ECLI:NL:RBDHA:2023:20875

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

Zaaknummer: C/09/645534 / HA ZA 23-308

Vonnis van 6 december 2023

in de zaak van

1.[eisende partij sub 1] ,

2.
[eisende partij sub 2],

beiden wonende te [plaats] ,

eisers,

advocaat: mr. B.E. Gerards te Zoetermeer,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonende te [plaats] ,

gedaagden,

advocaat: mr. G.J. Kerver te Den Haag.

Eisers en gedaagden worden hierna ook aangeduid als “ [eisende partij sub 1 c.s.] ” en “ [gedaagde sub 1 c.s.] ” (in enkelvoud).

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 29 maart 2023 met producties 1 tot en met 14;

- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;

- het tussenvonnis van 19 juli 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de aanvullende producties 15, 16 en 17 van [eisende partij sub 1 c.s.] ;

- de mondelinge behandeling van 24 oktober 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisende partij sub 1 c.s.] heeft op 17 juni 2021 het recht van erfpacht op het perceel grond met de woning en verdere aanhorigheden aan de [adres] (hierna: “de woning”) van [gedaagde sub 1 c.s.] gekocht voor een koopsom van € 2.000.000,--. Op 13 augustus 2021 is de woning aan [eisende partij sub 1 c.s.] overgedragen. Bij het aan-/verkoopproces zijn beide partijen bijgestaan door een makelaar.

2.2.

In de koopovereenkomst is – voor zover voor de beoordeling van belang – het volgende bepaald:

“
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen.

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.3.

In 2016 heeft [gedaagde sub 1 c.s.] in de tuin bij de woning een zogenoemde “
Morgana Floating Pool Floor” laten installeren. Dit is een zwembad met een in hoogte verstelbare bodem. Als de bodem in de hoogste stand staat, kan deze als terras gebruikt worden.

2.4.

In opdracht van [eisende partij sub 1 c.s.] heeft de heer mr. Ing. [Naam] van [de B.V.] op 19 juli 2022 een deskundigenrapport uitgebracht over het zwembad met terrasfunctie.

3.Het geschil

3.1.

Eisers vorderen om, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

I.
primair:gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 31.212,18,

subsidiair:de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden en gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een evenredige vermindering van de koopsom van € 31.212,18,

meer subsidiair:de gevolgen van de tussen partijen gesloten overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het door eisers geleden nadeel en gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een evenredige vermindering van de koopsom van € 31.212,18,

in alle gevallen:te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 december 2022, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling,

II. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 3.498,35 aan expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 december 2022, althans de dag van de dagvaarding tot de dag van betaling,

III. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, met nakosten.

3.2.

[eisende partij sub 1 c.s.] legt aan zijn vordering onder I.
primairten grondslag dat er sprake is van non-conformiteit en schending van de mededelingsplicht. [eisende partij sub 1 c.s.] voert daartoe aan dat het zwembad met terrasfunctie ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan, terwijl [gedaagde sub 1 c.s.] in artikel 6.3 van de koopovereenkomst dit gebruik heeft gegarandeerd. [eisende partij sub 1 c.s.] mocht verwachten dat de bodem in de terrasfunctie goed beloopbaar en belastbaar zou zijn en goed zou aansluiten op de terrasvloer en daardoor stabiel zou zijn. Uit het expertiserapport blijkt dat dit niet het geval is. In artikel 6.1. van de koopovereenkomst is weliswaar overeengekomen dat [eisende partij sub 1 c.s.] de woning aanvaardt met al haar zichtbare en onzichtbare gebreken, maar dit artikel moet op grond van artikel 6:248 lid 2 BW buiten toepassing blijven. [gedaagde sub 1 c.s.] was er namelijk van op de hoogte dat [B.V. X] (de partij die het zwembad in opdracht van [gedaagde sub 1 c.s.] in 2016 heeft geïnstalleerd, hierna: “[B.V. X]”) in 2016 de actuatoren buiten werking heeft gesteld en de software heeft aangepast, waardoor het terras onstabiel is en de bodem niet tot een acceptabele diepte worden gebracht. Uit het expertiserapport volgt dat het herstel van de gebreken € 31.212,18 kost. [eisende partij sub 1 c.s.] vordert dit bedrag als schadevergoeding.

