ECLI:NL:RBDHA:2023:12442

• Datum uitspraak: 5 juli 2023
• Publicatiedatum: 21 augustus 2023
• Zaaknummer: 9983597 \ CV EXPL 22-1998
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: G.M.A. van Zaltbommel-Uittenbogaard
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens overlast door huurder

In deze bodemzaak heeft de Rechtbank Den Haag op 5 juli 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen een woningbouwvereniging en een huurder. De woningbouwvereniging vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege langdurige overlast veroorzaakt door de huurder. De huurder, die sinds 1996 in de woning woont, heeft in de loop der jaren herhaaldelijk klachten ontvangen van omwonenden over overlast, waaronder geluidshinder, vervuiling van de woning en tuin, en bedreigingen richting buren. Ondanks meerdere waarschuwingen en pogingen tot hulpverlening heeft de huurder geen medewerking verleend en is de overlast blijven aanhouden. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De rechter heeft de vordering van de woningbouwvereniging toegewezen, de huurovereenkomst ontbonden en de huurder veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen vijf weken na betekening van het vonnis. Tevens is de huurder veroordeeld tot betaling van een maandelijkse huurprijs voor elke maand dat zij na de ontbinding in de woning verblijft, alsook in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Leiden

Zaaknummer: 9983597 \ CV EXPL 22-1998

Vonnis van 5 juli 2023 (bij vervroeging)

in de zaak van

[woningbouwvereniging] ,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [woningbouwvereniging] ,

gemachtigde: mr. J.G. van Heertum,

tegen

[huurder] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [huurder] ,

niet verschenen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 4 juli 2022 met producties 1-32;
• de conclusie van antwoord met producties 1 en 2;
• de akte overleggen producties van [woningbouwvereniging] met producties 33 en 34;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 november 2022.

1.2.

Op de zitting van 7 november 2022 zijn beide partijen met hun gemachtigden verschenen. De behandeling van de zaak is vervolgens aangehouden tot 10 mei 2023 om in de tussenliggende periode hulpverlening voor [huurder] in gang te zetten en een plan van aanpak op te stellen.

1.3.

Het verloop van de procedure blijkt vervolgens verder uit:

• de akte van [woningbouwvereniging] met producties 35-41 op de rol van 10 mei 2023 waarbij [woningbouwvereniging] heeft verzocht om vonnis te wijzen;
• de akte aanvullende producties van [woningbouwvereniging] met producties 42-46;
• de mondelinge behandeling van 12 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.4.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[huurder] (thans 79 jaar) huurt sinds 9 september 1996 van (de rechtsvoorganger van) [woningbouwvereniging] de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 533,37 euro per maand.

2.2.

Sinds 2002 ontvangt [woningbouwvereniging] van omwonenden van het gehuurde meldingen van overlast, volgens hen veroorzaakt door [huurder] . Bij brief van 21 februari 2003 bericht de wijkbeheerder aan [huurder] :

“Onlangs ontvingen wij klachten over uw woongedrag. Het betreft nachtelijke activiteiten die geluidshinder veroorzaken aan omwonenden. Daarnaast voelt de klaagster zich op een extreme manier door u gecontroleerd en u geeft haar de indruk dat u een en ander bewust doet om haar te pesten.

In de nazomer van 2002 hebben wij ook contact met u gehad over de relatie tussen u en uw buren. Deze zaak is door ons toen als onbemiddelbaar afgedaan. Na die tijd is opnieuw geklaagd over bemoeienis van uw kant met zaken die u niets aangaan. Ook nu hebben de klachten weer dezelfde strekking. (…)”

2.3.

In 2009, 2012, 2013 en 2015 ontvangt [woningbouwvereniging] nieuwe klachten van verschillende omwonenden. Bij brief van 22 juli 2015 verzoekt [woningbouwvereniging] aan [huurder] om een einde te maken aan de door haar veroorzaakte overlast:

“In het verleden hebben zowel [woningbouwvereniging] als de politie van verschillende omwonenden overlastklachten over u ontvangen. De overlast dateert al vanaf 2003 en loopt tot heden. Wederom heeft [woningbouwvereniging] overlastklachten over uw gedrag en uw katten ontvangen.

