ECLI:NL:RBDHA:2023:194

• Datum uitspraak: 13 januari 2023
• Publicatiedatum: 12 januari 2023
• Zaaknummer: C/09/639700 KG ZA 22/1099
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: H.J. Vetter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Veroordeling tot ontruiming van een complex na rechtsgeldige opzegging van een bruikleenovereenkomst

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 13 januari 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de Gemeente Den Haag en de Vereniging [gedaagde]. De Gemeente vorderde de ontruiming van een complex dat in bruikleen was gegeven aan de Vereniging, na een rechtsgeldige opzegging van de bruikleenovereenkomst. De rechtbank oordeelde dat de opzegging van de overeenkomst rechtsgeldig was en dat de belangenafweging in het voordeel van de Gemeente uitviel. De Gemeente had voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang had bij de ontruiming, aangezien de herontwikkeling van het complex gepland stond en de werkzaamheden op 9 januari 2023 zouden beginnen. De rechtbank oordeelde dat de Vereniging zonder recht of titel gebruik maakte van het complex na de opzegging en dat de Gemeente geen inspanningsverplichting had tot herhuisvesting van de Vereniging. De vordering tot ontruiming werd toegewezen, met een dwangsom van € 500,- per dag bij gebreke van nakoming, tot een maximum van € 15.000,-. Tevens werd de Vereniging veroordeeld in de proceskosten van de Gemeente.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/639700 KG ZA 22/1099

Vonnis in kort geding van 13 januari 2023

in de zaak van

GEMEENTE DEN HAAG te Den Haag ,

eiseres,

advocaat mr. N.B. de Neef te Den Haag ,

tegen:

VERENIGING [gedaagde] te [plaats] ,

gedaagde,

advocaten mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag en mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag .

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘de gemeente’ en ‘ [gedaagde] ’.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;

- de brieven van 23 december 2022 en 27 december 2022, waarbij (in totaal 20) producties zijn overgelegd door [gedaagde] ;

- de op 28 december 2022 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

De gemeente is eigenaar van twee percelen grond aan [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie [nummer 3] en [nummer 4] , met daarop een voormalig schoolgebouw (hierna: het complex).

2.2.

Vereniging [gedaagde] biedt onder de naam ‘ [gedaagde] ’ (hierna: [gedaagde] ) ruimte aan kleine bedrijven en initiatieven zonder winststreven die activiteiten ontplooien op sociaal, cultureel en maatschappelijk vlak.

2.3.

Op 19 augustus 2015 hebben de gemeente en [gedaagde] een overeenkomst gesloten op grond waarvan de gemeente het complex aan [gedaagde] in gebruik heeft gegeven (hierna: de overeenkomst). In de overeenkomst zijn zij, voor zover nu relevant, het volgende overeengekomen:

“ BRUIKLEENOVEREENKOMST

(…)

IN AANMERKING NEMENDE DAT:

(…)

-
de Gemeente een broedplaatsbeleid voert op grond waarvan leegstaande locaties in eigendom van de Gemeente tijdelijk ter beschikking worden gesteld voor kunstzinnige en artistieke activiteiten;

(…)

Artikel 2. Duur, verlenging, opzegging

2.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 (tien) jaren, ingaande op 18 september 2015 en derhalve eindigend op 17 september 2025.

2.2

De Gemeente heeft het recht deze overeenkomst tussentijds te beëindigen, te weten per 17 september 2020, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste 12 (twaalf) maanden.

(…)

2.7

Bruiklener zal bij beëindiging van deze overeenkomst geen enkele aanspraak op vergoeding dan wel op een vervangend pand kunnen doen gelden.

(…)

Artikel 4. Gebruik en bestemming

(…)

4.2

Bruiklener is verplicht als goed huisvader voor de bewaring en het behoud van het Perceel zorg te dragen en er in dat kader op toe te zien dat het Perceel niet zonder recht of titel door derde(n) in gebruik wordt genomen.

