ECLI:NL:RBDHA:2022:8624

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/600336 / HA ZA 20-960

Vonnis van 31 augustus 2022

in de zaak van

1.BOELE & VAN EESTEREN B.V.te Rijssen,

2.
ISIS HOLDING B.V.te Zoetermeer,

eiseressen in conventie,

verweersters in reconventie,

advocaat: mr. J.A. van Strijen te Rotterdam,

tegen

1.STICHTING SPORT- EN RECREATIECENTRUM OCKENBURGH,

2.
DE MORRA MANAGEMENT B.V.,

beiden te Den Haag,

gedaagden in conventie,

eiseressen in reconventie,

advocaat: mr. H. Eijer te Zoetermeer.

Eiseressen zullen hierna tezamen Boele c.s. worden genoemd en ieder afzonderlijk Boele en Isis. Gedaagden zullen hierna tezamen SSRO c.s. worden genoemd en ieder afzonderlijk SSRO en De Morra.

1.Inleiding: waar gaat deze zaak over?

1.1.

Deze zaak gaat over de verkoop van recreatiecomplex Ockenburgh in Den Haag. Boele c.s. waren van plan dit complex te kopen van SSRO om hier nieuwbouw te realiseren. Zij stellen dat er mondeling een koopovereenkomst is gesloten en vorderen dat die wordt nagekomen. Volgens SSRO c.s. zijn de onderhandelingen afgebroken voordat er concrete afspraken waren gemaakt en is er geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Omdat Boele c.s. vervolgens beslag hebben gelegd op het complex, heeft SSRO het complex niet kunnen leveren aan een andere koper met wie zij nadien afspraken heeft gemaakt met betrekking tot de verkoop van het complex. SSRO c.s. stellen dat zij hierdoor schade hebben geleden waarvoor zij Boele c.s. aansprakelijk houden.

1.2.

Het vonnis is als volgt opgebouwd. De rechtbank bespreekt eerst welke stukken door partijen zijn ingediend en vervolgens de feiten die in deze zaak van belang zijn. Daarna volgt een samenvatting van de vorderingen die partijen over en weer (in conventie en in reconventie) tegen elkaar hebben ingesteld en de juridische argumenten die zij daarvoor gebruiken. Daarna volgt een beoordeling van die argumenten en van de vorderingen. Het vonnis wordt afgesloten met de beslissingen op de vorderingen.

2.De procedure

2.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

de dagvaarding met producties 1-13;
de akte overlegging producties 14-25;
de incidentele vordering tot opheffing beslag, tevens conclusie van antwoord in conventie, alsmede van eis in reconventie, met producties 1-19;
de conclusie van antwoord in het incident;
het vonnis in incident van 17 februari 2021 waarbij de incidentele vordering tot opheffing van het conservatoir beslag is afgewezen;
de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 25 en 26;
het vonnis van 9 maart 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
nadere producties (27-29) van de zijde van Boele en Isis;
nadere producties (20 en 21) van de zijde van SSRO en De Morra.

2.2.

Op 20 mei 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen daar door partijen is gezegd.

2.3.

Ten slotte is de datum voor vonnis nader bepaald op heden.

3.De feiten

3.1.

SSRO is (juridisch) eigenaar van een appartementsrecht aan de [adres] , kadastraal bekend […] , [sectie xx] , nummer [nummer] , appartementsindex [I] . Dit appartementsrecht vormt samen met een tweede appartementsrecht dat eigendom is van de gemeente Den Haag (hierna: de Gemeente), het sport- en recreatiecentrum Ockenburgh. De Gemeente exploiteert de daar gevestigde sporthal en SSRO het recreatiecomplex. Het complex is gebouwd in de jaren zeventig en is inmiddels gedateerd. In 2018 zijn er plannen gemaakt om de opstallen te slopen en over te gaan tot nieuwbouw. De eigenaars hebben besloten om dit over te laten aan een projectontwikkelaar. Vooralsnog is de Gemeente niet bereid om haar gedeelte van Ockenburgh te verkopen en biedt SSRO alleen haar gedeelte van de locatie aan (hierna: het appartementsrecht).

3.2.

De heren [A] (hierna: [A] ) en de heer [B] (hierna: [B] ) zijn bestuurders van SSRO. [B] is tevens enig bestuurder van De Morra. De Morra is in economische zin eigenaar van het appartementsrecht.

