ECLI:NL:RBDHA:2023:1490

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/564833 / HA ZA 18-1241

Vonnis van 15 februari 2023

in de zaak van

1.[eiser01] ,

2.
[eiser02],

beiden te [woonplaats01] ,

eisers,

advocaat mr. L.E. de Geer te Amsterdam,

tegen

1.STAATSBOSBEHEER,

te Amersfoort,

2.
DE STAAT DER NEDERLANDEN,

te Den Haag,

gedaagden,

advocaat mr. F. Sepmeijer te Den Haag.

Eisers zullen hierna [eisers01] (mannelijk enkelvoud) genoemd worden. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk SBB c.s. en afzonderlijk SBB en de Staat genoemd worden.

1.Inleiding

1.1.

SBB heeft gronden op de Waddeneilanden in eigendom, die in erfpacht zijn uitgegeven. Op deze gronden hebben de erfpachters recreatiewoningen gebouwd. SBB heeft bij een deel van deze gronden de bloot eigendom te koop aangeboden aan de erfpachters. De wet schrijft voor dat de Staat, middels het Rijksvastgoedbureau (hierna: RVB), deze (prijs)aanbiedingen eerst toetst (prijstoets), omdat het gaat om aanbieding van publieke middelen. Alleen als de prijs voor de aan te bieden bloot eigendom marktconform is, geeft de Staat SBB toestemming de bloot eigendom te verkopen.

1.2.

[eisers01] is erfpachter van percelen grond met daarop een recreatiewoning op Vlieland. Deze procedure gaat over het aanbod van SBB aan [eisers01] . SBB vindt haar aanbod marktconform. Dat vindt RVB ook. Volgens [eisers01] is het aanbod veel te hoog geprijsd en daarom niet-marktconform. Hij vindt dat de taxateurs van SBB en RVB verkeerde taxatiemethodes hanteren, die niet (kunnen) leiden tot een marktconforme prijs. Bij de taxaties zijn volgens hem ook fouten gemaakt. Er is maar één goede taxatiemethode die moet leiden tot één marktconforme prijs (de contante waarde methode), aldus [eisers01] . Daarom is alleen de prijs die de door hem ingeschakelde taxateur heeft bepaald marktconform.

1.3.

De rechtbank komt in dit vonnis tot de volgende beslissing. Het aanbod van SBB is marktconform. [eisers01] heeft niet aangetoond dat hier anders over moet worden geoordeeld. SBB heeft beoordelingsvrijheid bij de keuze voor een taxatiemethode. De taxateur van SBB heeft een gangbare taxatiemethode gebruikt. Er is geen aanleiding te oordelen dat zijn taxatie leidt tot een niet-marktconforme prijs. RVB heeft daarom een positieve prijstoets mogen afgeven. Alle vorderingen van [eisers01] worden afgewezen en [eisers01] . wordt in de proceskosten veroordeeld.

1.4.

De opbouw van het vonnis is als volgt.

In paragraaf 2 beschrijft de rechtbank het procesverloop.

Paragraaf 3 bevat de feiten die voor de beoordeling van belang zijn.

In paragraaf 4 is de vordering van de [eisers01] beschreven.

De rechtbank beoordeelt de argumenten van partijen in paragraaf 5.

In paragraaf 6 volgt ten slotte de beslissing van de rechtbank.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 3 december 2018 met producties;
de conclusie van antwoord van 6 maart 2019 met producties;
het tussenvonnis van 8 juni waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de aanvullende producties van [eisers01] van 5 oktober 2022;
de aanvullende producties van SBB c.s. van 6 oktober 2022.

2.2.

Op 17 oktober 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen:

- De heer [eiser01] in persoon, bijgestaan door de advocaat voornoemd;

- Voor SBB, de heer [naam01] (projectleider Wadden) en de heer [naam02] (jurist); voor de Staat [naam03] (taxateur RVB) en [naam04] (adviseur RVB), bijgestaan door de advocaat voornoemd.

Van hetgeen op zitting is besproken is aantekening gehouden en deze aantekeningen zijn in het griffiedossier gevoegd.

2.3.

Ter zitting heeft de raadsman [eisers01] gezegd dat hij na de zitting nog zou willen kunnen reageren op de conclusie van antwoord, in het bijzonder op de reactie van SBB c.s. op het taxatierapport van zijn eigen deskundige, de heer [deskundige01] (hierna [deskundige01] ). De rechtbank gaat hieraan voorbij. [eisers01] heeft tot de zitting en tijdens de zitting alle gelegenheid gehad te reageren op de stellingen van SBB c.s.

2.4.

Ten slotte is vonnis nader bepaald op heden.

3.De feiten

Partijen

3.1.

SBB is een rechtspersoon met een wettelijke taak. De organisatie is bij de Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer (hierna: de Wet) ingesteld en het is een zelfstandig bestuursorgaan. De wettelijke taak is het beheren en duurzaam tot maatschappelijk nut brengen van de toevertrouwde terreinen.^[1]SBB heeft gronden op Vlieland in eigendom. Bij akte van 30 december 1996 zijn die gronden in erfpacht uitgegeven aan Stichting Beheer Erfpacht Duinkersoord en Vliepark (hierna: SBEV). SBEV heeft op haar beurt, met instemming van SBB, percelen uitgegeven in ondererfpacht bij aktes van 31 januari 1997 en van 19 april 2006. Op grond van de akte van 31 januari 1997 werken de erfpachtbepalingen door naar het ondererfpachtrecht.