(…)

Artikel 8 . Onderhoud

8.1

De Gemeente is niet verplicht tot het plegen van enig onderhoud en/of, herstel en/of vervanging en/of vernieuwing aan, in of op het Perceel. Bruiklener is verantwoordelijk voor al het onderhoud in, aan of op het Perceel alsmede voor het herstel, vervanging, vernieuwing en het beheer daarvan. Voorafgaand aan de ingebruikname van het Perceel zal op kosten van de Gemeente een technische opname (nul-meting) worden opgesteld waardoor Bruiklener volledig op de hoogte is van de reikwijdte van de op hem ingevolge deze overeenkomst rustende onderhoudsplicht. Deze technische opname zal als bijlage 3 bij deze overeenkomst worden gevoegd.”

2.4.

Bij exploot van 16 september 2019 heeft de gemeente de overeenkomst opgezegd tegen 17 september 2020. In een allonge op de overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat de overeenkomst per 18 september 2020 wordt voortgezet voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn voor de gemeente van minimaal zes maanden.

2.5.

Bij brief van 28 april 2022 heeft de gemeente de overeenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2022, omdat de gemeente heeft besloten het complex te transformeren tot een economische broedplaats voor de maakindustrie. Daarna zijn partijen in overleg getreden en heeft de gemeente aan [gedaagde] aangeboden om het gebruik van het complex te verlengen tot en met 6 januari 2023. [gedaagde] heeft daarmee ingestemd en heeft het gebruik van het complex voortgezet.

2.6.

Bij brief van 23 november 2022 heeft de gemeente [gedaagde] medegedeeld dat de start van de sloopwerkzaamheden en bijkomende asbestsanering van het complex op 9 januari 2023 aanvangt en [gedaagde] verzocht om te bevestigen dat zij het complex uiterlijk op 6 januari 2023 leeg en ontruimd zal opleveren. [gedaagde] heeft daar niet onvoorwaardelijk mee ingestemd.

3. Het geschil

3.1.

De gemeente vordert – zakelijk weergegeven – [gedaagde] te veroordelen om het complex per 6 januari 2023 met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag en [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Daartoe voert de gemeente – samengevat en na eisverandering – het volgende aan. De gemeente is eigenaar van het complex en heeft dit in 2015 in bruikleen gegeven aan [gedaagde] . De gemeente heeft de in dat kader tussen partijen gesloten bruikleenovereenkomst tijdig en rechtsgeldig opgezegd met het oog op de herontwikkeling van het voormalig schoolgebouw tot kleinschalige bedrijfsruimte voor kleinere en ambachtelijke productiebedrijven in Den Haag . De gemeente heeft uit coulance een verlenging van de gebruiksperiode aangeboden tot en met 6 januari 2023. [gedaagde] weigert het complex echter te verlaten en verblijft daarom zonder recht of titel in het complex, waarmee zij inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de gemeente (artikel 5:2 BW). Het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming is er volgens de gemeente in gelegen dat de herontwikkeling volgens een strakke planning zal verlopen en de aannemer op 9 januari 2023 zal beginnen met de sloop en asbestverwijdering. Het voeren van een bodemprocedure zal volgens de gemeente tot vertraging van het herontwikkelingsproject leiden en dat heeft volgens de gemeente gevolgen voor de door haar bij het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (hierna: EFRO) aangevraagde subsidie van € 700.000,-, die zij (deels) moet terugbetalen als de subsidiabele kosten niet in 2023 worden gemaakt en als het project niet vóór 15 februari 2025 gereed is.

3.3.

[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

[gedaagde] betwist dat de gemeente een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. Dat verweer slaagt niet. Als de gemeente wordt gevolgd in haar stellingen dat [gedaagde] zonder recht of titel gebruik maakt van het complex en dat zij serieuze herontwikkelingsplannen heeft met het complex, is daarmee het spoedeisende karakter van haar vordering gegeven.

4.2.