De klachten bestaan uit:

• Overlast door intimiderend gedag,
• Nare lucht vanuit uw woning van katten urine,
• Voeren van katten en vogels in de gemeenschappelijke tuin en bij uw voordeur,
• Folders die aan de voorkant van uw woning liggen en niet opgeruimd worden,
• Het toe-eigenen van de gemeenschappelijke tuin, waaronder het verwijderen van planten, struiken, en de door [woningbouwvereniging] gestrooide cacaodoppen,
• Kattenpoep in de gemeenschappelijke tuin,

(…)”

2.4.

Bij brief van 20 juni 2017 bericht [woningbouwvereniging] onder meer aan [huurder] :

“Wij zij dinsdag 20 juni 2017 bij u langs geweest. Aanleiding voor dit bezoek waren de klachten over uw perenboom en bedreigingen richting omwonenden.

Ook ondervinden omwonenden veel overlast van uw katten. Vanuit uw achtertuin komt een zeer penetrante geur van kattenontlasting en urine. Tijdens ons bezoek constateerde wij (wederom) folders bij uw voordeur.

(…)

Bedreigingen

U uit bedreigingen naar omwonenden en kleine kinderen. Dit wordt niet meer geaccepteerd door ons. Mocht u hier niet mee ophouden dan zal ik verdere stappen tegen u gaan ondernemen.

Ook de bedreiging die u heeft geuit naar mijn collega [medewerker verhuurder] neem ik zeer hoop op. Ik heb hiervan een melding gedaan naar de politie. Dit is onacceptabel gedrag.

(…)

De overlast die u veroorzaakt is onacceptabel en is nog steeds niet gestopt.

(…)”

2.5.

Op 11 december 2017 heeft de wijkagent een Rapport Bestuurlijk dossier opgemaakt. Daarin staat onder meer:

“ Aanleiding

Op de [adres] te [plaats] woont [huurder] . Sinds haar intrek in de woning in 2007 zorgt mevrouw voor structurele overlast in haar woonomgeving. Deze problemen bestaan uit scheldpartijen, indringen in leefomgeving van buren door bijvoorbeeld op het dakterras van de buren te gaan staan en hun slaapkamer in te kijken. De woning van mevrouw is sterk vervuild. Mevrouw staat niet open voor enige vorm van hulpverlening en mevrouw houdt zich niet aan gemaakte afspraken.

Gesignaleerde knelpunten

Mevrouw weigert alle medewerking. Woning is sterk vervuild.

Mevrouw veroorzaakt overlast voor haar woonomgeving.

Maatschappelijke relevant / onderbouwing

In de afgelopen bijna 20 jaar is alles geprobeerd om de problematiek rondom mevrouw op te lossen. Geen enkele poging heeft tot enige vorm van oplossing geleid. Woningbouw, GGZ, Politie, Buurtbemiddeling, gemeente hebben allemaal geprobeerd om tot mevrouw door te dringen. Alles zonder resultaat. Buren zijn radeloos en staan op breekpunt.

Advies

De politie adviseert om een passende woonomgeving voor mevrouw te zoeken waar ze haar buren geen overlast kan bezorgen en waar ze de hulp kan krijgen die ze nodig heeft.”

2.6.

Bij brief van 26 maart 2019 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] aan [huurder] een officiële waarschuwing gegeven om te stoppen met de overlastgevende gedragingen, omdat anders passende maatregelen zullen worden getroffen en [woningbouwvereniging] over kan gaan tot het ontbinden van de huurovereenkomst. In de brief staat onder meer:

“Via de politie en (…) [woningbouwvereniging] komen er signalen bij mij binnen over overlastgevend gedrag van u in en om uw woning aan de [adres] . De overlastklachten zijn niet nieuw. Al jarenlang vinden er conflicten met buurtbewoners plaats.

Bemiddelingspogingen van [woningbouwvereniging] en/of politie hebben tot op heden niet tot een verandering in uw gedrag geleid.