3.2.

[eisers01] heeft bij akte van 19 april 2011 het ondererfpachtrecht verkregen van twee percelen binnen het recreatiewoningencomplex Duinkersoord, totaal groot 2.092 m2 (hierna: de percelen) met een daarop gelegen recreatiewoning. Voor de recreatiewoning is in de akte een recht van opstal gevestigd. [eisers01] heeft hiervoor € 680.000 betaald. In 2014 heeft [eisers01] de recreatiewoning gesloopt en een nieuwe recreatiewoning laten bouwen.

3.3.

RVB is een orgaan van de Staat en beheert het vastgoed dat in eigendom is van de Staat. RVB valt onder de verantwoordelijkheid van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: de Minister). In artikel 3 lid 5 van de Wet is geregeld dat ‘vervreemding van objecten en andere onroerende zaken de voorafgaande goedkeuring’ van de minister van Financiën (inmiddels de Minister,
rb.) vereist. Die goedkeuring wordt ‘de prijstoets’ genoemd. RVB voert de prijstoets uit. RVB mag alleen goedkeuring verlenen als de verkoop van onroerende zaken van de Staat plaatsvindt tegen een marktconforme prijs. Dat is bepaald in de, in de Compatibiliteitswet vastgelegde, Regeling materieelbeheer rijksoverheid 2006 (vervallen met ingang van 1 januari 2018, sindsdien opgenomen in de Regeling beheer onroerende zaken Rijk 2017)^[2].

Verschil van inzicht over waardering bloot eigendom: achtergrond

3.4.

Sinds het einde van de jaren negentig van de vorige eeuw bestaat tussen SBB en een deel van zijn (onder)erfpachters, waaronder (onder)erfpachters van (recreatie)woningen op de Waddeneilanden Texel, Vlieland en Terschelling, verschil van inzicht over herziening van de erfpachtcanon, de erfpachtvoorwaarden en de (wijze van) bepaling van de waarde van het bloot eigendom van de grond.

3.5.

Dit verschil van inzicht is sinds 2003 ook onderwerp van discussie tussen de regering en de Tweede Kamer.^[3]

3.6.

In 2011 heeft SBB met de Waddengemeenten een bestuurlijk akkoord bereikt over de mogelijke verkoop van gronden van SBB aan erfpachters. Dit akkoord bevatte, naast de bepaling van voor verkoop in aanmerking komende gronden, geen afspraken over verkoopprijzen van gronden aan erfpachters, gelet ook op de hiervoor genoemde voorgeschreven prijstoets door RVB.

3.7.

Ter uitvoering van de in de Tweede Kamer aangenomen motie Snijder-Hazelhoff van 4 juli 2012^[4]heeft SBB een deskundigencommissie (hierna: Commissie Van der Werf) om advies gevraagd over een methode voor een zuivere en marktconforme waardebepaling van de bloot eigendom bij de voorgenomen koopaanbieding aan de erfpachters op de Waddeneilanden. Op basis van de methode beschreven in dit advies^[5]heeft SBB proeftaxaties laten uitvoeren van 15 representatieve erfpachtpercelen op Texel, Terschelling en Vlieland.

3.8.

RVB heeft op deze taxaties – kort gezegd – een negatieve prijstoets gegeven omdat volgens RVB de uitkomst van de taxaties niet marktconform was. Naar aanleiding van de discussie die daarover is ontstaan in de Tweede Kamer, heeft de minister de waarderingsmethode van RVB laten valideren door de hoogleraren [naam05] en [naam06] (hierna: de validatie^[6]). Een aantal erfpachters heeft naar aanleiding van de validatie een klacht ingediend tegen deze hoogleraren waarbij extern advies is ingewonnen bij de Landelijke Organisatie Wetenschappelijke Integriteit (LOWI). De klachtprocedure is geëindigd in een ongegrondverklaring.

Waardering bloot eigendom percelen Vlieland

3.9.

SBB heeft in 2015 aan [deskundige02] Taxaties B.V. (hierna [deskundige02] ) opdracht gegeven om de grondwaarde van erfpachtpercelen op Vlieland, Texel en Terschelling te bepalen.

Op 12 maart 2015 heeft [deskundige02] gerapporteerd over de grondwaarde van de erfpachtpercelen op Vlieland per waardepeildatum 1 december 2014 (hierna: het rapport van [deskundige02] ). [deskundige02] heeft de waardering van de bloot eigendom bepaald met de residuele grondwaardemethode.

3.10.

SBB heeft in oktober 2016 aan RVB een prijstoetsverzoek gedaan. SBB heeft de verkoopprijs voor de bloot eigendom bepaald door de door [deskundige02] getaxeerde grondwaarde met 12,5 % te verminderen (in verband met depreciatie). Uit beantwoording van Kamervragen en de validatie heeft SBB afgeleid dat de Staat voor het bepalen van de waarde van het bloot eigendom uitging van 87,5 % van marktconforme grondwaarden. RVB heeft het prijstoetsverzoek in maart 2017 goedgekeurd.

