ECLI:NL:RBDHA:2023:10766

• Datum uitspraak: 18 juli 2023
• Publicatiedatum: 21 juli 2023
• Zaaknummer: C/09/649110 / KG ZA 23-492
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: H.J. Vetter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot medewerking aan levering van een woning vanwege publiekrechtelijke beperkingen

In deze zaak, die zich afspeelt in het kader van een kort geding, hebben eisers, [eisende partij sub 1] en [eisende partij sub 2], een vordering ingesteld tegen gedaagden, [gedaagde sub 1] en de Stichting, met als doel hen te veroordelen tot medewerking aan de levering van een woning. De koopovereenkomst voor de woning, die op 21 januari 2022 werd ondertekend, werd getroffen tussen eisers en gedaagden, waarbij gedaagden de woning wilden herontwikkelen. Echter, op 31 januari 2022 werd de woning door de gemeente Alphen aan den Rijn aangewezen als gemeentelijk monument, wat publiekrechtelijke beperkingen met zich meebracht. Dit leidde tot een geschil over de vraag of gedaagden verplicht waren de woning te aanvaarden en of eisers hen konden dwingen tot levering.

De voorzieningenrechter oordeelde dat de aanwijzing van de woning als gemeentelijk monument een bijzondere last vormt in de zin van artikel 7:15 BW, waardoor eisers niet in staat waren de woning vrij van lasten en beperkingen over te dragen. Dit betekende dat gedaagden niet verplicht waren om de woning te aanvaarden, en de vorderingen van eisers werden afgewezen. Ook de vorderingen tot betaling van contractuele boetes en vergoedingen werden afgewezen, omdat de rechter van oordeel was dat de omstandigheden niet in het voordeel van eisers waren. In reconventie werden de vorderingen van gedaagden tot ontbinding van de koopovereenkomst eveneens afgewezen, omdat deze vorderingen niet in een kort geding konden worden behandeld. De kosten van de procedure werden toegewezen aan de in het ongelijk gestelde partijen.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/649110 / KG ZA 23-492

Vonnis in kort geding van 18 juli 2023

in de zaak van

1. [eisende partij sub 1] wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eisende partij sub 2] wonende te [woonplaats 2] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. G.R.C. Mostert te Delft,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[de Stichting] gevestigd te [vestigingsplaats]

gedaagden in conventie,

eiseressen in reconventie,

advocaat mr. H.J. Doelman te Alphen aan den Rijn.

Eisers worden hierna afzonderlijk ‘ [eisende partij sub 1] ’ en ‘ [eisende partij sub 2] ’ genoemd en gezamenlijk worden zij ‘ [eisende partij sub 1 c.s.] ’ genoemd. Gedaagden worden hierna afzonderlijk ‘ [gedaagde sub 1] ’ en ‘de Stichting’ genoemd, en gezamenlijk worden zij ‘ [gedaagde sub 1 c.s.] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 juni 2023 met producties;

- de namens [gedaagde sub 1] overgelegde conclusie van antwoord met producties;

- de op 4 juli 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij van de zijde van [eisende partij sub 1 c.s.] pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

[gedaagde sub 1] is een commanditaire vennootschap die zich bezig houdt met onder meer het verkrijgen, beheren, exploiteren en vervreemden van registergoederen en van vermogenswaarden in het algemeen. De Stichting is vennoot van [gedaagde sub 1] . De heer [Naam] is bestuurder van de Stichting.

2.2.

[eisende partij sub 1] en [eisende partij sub 2] zijn gezamenlijk eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). Op enig moment is [eisende partij sub 2] , die toen in de woning woonde, benaderd door de makelaar van [gedaagde sub 1] , waarbij haar te kennen is gegeven dat [gedaagde sub 1] geïnteresseerd is in de aankoop van de woning. Daarop heeft de makelaar het contact voortgezet met [eisende partij sub 1] , die op dat moment niet in de woning woonde. Vervolgens heeft de makelaar namens [gedaagde sub 1] de onderhandelingen over de aankoop van de woning met [eisende partij sub 1 c.s.] gevoerd. Dit heeft geleid tot een koopovereenkomst voor de woning tussen [eisende partij sub 1 c.s.] en [gedaagde sub 1] , die door [eisende partij sub 1 c.s.] is ondertekend op 21 januari 2022, en door [gedaagde sub 1] op 27 januari 2022 (hierna: de koopovereenkomst). [gedaagde sub 1] had het voornemen de woning te herontwikkelen tot appartementen.

2.3.

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen. De koopsom voor de woning is bepaald op € 650.000,- en de leveringsdatum op 1 maart 2022. Partijen zijn overeengekomen dat koper tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen een bankgarantie zal doen stellen voor een bedrag van € 65.000,- (10% van de koopsom). Artikel 6 van de koopovereenkomst bepaalt onder meer het volgende:

“ 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

6.2.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte. Verkoper heeft van al deze notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten. Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster en in de Landelijke Voorziening WKPB.