[gedaagde] heeft daarnaast het formele verweer gevoerd dat de gemeente niet had kunnen volstaan met dagvaarding van [gedaagde] (dat wil zeggen: de vereniging [gedaagde] ), maar dat ook zij alle in het complex gehuisveste bedrijven en initiatieven had moeten dagvaarden. Volgens [gedaagde] worden deze initiatieven in hun voorbestaan bedreigd en ernstig gedupeerd door een ontruiming en vallen deze niet onder
“al het zijne en de zijnen” als genoemd in de ontruimingsvordering van de gemeente. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] niet in dat betoog. De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij het complex op grond van een overeenkomst in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde] (als vereniging) met als reden dat het collectief van initiatieven die onderdeel zijn van [gedaagde] een variërende samenstelling kent en de gemeente bij deze constructie met één contractpartij van doen had. Tegen die achtergrond valt op voorhand niet in te zien waarom de ontruimingsvordering niet ten uitvoer kan worden gelegd tegen de afzonderlijke initiatieven, ook omdat niet is gebleken dat die afzonderlijke initiatieven een eigen recht tegen de gemeente kunnen pretenderen (zie ook hierna bij 4.6) of de gemeente daarmee misbruik maakt van procesrecht.

4.3.

Ook heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat onduidelijk is van welk pand en/of welk perceel de gemeente nu precies de ontruiming vordert, omdat de gemeente in het petitum van haar dagvaarding het complex heeft aangeduid met ‘de percelen [nummer 1] en [nummer 2] ’ in plaats van de volgens het kadaster en in de overeenkomst tussen partijen gehanteerde aanduiding. De gemeente heeft die onduidelijkheid weggenomen door te erkennen dat ze een fout had gemaakt in de tekst van de dagvaarding en haar eis tijdens de mondelinge behandeling aan te passen in die zin dat zij de ontruiming van ‘de percelen [nummer 3] en [nummer 4] ’ met opstallen vordert voor zover [gedaagde] die in gebruik heeft. Met die wijziging is de vordering van de gemeente voldoende duidelijk, mede in het licht van de tekst in de dagvaarding en de aanduiding van het complex in (de bijlage 2 bij) de overeenkomst.

4.4.

De kernvraag die moet worden beantwoord is of de gemeente de tussen de gemeente en [gedaagde] bestaande overeenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en – in het verlengde daarvan – mag overgaan tot de ontruiming van het complex. In dit kort geding, waarin in spoedeisende gevallen een ordemaatregel kan worden getroffen, moet onder meer worden beoordeeld hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Als die uitkomst niet met voldoende mate van waarschijnlijk te voorspellen valt, moet terughoudendheid worden betracht met het treffen van een voorziening, die daarop vooruit loopt. De voorzieningenrechter komt in het kader van dit kort geding tot de conclusie dat het voldoende aannemelijk is dat de opzegging van de overeenkomst rechtsgeldig is en dat [gedaagde] het complex moet ontruimen. Daartoe is het volgende redengevend.

4.5.

Niet ter discussie staat dat de gemeente de overeenkomst bij brief van 28 april 2022 per 31 oktober 2022 heeft opgezegd. Wel verschillen partijen van mening of de opzegging tot rechtsgevolgen heeft geleid. [gedaagde] betoogt van niet en heeft daartoe twee hoofdargumenten aangevoerd.

4.6.