(Onder)erfpacht [eisers01]

3.11.

Toen [eisers01] in 2011 de ondererfpachtrechten van de percelen kocht liep de canontermijn van het (onder)erfpachtrecht nog tot 2027. Op 14 juli 2017 hebben SBB en SBEV een overeenkomst gesloten om de erfpachtrechten van SBEV na 1 januari 2027 voort te zetten voor een periode van 30 jaar, tot 1 januari 2057, met het recht van verlenging (hierna: de overeenkomst tussen SBB en SBEV van 2017). Ook zijn zij een nieuwe canon overeengekomen en hebben ze de periodieke verhoging van de canon nader uitgewerkt. In de erfpachtakte staat onder meer:

sinds de uitgifte van de erfpachten is de grondwaarde gestegen;

de aanpassing van de canon op basis van de geldende grondwaarde zal een negatieve invloed hebben op de bezettingsgraad van de recreatiewoningen. Dit zal afbreuk doen aan het door SBB ondersteunde lokale overheidsbeleid;

op de nieuw te bepalen canon wordt daarom een korting gegeven.

3.12.

Deze afspraken werken middels de akte van 31 januari 1997 door in de ondererfpachtrechten. Na deze afspraken bedroeg de canon voor [eisers01] over het jaar 2017 € 3.904,53.

3.13.

[eisers01] heeft SBB op 18 juli 2017 verzocht om de bloot eigendom van de percelen te mogen kopen. Op 2 augustus 2017 heeft SBB de bloot eigendom van de percelen te koop aangeboden voor een bedrag van € 443.371 (hierna: het aanbod van SBB). Over dit aanbod hebben SBB en (de raadsman van) [eisers01] gecorrespondeerd. [eisers01] heeft taxateur [deskundige01] een taxatie laten uitvoeren (waarde-advies van 24 juli 2018, hierna: de taxatie van [deskundige01] ). De marktconforme prijs voor de bloot eigendom van de percelen is daarin bepaald op € 92.933,46.

3.14.

SBB en [eisers01] zijn niet tot een vergelijk gekomen.

4.Het geschil

4.1.

Van de Vorm c.s. vordert samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I.
Primair

i. SBB veroordeelt aan [eisers01] binnen vier weken na het te wijzen vonnis de bloot eigendom te leveren tegen betaling van een bedrag van € 92.933,46;

ii. voor recht verklaart dat de toestemming voor die levering van de Staat gegeven is althans als gegeven beschouwd dient te worden;

iii. de Staat veroordeelt binnen twee weken na dit vonnis toestemming voor overdracht te verlenen;

Subsidiair

iv. voor recht verklaart dat het aanbod aan [eisers01] heeft te gelden als een aanbod tegen bedrag van € 92.933,46 althans een in goede justitie vast te stellen bedrag en dat [eisers01] na het in deze te wijzen vonnis en het moment van de toestemming van de Staat is gegeven een redelijke termijn, doch ten minste vier weken, in staat wordt gesteld om dat aanbod te aanvaarden;

v. SBB veroordeelt de bloot eigendom aan [eisers01] te leveren, indien [eiser01] het middels het gevorderde onder v. vastgestelde aanbod heeft aanvaard;

vi. voor recht verklaart dat de toestemming voor dat aanbod van de Staat gegeven is, althans als gegeven beschouwd dient te worden;

vii. de Staat veroordeelt binnen twee weken na dit vonnis toestemming voor overdracht te verlenen;

viii. SBB en de Staat veroordeelt tot een dwangsom van € 5.000 voor elke dat dat zij niet aan de veroordeling ingevolge v., vi. of vii hiervoor voldoen;

Meer subsidiair

ix. voor recht verklaart dat de marktconforme waarde van de bloot eigendom € 92.933,46 bedraagt, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

x. SBB veroordeelt aan [eisers01] de bloot eigendom te koop aan te bieden tegen een bedrag van € 92.933,46, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

xi. de Staat veroordeelt aan de overdracht tegen het in het vonnis ingevolge de vordering onder x. vastgestelde, althans marktconforme bedrag toestemming te verlenen;

xii. SBB en de Staat veroordeelt tot een dwangsom van € 5.000 voor elke dat dat zij niet aan de veroordeling ingevolge x of xi hiervoor voldoen;

II.

xiii. voor recht verklaart dat het aanbod van SBB aan [eisers01] voor verkoop van de bloot eigendom niet redelijk en niet marktconform is en dat SBB door dat aanbod te doen onrechtmatig jegens [eisers01] heeft gehandeld;

xiv. voor recht verklaart dat de Staat, door aan het aanbod van SBB toestemming te verlenen, onrechtmatig jegens [eisers01] heeft gehandeld;

xv. SBB en de Staat, de ene de andere bevrijdend, te veroordelen tot vergoeding van de door [eiser01] als gevolg van het onredelijke aanbod geleden schade, vast te stellen bij staat;

xvi. SBB te verbieden een aanbod te doen tot verkoop van de bloot eigendom tegen een prijs van € 443.371, althans tegen een op de door [deskundige02] geadviseerde wijze vastgestelde prijs;

III.

xvii. SBB en de Staat, ieder afzonderlijk, te veroordelen

1. in de buitengerechtelijke kosten, groot € 3.527,19;

2. in de kosten van dit geding;

3. tot betaling van nakosten van € 131 zonder betekening van het vonnis en een bedrag van € 199 na betekening van dit vonnis.

