ECLI:NL:RBDHA:2023:13814

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummers: SGR 22/4116, SGR 22/4117, SGR 22/4118, SGR 22/4119, SGR 22/4120, SGR 22/4121, SGR 22/4122, SGR 22/4123, SGR 22/4124 en SGR 22/4126

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van12 september 2023 in de zaken tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraken van verweerder van 31 mei 2022 op het bezwaar van eiser tegen de beschikkingen van 11 februari 2022 (de beschikkingen) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de:

- [adres 1] (SGR 22/4116) is vastgesteld op € 165.000 (woning 1);

- [adres 2] (SGR 22/4117) is vastgesteld op € 187.000 (woning 2);

- [adres 3] (SGR 22/4118) is vastgesteld op € 141.000 (woning 3);

- [adres 4] (SGR 22/4119) is vastgesteld op € 161.000 (woning 4);

- [adres 5] (SGR 22/4120) is vastgesteld op € 161.000 (woning 5);

- [adres 6] (SGR 22/4121) is vastgesteld op € 141.000 (woning 6);

- [adres 7] (SGR 22/4122) is vastgesteld op € 141.000 (woning 7);

- [adres 8] (SGR 22/4123) is vastgesteld op € 161.000 (woning 8);

- [adres 9] (SGR 22/4124) is vastgesteld op € 161.000 (woning 9);

- [adres 10] (SGR 22/4126) is vastgesteld op € 141.000 (woning 10).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2023.

Namens eiser is P.J.T. Loijen, kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en mr. [naam 2] .

Op de zitting is tevens het beroep met zaaknummer SGR 22/4115 behandeld.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart de beroepen ongegrond;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 849,75;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.

Overwegingen

1. De beschikkingen hebben betrekking op waardepeildatum 1 januari 2021 en het belastingjaar 2022. Met de beschikkingen zijn ook de aan eiser opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslagen) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraken op bezwaar heeft verweerder de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

2. De woningen zijn allen bovenwoningen met bouwjaar 1925. Woning 1 heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 85 m², woning 2 heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 90 m², woning 3, 6, 7 en 10 hebben een gebruiksoppervlakte van ongeveer
71 m² en woning 4, 5, 8 en 9 hebben een gebruiksoppervlakte van ongeveer 78 m².

3. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum.

4. Eiser bepleit voor de woningen een waarde van respectievelijk € 145.000,
€ 149.000, € 129.000, € 141.000, € 141.000, € 129.000, € 129.000, € 141.000, € 141.000 en € 129.000 en stelt – samengevat – dat de referentieobjecten in een andere wijk zijn gelegen, overlast wordt ervaren van de ligging nabij het spoor, een drukke rotonde en de onder de woningen gelegen autogarage, door verweerder geen inzicht is gegeven in de op de zaak betrekking hebben de stukken, de indexeringspercentages niet aannemelijk zijn gemaakt, de verkoopcijfers niet zijn gecorrigeerd met het aandeel in de vereniging van eigenaren, in de uitspraak op bezwaar geen inzicht is gegeven in de waarde van de verschillende objectonderdelen, geen rekening is gehouden met de matige isolatie en geen rekening is gehouden met het feit dat de woningen zijn bestemd voor de verhuur en de kwaliteit en luxe van de woningen hierdoor achter is gebleven. Ook stelt eiser dat verweerder in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft gehandeld door in de bezwaarfase niet alle gevraagde stukken welke ten grondslag aan de onderbouwing van de waarde te hebben overgelegd.

5. Verweerder stelt – samengevat – dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld en rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud als ook de ligging van de woningen. Volgens verweerder is het aan eiser om aannemelijk te maken dat sprake is van waardedrukkende omstandigheden en is eiser niet in zijn bewijslast geslaagd. Ook stelt verweerder dat in de bezwaarfase reeds een lijst is verstrekt met alle correcties van alle VvE-reserves en geen gebruik wordt gemaakt van indexeringspercentages.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44)

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde taxatieverslagen en matrixen, hierin geslaagd. Naar volgt uit de taxatieverslagen en de matrixen zijn de waarden van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

Woning 1 en 2

Deze woningen zijn vergeleken met woningen aan de [adres 11] (verkocht op
23 december 2020 voor € 195.500), [adres 12] (verkocht op 30 december 2020 voor
€ 218.500) en [adres 13] te [plaatsnaam] (verkocht op 1 juli 2020 voor € 190.000). De vergelijkingsobjecten aan de [adres 11] en [adres 12] zijn volgens de rechtbank goed bruikbaar nu deze in dezelfde wijk zijn gelegen, van eenzelfde soort zijn, een zelfde uitstraling hebben en in een zelfde staat van onderhoud verkeren als de onderhavige woningen. Met verschillen in bouwjaar en gebruiksoppervlakte heeft verweerder voldoende rekening gehouden. De prijs per vierkante meter van respectievelijk € 1.941 en € 2.078 is – mede gelet op de gemiddelde prijs per vierkante meter van € 2.490 – niet te hoog vastgesteld.

Woning 3, 6, 7 en 10

Deze woningen zijn vergeleken met woningen aan de [adres 12] (verkocht op
30 december 2020 voor € 218.500), [adres 11] (verkocht op 23 december 2020 voor
€ 195.500) en [adres 14] te [plaatsnaam] (verkocht op 3 december 2020 voor € 165.000). De vergelijkingsobjecten zijn goed bruikbaar nu deze van eenzelfde soort zijn, een zelfde uitstraling hebben en in een zelfde staat van onderhoud verkeren als de onderhavige woningen. Met verschillen in ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte heeft verweerder voldoende rekening gehouden. De prijs per vierkante meter van € 1.986 is – mede gelet op de gemiddelde prijs per vierkante meter van € 2.430 – niet te hoog vastgesteld.