Overlastgevend gedrag

Er wordt melding gemaakt van onder andere de volgende overlastgevende gedragingen:

• schelden naar volwassenen en kinderen;
• midden in de nacht over het dak van de buren lopen en voor hun slaapkamerraam gaan staan;
• het verspreiden van opruiende verhalen tegen derden over de buren;
• midden in de nacht bij buren aan de deur gaan staan bellen en kloppen;
• vervuiling van het gehuurde (woning en tuin).

Daarnaast is er overlast doordat u katten voert door het her en der neerzetten van schoteltjes met eten, laat u pakketten foldermateriaal op het trottoir staan.

(…)”

2.7.

In 2020 ontvangt [woningbouwvereniging] nieuwe meldingen van omwonenden van het gehuurde vanwege onder meer stankoverlast. Bij brief van 25 november 2020 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] het volgende aan [huurder] bericht:

“Al geruime tijd ontvang ik klachten via omwonenden, de politie en woningbouwvereniging [woningbouwvereniging] over overlastgevend gedrag van u in en om uw woning aan de [adres] . U heeft van mij in 2019 een waarschuwing ontvangen vanwege de jarenlange conflicten met uw buurtbewoners alsook vanwege de sterke vervuiling van en rondom uw woning. Helaas heb ik ruim een jaar na mijn brief aan u moeten constateren dat uw overlastgevend gedrag onvoldoende of zelfs niets veranderd is. Om nu werkelijk een eind te maken aan de overlast en hinder die u veroorzaakt, waarschuw ik u dat u zich aan een aantal voorwaarden houdt. (…) Indien u zich niet direct houdt aan deze voorwaarden, dan volgt er een bestuurlijke maatregel (gedragsaanwijzing). Dit zal vervolgens worden gedeeld met de woningbouwvereniging [woningbouwvereniging] waarna zij een procedure kunnen starten om over te gaan tot ontbinding van uw huurovereenkomst.

(…)

Opgelegde voorwaarden

Gezien het bovenstaande wil ik dat u zich per direct houdt aan de volgende voorwaarden:

• in de eerste plaats dient u hulpverlening en (thuis)begeleiding vanuit [hulpverleningsorganisatie] te accepteren. (…)
• (…)
• daarnaast dient u (geluids)overlast bestaande uit, maar niet beperkt tot, het uitschelden van, het bedreigen van en schreeuwen naar omwonenden in en om de woning te staken en gestaakt te houden;
• u betreedt nooit zonder toestemming de woning of tuin van uw omwonenden;
• u dient uw huis en tuin steeds op te ruimen, netjes te houden en te gebruiken waarvoor het bedoeld is; en
• u stopt met het voeren van vogels en katten op straat, de stoep en in uw tuin. Het voeren van dieren in de binnenstad is verboden op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV).

(…)”

2.8.

Bij brief van 29 april 2021 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] aan [huurder] bericht dat hij voornemens is om een gedragsaanwijzing met dwangsom op te leggen, omdat [huurder] ernstige en herhaaldelijke hinder van haar omwonenden veroorzaakt en onvoldoende meewerkt aan een oplossing om de overlast te beëindigen.

2.9.

Bij brief van 25 juni 2021 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] een gedragsaanwijzing met last onder dwangsom opgelegd, omdat sprake is van dusdanige overlast dan wel hinder dat sprake is van een schending van artikel 2:79 van de APV gemeente [plaats] 2020. Daarbij vermeldt de brief:“
Deze ernstige en herhaaldelijke overlast bestaat onder andere uit het schelden naar volwassenen en kinderen, het vervuilen van uw woning en de straat en het verspreiden van opruiende verhalen tegen derden over uw buren. ” Als gedragsaanwijzing wordt aan [huurder] opgelegd dat zij de hulpverlening en (thuis)begeleiding van [hulpverleningsorganisatie] accepteert, alle adviezen van instanties ter voorkoming van woonoverlast opvolgt, geen (geluids)overlast veroorzaakt, niet zonder toestemming de woning of tuin van omwonenden betreedt, haar huis en tuin opruimt en netjes houdt, zij zich onthoudt van intimiderend/bedreigend gedrag en stopt met het voeren van vogels en katten of andere dieren in de straat, op de stoep, bij de woning of in de tuin.

2.10.

