Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/636624 / HA ZA 22-868
Vonnis van 13 september 2023
in de zaak van
STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR ROLADABIte Noordwijk,
eiseres,
advocaat mr. D.G. Lasschuit te Leiden,
tegen
1.[gedaagde 1] te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
2.
[gedaagde 2]te [plaats],
[gedaagde 2]te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
3.
[gedaagde 3]te [plaats],
[gedaagde 3]te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. V.J. Verhulst te Den Haag,
4.
[gedaagde 4]te [plaats],
[gedaagde 4]te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
5.
[gedaagde 5]te [plaats],
[gedaagde 5]te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
6.
[gedaagde 6]te [plaats],
[gedaagde 6]te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
7.
[gedaagde 7]te [plaats],
[gedaagde 7]te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
8.
[gedaagde 8]te [plaats],
[gedaagde 8]te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
9.
[gedaagde 9]te [plaats],
[gedaagde 9]te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
10.
[gedaagde 10]te [plaats],
[gedaagde 10]te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
11.
[gedaagde 11]te [plaats],
[gedaagde 11]te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
12.
[gedaagde 12]te [plaats],
[gedaagde 12]te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
13.
[gedaagde 13]te [plaats],
[gedaagde 13]te [plaats],
gedaagde,
niet verschenen.
Eiseres zal hierna Roladabi worden genoemd. Gedaagde sub 3 zal hierna [gedaagde 3] worden genoemd. Gedaagden sub 1 t/m 13 zullen hierna gezamenlijk als gedaagden worden aangeduid.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 4 oktober 2022, met producties 1 t/m 32;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 3];
- het tussenvonnis van 8 maart 2023 waarbij een descente en aansluitende mondelinge behandeling zijn gelast.
1.2.
Op 23 mei 2023 heeft de plaatsopneming en de aansluitende mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. De rechtbank heeft tijdens de mondelinge behandeling vragen aan partijen gesteld en partijen hebben hun standpunten toegelicht. Van de plaatsopneming is een proces-verbaal opgemaakt. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat partijen tijdens de zitting hebben gezegd. Die aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier.
1.3.
Partijen hebben na de mondelinge behandeling geprobeerd een minnelijke regeling te treffen. Beide partijen hebben de rechtbank op de rol van 12 juli 2023 geïnformeerd dat geen regeling is getroffen en dat zij de rechtbank vragen vonnis te wijzen. De datum voor het wijzen van vonnis is (nader) bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Roladabi is sinds 20 juni 2022 eigenaar van het perceel aan de [perceel 1] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], [sectieletter], [sectienummer 1].
2.2.
Gedaagden zijn gezamenlijk eigenaar van het mandelige parkeerterrein, gelegen tussen de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], [sectieletter], [sectienummer 3]. [gedaagde 3] is tegens eigenaar van het perceel [perceel 2], kadastraal bekend gemeente [plaats], [sectieletter], [sectienummer 2]. De andere gedaagden zijn ieder eigenaar van één van de andere aan het parkeerterrein gelegen percelen.
2.3.
De ligging van de percelen blijkt uit de navolgende kadastrale kaart.
2.4.
Bij besluit van 13 januari 2022 is aan de rechtsvoorganger van Roladabi een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van het pand aan de [pand 1] te [plaats] van één appartement en drie studio’s in vier appartementen.
2.5.
Tegen dit besluit hebben enkele bewoners van de [straatnaam 3] bezwaar gemaakt, aangezien bij de vier te realiseren appartementen op eigen terrein drie parkeerplaatsen waren ingetekend, die vanaf de openbare weg uitsluitend via de [straatnaam 3] en dus via de uitrit en parkeerplaats van gedaagden kunnen worden bereikt. Aangezien gedaagden geen toestemming wilden verlenen om via hun perceel de drie parkeerplaatsen behorende bij de appartementen te bereiken, werd volgens hen niet voldaan aan de parkeernorm en had volgens hen de omgevingsvergunning niet verleend mogen worden.