[gedaagde] stelt ten eerste dat de overeenkomst tussen partijen kwalificeert als een huurovereenkomst in plaats van een bruikleenovereenkomst. Dat heeft volgens [gedaagde] tot gevolg dat zij en/of een aantal in het complex gevestigde initiatieven een beroep kunnen doen op huurbescherming en moet worden onderzocht welk huurregime (dat van 7:290-bedrijfsuimte of dat van 7:230a-ruimte) van toepassing is op de rechtsverhoudingen tussen de gemeente, [gedaagde] en de in het complex gevestigde initiatieven, zodat kan worden bepaald of de opzegging rechtsgeldig is. Die vragen lenen zich volgens [gedaagde] niet voor kort geding. De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] daarin niet. Uit de inhoud en strekking van de overeenkomst volgt duidelijk dat de gemeente en [gedaagde] voor ogen hadden om een bruikleenovereenkomst aan te gaan. De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij het complex kosteloos aan [gedaagde] in gebruik heeft gegeven en dat haar bedoeling was dat zij als eigenaar van het pand geen kosten voor het complex zou maken, zoals ook is vastgelegd in de artikelen 3.1 en 8.1 van de overeenkomst. Dat [gedaagde] kosten heeft gemaakt voor het onderhoud van het complex maakt dit niet anders, omdat niet is gebleken dat dit andere kosten zijn dan (on)kosten voor het gebruik en het normale onderhoud van het complex. Het betreft dus geen (voldoende bepaalbare) ‘tegenprestatie’ in de zin van artikel 7:201 BW. Nu geen sprake is van een huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] , kon de gemeente, anders dan [gedaagde] heeft betoogd, bovendien ook volstaan met het dagvaarden van (alleen) [gedaagde] . De in het complex gevestigde initiatieven zijn immers geen onderhuurders van de gemeente en vallen in principe onder
“de zijnen” zoals vermeld in de ontruimingsvordering van de gemeente (zie ook hiervoor bij 4.2). De gemeente heeft in zoverre ook belang bij de ontruimingsvordering: niet gesteld of gebleken is dat er zich nog andere – niet aan [gedaagde] gelieerde – personen in het complex bevinden, zodat de voorzieningenrechter tot uitgangspunt neemt dat toewijzing van de ontruimingsvordering bij de huidige stand van zaken leidt tot ontruiming van het volledige complex.

4.7.

[gedaagde] heeft ten tweede betoogd dat de opzegging van de overeenkomst door de gemeente nietig althans vernietigbaar is. Volgens [gedaagde] is de grondslag voor de opzegging van de overeenkomst komen te vervallen, omdat de herontwikkelingsplannen van de gemeente zouden zijn gewijzigd en er geen concreet bouwplan ligt. Dit verweer slaagt niet. Voor de opzegging van de overeenkomst is niet noodzakelijk dat deze berust op een opzeggingsgrond. [gedaagde] heeft verder niet aannemelijk gemaakt dat de inhoud of strekking van de opzegging in strijd is met de goede zeden, de openbare orde of een dwingende wetsbepaling. De stelling van [gedaagde] dat toewijzing van de ontruiming zal leiden tot langdurige leegstand van het complex vanwege het gebrek van een uitvoerbaar plan bij de gemeente – hetgeen overigens door de gemeente wordt betwist – is niet voldoende voor een geslaagd beroep op nietigheid althans vernietigbaarheid van de opzegging.

4.8.

De gemeente heeft de bruikleenovereenkomst dus rechtsgeldig opgezegd per 31 oktober 2022. Niet ter discussie staat dat de gemeente [gedaagde] nog in de gelegenheid heeft gesteld het gebruik van het complex tot 6 januari 2023 voort te zetten. Dat betekent dat [gedaagde] per 7 januari 2023 zonder recht of titel gebruik maakt van het complex en dat zij het complex dus zal moeten ontruimen.

4.9.

De in dat kader te maken belangenafweging valt uit in het voordeel van de gemeente. Het belang van [gedaagde] om het gebruik van het complex voort te zetten en daarmee het voortbestaan van de initiatieven die zij huisvest als geheel te waarborgen is weliswaar groot, maar weegt niet op tegen het belang van de gemeente om over haar eigendom te beschikken. [gedaagde] heeft, onder verwijzing naar het gerechtshof Amsterdam van 25 juli 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2979, bepleit dat een proportionaliteitstoets in haar voordeel moet uitvallen. Daarin wordt zij niet gevolgd. Een proportionaliteitstoets ligt in dit geval niet voor de hand, omdat geen sprake is van gebruik voor bewoning.

4.10.