(…)” 6.7.1. Aan verkoper is niet bekend [dat] de onroerende zaak is aangewezen of is betrokken in een procedure tot aanwijzing:

ls rijksmonument in de zin van de Erfgoedwet;

Als provinciaal monument of gemeentelijk monument krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening of bestemmingsplan.

6.7.2.

. Aan verkoper is niet bekend [dat] de onroerende zaak is gelegen binnen een gebied dat is aangewezen of waarvoor een procedure loopt tot aanwijzing:

a. als rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder a van de Erfgoedwet.

b. als beschermd stads- of dorpsgezicht krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening of bestemmingsplan.

(…)

6.13.

De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.

(…)”

2.4.

Op 31 januari 2022 heeft het college van Burgermeester en Wethouders van de gemeente Alphen aan den Rijn (hierna: het college) de woning aangewezen als gemeentelijk monument. De aanwijzing is op 31 januari 2022 ingeschreven in de openbare registers van het kadaster, daarbij is het volgende vermeld:

“Op grond van het aangehechte brondocument welke bekendgemaakt is op 31-01-2022 zal een publiekrechtelijke beperking opgevoerd worden in de basisregistratie kadaster.

Deze publiekrechtelijke beperking heeft als wettelijke grondslag Gemeentewet: Aanwijzing gemeentelijk monument (voorbescherming, aanwijzing, afschrift) (…)

De datum inwerkingtreding van de publiekrechtelijke beperking is 28-01-2022.”

(…)”

De aanwijzing is een vervolg op een vanuit de gemeente Alphen aan den Rijn opgestelde cultuurhistorische waardenkaart waarop alle bovengrondse cultuurhistorische waarden zijn geïnventariseerd. De gemeente heeft in dat verband – voor de betreffende objecten – (informatie) brieven gestuurd over de voorgenomen aanwijzing van het op de cultuurhistorische waardenkaart opgenomen erfgoed. Ook zijn er informatiebijeenkomsten gehouden en is een inspraaktraject gevolgd.

2.5.

De notaris heeft partijen op 2 maart 2022 geïnformeerd over de aanwijzing die in het kadaster is ingeschreven. Hij heeft partijen bericht dat de levering van de woning op 9 maart 2022 zal plaatsvinden. Partijen hebben de levering daarna uitgesteld tot 1 september 2022. In juni 2022 hebben zij in dat verband een addendum op de koopovereenkomst ondertekend. Ook daarna is de levering van de woning uitgesteld, nu met 6 maanden. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 1] vanaf 1 september 2022 tot en met de levering op 28 februari 2023 een vergoeding van € 2.000,- per maand zou betalen aan [eisende partij sub 1 c.s.] Betaling daarvan heeft niet plaatsgevonden. [gedaagde sub 1] heeft onderzocht of herontwikkeling van de woning mogelijk is, ondanks de aanwijzing van de woning als gemeentelijk monument. Gebleken is dat dit niet mogelijk is.

2.6.

De levering van de woning heeft op 28 februari 2023 niet plaatsgevonden. [eisende partij sub 1 c.s.] hebben [gedaagde sub 1] bij brief van 2 maart 2023 in gebreke gesteld en gesommeerd de verplichtingen uit de koopovereenkomst (afnemen van de woning) binnen 8 dagen na ontvangst de brief alsnog na te komen. [gedaagde sub 1] heeft niet aan de sommatie voldaan.

2.7.

[Naam] c.q. [gedaagde sub 1] hebben bij emailbericht van 7 maart 2023 [eisende partij sub 1 c.s.] bericht dat [eisende partij sub 1 c.s.] [gedaagde sub 1] niet volledig hebben geïnformeerd over de monumentale status van de woning. Daarbij is erop gewezen dat [eisende partij sub 1 c.s.] niet kunnen leveren wat volgens de koopovereenkomst is afgesproken. [eisende partij sub 1 c.s.] zijn in dat kader in gebreke gesteld. [gedaagde sub 1] heeft kenbaar gemaakt de overeenkomst te ontbinden.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eisende partij sub 1 c.s.] vorderen – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde sub 1 c.s.] te veroordelen binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis mee te werken aan de levering van de woning, op straffe van een dwangsom;

[gedaagde sub 1 c.s.] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 65.000,-, te vermeerderen met wettelijke rente;

[gedaagde sub 1 c.s.] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 12.000,-, te vermeerderen met wettelijke rente;

[gedaagde sub 1 c.s.] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.724,26 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;

[gedaagde sub 1 c.s.] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.082,95 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;

[gedaagde sub 1 c.s.] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.2.

Daartoe voeren [eisende partij sub 1 c.s.] – samengevat – het volgende aan.

