Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/1215
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 10 januari 2022 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2023. Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2].
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 12 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.023.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussen-herenhuis. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 273 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 222 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
6. Eiser heeft ter zitting een waarde bepleit van € 911.000. Daartoe verwijst eiser naar een door de toenmalige gemachtigde van eiser in de bezwaarfase overgelegd taxatierapport. Eiser betwist dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een taxatiematrix (de matrix) overgelegd. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten in Den Haag.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte primaire vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] (verkocht op 3 januari 2020 voor € 1.075.000), [adres 3] (verkocht op 2 oktober 2019 voor € 1.030.000) en [adres 4] (verkocht op 2 december 2019 voor € 1.120.000). Deze vergelijkingsobjecten hebben vergelijkbare bouwkenmerken, uitstraling, ligging en gebruiksoppervlakte als de woning en zijn daarom goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van deze vergelijkingsobjecten € 4.246 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante heeft van € 3.747. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte.
10. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat op grond van de arresten van de Hoge Raad van 3 maart 2023 [1] en 29 april 2022 [2] verweerder is gehouden alle (lagere) verkoopprijzen van de in het taxatierapport van eiser genoemde vergelijkingsobjecten bij de waardebepaling van de woning te betrekken nu eiser niet aannemelijk heeft gemaakt waarom deze panden in de bepaling van de waarde zouden moeten worden meegewogen. Bovendien is het in het taxatierapport van eiser opgenomen object aan de [adres 5] (verkocht op 1 mei 2020 voor € 1.065.000) door verweerder in diens matrix opgenomen als extra vergelijkingsobject. De vierkantemeterprijs van dat object van € 3.901 duidt erop dat aan de woning niet een te hoge waarde is toegekend. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de overige in zijn taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dat verweerder bij de waardebepaling geen zogenoemde ‘KOUDV-factoren’ heeft gebruikt en de verkoopprijzen niet heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum, kan niet leiden tot een gegrond beroep. Niet de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw, maar de eindwaarde ligt namelijk ter toetsing voor. De rechtbank benoemt in dit licht nog het feit dat eiser hangende de beroepsprocedure niet heeft willen meewerken aan een inpandige taxatie van de woning.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
12. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is op 22 maart 2021 door verweerder ontvangen. Ten tijde van het doen van deze uitspraak is daarom sprake van een geringe overschrijding van de redelijke termijn met 3 maanden en 26 dagen. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. De gemachtigde heeft desgevraagd verklaard dat het van de tussen hem en eiser gesloten overeenkomst afhankelijk is of deze vergoeding toekomt aan hem of aan eiser, maar dat hij niet weet wat in dit geval te dier zake precies is overeengekomen. Het is de rechtbank ambtshalve bekend dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde de vergoeding toekomt aan de gemachtigde en niet aan eiser. Nu is gesteld noch gebleken dat het tussen de gemachtigde en eiser overeengekomene in zoverre van de algemene voorwaarden afwijkt, ziet de rechtbank aanleiding te veronderstellen dat een vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn niet zal toekomen aan eiser, zodat het toekennen van een dergelijke vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en niet over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Emden, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).