Subsidiairdoet [eisende partij sub 1 c.s.] een beroep op gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, omdat [gedaagde sub 1 c.s.] tekort is geschoten in de nakoming hiervan.

Meer subsidiairstelt [eisende partij sub 1 c.s.] dat er sprake is van dwaling. [eisende partij sub 1 c.s.] voert aan dat [gedaagde sub 1 c.s.] hem niet geïnformeerd heeft over de gebreken aan het zwembad met terrasfunctie. Als [eisende partij sub 1 c.s.] hiervan op de hoogte was geweest, had hij de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. [eisende partij sub 1 c.s.] vordert daarom een bedrag van € 31.212,18 ter opheffing van het nadeel dat hij lijdt.

3.3.

[gedaagde sub 1 c.s.] concludeert tot afwijzing van de vorderingen. [gedaagde sub 1 c.s.] betwist dat er gebreken aan het zwembad met terrasfunctie waren ten tijde van de eigendomsoverdracht. [gedaagde sub 1 c.s.] heeft daarom ook geen mededelingsplicht geschonden. Daarnaast voert [gedaagde sub 1 c.s.] aan dat van non-conformiteit is geen sprake is. De woning bezit de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woning, zoals overeengekomen in artikel 6.3. van de koopovereenkomst. Het gebruik van het zwembad met terrasfunctie valt hier niet onder.

4.De beoordeling

Wat zijn partijen overeengekomen?

4.1.

Eerst zal de rechtbank het juridisch kader uiteenzetten. Partijen hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst gebruik gemaakt van het model van de NVM-koopakte. De koopovereenkomst bevat over de (non-)conformiteit een regeling in de artikelen 6.1 en 6.3, die afwijkt van het bepaalde in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

4.2.

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij [eisende partij sub 1 c.s.] ligt. In artikel 6.3 wordt daarop een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagde sub 1 c.s.] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Volgens vaste rechtspraak moet onder “normaal gebruik als woning” worden verstaan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

4.3.

Als er ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake is van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten, tenzij ten tijde van de koop het gebrek voor de koper bekend of kenbaar was. Met de kenbare gebreken wordt aan de onderzoeksplicht van de koper gerefereerd. Dit betekent dat ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek zou hebben verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, kenbaar zijn. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd, enerzijds doordat de koper in de regel mag afgaan op mededelingen van de verkoper en anderzijds doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor de koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat de koper ze niet kent.

Gebreken aan het zwembad met verstelbare bodem ten tijde van de overdracht?

4.4.

[eisende partij sub 1 c.s.] stelt dat het zwembad met terrasfunctie gebreken vertoont en deze gebreken er bij de overdracht (op 13 augustus 2021) ook al. Volgens [eisende partij sub 1 c.s.] bleek vlak na de eigendomsoverdracht dat de terrasfunctie van het zwembad onbruikbaar was; er is geen sprake van een stabiele terrasvloer, maar van een vloer die wiebelt. Ook zitten er kieren tussen de terrasvloer en de randen van het terras, waardoor er gevaarlijke situaties kunnen ontstaan. [eisende partij sub 1 c.s.] heeft hierover navraag gedaan bij [B.V. X]. Volgens [eisende partij sub 1 c.s.] heeft [B.V. X] aangegeven dat hij in 2016 acht actuatoren preventief heeft uitgezet, omdat deze niet voldeden. Actuatoren zijn de onderdelen die zorgen voor de ondersteuning en stabilisatie van de bodem. Deze actuatoren worden aangedreven door sensoren, die ook defect bleken te zijn. Door het uitzetten van de actuatoren is het niet mogelijk om de terrasvloer in de hoogste stand vast te klikken, waardoor de bodem onstabiel is bij gebruik van de terrasfunctie.