Bij brief van 21 september 2021 bericht [woningbouwvereniging] aan [huurder] dat [woningbouwvereniging] is geïnformeerd dat [huurder] zich niet houdt aan de voorwaarden van de gedragsaanwijzing en overweegt om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te zullen vorderen. [woningbouwvereniging] heeft [huurder] uitgenodigd voor een gesprek.

2.11.

Bij brief van 8 december 2021 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] aan [woningbouwvereniging] de van de politie op 15 november 2021 ontvangen bestuurlijke rapportage en het op 6 december 2021 ontvangen aanvullend proces-verbaal van bevindingen verstrekt, omdat “
sprake is van een voldoend ernstige situatie ” en “
de politionele gegevens in dit kader relevant zijn ”.

2.12.

Als conclusie en aanbeveling is in de bestuurlijke rapportage van 15 november 2021 het volgende opgenomen:

“De politie concludeert dat het aannemelijk is dat er door gedragingen in, vanuit en in de onmiddellijke nabijheid van de woning aan de [adres] te [plaats] sprake is van aanhoudende, ernstige en herhaaldelijke hinder voor omwonenden en dat deze hinder wordt veroorzaakt door gedragingen van [huurder] . Inspanningen van de politie hebben tot op dit moment geen tot weinig effect gehad waardoor deze overlast blijft aanhouden. Naar het oordeel van de politie is het aannemelijk dat de overlastsituatie zonder ingrijpend optreden zal voortduren waarbij het bovendien niet onaannemelijk is dat verdere escalatie van de situatie kan plaatsvinden.

Ondanks het beperkt aantal bij de politie bekende meldingen van de afgelopen tijd is het gezien de historie aannemelijk dat de overlast en burenruzie zal blijven voortduren tot dat [huurder] elders woonachtig zal zijn.”

2.13.

Bij brief van 17 februari 2022 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] aan [woningbouwvereniging] dringend verzocht om actie te ondernemen en de overlast voor omwonenden te beëindigen. De brief sluit af met:

“In december 2021 heeft [woningbouwvereniging] aan de gemeente [plaats] laten weten dat zij toch te weinig gronden zien om een juridische procedure starten. Er zouden te weinig recente meldingen zijn binnengekomen van de buren. Uit bovenstaande wordt echter duidelijk dat de gemeente al een aantal jaren intensief bezig is met deze casus. Er is geruime tijd geprobeerd hulpverlening op te starten en daarnaast is er een bestuurlijke maatregel opgelegd. De conclusie is dat het gedrag van [huurder] helaas niet veranderd is. Als huurder van de woning schendt zij haar zorgplicht zoals duidelijk blijkt uit het dossier dat bekend is bij [woningbouwvereniging] . Daarnaast is er door [woningbouwvereniging] - naast enkel het mededelen dat er geen juridisch traject komt - verder ook niet aangegeven wat [woningbouwvereniging] wél aan interventies voor ogen heeft om de overlast een halt toe te roepen.

Deze situatie kan naar mijn mening niet langer voortduren. Ik vind het wenselijk dat [woningbouwvereniging] op korte termijn passende maatregelen treft om deze overlastsituatie te laten stoppen en om mij hierover verder te informeren.”

2.14.

Bij brief van 26 april 2022 heeft de gemachtigde van [woningbouwvereniging] aan [huurder] bericht dat [woningbouwvereniging] aanleiding ziet om tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan en dat bij hoge uitzondering [woningbouwvereniging] bereid is in gesprek te gaan over verhuizing naar een andere woning. [huurder] heeft hiervan geen gebruik gemaakt.

3. Het geschil

3.1.

[woningbouwvereniging] vordert bij inleidende dagvaarding – kort samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en om [huurder] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en om € 533,37 per maand te betalen voor elke maand dat zij nog in het gehuurde verblijft. Dit alles met veroordeling van [huurder] in de kosten en de nakosten van de procedure.

3.2.

