Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/8188
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van14 maart 2023 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 4 november 2021 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2023.
Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en mr. [naam 2] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaatsnaam 1] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum), toestandsdatum
1 januari 2021 (de toestandsdatum) en het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.840.000. Met de beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (de aanslag) aan eiseres bekendgemaakt.
1 januari 2021 (de toestandsdatum) en het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.840.000. Met de beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (de aanslag) aan eiseres bekendgemaakt.
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verlaagd tot een bedrag van € 1.817.000. De aanslag is dienovereenkomstig verminderd.
3. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een restaurant en hotel met bouwjaar 1996. De onroerende zaak bestaat uit een restaurant van 1.005 m², een keuken van 182 m², hotelkamers van 991 m², een opslag van 100 m² en 60 parkeerplaatsen.
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Pro forma beroepschrift en tardief verklaren stukken
5. Verweerder stelt dat eiseres in haar beroepschrift een aantal algemene en niet op de onroerende zaak betrekking hebbende opmerkingen heeft gemaakt. Volgens verweerder dient het ingediende beroepschrift dan ook als pro forma beroepschrift te worden aangemerkt. Hierover overweegt de rechtbank als volgt. De motivering van het beroepschrift is van belang om te kunnen bepalen waartegen beroep wordt ingesteld. Daarbij is het voldoende als eiseres heeft doen blijken dat zij met de heffingsambtenaar van mening verschilt. [1] De rechtbank is van oordeel dat uit het beroepschrift van eiseres, ook al is de motivering summier en algemeen, voldoende blijkt dat zij het niet eens is met de beslissing van de heffingsambtenaar. Daarmee heeft eiseres voldaan aan de motivering van het beroepschrift en kan het beroepschrift niet als pro forma worden aangemerkt.
6. Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat hetgeen eiseres ter zitting heeft aangevoerd tardief dient te worden verklaard; eiseres had in haar beroepschrift al inhoudelijk kunnen reageren. Verweerder heeft evenwel op vrijdag 10 februari 2023 nadere stukken bij de rechtbank ingediend, welke in afschrift aan de gemachtigde van eiseres zijn verzonden. In het kader van hoor en wederhoor dient eiseres in de gelegenheid te worden gesteld om op deze stukken te reageren. Hoewel de rechtbank de frustratie van verweerder begrijpt dat de gemachtigde van eiseres zoals gebruikelijk pas ter zitting inhoudelijk op de stukken reageert, kan haar niet de mogelijkheid worden ontnomen om nog ter zitting op deze stukken te reageren. Hetgeen eiseres ter zitting heeft aangevoerd, zal door de rechtbank dan ook niet als tardief worden afgedaan.
De waarde
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode.
9. Verweerder heeft voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor toegepast van 10. Verder is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 90 per m² voor het restaurant,
€ 76,50 per m² voor de keuken, € 72 per m2 voor de hotelkamers en € 36 per m² voor de opslag. Voor de parkeerplaatsen is € 200 per stuk gerekend. Tevens heeft verweerder een correctie van - € 95.660 toegepast wegens de gevolgen van de maatregelen tegen de Coronapandemie. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor een taxatierapport overgelegd waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met hotels aan de [adres 2] te [plaatsnaam 2] , [adres 3] te [plaatsnaam 3] en [adres 4] te [plaatsnaam 2] . Daarin zijn de volgende gegevens vermeld:
€ 76,50 per m² voor de keuken, € 72 per m2 voor de hotelkamers en € 36 per m² voor de opslag. Voor de parkeerplaatsen is € 200 per stuk gerekend. Tevens heeft verweerder een correctie van - € 95.660 toegepast wegens de gevolgen van de maatregelen tegen de Coronapandemie. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor een taxatierapport overgelegd waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met hotels aan de [adres 2] te [plaatsnaam 2] , [adres 3] te [plaatsnaam 3] en [adres 4] te [plaatsnaam 2] . Daarin zijn de volgende gegevens vermeld:
[adres 2] te [plaatsnaam 2]
[adres 3] te [plaatsnaam 3]
[adres 4] te [plaatsnaam 2]
Bouwjaar
1963
1750
1934
Oppervlakte
197 m2
170 m2
208 m2
Huurwaarde
€ 30.000
€ 29.460
€ 38.400
Transactiedatum
1-1-2020
1-12-2020
1-1-2021
Gerealiseerde huurprijs per m2
€ 152
€ 173
€ 184
Omdat in de gemeente en de omliggende gemeente geen vergelijkbare objecten aanwezig zijn, heeft verweerder gebruik gemaakt van de zogenoemde bottum-up-methode. Verweerder heeft het immers te doen met de gegevens die hem voorhanden staan. Daarbij heeft verweerder niet de mogelijkheid om, zoals eiseres ter zitting heeft gesteld, naar transacties buiten de gemeentegrenzen te kijken. Voor de gebruikte kengetallen is aangesloten bij de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 – Huurwaardekapitalisatie’ en ‘Taxatiewijzer deel 25 – Hotels’. Daarbij is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van
€ 191.329 en een herbouwwaarde van € 3.786.500. Met de overgelegde berekening heeft verweerder de huurwaarde en kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk gemaakt.
€ 191.329 en een herbouwwaarde van € 3.786.500. Met de overgelegde berekening heeft verweerder de huurwaarde en kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk gemaakt.
10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Met haar algemene stellingen dat geen geschikte referentiepanden zijn gebruikt en dat onvoldoende rekening is gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie, heeft eiseres de door haar bepleite waarde van € 999.000 niet aannemelijk kunnen maken. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiematrixen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Het taxatieverslag is op 7 april 2021 naar de gemachtigde van eiseres gestuurd. In de begeleidende brief is gemeld dat de overige gegevens op het Gemeentehuis te Alphen aan den Rijn ter inzage liggen. Het waarderapport is op 10 februari 2023 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiseres. Overigens zijn de grondstaffels niet gebruikt ter onderbouwing van de waarde. De rechtbank gaat daarom ook aan deze grief voorbij. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De vergelijkingsobjecten zijn in zowel het taxatieverslag als in de taxatiematrix aangeduid met hun adres. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Tot slot stelt eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Zoals in overweging 9 reeds is besproken, heeft verweerder een aftrek wegens de gevolgen van de coronacrisis toegepast. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de aftrek wegens de gevolgen van de coronacrisis hoger had moeten zijn.
11. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een korte samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
12. Ook heeft eiseres gesteld dat de kostenvergoeding in de bezwaarfase te laag is vastgesteld. In de bezwaarfase heeft verweerder een kostenvergoeding van € 530 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265 en wegingsfactor 1) toegekend. Gelet op het feit dat de gemachtigde zowel voor de eigenaar als gebruiker bezwaar heeft ingediend, achtte verweerder de beroepen als samenhangend. De rechtbank is niet gebleken van een onjuist bedrag aan kostenvergoeding in de bezwaarfase.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
14 maart 2023.
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
14 maart 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).