4.5.

[gedaagde sub 1 c.s.] betwist dat er ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van gebreken. [gedaagde sub 1 c.s.] heeft toegelicht dat hij op basis van de offerte die hij op 20 januari 2015 heeft ontvangen voor het zwembad heeft gekozen voor een “
Morgana Floating Pool Floor” met een belastbaarheid van het terras van 100 kg/m2. Op advies van [B.V. X] is er in 2016 een actuator uitgeschakeld. Hierdoor is de belastbaarheid van de terrasvloer teruggebracht naar de standaarduitvoering van 50 kg/m2, maar ook bij deze belastbaarheid heeft [gedaagde sub 1 c.s.] probleemloos gebruik kunnen maken van het terras. Ter onderbouwing legt [gedaagde sub 1 c.s.] foto’s over van het gebruik van het terras in 2020 en 2021. Volgens [gedaagde sub 1 c.s.] heeft het zwembad regelmatig onderhoud nodig, maar is dit normaal voor een zwembad met dergelijke technische onderdelen. Eind 2020 zijn er wat problemen geweest met het laten stijgen en dalen van de zwembadbodem. Op 6 mei 2021 heeft [B.V. X] samen met een programmeur de software opnieuw ingesteld, waarna het zwembad en terras weer goed functioneerden. Er is daarna nog een klein hoogteverschil ontstaan als gevolg van regenval, maar dat heeft [B.V. X] opgelost door een aanpassing in de software. Ter onderbouwing legt [gedaagde sub 1 c.s.] een WhatsApp-conversatie van 23 juni 2021 tussen hem en [B.V. X] over. Hierin meldt [B.V. X] om 08:02:54 uur: “
Programmeur reageert weer niet. Ik kan voorlopig ook een tussenoplossing maken. Kan ik een parameter aanpassen vanop afstand en kijken of het dan beter is“. Uiteindelijk bericht [B.V. X] om 08:18:14 uur: “
Maar het werkt wel heb ik de indruk”, waarop op [gedaagde sub 1 c.s.] antwoordt: “
Ja, die is goed”. Na aanpassing van het hoogteverschil op 23 juni 2021 was er dan ook sprake van een goed functionerende terrasvloer. Het klopt dat er sprake was van een drijvend terras, maar dit is altijd zo geweest en bovendien is het terras goed beloopbaar en met meerdere mensen tegelijk te gebruiken. Van een gebrek is dan ook geen sprake, aldus [gedaagde sub 1 c.s.] .

4.6.

Omdat [eisende partij sub 1 c.s.] zich op de rechtsgevolgen van de aanwezigheid van een gebrek beroept, is het aan hem om te stellen – en zo nodig te bewijzen – dat er ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van een gebrek. Uit artikel 6.1. en artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt namelijk dat [gedaagde sub 1 c.s.] alleen aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken aan de geleverde zaak die ten tijde van de eigendomsoverdracht bestonden.