2.6.
Bij beslissing op bezwaar van 9 augustus 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats] de bezwaarschriften ongegrond verklaard en het bestreden besluit van 13 januari 2022 in stand gelaten. Daarbij werd aan de omgevingsvergunning van 13 januari 2022 alsnog het voorschrift verbonden dat vergunninghouder op eigen terrein drie parkeerplaatsen dient te realiseren en in stand dient te houden. Gedaagden hebben beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar. De omgevingsvergunning was op de dag van de mondelinge behandeling nog niet onherroepelijk.
2.7.
Roladabi heeft vijf parkeerplaatsen aangelegd op haar perceel. De parkeerplaatsen zijn over perceel [sectienummer 1] met een pad van ongeveer 1,10 meter breed verbonden met de openbare weg aan de [straatnaam 1]. Dat pad is niet breed genoeg om de parkeerplaatsen per auto te bereiken. Voor een ontsluiting van de parkeerplaatsen op de openbare weg dient (mede) gebruik te worden gemaakt van de naastgelegen uitrit van het parkeerterrein van gedaagden. Gedaagden hebben geweigerd toe te staan dat van hun uitrit gebruikt wordt gemaakt voor het bereiken van de parkeerplaatsen.
2.8.
Bij brief van 26 augustus 2022 heeft de advocaat van Roladabi aan gedaagden geschreven dat zonder gebruik te maken van hun uitrit de parkeerplaatsen op het perceel van Roladabi niet kunnen worden gebruikt voor het doel waarvoor zij zijn aangelegd. Hij heeft gedaagden verzocht om tegen betaling van een vergoeding mee te werken aan aanwijzing van een noodweg. [gedaagde 3], gedaagde sub 4 en gedaagde sub 11 hebben gereageerd op deze brief en hebben geweigerd medewerking te verlenen een noodweg aan te wijzen. De overige gedaagden hebben niet gereageerd.
3.Het geschil
3.1.
Roladabi vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. een noodweg ex artikel 5:57 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) zal aanwijzen over de bestaande uitrit van het mandelige parkeerterrein van gedaagden aan de [straatnaam 3] tot aan de openbare weg aan de [straatnaam 1] en wel over een lengte van circa vijftien meter, zoals aangegeven op onderstaand kaartje, zodat daarover de parkeerplaatsen van Roladabi op de openbare weg kunnen worden ontsloten;
Roladabi daarbij zal veroordelen om aan gedaagden de kosten te vergoeden die zijn verbonden aan het verwijderen van het hekwerk tussen beide uitritten;
gedaagden zal veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Roladabi legt aan haar vordering ten grondslag dat aan de (aan haar rechtsvoorganger) verleende omgevingsvergunning het voorschrift is verbonden dat zij op eigen terrein drie parkeerplaatsen dient te realiseren en in stand te houden. Voor de exploitatie van het perceel en de daarop gebouwde huurappartementen is dus vereist dat de parkeerplaatsen bereikbaar zijn voor auto’s. Aangezien de parkeerplaatsen over het eigen perceel met [sectienummer 1] slechts bereikbaar zijn over een strook van circa 1,10 meter breed, is voor bereikbaarheid van de parkeerplaatsen per auto noodzakelijk dat gebruik wordt gemaakt van de uitrit van gedaagden. Aangezien gedaagden weigeren om hun uitrit als noodweg aan te wijzen, vordert Roladabi dat de uitrit van gedaagden op grond van artikel 5:57 BW als noodweg ten behoeve van het perceel van Roladabi wordt aangewezen, zodat deze noodweg tezamen met de uitrit van Roladabi als gemeenschappelijke uitrit op de openbare weg kan dienen.
3.3.
