Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/7059
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 322.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 oktober 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juli 2023. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met een dakkapel. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 107 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 118 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 275.000. Daartoe voert eiseres – zakelijk weergegeven – aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de enkele beglazing, de gedateerde badkamer en keuken en de minimale isolatie van de woning en dat de woning geen dakkapel aan de voorkant heeft. Volgens eiseres is onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Eiseres betwist dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. Voorts bepleit eiseres dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffels heeft toegezonden, dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd omdat niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken, dat verweerder het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft geschonden, dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd en dat verweerder ten onrechte geen volledige iWOZ-kaarten heeft overgelegd waardoor de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten niet zijn onderbouwd.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een waarderapport (het waarderapport) overgelegd. In het waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 322.000. Naast gegevens van de woning, bevat het waarderapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten in [plaats] .
Beoordeling van het geschil
Objectkenmerken
5. Uit de door verweerder overgelegde stukken blijken de objectkenmerken van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. In de blote betwisting van eiseres ziet de rechtbank geen aanleiding aan die objectkenmerken te twijfelen.
6. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat verweerder in dit geval verplicht is de volledige iWOZ-rapportages van de vergelijkingsobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb over te leggen en verwijst hiervoor naar de door de Hoge Raad op 21 oktober 2022 [1] bevestigde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2022. [2]
Waarde woning
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit het waarderapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] (verkocht op 1 juli 2020 voor € 362.500), [adres 3] (verkocht op 24 juni 2021 voor € 440.100) en [adres 4] (verkocht op 30 juni 2021 voor € 430.000). Deze vergelijkingsobjecten hebben vergelijkbare bouwkenmerken, uitstraling, bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte als de woning en zijn daarom goed vergelijkbaar met de woning. Uit het waarderapport volgt dat de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten hoger zijn dan de waarde per vierkante meter van de woning. Met het waarderapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte, de perceeloppervlakte en de kwaliteit van de opstallen.
9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De bewijslast dat, zoals eiseres stelt, sprake is van waardedrukkende omstandigheden, rust op haar. Verweerder heeft met de staat van de woning rekening gehouden door de objectkenmerken ‘onderhoudstoestand’ en ‘voorzieningen’ met een ‘2’ (matig) te waarderen. Dat een van de objectkenmerken lager moet worden gewaardeerd dan in het waarderapport is gedaan, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt. De door eiseres overgelegde foto’s zijn daartoe onvoldoende. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat het objectkenmerk ‘voorzieningen’ pas met een ‘1’ (slecht) wordt gewaardeerd indien de voorzieningen onbruikbaar zijn. Gesteld noch gebleken is dat daarvan bij de woning sprake is. Dat, zoals ter zitting is komen vast te staan, bij de berekening van de in het waarderapport vermelde ‘prijs per eenheid’ van de woning de correctiefactoren niet juist in aanmerking zijn genomen, maakt niet dat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd. Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. [3] Niet de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. Verweerder heeft toegelicht dat voor de berekening van de eenheidsprijs van de woning de laagste eenheidsprijs van de vergelijkingsobjecten als uitgangspunt is genomen. Op basis van de marktgegevens van alle drie vergelijkingsobjecten, in samenhang beschouwd, acht de rechtbank het aannemelijk dat de woning niet te hoog is gewaardeerd.
Toezending stukken bezwaarfase
10. Het standpunt van eiseres dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet bepaalde stukken heeft toegezonden, faalt. Verweerder heeft aan (de toenmalige gemachtigde van) eiseres een taxatieverslag verstrekt waarop onder andere de KOUDV-factoren, de waarden per objectonderdeel en de liggingsfactoren zijn vermeld. Verweerder heeft daarnaast de voor de grondstaffel gebruikte gegevens met eiseres gedeeld. Eiseres heeft niet geconcretiseerd welke door haar verzochte en aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggende gegevens niet zijn begrepen in de door verweerder verstrekte stukken. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat verweerder dergelijke gegevens ten onrechte niet aan eiseres heeft verstrekt. De rechtbank merkt nog op dat in dit verband heeft te gelden dat indien een bepaald stuk in de bezwaarfase (nog) niet beschikbaar is, het niet verstrekken van dat stuk verweerder niet kan worden tegengeworpen. [4]
Indexering
11. Verweerder heeft verklaard dat bij de indexering van de verkoopcijfers is uitgegaan van een waardestijging van 10,4%. De rechtbank ziet geen aanleiding de toegepaste indexering in twijfel te trekken. Bovendien heeft, zoals hiervoor al is overwogen, te gelden dat niet de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw, maar de eindwaarde ter toetsing voorligt.
Zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel
12. Dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte is vermeld dat eiseres een hogere dan de beschikte waarde heeft bepleit en dat de grieven van de hoorzitting niet helemaal juist en volledig zijn weergegeven is weliswaar slordig, maar naar het oordeel van de rechtbank niet dusdanig laakbaar of van dusdanige betekenis dat verweerder daarmee het zorgvuldigheids- of motiveringsbeginsel heeft geschonden.
Conclusie
13. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Emden, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).