4.2.

[eisers01] voert aan, zakelijk samengevat, dat het aanbod van SBB ver boven de marktwaarde van de bloot eigendom ligt. De gangbare methode om de waarde van bloot eigendom vast te stellen is door de waarde van het erfpachtrecht in mindering te brengen op de waarde van de volle eigendom (BE=VE-EP). De waarde van de bloot eigendom is, in geval van erfpacht voor onbepaalde tijd, gelijk te stellen aan de contante waarde van de toekomstige canons, aldus [eisers01] . [deskundige01] heeft dat uitgerekend met de canons zoals deze gelden met ingang van 2017. Een koper van de bloot eigendom zal niet bereid zijn om meer dan de contante waarde van de canons over de lopende erfpachtperiode te betalen. [deskundige01] waardeert daarom de bloot eigendom op € 92.933,46; dat is de marktconforme prijs.

Het aanbod van SBB is niet marktconform, waarmee SBB de toezegging aan [eisers01] schendt om de bloot eigendom tegen een marktconforme prijs aan te bieden. [deskundige02] heeft getaxeerd aan de hand van de niet-gebruikelijke residuele grondwaarde methode. [deskundige02] heeft die methode bovendien niet goed toegepast. Feitelijk heeft [deskundige02] de waarde van de bloot eigendom gelijk gesteld aan de waarde van de volle vrije eigendom van de onbelaste grond. Dat is wat [eisers01] betreft in strijd met de redelijkheid en billijkheid, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, Artikel 1 EP van het eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (hierna: artikel 1 EP EVRM) en artikel 24 Mededingingswet (Mw). Met het doen van het aanbod voert SBB bovendien een oneerlijke handelspraktijk. Verder handelt de Staat onrechtmatig door een positieve prijstoets af te geven.

4.3.

SBB c.s. voert verweer.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

In de kern moet de rechtbank in deze zaak beoordelen of het aanbod van SBB voor de bloot eigendom van de percelen voor een bedrag van € 443.371 marktconform is.

Hierna zal de rechtbank eerst (i)
de uitgangspuntenbespreken die zij hanteert bij die beoordeling. Daarna omschrijft zij het (ii) het
aanbod van SBB aan de hand van de taxatie van [deskundige02]. Vervolgens bespreekt de rechtbank de (iii)
kritiek van [eisers01]Die kritiek houdt in (iiia) dat alleen een waardering op grond van BE=VE-EP juist kan zijn en niet de door [deskundige02] gebruikte waarderingsmethode, dat (iiib) alleen de contante waardemethode gebruikt moet worden en (iiic) dat [deskundige02] zijn methode niet goed heeft toegepast. Vervolgens bespreekt de rechtbank (iv)
het aanbod van SBB en de prijstoets door RVB. De rechtbank beoordeelt daarna (v) het beroep van [eisers01] op
artikel 1 EP EVRM en artikel 24 Mwen sluit af met (vi)
haar conclusie en de proceskostenveroordeling.

(i)
Uitgangspunten van de beoordeling

Rechtsverhouding SBB en [eisers01]

5.2.

De rechtsverhouding tussen SBB als grondeigenaar en [eisers01] als ondererfpachter is privaatrechtelijk van aard. SBB heeft in beginsel contractsvrijheid wanneer hij als grondeigenaar een aanbod doet tot verkoop van die grond aan een (onder)erfpachter. Uit de contractsvrijheid volgt ook dat op SBB als zodanig geen verplichting rust om [eisers01] een aanbod te doen tot koop van de bloot eigendom en evengoed dat op [eisers01] geen verplichting rust om de bloot eigendom te kopen van SBB. De rechtbank kan SBB dan ook niet veroordelen een aanbod te doen.

5.3.

De contractsvrijheid van SBB als overheidslichaam is evenwel niet onbeperkt. SBB heeft [eisers01] een aanbod gedaan. Als publiekrechtelijke rechtspersoon dient SBB bij dit aanbod de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht in acht te nemen. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam in de situatie hier aan de orde de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee ook het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Het bestrijkt ook de beslissing met wie en onder welke voorwaarden SBB een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.^[7]De rechtbank zal het handelen van SBB daarom toetsen aan onder meer de redelijkheid en de billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (artikel 3:12 en artikel 3:14 BW).

Rechtsverhouding RVB en [eisers01]

5.4.

De betrokkenheid van de Staat (RVB) is beperkt tot de - wettelijk verplichte - prijstoets van het aanbod van SBB. SBB mag zijn onroerende zaken alleen vervreemden indien SBB daarvoor voorafgaande goedkeuring heeft gekregen van RVB. Als RVB ten onrechte zijn goedkeuring onthoudt aan de verkoop van (bloot) eigendom tegen een marktconforme prijs, waardoor de bloot eigendom uitsluitend tegen een niet-marktconforme, te hoge koopprijs kan worden aangeboden, handelt hij onrechtmatig jegens de (onder)erfpachters van SBB. Bij de uitvoering van de prijstoets heeft RVB beoordelingsvrijheid, maar bij de invulling van die vrijheid is RVB ook gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De rechtbank zal het handelen van RVB daarom ook toetsen aan de redelijkheid en de billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Toetsing rechtbank algemene beginselen van behoorlijk bestuur

5.5.