Woning 4, 5, 8 en 9

Deze woningen zijn vergeleken met woningen aan de [adres 15] (verkocht op
2 april 2020 voor € 165.000), [adres 12] (verkocht op 30 december 2020 voor
€ 218.500) en [adres 11] te [plaatsnaam] (verkocht op 23 december 2020 voor € 195.500). De vergelijkingsobjecten zijn goed bruikbaar nu deze van eenzelfde soort zijn, in dezelfde wijk zijn gelegen, een zelfde uitstraling hebben en in een zelfde staat van onderhoud verkeren als de onderhavige woningen. Met verschillen in bouwjaar en gebruiksoppervlakte is voldoende rekening gehouden. De prijs per vierkante meter van € 2.064 is – mede gelet op de gemiddelde prijs per vierkante meter van € 2.446 – niet te hoog vastgesteld.

8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het voorgaande oordeel niet af. Verweerder heeft verklaard rekening te hebben gehouden met de matige staat van onderhoud en de ligging van de woningen. Het is aan eiser om een eventuele waardevermindering wegens de matige staat van onderhoud en de ligging van de woning met voor de rechtbank controleerbare en inzichtelijke gegevens aannemelijk te maken. De enkele stellingen zijn daartoe onvoldoende. Ook heeft verweerder onweersproken verklaard dat een lijst met de VvE-correcties in de bezwaarfase aan eiser zijn overgelegd. Zoals reeds is overwogen in voorgaande overweging is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarden voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Op verweerder rust geen verplichting de waarde van de objectonderdelen te onderbouwen.

9. Wat betreft de stelling van eiser dat verweerder de indexeringspercentages niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft verweerder verklaart geen gebruik te maken van indexeringspercentages en dat dit ook niet verplicht is. Gelet op het feit dat de vergelijkingsobjecten allen in 2020 zijn verkocht in een markt met stijgende marktcijfers, zouden de waarden ook alleen maar hoger uitkomen. Ook deze grond kan daarom niet tot een gegrond beroep leiden.

Overleggen van stukken

10. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 augustus 2023^[1]overwogen dat op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ in de bezwaarfase een afschrift aan de belanghebbende moet worden verstrekt van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak wanneer de belanghebbende een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van deze gegevens.

11. Eiser heeft in de bezwaarfase verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken, zoals “de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.”

12. In de bezwaarfase zijn de taxatieverslagen verstrekt. Daarop is de staat van onderhoud van de woningen en de referentieobjecten niet vermeld. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de staat van onderhoud en de gegevens die daarover op de in de beroepsfase overgelegde matrixen onder het kopje “opmerkingen” zijn vermeld, gegevens zijn waarmee rekening wordt gehouden bij de vaststelling van de waarde. Gelet hierop en op het onder 11 vermelde verzoek, heeft verweerder niet alle gegevens verstrekt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarden. De rechtbank volgt verweerder hierbij niet in de stelling dat uit het onder 10 genoemde arrest volgt dat alleen sprake is van een voldoende specifiek verzoek, wanneer het gaat om informatie waarover partijen al met elkaar in gesprek zijn of discussie hebben.

13. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om de beroepen gegrond te verklaren en de uitspraken op bezwaar te vernietigen, omdat verweerder de waarden niet te hoog heeft vastgesteld en eiser door dit gebrek thans niet meer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de KOUDV- en liggingsfactoren van de vergelijkingsobjecten en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Dit gebrek leidt ertoe dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.

Proceskostenvergoeding

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 849,75 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837, een wegingsfactor 0,25 en een factor 1,5 vanwege samenhang). Blijkens de toelichting bij het Bpb wordt het gewicht van een zaak bepaald door het – al dan niet in geld uit te drukken – belang en de ingewikkeldheid. Daarbij werd het niet wenselijk geacht om de rechter aan nadere criteria voor de bepaling van het gewicht te binden. Het opnemen van wegingsfactoren in onderdeel C1 van het Bpb berust volgens de toelichting op de overweging dat enerzijds het met een gemachtigde voeren van bagatelprocedures niet moet worden aangemoedigd, en, anderzijds, dat de vergoeding evenredig dient te zijn met de prestatie van de gemachtigde.^[2]

De rechtbank ziet aanleiding voor toepassing van de wegingsfactor ‘zeer licht’ en wijst daarbij op de zeer geringe financiële belangen die met het bezwaar en beroep worden beoogd (gelet op de bepleite waardeverminderingen), op de omstandigheid dat voor alle zaken de bezwaarschriften en beroepschriften gelijkluidend zijn en grieven bevatten die niet op de huidige zaken betrekking kunnen hebben (zoals het niet verstrekken van indexeringscijfers door verweerder terwijl inmiddels bekend moet worden verondersteld bij de gemachtigde dat deze verweerder niet indexeert) hetgeen op een gestandaardiseerd werk duidt, tijdens de hoorzitting in de bezwaarfase is aangegeven dat de zaken niet waren voorbereid (vermeld in de uitspraak op bezwaar), de inhoudelijke grieven desgevraagd ter zitting van de rechtbank geen nadere bespreking behoefden en het een tiental min of meer gelijke flatwoningen in hetzelfde gebouw betreft waarvan de waardering niet gecompliceerd dan wel bewerkelijk kan worden genoemd.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

12 september 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Beoordeling waardebeschikkingen onroerende zaken en proceskostenvergoeding in WOZ-zaak