De gemeente heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van het complex. Zij heeft toegelicht dat zij heeft besloten tot herontwikkeling van het volledige complex en dat de werkzaamheden in januari 2023 moeten starten om de planning te halen en aanspraak te behouden op de door de EFRO verleende subsidie. Zij heeft toegelicht dat de door haar ingediende sloopmelding is goedgekeurd, er een asbestinventarisatie is uitgevoerd en dat zij op basis van die inventarisatie opdracht aan een – via een onderhandse procedure geselecteerde – aannemer heeft verstrekt om op 9 januari 2023 over te gaan tot asbestsanering. Verder heeft de gemeente toegelicht dat de activiteiten tot mei 2023 vergunningsvrij zijn en dat de voor de overige bouwactiviteiten inmiddels een afwijking voor het bestemmingsplan is ingediend en na het definitieve ontwerp een omgevingsvergunning zal worden ingediend. Ook heeft de gemeente ter zitting toegelicht dat de risico’s die horen bij het bouwproces, zoals juridische procedures en de actuele stikstofproblematiek, relatief beperkt zijn. Bij die stand van zaken kan van haar niet worden verlangd dat zij nog langer duldt dat [gedaagde] gebruik maakt van het complex.

4.11.

De omstandigheid dat er op 20 april 2022 een initiatiefvoorstel is ingediend waarin aan de gemeenteraad wordt verzocht om – onder meer – onderzoek te doen naar de mogelijkheden om in samenwerking met de huidige gebruikers van het complex een plan te ontwikkelen waarbij het complex als sociaal-cultureel initiatief en als culturele broedplaats voor de lange termijn behouden blijft, doet daaraan overigens niet af. De gemeente heeft er terecht op gewezen dat mogelijke toekomstige koerswijziging als gevolg van politieke besluitvorming losstaat van deze kwestie en dat de verbouwing van het complex hoe dan ook zal plaatsvinden.

4.12.

Dat de gemeente een inspanningsverplichting heeft tot herhuisvesting van [gedaagde] , is tot slot ook niet vast komen te staan. Artikel 2.7 van de bruikleenovereenkomst is duidelijk: [gedaagde] kan bij beëindiging van de overeenkomst geen aanspraak op een vervangend pand doen gelden. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat zij moet worden aangemerkt als ‘culturele broedplaats’ en dat voornoemd artikel 2.7 uit de overeenkomst in strijd is met de bepaling in de considerans van de overeenkomst en het broedplaatsbeleid van de gemeente waaruit volgt dat de gemeente gehouden is om zich actief in te zetten om naar alternatieve huisvesting voor [gedaagde] te zoeken. De gemeente heeft dit standpunt van [gedaagde] gemotiveerd betwist en de voorzieningenrechter kan op dit moment niet vaststellen of [gedaagde] als broedplaats kwalificeert: daarvoor is nader onderzoek nodig waarvoor in het kader van dit kort geding geen plaats is. Dat betekent dat de voorzieningenrechter tot uitgangspunt neemt dat op de gemeente geen inspanningsverplichting rust tot herhuisvesting van [gedaagde] .

4.13.

Slotsom is dat de ontruimingsvordering van de gemeente zal worden toegewezen op de wijze zoals hierna volgt. De voorzieningenrechter zal bepalen dat [gedaagde] het complex binnen twee weken na betekening van dit vonnis zal moeten ontruimen.

4.14.

Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.

4.15.

Op de zitting heeft de gemeente aangegeven dat het aanbod om tijdelijke opslagruimte voor de goederen van (de initiatieven van) [gedaagde] te faciliteren nog steeds staat. De voorzieningenrechter geeft partijen in overweging om hierover afspraken te maken.

4.16.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de percelen, kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie [letters] , nummers [nummer 3] en [nummer 4] en de daarop gelegen opstallen met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat [gedaagde] in gebreke mocht blijven om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 15.000,-;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de kosten van dit geding aan de gemeente te betalen, tot dusverre aan de zijde van de gemeente begroot op € 1.800,41, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat, € 676,-- aan griffierecht en € 103,33 aan dagvaardingskosten, in voorkomende gevallen te vermeerderen met btw, en € 5,08 aan verschotten;

5.3.

bepaalt dat [gedaagde] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2023.

fjs