De rechterlijke toetsing aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur omvat in uitgangspunt een volle toets. Maar SBB en RVB hebben hier beoordelingsvrijheid bij de uitvoering van hun wettelijke taken. De (burgerlijke) rechter is in die situatie tot terughoudendheid genoopt en hoeft niet zo indringend te toetsen door na te gaan of hij in dit geval de beoordelingsvrijheid zelf anders zou hebben ingevuld. In die zin is in deze situatie feitelijk sprake van marginale toetsing. Zelfs als de rechtbank al zou oordelen dat SBB en RVB in strijd met enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur zou hebben gehandeld, dan brengt dit nog niet mee dat de rechtbank zelf een redelijke koopprijs voor de bloot eigendom kan voorschrijven. Hiermee zou zij de grondwettelijke taakverdeling tussen de rechtspraak en het bestuur miskennen.

Beoordelingsvrijheid bij keuze taxatiemethode

5.6.

In de grondwaardepraktijk zijn er verschillende methodes om de waarde van de bloot eigendom vast te stellen. Gangbare methodes zijn:

- de contante waarde methode: de waarde van de bloot eigendom wordt gelijk gesteld aan de contante waarde van de toekomstige canons;

- de residuele methode, waarbij de taxateur uitrekent welke kosten gemaakt moeten worden voor het stichten van de opstal en vervolgens nagaat wat de grond en opstal samen opbrengen. Het verschil tussen beide is de residuele grondwaarde;

- de comparatieve methode, waarbij de waarde van de bloot eigendom wordt berekend op basis van de waarde van vergelijkbare vastgoedtransacties in de omgeving.

5.7.

Het valt binnen de beleidsvrijheid van SBB (ten behoeve van het prijsaanbod) en RVB (ten behoeve van de prijstoets) om zelf een methode te kiezen en de parameters vast te stellen voor het waarderen van bloot eigendom, mits de uitvoering voldoet aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en uiteindelijk leidt tot een reële prijs voor de bloot eigendom. Niet doorslaggevend is of op een individuele parameter iets valt aan te merken, of dat wellicht ook een andere keuze had kunnen worden gemaakt.

Er is dus geen regel die SBB of RVB verplicht om de door [eisers01] en diens deskundige [deskundige01] voorgestane contante waarde methode verplicht toe te passen. Ook als die methode een gangbare is, betekent dat nog niet dat andere gangbare methodes niet tot een marktconforme prijs zouden kunnen leiden.

5.8.

Uit al hetgeen [eisers01] heeft aangevoerd over toezeggingen volgt niet dat hem toezeggingen zijn gedaan of dat bij hem een gerechtvaardigd vertrouwen kan zijn gewekt dat de prijs voor bloot eigendom met de door hem gewenste taxatiemethode moet worden bepaald.

[eisers01] draagt stelplicht en bewijslast van zijn stellingen

5.9.

Het is aan [eisers01] om, zo mogelijk aan de hand van concrete berekeningen en/of een taxatie, aan te tonen dat de door SBB gehanteerde taxatiemethode leidt tot een werkelijk onredelijk hoge prijs voor de bloot eigendom. Het is dus niet aan SBB om aan te tonen dat zijn aanbod redelijk is.

(ii)
Het aanbod van SBB en het rapport [deskundige02]

5.10.

In het aanbod van SBB aan [eisers01] is de koopprijs voor de bloot eigendom van de percelen vastgesteld op een bedrag van € 443.371. Dit prijsaanbod van SBB is gebaseerd op de grondwaarde zoals getaxeerd in het rapport van [deskundige02] . Daarin is op basis van de Taxatie-instructie erfpacht Staatbosbeheer 2015 (hierna: de Taxatie-instructie SBB) de grondwaarde van 239 erfpachtpercelen op Vlieland getaxeerd. Omdat transacties van bouwgrond en recreatiewoningen in volle eigendom op Vlieland ontbraken, heeft [deskundige02] de grondwaarde gewaardeerd door te kijken naar beschikbare transacties van erfpachtpercelen met opstal in combinatie met toepassing van de residuele benadering. De residuele grondwaarde is de totale opbrengstwaarde van het te realiseren vastgoed, minus de totale kosten voor het bouwen.

[deskundige02] heeft een aantal correcties nodig geacht om vanuit de transacties van erfpachtrechten te komen tot de grondwaarde op waardepeildatum:

per referentietransactie is geïndexeerd naar de waardepeildatum 31 december 2014;

er is gecorrigeerd voor het feit dat een erfpachtrecht is gekocht en geen volle eigendom. Bij aankoop van het erfpachtrecht was er geen sprake van een marktconforme canon. Ten tijde van de referentietransacties kon een marktconforme canon worden toegepast op grond van 5 % van de grondwaarde;

vanuit de marktwaarde is de residuele methode toegepast om tot een grondwaarde te komen. Daarbij is rekening gehouden met de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstal en de investeringen van de erfpachter. Voor de berekening van de waarde van de opstal heeft [deskundige02] uitgangspunten gestipuleerd (pg. 8);

[deskundige02] heeft een kavelwaarderingsmodel opgesteld met een staffel voor de kavelgrootte en grondprijzen, om voor de 239 percelen op Vlieland tot onderling uitlegbare en consistente uitkomsten te komen, zodat rekening kan worden gehouden met de verschillen in omvang van de erfpachtpercelen.