[woningbouwvereniging] legt aan haar vordering ten grondslag dat [huurder] op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel 5.4 van het huurreglement geen overlast of hinder mag veroorzaken. Uit de overlastklachten, over een uitgestrekte periode sinds het begin van deze eeuw, volgt dat sprake is van almaar terugkerende overlast veroorzaakt door [huurder] . Pogingen van [woningbouwvereniging] en de gemeente om haar gedrag te verbeteren hebben geen resultaat, ondanks verschillende waarschuwingen, sommaties en boetes. Het gedrag van [huurder] kan dan ook worden gekwalificeerd als onrechtmatige overlast jegens de omwonenden. Er is sprake van een risico voor de volksgezondheid en [woningbouwvereniging] heeft te waken voor de leefbaarheid van de wijk en het woongenot van haar huurders. Daarmee is er een onaanvaardbare situatie ontstaan en schiet [huurder] te kort in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet, aldus [woningbouwvereniging] .

3.3.

[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert primair tot niet-ontvankelijkheid van [woningbouwvereniging] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [woningbouwvereniging] . Subsidiair vordert [huurder] , voor het geval de kantonrechter bewezen acht dat [huurder] langdurig en structureel overlast heeft veroorzaakt, althans tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, om de huurovereenkomst voorwaardelijk te ontbinden met oplegging van een gedragsaanwijzing. Meer subsidiair vordert [huurder] om, indien de kantonrechter de vorderingen van [woningbouwvereniging] gegrond acht en de huurovereenkomst niet voorwaardelijk ontbindt, om [woningbouwvereniging] te gebieden om [huurder] vervangende woonruimte aan te bieden en het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit alles met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [woningbouwvereniging] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op het verweer van [huurder] en op de verdere stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[woningbouwvereniging] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Als uitgangspunt geldt dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

4.2.

Uit de wet en het huurreglement volgt dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen. Dat betekent dat zij goed voor het gehuurde moet zorgen en moet voorkomen dat de leefomgeving overlast van haar ervaart. Volgens [woningbouwvereniging] is sprake van dusdanig ernstige en structurele overlast dat [huurder] tekort is geschoten in haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen en dat deze tekortkoming de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.

4.3.

[huurder] betwist dat zij overlast veroorzaakt. De overlastmeldingen zijn verzonnen en [woningbouwvereniging] probeert de kantonrechter op het verkeerde been te zetten om haar uit haar huis te krijgen. De klachten van de omwonenden kunnen niet serieus genomen worden. Zij veroorzaken zelf overlast en pesten haar. Het is wel juist dat zij in het verleden de katten en duiven uit de omgeving voer heeft aangeboden, maar daarmee is zij gestopt. Die klachten zijn dus niet meer actueel. Er liggen ook al jaren geen huis-aan-huisbladen meer voor haar deur. Van de klachten is geen bewijs aangedragen en er is ook geen basis op grond waarvan zij bemoeizorg zou moeten accepteren. Zij is mentaal gezond en staat open voor ambulante hulp, zolang zij daarbij zelf de regie houdt, aldus [huurder] .

4.4.

Uit de door [woningbouwvereniging] aangedragen stukken over de periode 2002 tot en met 2021 – waarvan hiervoor onder de feiten een klein deel is weergegeven – kan naar het oordeel van de kantonrechter niet anders worden afgeleid dan dat sinds 2002 door omwonenden van het gehuurde structurele overlast wordt ervaren van [huurder] . De klachten hebben sinds het begin steeds betrekking op dezelfde overlast, namelijk stankoverlast, vervuiling van de tuin en de woning, geluidsoverlast (midden in de nacht), schreeuwen, schelden en bedreigen en het voeren en aantrekken van dieren rondom het gehuurde. [huurder] betwist wel dat zij overlast veroorzaakt, maar zij heeft enkel volstaan met de stelling dat er geen bewijs is en dat de omwonenden zelf overlast veroorzaken. Een feitelijk onderbouwde andere lezing van de gang van zaken heeft zij niet gegeven. Daar staat tegenover dat de meldingen van overlast door [huurder] over een lange periode steeds op dezelfde gedragingen betrekking hebben, afkomstig zijn van verschillende omwonenden en bovendien worden bevestigd door de gemeente [plaats] en in de bestuurlijke rapportages van de politie.

4.5.