[gedaagde sub 1 c.s.] zijn gehouden de koopovereenkomst (en het addendum op de koopovereenkomst) na te komen, door mee te werken aan de levering van de woning. Nu zij dat niet hebben gedaan zijn zij verder gehouden tot betaling van de contractuele boete van € 65.000,- (10% van de koopsom). Ook hebben [gedaagde sub 1 c.s.] ten onrechte niet voldaan aan betaling van het in het addendum overeengekomen bedrag van € 12.000,- (6 maal € 2.000,-). [gedaagde sub 1 c.s.] zijn verder gehouden de buitengerechtelijke incassokosten te voldoen.

3.3.

[gedaagde sub 1 c.s.] voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

in reconventie

3.4.

[gedaagde sub 1 c.s.] vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I. de koopovereenkomst ter zake de percelen kadastraal bekend gemeente [Gemeente] , [sectieletter] , nummers [I] en [II] te ontbinden;

Subsidiair

II. de koopovereenkomst ter zake de percelen kadastraal bekend gemeente [Gemeente] , [sectieletter] , nummer [I] en [II] te vernietigen;

met veroordeling van [eisende partij sub 1 c.s.] in de kosten van de procedure.

3.5.

Daartoe voeren [gedaagde sub 1 c.s.] – samengevat – het volgende aan.

Op grond van artikel 7:15 lid 2 BW dient de verkoper in te staan voor de afwezigheid van lasten en beperkingen die voorvloeien uit feiten die vatbaar zijn voor inschrijving in de openbare registers, maar ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet waren ingeschreven. [eisende partij sub 1 c.s.] zijn in dat opzicht tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen, nu gebleken is dat de woning is aangewezen als gemeentelijk monument. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de koopovereenkomst. Subsidiair geldt dat de koopovereenkomst op grond van dwaling kan worden vernietigd.

3.6.

[eisende partij sub 1 c.s.] voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

in conventie

4.1.

Het gaat in conventie om de vraag of [gedaagde sub 1 c.s.] gehouden zijn medewerking te verlenen aan de levering van de woning. In het verlengde daarvan ligt de vraag voor of [gedaagde sub 1 c.s.] gehouden zijn tot betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom voor de woning en de contractuele vergoeding van € 12.000,-.

4.2.

[eisende partij sub 1 c.s.] hebben een spoedeisend belang bij hun vorderingen omdat de woning nu leeg staat en – naar eigen zeggen – gereed is voor oplevering, terwijl hun maandelijkse financiële verplichtingen voor de woning (betaling van hypotheek, verzekeringen en gas/water/licht) blijven doorlopen omdat [gedaagde sub 1 c.s.] de woning niet willen afnemen.

4.3.

[gedaagde sub 1 c.s.] betwisten gehouden te zijn tot afname van de woning en in het verlengde daarvan betwisten zij gehouden te zijn tot betaling van enige (contractuele) boete of vergoeding. In dat verband hebben zij aangevoerd dat [eisende partij sub 1 c.s.] niet in staat zijn te leveren wat zij volgens de koopovereenkomst hebben verkocht, namelijk een woning
zonder bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 Burgerlijk Wetboek (BW). Omdat de woning na het tekenen van de koopovereenkomst (maar voor de levering) is aangewezen als gemeentelijk monument zijn [eisende partij sub 1 c.s.] op dit punt tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen, aldus [gedaagde sub 1 c.s.] Dit verweer slaagt. Daarvoor is het volgende van belang.

4.4.

Op grond van artikel 7:15 BW geldt dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen. In artikel 6 van de koopovereenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat koper ( [gedaagde sub 1] ) de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen aanvaardt voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. Met [gedaagde sub 1 c.s.] is de voorzieningenrechter van oordeel dat de aanwijzing van de woning als gemeentelijk monument wel kwalificeert als een bijzondere last, althans beperking, in de zin van artikel 7:15 BW. In het arrest van 30 januari 2015 (ECLI:NL:HR:2015:159) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat sprake is van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking, als deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. De aanwijzing van de woning als monument is zo’n specifiek besluit. Het college verklaart in haar besluit ook uitdrukkelijk dat voor de onroerende zaak een ‘publiekrechtelijke beperking’ in de basisregistratie van het kadaster zal worden opgevoerd (productie 4 bij dagvaarding). Het college heeft met het besluit specifiek voor de woning bepaald dat deze de status van gemeentelijk monument krijgt. Zoals gebleken, brengt deze status beperkingen voor de eigenaar met zich, onder meer voor wat betreft de mogelijkheden om tot (deels) sloop en herontwikkeling over te gaan. In zoverre is dan ook weldegelijk sprake van een beperking voor de woning.

4.5.