Op deze residuele grondwaarde heeft SBB een depreciatie toegepast van 12,5 % om te komen tot de waarde van het bloot eigendom.

( iii)
Kritiek van [eisers01]

(iiia) BE=VE-EP?

5.11.

Het meest verstrekkende standpunt van [eisers01] is dat de waarde van bloot eigendom alleen (direct) kan worden bepaald aan de hand van de formule VE (volle eigendom) = EP (erfpacht) + BE (bloot eigendom). VE, EP en BE zijn juridisch splitsbaar, kunnen afzonderlijk op de markt worden gebracht en kennen een marktwaarde. Daarom moét deze taxatiemethode worden toegepast, aldus [eisers01]

5.12.

Volgens [eisers01] kan de residuele taxatiemethode van [deskundige02] niet tot een marktwaarde leiden. Die methode is gebaseerd op een fysieke splitsing van de componenten bebouwde (ondergrond) enerzijds en opstallen, werken en beplantingen anderzijds. Dit zijn componenten die niet op de markt kunnen worden gebracht en ze kennen dan ook geen marktwaarde. Indirect is er alleen toedeling (allocatie) van waarde aan deze componenten mogelijk, maar dat zegt niets over een marktwaarde. Volgens [eisers01] zal geen makelaar of taxateur daarom van die taxatiemethode gebruik maken. [eisers01] verwijst naar diverse publicaties om zijn standpunt te onderbouwen.

5.13.

De rechtbank kan in de publicaties waarnaar [eisers01] verwijst onvoldoende aanwijzing vinden dat de ene methode beter is dan de andere. Gelet ook op de gemotiveerde betwisting door SBB c.s. kan de rechtbank uit het rapport van [deskundige01] ook niet afleiden dat in dit geval de formule BE=VE-EP direct tot marktwaarden leidt. Er is dan geen grond dat het door [eisers01] bepleite uitgangspunt te prefereren is boven het uitgangspunt dat aan de taxatie(methode) van [deskundige02] ten grondslag ligt. De rechtbank licht dit toe.

5.14.

SBB c.s. erkennen dat de formule BE= VE-EP toepasbaar is op het moment dat VE, BE én EP in een markt beschikbaar zijn en dat voor deze drie elementen separate transactiegegevens beschikbaar zijn. Zij wijzen er terecht op dat er op Vlieland op de peildatum geen BE werd aangeboden en er geen markt was voor verwerving van VE. In deze incomplete markt kon alleen EP worden gekocht. Uit deze incomplete markt, zonder referenties voor BE en VE, kan niet één op één vanuit EP-transacties de waarde VE en de waarde BE worden afgeleid. Dat kan alleen op basis van theoretische principes en dat is precies wat [deskundige01] in zijn rapport heeft gedaan. Alle referentietransacties die [deskundige01] aanhaalt in zijn rapport zijn in deze incomplete markt gerealiseerd. SBB c.s. werpt daarmee terecht de vraag op of prijzen voor EP in een incomplete markt de werkelijke marktwaarde van EP in een complete markt reflecteren.

(iiib) Netto contante waardemethode

5.15.

[deskundige01] bepaalt bloot eigendom aan de hand van de netto contante waarde methode op basis van de aangepaste canon met ingang van 2017 (r.o. 2.12). Voor de percelen in geding leidt dat tot een waarde van het bloot eigendom van € 92.933,46. Dat moét dan ook de marktconforme prijs zijn, aldus [eisers01] , omdat een koper van de bloot eigendom niet bereid zal zijn om meer dan de contante waarde van de canons over de lopende erfpachtperiode te betalen (inkomstenbenadering).

5.16.

Het is de rechtbank uit het rapport van [deskundige01] , waarin marktreferenties voor VE en BE ontbreken, niet duidelijk geworden hoe de formule BE= VE-EP zich in dit geval verhoudt tot diens berekening van bloot eigendom aan de hand van de netto contante waardemethode. [eisers01] licht dat niet toe. Ook de toepassing van de netto contante waardemethode is daarmee een theoretische.

5.17.

Niet in geschil is dat de netto contante waarde methode bruikbaar kan zijn als het erfpachtrecht bij verkoop van de bloot eigendom in stand blijft. De nieuw bloot eigenaar kan dan immers niet méér inkomsten genereren dan op basis van het erfpachtrecht en de canon mogelijk is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft SBB c.s. beoordelingsvrijheid om in deze situatie, waarbij het erfpacht niet in stand blijft, deze methode niet te volgen. Bij aankoop door [eisers01] van de bloot eigendom gaat het ondererfpachtrecht op de percelen teniet en verkrijgt [eisers01] de volle eigendom over die percelen. Daarmee vervallen niet alleen de erfpachtbeperkingen en de canon, maar ook de mogelijkheden voor SBB om op maatschappelijke doelen te kunnen sturen. In de stellingen van [eisers01] en de berekening van [deskundige01] wordt hiermee geen rekening gehouden. In het geval van [eisers01] is bovendien als gevolg van de overeenkomst uit 2017 omwille van maatschappelijke overwegingen afgezien om de canon op basis van de actuele grondwaarde te bepalen en is een korting gegeven (zie ook r.o. 3.11 en 3.12). Aangenomen mag worden dat de canon niet marktconform is.