3.3.

In het kader van de verkoop van het appartementsrecht is in april 2019 contact gelegd tussen De Morra en de heer [C] (hierna: [C] ), directeur van Isis. Omdat Isis te klein werd bevonden voor de ontwikkeling van het project is Isis in september 2019 een samenwerking aangegaan met Boele.

3.4.

Om het verkooptraject te begeleiden heeft SSRO de heer [D] (hierna: [D] ) van Elementair Vastgoed B.V. ingeschakeld. [D] heeft een biedingsprocedure opgezet. Hij heeft hiertoe een document getiteld “Biedingsvoorwaarden en procesgang” opgesteld waarin de voorwaarden zijn opgenomen waaronder SSRO het complex wilde verkopen. In dit document is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:

“1. Biedingsvoorwaarden

Voor de grondbieding moeten de navolgende biedingsvoorwaarden in het bod worden meegenomen.

Uitgangspunten:

 Programma: xx appartementen, parkeren volgens norm.

 (…)

 Sporthal verhuist in overleg met gemeente naar andere locatie kosten hiervoor zijn voor bieder.

 Afkoop erfpacht en suppletie mogen geen ontbindende voorwaarden zijn.

 Een vergoeding per maand zolang niet wordt afgenomen en de omgevingsvergunning nog niet onherroepelijk is.

 Optievergoeding bij ontbinding overeenkomst buiten de genoemde ontbindende voorwaarden.

 Bieding dient in een gesloten enveloppe binnen te zijn op 6 november 2019 voor 16:00 uur bij: [Notariskantoor] (…)

 Biedingen die ingeleverd worden na deze datum en tijdstip zijn uitgesloten van deelname.

Ontbindende voorwaarden:

 Oplossing stikstofproblematiek.

 Oplossing voor het verplaatsen van de sporthal.

 Verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning.

(…)

Voorbehouden:

 Verkopende partij houdt te allen tijden het recht voor om partijen lopende het proces uit te sluiten en/of de bieding gedurende de looptijd voortijdig te beëindigen voor 15 november 2019.

(…)”

3.5.

Boele c.s. hebben op 6 november 2019 tijdig een bieding uitgebracht bij de notaris. Bij de biedingsbrief hebben zij een uitgewerkte overeenkomst gevoegd waarin hun bod was uitgewerkt.

3.6.

Boele c.s. waren de enigen die aan de biedingsprocedure hadden deelgenomen.

3.7.

Op 8 november 2019 zijn [C] , [A] en [B] elkaar tegengekomen bij de bar in het restaurant op het complex Ockenburgh. Bij deze gelegenheid hebben [A] en [B] [C] gefeliciteerd en hebben zij elkaars handen geschud.

3.8.

Op 19 december 2019 heeft een overleg plaatsgevonden tussen [C] en de heer [E] , regiodirecteur van Boele (hierna: [E] ) enerzijds en [B] en [A] anderzijds. Tijdens dit overleg hebben partijen gesproken over de te realiseren minimale opbrengst voor SSRO c.s. en overige aan de overeenkomst te stellen (opschortende en ontbindende) voorwaarden, waaronder het voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Bestuur van VolkerWessels en een optievergoeding indien de koop van het appartementsrecht niet zou doorgaan. [A] heeft tijdens dit gesprek gewezen op een andere bieding van Paas Vastgoedontwikkeling B.V. (hierna: Paas).

3.9.

Op 8 januari 2020 heeft [D] telefonisch aan [C] laten weten dat SSRO niet verder met Boele c.s. in zee wilde.

3.10.

Bij e-mailbericht van 8 januari 2020 en bij brief van 20 januari 2020 hebben Boele c.s. zich – kort samengevat – op het standpunt gesteld dat er een mondelinge koopovereenkomst is gesloten die SSRO moet nakomen althans dat SSRO verplicht is tot het sluiten van een koopovereenkomst. Hierop heeft [D] bij brief van 24 januari 2020 namens SSRO c.s. laten weten dat de bieding van Boele c.s. voor SSRO c.s. niet aanvaardbaar was en dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen.

3.11.