Gezien de gemotiveerde betwisting van [gedaagde sub 1 c.s.] , heeft [eisende partij sub 1 c.s.] zijn stellingen op dit punt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Zo heeft [eisende partij sub 1 c.s.] op de mondelinge behandeling gezegd dat hij niet meer weet wanneer hij voor het eerst na de overdracht op 13 augustus 2021 over de terrasvloer heeft gelopen, maar dat hij het gebrek in ieder geval binnen een maand heeft ontdekt. [eisende partij sub 1 c.s.] stelt dat hij op dag van de eigendomsoverdracht niet over het zwembadterras heeft gelopen. Ter onderbouwing legt hij een verklaring van zijn makelaar over, die dit bevestigt. [gedaagde sub 1 c.s.] heeft dit betwist, eveneens onder overlegging van een verklaring van zijn makelaar. Gezien deze tegenstrijdige verklaringen, is het niet mogelijk om vast te stellen of [eisende partij sub 1 c.s.] bij de eigendomsoverdracht over de terrasvloer heeft gelopen. Verder heeft [gedaagde sub 1 c.s.] aangevoerd dat hij vlak voor de eigendomsoverdracht werkzaamheden heeft laten verrichten door [B.V. X] en het zwembad met de terrasfunctie op 23 juni 2021 volledig in orde was. Ter onderbouwing verwijst [gedaagde sub 1 c.s.] naar de berichtenwisseling tussen hem en [B.V. X] van 23 juni 2021. Omdat deze berichten niet door [eisende partij sub 1 c.s.] zijn betwist gaat de rechtbank ervan uit dat er op 23 juni 2021 in ieder geval geen gebreken waren. Uit de berichten van [B.V. X] op 23 juni 2021 volgt namelijk dat hij het hoogteverschil had opgelost. Dat dit slechts een “tussenoplossing” was, doet hieraan niets af. [gedaagde sub 1 c.s.] heeft in dit kader nog onweersproken aangevoerd dat de techniek achter het zwembad met beweegbare terrasvloer ingewikkeld is en regelmatig onderhoud behoeft. Gezien de (complexe) aard van de installatie kan de rechtbank dan ook niet uitsluiten dat er na de eigendomsoverdracht gebreken zijn ontstaan. Het had op de weg van [eisende partij sub 1 c.s.] gelegen om feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit volgt dat er ten tijde van de eigendomsoverdracht gebreken waren. Dat heeft [eisende partij sub 1 c.s.] niet, althans onvoldoende gedaan.

4.7.

Er kan dan ook niet worden vastgesteld dat [gedaagde sub 1 c.s.] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De vordering kan dan ook niet op de primaire en subsidiaire grondslag worden toegewezen.

4.8.

Ook op de meer subsidiaire grondslag, dwaling, is de vordering niet toewijsbaar. Omdat niet vast staat dat er gebreken waren op het moment van de overdracht, rustte er op [gedaagde sub 1 c.s.] ook geen mededelingsplicht. De vorderingen van [eisende partij sub 1 c.s.] zullen daarom worden afgewezen.

Ten overvloede

4.9.

Ten overvloedeoverweegt de rechtbank dat als wel vast was komen te staan dat aan het zwembad met terrasfunctie gebreken kleefden op het moment van de eigendomsoverdracht, het alsnog niet tot aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1 c.s.] had geleid. Dit wordt als volgt toegelicht.

Valt het zwembad onder de reikwijdte van het normaal gebruik als woning?

4.10.

[eisende partij sub 1 c.s.] stelt dat [gedaagde sub 1 c.s.] in artikel 6.3. van de koopovereenkomst een garantie heeft afgegeven voor normaal gebruik van de woning “en verdere aanhorigheden” en dat [gedaagde sub 1 c.s.] dus ook het normale gebruik van het zwembad met terrasfunctie heeft gegarandeerd. In artikel 1.1. van de koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde sub 1 c.s.] “
de woning en verdere aanhorigheden” heeft verkocht. Hieruit moet volgens [eisende partij sub 1 c.s.] (in samenhang met artikel 6.3 van de koopovereenkomst) worden afgeleid dat [gedaagde sub 1 c.s.] het normale gebruik van het zwembad heeft gegarandeerd, omdat het zwembad onder aanhorigheden valt.

4.11.

De rechtbank volgt [eisende partij sub 1 c.s.] hierin niet. Uit artikel 6.3. van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde sub 1 c.s.] alleen het normale gebruik als “
woning” heeft gegarandeerd. Naar het oordeel van de rechtbank valt het gebruik van het zwembad niet onder het gebruik als woning. Ook als er sprake is van gebreken aan het zwembad met terras, is het in dit geval wel mogelijk om
de woningop een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid te gebruiken zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. De rechtbank overweegt dat weliswaar in artikel 1.1 is bepaald dat de woning wordt verkocht met aanhorigheden, maar hieruit volgt niet dat de garantie uit artikel 6.3. tot het normale gebruik als woning zich ook uitstrekt over de aanhorigheden. Artikel 1.1. is een omschrijving van de onroerende zaak die verkocht is en staat los van de omvang van de garantie die door [gedaagde sub 1 c.s.] is verstrekt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

Schending van de mededelingsplicht?