Het toepassen van de contante waardemethode leidt in dit geval, waarbij na verkoop vol eigendom ontstaat bij een niet marktconforme canon, tot een niet reële en dus niet marktconforme waarde van het bloot eigendom. SBB c.s. stelt terecht dat daar de niet-marktconforme canon niet voor was bedoeld. Toepassen van de contante waardemethode roept bij de rechtbank de vraag op of dat niet zou leiden tot (ongerechtvaardigde) bevoordeling van een kleine groep erfpachters op Vlieland. Ook daarmee moet SBB in haar beoordelingsvrijheid rekening kunnen houden.

(iiic) kritiek op de uitvoering in het rapport [deskundige02] en het aanbod van SBB

5.18.

Anders dan [deskundige01] in zijn rapport stelt, heeft [deskundige02] de keuze voor het hanteren van de residuele grondwaardemethode voldoende inzichtelijk gemaakt, onder meer door te verwijzen naar Algemene Voorwaarden erfpacht en opstal SBB 2012. Dat [deskundige02] de grondwaarde heeft getaxeerd op basis van de taxatie-instructie SBB brengt verder, anders dan [eisers01] stelt, niet mee dat hij geen onafhankelijk taxateur zou zijn.

Ook passeert de rechtbank de stelling dat [deskundige02] zich zou hebben leiden door de validatie van [naam06] en [naam05] van de toetsingsmethode van RVB; het rapport van [deskundige02] dateert van vóór deze validatie.

5.19.

De rechtbank stelt vast dat [deskundige01] de correcties van [deskundige02] genoemd in r.o. 5.10 onder b. (correctie niet-marktconforme canon) en c. (uitgangspunten gecorrigeerde vervangingswaarde voor opstallen) redelijk acht. [deskundige01] heeft wel kritiek op de onder d. genoemde kavelwaarderingsmode. Volgens [deskundige01] zijn de gecombineerde aannames over de staffel voor kavelgrootte en grondprijzen onjuist, ongebruikelijk en onbegrijpelijk en komen door deze aannames de marktwaarden voor de percelen, uitgaande van volle eigendom, onrealistisch hoog uit. [deskundige01] verwijst daarbij naar twee referenties voor eigen grond in het dorp. Naar het oordeel van de rechtbank heeft SBB c.s. deze kritiek gemotiveerd weerlegd.

5.20.

[deskundige02] heeft in zijn rapport rekening gehouden met de bebouwde staat van de te beoordelen percelen. [deskundige01] bestrijdt dit ook niet. [deskundige02] heeft voor elk van de erfpachtpercelen de grondwaarde per kavel bepaald. [deskundige02] schrijft verder dat op de vermelde taxaties geen depreciatie is toegepast op de marktwaarde in verband met de erfpachtvoorwaarden. Dat betekent niet, anders dan [eisers01] suggereert, dat [deskundige02] de kavelwaarde dan wel de waarde van de volle eigendom gelijk stelt aan de waarde van bloot eigendom.

5.21.

De rechtbank komt tot de conclusie dat [eisers01] niet heeft aangetoond dat de taxatie van [deskundige02] niet kan worden gevolgd.

(iv)
het aanbod van SBB en de prijstoets door RVB

5.22.

SBB heeft bij het aanbod aan [eisers01] de door [deskundige02] berekende grondwaarde gedeprecieerd met 12,5 %. SBB heeft de keuze toegelicht door te verwijzen naar hetgeen gebruikelijk is in het ‘groen erfpacht’. Het RVB heeft op de uitkomst een positieve prijstoets gegeven. Dit acht de rechtbank redelijk, gelet op het volgende. Uitgangspunt is dat SBB, gelet op zijn beoordelingsvrijheid, de verkoopprijs voor de bloot eigendom mag afleiden van de grondwaarde in volle eigendom, waarover de eigenaar vrij kan beschikken (dus niet belast met erfpacht). SBB c.s. heeft het waardedrukkend effect van het erfpachtrecht tot uitdrukking gebracht door te rekenen met een depreciatie van 25 % , hetgeen de rechtbank op zichzelf redelijk acht en welk percentage [eisers01] onvoldoende heeft weersproken. SBB heeft er voor gekozen om deze depreciatie van 25 % gelijk te verdelen tussen zichzelf als grondeigenaar en de koper/ zittende erfpachter. Bij de verkoop van de bloot eigendom aan de zittende erfpachter komt het erfpachtrecht en daarmee ook het waardedrukkend effect dat van dat erfpachtrecht uitgaat te vervallen. Deze waardestijging kan alleen gerealiseerd worden als zowel SBB als de erfpachter bereid zijn het bloot eigendom te verkopen respectievelijk te kopen. Het is niet onredelijk indien beiden gelijk profiteren van die waardestijging.