Op 15 januari 2020 hebben Boele c.s. nog een Letter of Intent (LOI) aan SSRO c.s. toegezonden. Deze LOI vertoont veel gelijkenis met de door Boele c.s. bij de bieding van 6 november 2019 gevoegde overeenkomst, zij het dat in de LOI is opgenomen dat:

niet langer goedkeuring benodigd is van de Raad van Bestuur van VolkerWessels;
bij ondertekenen van de overeenkomst een voorschot op de koopprijs zal worden betaald van € 1.000.000 waarbij gelijktijdig van SSRO een eerste recht van hypotheek wordt verkregen;
als vaste koopprijs voor de grond een bedrag van € 70.000 (eerder € 80.000) per te realiseren woning van minimaal 70 m² wordt gehanteerd.

3.12.

SSRO c.s. zijn niet op deze LOI ingegaan.

3.13.

Nadien zijn SSRO c.s. verder gaan onderhandelen met Paas. SSRO c.s. en Paas hebben op 26 mei 2020 een intentieovereenkomst gesloten om te komen tot een definitieve koopovereenkomst. Hierin is een prijs genoemd van € 2.850.000 te betalen bij overdracht en een leveringsdatum van 1 november 2020.

3.14.

Op 25 februari 2020 hebben Boele c.s. een verzoekschrift ingediend tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor. Bij beschikking van 2 oktober 2020 is dit verzoek toegewezen. Op 9 november 2020 zijn [A] en [B] door de rechtbank als getuigen gehoord.

3.15.

Op 16 juni 2020 hebben Boele c.s. verlof gekregen van de rechtbank voor het leggen van conservatoir beslag tot levering op het appartementsrecht. Op 17 juni 2020 heeft de deurwaarder namens Boele c.s. het beslag gelegd. Naar aanleiding van dit beslag is in kort geding door SSRO c.s. opheffing van dit beslag gevorderd. Deze vordering is afgewezen bij vonnis van 21 oktober 2020.

4.Het geschil in conventie en in reconventie

4.1.

Boele c.s. vorderen in conventie dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. voor recht verklaart dat er een overeenkomst tot stand is gekomen tussen Boele c.s. en SSRO c.s. voor de verkoop en levering van het appartementsrecht;

II. SSRO c.s. hoofdelijk veroordeelt om al hun verplichtingen onder de overeenkomst na te komen;

III. SSRO c.s. hoofdelijk veroordeelt mee te werken aan de vestiging van een recht van hypotheek op het appartementsrecht onder gelijktijdige ontvangst van een voorschot op de koopprijs van € 1.000.000 binnen tien werkdagen nadat de opschortende voorwaarden zijn vervuld en/of Boele c.s. daarvan afstand heeft gedaan, op straffe van een dwangsom van € 75.000 per dag dat SSRO c.s. hieraan niet meewerken;

subsidiair:

IV. SSRO c.s. hoofdelijk veroordeelt mee te werken aan de sluiting van een koopovereenkomst voor de verkoop en levering van het complex binnen tien werkdagen nadat de opschortende voorwaarden zijn vervuld en/of Boele c.s. daarvan afstand heeft gedaan, op straffe van een dwangsom van € 75.000 per dag dat SSRO c.s. hieraan niet meewerken;

primair en subsidiair:

V. SSRO c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de kosten van het voorlopig getuigenverhoor;

VI. SSRO c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de proceskosten, waaronder de beslagkosten, te vermeerderen met rente en kosten.

4.2.

Boele c.s. leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag.

4.3.

Primair stellen zij zich op het standpunt dat op 8 november of 19 december 2019 een volwaardige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij vorderen dat SSRO c.s. worden veroordeeld om hun verplichtingen op grond van deze overeenkomst na te komen.

4.4.

Indien de rechtbank de overeenkomst tussen partijen niet kwalificeert als een volwaardige koopovereenkomst, stellen zij zich subsidiair op het standpunt dat partijen verplicht zijn tot het sluiten van een koopovereenkomst. Zij voeren hiertoe aan dat de onderhandelingen tussen partijen zich in een dusdanig vergevorderd stadium bevonden dat SSRO c.s. deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet meer mochten afbreken. Zij zijn daarom gehouden verder te onderhandelen.

4.5.