Nu de woning na het tekenen van de koopovereenkomst een bijzondere last, althans beperking, opgelegd heeft gekregen, zijn [eisende partij sub 1 c.s.] niet in staat de woning vrij van bijzondere lasten en beperkingen over te dragen en kunnen zij dus niet leveren wat zij aan [gedaagde sub 1] hebben verkocht. De omstandigheid dat [eisende partij sub 1 c.s.] naar eigen zeggen niet bekend waren met het voornemen van het college om de woning als gemeentelijk monument aan te wijzen (zoals zij in koopovereenkomst ook hebben verklaard; artikel 6.7.1.b) en dat dit geen garantie betreft (artikel 6.13), omdat zij in dat kader geen brieven zouden hebben ontvangen en ook anderszins niet bekend waren met de plaatsing van de woning op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente, is dan ook niet relevant. Als gevolg van de aanwijzing van de woning als gemeentelijk monument heeft de woning een bijzondere last, althans beperking, die [gedaagde sub 1] niet hoeft te aanvaarden. Het gevolg daarvan is dat [eisende partij sub 1 c.s.] [gedaagde sub 1 c.s.] niet tot medewerking aan de levering van de woning kunnen dwingen. In het licht daarvan komt ook de gevorderde contractuele boete van 10% van de koopsom niet voor toewijzing in aanmerking.

4.6.

[eisende partij sub 1 c.s.] vorderden verder betaling van een bedrag van € 12.000,- (6 maandelijkse vergoedingen van € 2.000,-) op grond van een tussen partijen gemaakte afspraak. Partijen twisten over de vraag of de gemaakte afspraak een onvoorwaardelijke of voorwaardelijke afspraak betrof. [eisende partij sub 1 c.s.] menen dat het een onvoorwaardelijke afspraak betrof, [gedaagde sub 1 c.s.] menen dat de afspraak voorwaardelijk was, waarbij als voorwaarde gold dat het haar uiteindelijk mogelijk zou worden gemaakt om de plannen voor de woning – ondanks de monumentale status – te realiseren. Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. Gelet op de discussie die partijen hebben, waarbij het niet eenvoudig is vast te stellen of [eisende partij sub 1 c.s.] het gelijk aan hun zijde hebben, zal ook dit deel van de vordering worden afgewezen. Als gevolg van het voorgaande komen ook de overige vorderingen van [eisende partij sub 1 c.s.] (vergoedingen voor buitengerechtelijke kosten) niet voor toewijzing in aanmerking.

4.7.

[eisende partij sub 1 c.s.] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij in conventie, worden veroordeeld in de kosten. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die in dit geval afzonderlijk zijn gevorderd. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173,--). In geval van betekening worden een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2023: € 90,--) en de explootkosten van betekening toegekend.

De proceskosten en de nakosten die zijn begroot op € 173,-- dienen te worden betaald binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken. De nakosten die zijn begroot op € 90,-- dienen te worden betaald binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis. Bij gebreke van tijdige betaling is [eisende partij sub 1 c.s.] de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten verschuldigd.

in reconventie

4.8.

[gedaagde sub 1 c.s.] vorderen in reconventie primair ontbinding van de koopovereenkomst, en subsidiair de vernietiging daarvan. Deze vorderingen komen niet voor toewijzing in aanmerking.

4.9.

In kort geding kan de rechter in spoedeisende zaken op grond van een voorlopig oordeel over het geschil van partijen een voorlopige voorziening geven (artikel 254 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Gelet op het voorlopige karakter van het kort geding, kan de kortgedingrechter slechts een voorlopig oordeel geven over de rechtsverhouding tussen partijen, en daarover niet een definitieve uitspraak doen. Dit betekent dat in een uitspraak in kort geding in de regel geen plaats is voor een verklaring voor recht. Ook voor een vordering tot ontbinding of vernietiging van een koopovereenkomst is gelet op het constitutieve karakter daarvan, in de regel, geen plaats. Deze vorderingen horen thuis in een bodemprocedure.

4.10.

[gedaagde sub 1 c.s.] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie, worden veroordeeld in de kosten. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173,--). In geval van betekening worden een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2023: € 90,--) en de explootkosten van betekening toegekend.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eisende partij sub 1 c.s.] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan [gedaagde sub 1 c.s.] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] begroot op € 3.916,-, waarvan € 1.079,- aan salaris advocaat en € 2.837,- aan griffierecht, te vermeerderen met nakosten zoals vermeld in 4.7, en bepaalt dat [eisende partij sub 1 c.s.] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten verschuldigd is, op de wijze zoals onder 4.7 vermeld;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.4.

wijst de vorderingen af;

5.5.

veroordeelt [gedaagde sub 1 c.s.] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan [eisende partij sub 1 c.s.] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [eisende partij sub 1 c.s.] begroot op € 539,50 (0,5 x € 1.079,-) aan salaris advocaat, te vermeerderen met nakosten zoals vermeld in 4.10.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.

ddg