[gedaagde 3] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van Roladabi in haar vorderingen, althans tot afwijzing daarvan. [gedaagde 3] betwist dat sprake is van een situatie waarin een noodweg kan worden aangewezen, omdat het perceel van Roladabi aan de openbare weg grenst en dus via de openbare weg kan worden bereikt. Voorts betwist [gedaagde 3] dat het voor de exploitatie van het perceel van Roladabi noodzakelijk is dat een noodweg wordt aangewezen, omdat het perceel al jaren zonder noodweg en zonder enig probleem wordt gebruikt. [gedaagde 3] heeft erop gewezen dat toegang per auto voor een normale exploitatie als woonhuis niet nodig is.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 5:57 lid 1 BW kan de eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg, van de eigenaars van de naburige erven te allen tijde aanwijzing van een noodweg ten dienste van zijn erf vorderen. Voor het antwoord op de vraag of een noodweg moet worden aangewezen is in het algemeen beslissend of bij het ontbreken van die noodweg een behoorlijke exploitatie van het ingesloten erf bij een normale bestemming, van de aard als het erf in het gegeven geval heeft, niet mogelijk is. [1] Daarbij is niet ter zake dienend hoe de overige erven ter plaatse bereikbaar zijn, zoals per auto. [2]
4.2.
Het recht van noodweg vloeit voort uit de noodtoestand waarin een erf verkeert doordat het is ingesloten en de eigenaar van dat erf geen behoorlijke toegang heeft tot de openbare weg. Vast staat dat het perceel van Roladabi grenst aan de [straatnaam 1], een openbare weg die voor auto’s toegankelijk is en waar bovendien geparkeerd kan worden. Van een ingesloten erf is dus geen sprake.
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank kan het perceel van Roladabi ook behoorlijk worden geëxploiteerd conform bestemming en aard van het perceel. Het perceel is bestemd voor bewoning in (huur)appartementen en daarvoor is niet noodzakelijk dat op eigen terrein kan worden geparkeerd. De op het perceel van Roladabi gebouwde appartementen zijn verhuurd. Weliswaar zijn bij de bouw van de appartementen op het perceel van Roladabi mede op grond van een verleende, maar nog niet onherroepelijke omgevingsvergunning parkeerplaatsen gerealiseerd, maar dat verandert de aard van het perceel niet zodanig dat het tot aanwijzing van (een deel van) het perceel van gedaagden als noodweg noopt. Deze afweging zou in de toekomst mogelijk anders kunnen uitvallen, indien de omgevingsvergunning met de daaraan verbonden voorwaarde van het op eigen terrein realiseren van parkeerplaatsen in stand blijft en meer zicht bestaat op de consequenties van een met die omgevingsvergunning strijdige situatie.
4.4.
De consequentie van het voorgaande is dat de huidige situatie waarin de parkeerplaatsen op het perceel van Roladabi niet per auto kunnen worden bereikt, vooralsnog zal voortduren. Deze situatie is het gevolg van de keuze die (de rechtsvoorganger van) Roladabi heeft gemaakt om parkeerplaatsen op het perceel aan te leggen terwijl zij wist dat die parkeerplaatsen niet per auto konden worden bereikt, althans niet zonder dat daarover afspraken met gedaagden werden gemaakt. Die keuze komt voor risico van Roladabi.
4.5.
De vorderingen van Roladabi zullen dan ook worden afgewezen.
4.6.
Roladabi zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 3] worden begroot op in totaal € 2.108, namelijk € 314,- aan griffierecht en € 1.794 aan salaris advocaat (3 punten à € 598,- volgens tarief II). Onder de proceskosten vallen ook de nakosten, begroot volgens de gebruikelijke forfaitaire tarieven van het Liquidatietarief Civiel, dat is nu € 173 aan salaris en daar komen in geval van betekening van het vonnis € 90 en de deurwaarderskosten van het exploot bij. De over de proceskosten gevorderde rente zal op na te melden wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Roladabi in de proceskosten, aan de zijde van de [gedaagde 3] tot op heden begroot op € 2.108, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Boogers en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2023.