Meer subsidiair menen Boele c.s. dat SSRO c.s. onrechtmatig hebben gehandeld door tijdens het exclusieve onderhandelingsproces met derden in onderhandeling te treden en een nieuwe biedingsprocedure te organiseren. Boele c.s. hebben hier echter geen nadere vordering aan gekoppeld.

4.6.

SSRO c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen in conventie. Tevens vorderen zij in reconventie dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat er sprake is van een onrechtmatig beslag op grond waarvan Boele c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de als gevolg hiervan door SSRO c.s. geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

Boele c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een voorschot op de schade van € 72.957,29;

Boele c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de proceskosten.

4.7.

SSRO c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat het beslag bij gebreke van een koopovereenkomst zonder grondslag is gelegd en dus onrechtmatig is. SSRO c.s. stellen dat zij door het beslag schade hebben geleden.

4.8.

Boele c.s. hebben verweer gevoerd en concluderen tot afwijzing van de vorderingen in reconventie.

4.9.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

In conventie

Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen?

5.1.

Om te kunnen beslissen of SSRO c.s. tot nakoming zijn gehouden, moet als eerste worden beoordeeld of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

5.2.

Uitgangspunt in ons recht is dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Daarbij moet de inhoud van het aanbod en de vraag of er overeenstemming is, worden bepaald aan de hand van de wilsvertrouwensleer (artikel 3:33 en 3:35 BW). Er komt in beginsel geen rechtshandeling tot stand als de wil van de handelende persoon ontbreekt, tenzij er sprake is van een bij de wederpartij opgewekt gerechtvaardigd vertrouwen. Hierbij heeft te gelden dat het aanbod alle essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst dient te bevatten om als aanbod te kunnen worden aangemerkt. Wil er sprake zijn van koop (artikel 7:1 BW) dan is tenminste vereist dat wordt aangeboden om de ander een zaak te geven tegen een in geld te waarderen prijs als tegenprestatie. Maar zelfs wanneer de hoogte van de te betalen prijs al wel vaststaat, evenals de zaak waarvoor die prijs wordt betaald, betekent dat niet altijd dat een aanbod dat die elementen bevat na aanvaarding een perfecte koopovereenkomst oplevert. Specifieke elementen die door partijen worden ingebracht in de onderhandelingsfase en die voor die partijen klaarblijkelijk relevant zijn voor de te sluiten overeenkomst kunnen er aan in de weg staan dat een overeenkomst tot stand komt, ook al is over de minimale vereisten voor de totstandkoming van een koopovereenkomst al wel overeenstemming bereikt.

Verder geldt dat aanvaarding van een aanbod niet schriftelijk, en zelfs niet uitdrukkelijk hoeft plaats te vinden. Aanvaarding kan in elke vorm geschieden en kan besloten liggen in een of meer gedragingen. Om te kunnen bepalen of een overeenkomst tot stand is gekomen moet tot slot worden gekeken naar wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden (het Haviltex-criterium).

5.3.

Boele c.s. stellen zich primair op het standpunt dat op 8 november 2019 een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij voeren hiertoe aan dat [A] en [B] door het schudden van de hand van [C] en hem te feliciteren de op 6 november 2019 gedane bieding van Boele c.s. hebben aanvaard, althans dat [C] deze gedraging redelijkerwijs heeft mogen opvatten als een aanvaarding van het aanbod. Hierdoor is volgens Boele c.s. de koopovereenkomst tot stand gekomen.

5.4.

[A] en [B] erkennen dat zij [C] op 8 november 2019 hebben gefeliciteerd, maar zij geven een andere betekenis aan deze felicitatie. Hierover hebben zij in het voorlopig getuigenverhoor op 9 november 2020 het volgende verklaard.

[B] :

“U vraagt mij naar de bespreking op 8 november 2019. Dat was een gesprek aan de bar. Boele & van Eesteren was de enige bieder, dus ik feliciteerde hem, [C] , ik zei: dan zal jij het wel worden, omdat hij de enige bieder was. Dit bod was een startpunt, hier vanuit moesten wij verder onderhandelen. Ik had zelf de bieding nog niet bekeken, dus dit bod heb ik niet ter plekke verworpen. Dit was overigens geen zakelijke bespreking, het was gezellig met onze partners, maar op dat moment in de bar wist ik dus slechts dat hij als enige geboden had.”