[huurder] heeft als verweer aangevoerd dat recent geen nieuwe meldingen van overlast zijn gedaan. Dat is in zoverre juist, dat de laatste, bij de kantonrechter bekende, melding uit het politiedossier dateert van oktober 2021 en [woningbouwvereniging] voor de zitting van 7 november 2022 nog één klacht heeft overgelegd uit oktober 2022. Dat in de tussenliggende periode meer klachten zijn ontvangen, is niet gebleken. Dit stemt overeen met de bestuurlijke rapportage van 15 november 2021 waarin is gemeld dat er weinig nieuwe klachten zijn, waarbij echter wel is aangevuld ‘dat het gezien de historie aannemelijk is dat de overlast en burenruzie zal blijven voortduren tot dat [huurder] elders woonachtig zal zijn’.

4.6.

Op de mondelinge behandeling van 7 november 2022 is aan [woningbouwvereniging] voorgehouden dat [woningbouwvereniging] zelf aanvankelijk weinig gronden zag om een juridische procedure te starten, omdat te weinig recente meldingen zijn binnengekomen van de buren (r.o. 2.13). Hierop heeft [woningbouwvereniging] toegelicht dat meerdere sporen zijn gevolgd om [huurder] te bewegen ander gedrag aan te nemen voordat tot de vergaande maatregel van ontruiming zou worden toegekomen. De gemeente was daarbij eerst aan zet, maar dit heeft tot niets geleid. Verder is sprake van meldingsmoeheid bij de omwonenden, aldus [woningbouwvereniging] . Op de mondelinge behandeling van 7 november 2022 is de behandeling van de onderhavige procedure vervolgens circa zes maanden aangehouden op voorwaarde dat [huurder] hulp zou accepteren en een plan van aanpak werd opgesteld.

4.7.

[woningbouwvereniging] heeft nadien een zorgmelding gedaan bij de GGD. Bij akte na mondelinge behandeling heeft [woningbouwvereniging] klachten van omwonenden overgelegd van december 2022, februari, maart en april 2023 en zijn foto’s bijgevoegd van het voeren van duiven en katten door [huurder] op de stoep voor en in de hal van het gehuurde. Tot slot heeft [woningbouwvereniging] 5 meldingen overgelegd, die zij heeft ontvangen op 2 juni 2023 van 5 verschillende omwonenden. [huurder] heeft hier tegen aangevoerd dat deze verklaringen geen nieuwe feiten betreffen, maar ‘oude wijn in nieuwe zakken’. Dit verweer slaagt niet. De verklaringen van deze omwonenden hebben allemaal de strekking dat zij door jarenlange overlast hun woongenot hebben verloren, zich onveilig voelen en dat zij zich niet serieus genomen voelen door de verschillende instanties. Daaruit is af te leiden dat de omwonenden van [huurder] nog steeds structureel (dezelfde) overlast ervaren en dat niet aannemelijk is dat [huurder] na de mondelinge behandeling van 7 november 2022 haar gedrag heeft veranderd.

4.8.

Op grond van de stellingen van [woningbouwvereniging] en de daartoe overgelegde stukken, die door [huurder] onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook voldoende aannemelijk geworden dat [huurder] ernstige en structurele overlast veroorzaakt en dat zij daarmee tekort schiet in de nakoming van de op haar rustende verplichting uit de huurovereenkomst.

4.9.

Uit de overgelegde stukken volgt verder dat zowel [woningbouwvereniging] als de gemeente [plaats] over een lange tijd herhaaldelijk hebben geprobeerd om met [huurder] in overleg te treden en afspraken te maken, waarbij [huurder] steeds een nieuwe kans is geboden. [huurder] heeft de aangeboden hulp steeds niet geaccepteerd en heeft ook niet op andere wijze blijk gegeven dat zij inziet dat door omwonenden overlast wordt ervaren en zij aan een oplossing wil meewerken. De overgelegde interne rapportages van medewerkers van [woningbouwvereniging] en de bevindingen van de gemeente en de politie duiden er op dat [huurder] iedere hulp afwijst en niet openstaat voor overleg. Op de mondelinge behandeling van 7 november 2022 is de behandeling van deze zaak aangehouden waarbij [huurder] nogmaals een termijn van zes maanden is geboden om hulp te aanvaarden. Deze hulp is niet tot stand gekomen, omdat het – volgens de stelling van [huurder] – niet klikte met de zorgverlener die langskwam.