5.23.

In al hetgeen [eisers01] aanvoert tegen de toegepaste depreciatie door SBB c.s. en de prijstoets van RVB (waaronder de kritiek op de validatie, zie r.o. 3.8.) vindt de rechtbank geen aanleiding hierover anders te oordelen.

5.24.

[eisers01] heeft naast de berekening in het rapport van [deskundige01] nog nader bewijs aangeboden voor de stelling dat in dit geval (alleen) de contante waarde methode een marktconforme prijs voor de bloot eigendom kan meebrengen. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank niet aan bewijslevering toe.

5.25.

Daarbij hecht de rechtbank nog belang aan het volgende. De taxaties van [deskundige01] en [deskundige02] zijn gebaseerd op referenties in een (nog) incomplete markt van BE. SBB c.s heeft er echter op gewezen dat er inmiddels een levendige markt BE was ontstaan op basis van 87,5 % van de grondwaarde van [deskundige02] . Nieuwe erfpachters, maar ook langer zittende erfpachters en ondererfpachters zijn tot koop van BE overgegaan op basis van de door SBB aangeboden koopprijzen BE. Weliswaar wordt deze markt van BE op de Wadden door SBB gecreëerd, maar SBB c.s. merkt terecht op dat indien de markt de prijzen niet marktconform zou beoordelen, kopers niet tot koop van BE overgaan, omdat ze ook erfpachter kunnen blijven. Ook op Vlieland is BE verkocht, ook al zijn de transacties beperkt omdat voor de zittende erfpachters de hoogte van de canon en daarmee voortzetting van de EP gunstiger is dan koop van BE. Dit alles heeft [eisers01] niet weersproken. SBB c.s. heeft van een drietal transacties, waaronder een op Vlieland, voorgerekend hoe de formule VE=EP+BE uitpakt in deze (completere) markt. Daaruit volgt dat (onder)erfpachters bereid zijn om BE te verwerven tegen de prijs van de koopaanbieding van 2017. [eisers01] heeft daar ter zitting tegenin gebracht dat ‘een zwaluw nog geen zomer maakt’ en dat SBB c.s. in de voorbeelden het tijdsverloop en de stijgende markt niet meenemen. Wat daarvan zij, ook in het licht van de geschetste ontwikkelingen in de markt van BE op de Wadden ziet de rechtbank geen aanleiding het standpunt van [eisers01] over de contante waarde methode te volgen. Daar komt bij dat in het licht van het voorgaande [eisers01] niet heeft weten aan te tonen dat het aanbod van SBB ver boven de marktwaarde uitgaat.

5.26.

De slotsom is dat van strijdigheid met de redelijkheid en de billijkheid en/of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur geen sprake is.

(v) Geen strijd met artikel 1 EP EVRM en artikel 24 Mw niet van toepassing

5.27.

Het beroep op de schending van artikel 1 EP EVRM wordt afgewezen. De rechtbank licht dit toe.

5.28.

Om een schending van artikel 1 EP EVRM te kunnen aannemen, is vereist dat sprake is van inmenging op een eigendomsrecht. Hiervoor is vastgesteld dat SBB een marktconform aanbod heeft gedaan. [eisers01] kan dat aanbod aannemen of weigeren. Inmenging is dus niet aan de orde. Het (onder)erfpachtrecht van [eisers01] wordt op geen enkele wijze aangetast.

5.29.

Er bestaat verder geen wettelijke of andere rechtsregel die [eisers01] recht geeft op deling van de waardestijging van de grond. Uit artikel 5:85 lid 1 BW volgt dat het recht van erfpacht de erfpachter enkel het recht geeft om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. De eigenaar van de onroerende zaak blijft eigenaar en het risico van de zaak blijft ook op hem rusten. Omdat erfpacht geen aanspraak geeft op de waardestijging van de grond, kan ook daarin geen reden liggen om aan te nemen dat sprake is van (een inmenging op) een eigendomsrecht.

5.30.

Artikel 24 Mw mist toepassing. SBB neemt geen machtspositie in en er is geen sprake van misbruik. [eisers01] heeft daarvoor geen relevante (economische) feiten en omstandigheden aangevoerd.

(vi) Conclusie en proceskostenveroordeling

5.31.

Alle vorderingen worden afgewezen.

5.32.

[eisers01] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van SBB c.s. veroordeeld, vermeerderd met de wettelijke rente zoals gevorderd. Die kosten worden begroot op:

- griffierecht 1.950,00

- salaris advocaat
1.196,00(2,0 punten × tarief € 598,00)

Totaal € 3.146,00

5.33.

Volgens vaste jurisprudentie omvat de proceskostenveroordeling een veroordeling in eventuele nakosten. De nakosten worden begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, indien betekening heeft plaatsgevonden, met een bedrag van

€ 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [eisers01] in de proceskosten, aan de zijde van SBB c.s. tot op heden begroot op € 3.146, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.3.

verklaart de kostenveroordeling in 6.2. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft, mr. R.C. Hartendorp en mr. H.J. van Harten en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2023.^[8]