[A] :

“Mijn dochter ging een schoonheidssalon exploiteren in het gebouw, daar ging ik kijken naar de bowling die onder andere door [B] wordt geëxploiteerd. [C] zat aan de bar, met zijn vrouw en met de vrouw van [B] . Ik zei toen tegen hem: het lijkt erop dat ik u moet feliciteren, omdat u de enige bieder bent, maar verder niets. Het waren geen echte felicitaties. Ik zei dat ik hier verder niet inhoudelijk over ging spreken, omdat het daar de tijd en plaats niet voor was.”

5.5.

Ter zitting heeft [C] gezegd dat de felicitatie volgens hem betekende dat partijen eruit zouden zijn of eruit zouden komen. Hij heeft verder meegedeeld dat [B] had gezegd dat er nog een paar puntjes besproken moesten worden, maar dat de deal zo goed als rond was.

5.6.

De rechtbank dient te beoordelen op welke manier de felicitaties op 8 november 2019 moeten worden geïnterpreteerd. Hierbij betrekt de rechtbank het volgende. Allereerst blijkt uit de verklaringen van partijen dat de ontmoeting op 8 november 2019 aan de bar van het complex geen geplande zakelijke bespreking was, maar een spontane en informele ontmoeting waarbij geen afvaardiging van Boele aanwezig was. Tegen deze achtergrond moeten de felicitaties van [B] en [A] aan [C] dan ook worden bezien. Gelet op het grote belang van de overeenkomst voor alle betrokken partijen lijkt het op het eerste gezicht onwaarschijnlijk dat partijen in de informele setting van een toevallige ontmoeting aan de bar definitieve afspraken met elkaar hebben willen maken. Ook uit de gedragingen van partijen na 8 november 2019 kan niet worden opgemaakt dat partijen op deze datum reeds tot overeenstemming waren gekomen. Partijen zijn immers niet meteen overgegaan tot het verder uitwerken van de bieding tot een overeenkomst, maar zij zijn verder met elkaar in onderhandeling getreden. Op 19 december 2019 hebben partijen een bespreking gehad, waarbij zij niet alleen over de randvoorwaarden van de (te sluiten) overeenkomst hebben gesproken maar waarbij ook de essentialia van de beoogde overeenkomst aan de orde zijn geweest, waaronder de verkoopprijs en de ontbindende en opschortende voorwaarden. Hierover bestond dus kennelijk op 8 november 2022 nog geen overeenstemming. Hierbij betrekt de rechtbank in het bijzonder het gegeven dat in de bieding van Boele c.s. nog geen concrete minimumprijs was genoemd, terwijl dit voor SSRO c.s. wel van doorslaggevend belang was. Immers, uitgaand van de bieding van Boele c.s. waarin slechts een prijs per te realiseren appartement was genoemd waarop diverse kosten waarvan de hoogte nog niet vast stond in mindering zouden worden gebracht, stond de totaalopbrengst voor SSRO c.s. nog niet vast en zou deze in theorie nihil kunnen zijn. Gezien het voorgaande komt de rechtbank dan ook tot het oordeel dat partijen op 8 november 2019 geen koopovereenkomst hebben gesloten. Boele c.s. hebben er op 8 november 2019 gelet op het voorgaande evenmin gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand was gekomen.

5.7.

Vervolgens rijst de vraag of partijen op 19 december 2019 wel tot overeenstemming zijn gekomen. Boele c.s. menen van wel. Zij stellen dat voor SSRO c.s. nog drie punten van belang waren voordat tot sluiting van een overeenkomst kon worden overgegaan:

een minimale verkoopopbrengst van € 4.500.000;

het door Boele c.s. gewenste voorbehoud van goedkeuring van de Raad van Bestuur van VolkerWessels moest van de baan;

vaststelling van een optievergoeding indien de koop niet door zou gaan.

Volgens Boele c.s. is op de punten 1 en 2 overeenstemming bereikt omdat Boele c.s. konden instemmen met de wensen van SSRO c.s. op deze punten. Punt 3 was voor Boele c.s. echter niet aanvaardbaar. Boele c.s. stellen dat partijen in plaats daarvan zijn overeengekomen dat Boele c.s. een voorschot op de koopprijs zou betalen van 1 miljoen euro onder gelijktijdige verkrijging van een eerste recht van hypotheek op het appartementsrecht bij ondertekening van de koopovereenkomst.