4.12.

[eisende partij sub 1 c.s.] stelt dat [gedaagde sub 1 c.s.] heeft verzwegen dat de terrasfunctie van het zwembad niet bruikbaar was, terwijl hij hiervan wel op de hoogte was. Dit beroep op schending van een mededelingsplicht zou – ook in het geval dat vast was komen te staan dat op het moment van de overdracht gebreken aan het zwembad met terrasfunctie kleefden – niet slagen. De rechtbank licht dit als volgt toe.

4.13.

[eisende partij sub 1 c.s.] heeft aangevoerd dat [B.V. X] tegen hem gezegd heeft dat hij niet over de terrasvloer mocht lopen. Omdat [gedaagde sub 1 c.s.] dit heeft betwist had het op de weg van [eisende partij sub 1 c.s.] gelegen om bijvoorbeeld een verklaring van [B.V. X] hierover in het geding te brengen. [eisende partij sub 1 c.s.] heeft dit echter niet gedaan, zodat niet kan worden vastgesteld dat [B.V. X] heeft verklaard dat de terrasfunctie niet kan worden gebruikt. Bovendien kan uit een eventuele mededeling van [B.V. X] aan [eisende partij sub 1 c.s.] niet worden afgeleid dat [gedaagde sub 1 c.s.] ervan op de hoogte was dat er niet over het terras mocht worden gelopen.

4.14.

[eisende partij sub 1 c.s.] heeft ook nog aangevoerd dat [gedaagde sub 1 c.s.] er door het uitzetten van de actuatoren in 2016 van op de hoogte was dat de terrasfunctie niet kon worden gebruikt. Uit de offerte uit 2015 volgt volgens [eisende partij sub 1 c.s.] dat de belastbaarheid van de vloer hierdoor terugging van 100 kg/m2 naar 50 kg/m en dat [gedaagde sub 1 c.s.] er dus daarom mee bekend was dat bij een lagere belastbaarheid van 50 kg/m2 de vloer niet meer te gebruiken is als terras. Ook hierin volgt de rechtbank [eisende partij sub 1 c.s.] niet. In de offerte staat: “
Standaard kan de Morgana Floating Pool Floor een statische gelijkmatige verdeelde belasting van 50 kg/m2 aan wat ver boven de norm is. Optioneel kan gekozen worden voor een hogere statische gelijkmatige verdeelde belasting zodat U zwembad kan omgetoverd worden tot dansvloer, fitness ruimte, feestzaal, enz.” Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat de vloer bij de standaardbelastbaarheid van 50 kg/m2 niet te gebruiken is als terras. Ook op basis van de offerte kan dan ook niet worden vastgesteld dat [gedaagde sub 1 c.s.] wist dat de terrasfunctie niet gebruikt kon worden na de aanpassing in 2016. Van een schending van een mededelingsplicht is daarom geen sprake.

4.15.

Kortom, linksom of rechtsom is [gedaagde sub 1 c.s.] niet aansprakelijk.

Proceskosten

4.16.

[eisende partij sub 1 c.s.] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. In deze zaak zijn er twee eisers, die hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (vgl. Hoge Raad, 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942). Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] als volgt vastgesteld:

- griffierecht € 1.301,00

- salaris advocaat € 1.532,00 (2 punten x € 766,00 (tarief III))

- nakosten
€ 173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.006,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van eisers af,

5.2.

veroordeelt eisers hoofdelijk in de proceskosten van € 3.006,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als eisers niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Warmerdam en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2023.