4.10.

De kantonrechter is van oordeel dat de hiervoor besproken overlast veroorzaakt door [huurder] , samen met haar weigerachtige houding, een zodanige ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst oplevert, dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat ligt alleen anders als het persoonlijke belang van [huurder] bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder moet wegen dan het belang van [woningbouwvereniging] bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

4.11.

[woningbouwvereniging] moet als verhuurder van het gehuurde waken voor de leefbaarheid en de belangen van de woonomgeving en haar andere huurders. Daar staat tegenover het belang van [huurder] om – op haar hoge leeftijd – haar vertrouwde woonomgeving te behouden. Het belang van [woningbouwvereniging] en daarmee het belang van de omwonenden wordt door het gedrag van [huurder] echter ernstig en langdurig geschonden waarbij meerdere pogingen van [woningbouwvereniging] en andere instanties om de overlast te stoppen, tot niets hebben geleid. Van de omwonenden kan niet worden verwacht dat zij deze overlast nog langer dulden; uit de verklaringen en bestuurlijke rapportage volgt – kort samengevat – dat zij ten einde raad zijn. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het belang van [woningbouwvereniging] (en de omwonenden) in dit geval zwaarder moet wegen dan het belang van [huurder] . [huurder] heeft verder ook geen concrete omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat haar belang in dit geval zwaarder zou moeten wegen. De ontruiming van de woning zal voor [huurder] weliswaar ingrijpend zijn, maar het is niet aannemelijk geworden dat zij daardoor in een noodsituatie terecht komt.

4.12.

Het voorgaande leidt er toe dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. De subsidiair gevorderde voorwaardelijke ontbinding met gedragsaanwijzing en de meer subsidiaire vordering om [woningbouwvereniging] te gebieden om vervangende woonruimte aan te bieden, zullen worden afgewezen. Gelet op het verloop van de gebeurtenissen vanaf 2002 is niet te verwachten dat [huurder] zich thans wel aan een op te leggen gedragsaanwijzing zal houden. Ook heeft [woningbouwvereniging] in april 2022 al vervangende woonruimte aangeboden, maar heeft [huurder] daarvan geen gebruik gemaakt. De kantonrechter ziet wel aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op vijf weken na betekening van dit vonnis.

4.13.

[huurder] heeft tot slot gevorderd het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren in verband met hoger beroep. Bij de beoordeling of een beslissing al dan niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, moeten de belangen van de partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Hiervoor is al overwogen dat [huurder] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, zodanig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, ook na afweging van alle belangen. [huurder] heeft anders dan hoger beroep geen concrete omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de beslissing niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard. Weliswaar kan er als gevolg van een uitvoerbaar bij voorraad verklaring een onomkeerbare situatie ontstaan waarbij [huurder] niet meer kan terugkeren naar deze woning, maar dit zijn omstandigheden die inherent zijn aan een ontruiming van een woning. Deze belangen wegen in het licht van de omstandigheden van deze zaak niet zwaar genoeg om af te wijken van de hoofdregel dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Het verzoek van [huurder] wordt daarom afgewezen.

4.14.

[huurder] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De nakosten zijn daarbij inbegrepen voor zover deze kosten daadwerkelijk worden gemaakt. De nakosten worden begroot op een halve salarispunt met een maximum van € 132,00.

5. De beslissing

De kantonrechter:

- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [adres] [plaats] ;

- veroordeelt [huurder] om het gehuurde binnen 5 weken na betekening van het vonnis met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [huurder] mocht bevinden te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [woningbouwvereniging] te stellen;

- veroordeelt [huurder] om aan [woningbouwvereniging] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 533,37 per maand, voor elke ingegane maand, dat [huurder] na ontbinding van de huurovereenkomst in het gehuurde verblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening;

- veroordeelt [huurder] in de kosten van de procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [woningbouwvereniging] begroot op € 432,31, waaronder begrepen € 199,00 voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde btw;

- veroordeelt [huurder] tot betaling van € 99,50 aan nasalaris, voor zover [woningbouwvereniging] daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M.A. van Zaltbommel-Uittenbogaard en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2023 (bij vervroeging).

MK/C