5.8.

SSRO c.s. zien dit anders. Volgens hen is vooral op het punt van de minimale verkoopopbrengst geen overeenstemming bereikt. [B] heeft hierover bij het voorlopig getuigenverhoor het volgende verklaard:

“Tijdens de bespreking van 19 december probeerden wij tot een overeenkomst te komen, waarin een bedrag zou worden vastgesteld en enkele randvoorwaarden. Dat bod kwam maar niet. Het bod dat in de bieding stond, daar konden wij niets mee. Er zijn een aantal randvoorwaarden als rentevergoeding besproken, maar wat er allemaal precies besproken is weet ik niet. Dat weet [A] vast wel, hij is de man van de stukken.”

[A] heeft vervolgens verklaard over de bespreking op 19 december 2019:

“Ik was aanwezig, net als [B] en [C] . In eerste instantie alleen deze drie. Daar hebben wij gemeld dat de bieding zoals uitgebracht totaal niet acceptabel kon zijn. Deze bieding zou in theorie 0 euro kunnen zijn. De bieding was opgebouwd uit een brutoprijs gebaseerd op een aantal woningen en daarvan werden een aantal zaken afgetrokken, zoals afkoop erfpacht en vergunningen. Deze kosten waren niet in te schatten voor ons. Toen hebben wij gezegd: hier kunnen wij geen ja tegen zeggen, dit zou namelijk in theorie 0 euro kunnen zijn. Toen zei [C] : dan zet je daar als minimumprijs 4,5 miljoen euro neer. Toen zei ik dat is allemaal leuk en aardig maar als het minder is, dan zien jullie ervan af en dat moet ik alsnog terug naar de gemeente om het terug te draaien. Wij zeiden toen: op basis hiervan kan het niet. Wij zeiden dat we er graag uit wilden komen, het liefst met Boele c.s. [C] was niet beslissingsbevoegd, daarom kwam [E] ook naar deze bespreking en toen hebben wij verder gesproken en is herhaald wat wij eerder gemeld hadden. Wij gingen zelfs zover dat er een andere partij was die substantieel minder bood. Ik zei: als jullie dit ook willen bieden dat gaan we met jullie in zee. Om aan te geven hoe serieus we waren. Er was geen sprake van overeenstemming daarover.”

5.9.

Ter zitting heeft SSRO c.s. hieraan toegevoegd dat het bedrag van € 4.500.000 wel is genoemd door Boele c.s., maar dat er te weinig zekerheid was dat SSRO c.s. dit bedrag ook daadwerkelijk zou ontvangen.

5.10.

Boele c.s. hebben in reactie hierop te kennen gegeven dat zij € 4.500.000 hebben geboden waarbij zij vasthielden aan de overige biedingsvoorwaarden. De bieding van Paas was volgens hen echter van een geheel andere orde. Hoewel Paas een veel lagere prijs van € 2.850.000 had geboden, zag Paas af van de ontbindende/opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Met andere woorden: Paas wilde het geboden bedrag van € 2.850.000 direct betalen, terwijl Boele c.s. het bedrag van € 4.500.000 pas zouden betalen nadat er door de Gemeente een omgevingsvergunning zou zijn verleend. Dit zou maximaal drie jaar kunnen duren. Boele c.s. wilden SSRO hierin tegemoet komen door een bedrag van € 1.000.000 vooruit te betalen onder gelijktijdige verkrijging van een eerste recht van hypotheek op het appartementsrecht bij ondertekening van de koopovereenkomst.

5.11.

Hierop heeft [A] ter zitting laten weten dat als destijds in de bieding een concreet bedrag van € 4.500.000 had gestaan SSRO hiermee akkoord was gegaan onder handhaving van de ontbindende/opschortende voorwaarden zoals opgenomen in de biedingsvoorwaarden. Zijn verklaring op het voorlopige getuigenverhoor lijkt echter in een andere richting te wijzen. Hier heeft [A] verklaard dat de minimale koopsom van € 4.500.000 was besproken onder voorbehoud dat “we 3 jaar moesten wachten en dat de deal dan mogelijk niet door zou gaan” en “ook dit miljoen moest weer terugkomen na drie jaar als het allemaal niet door zou gaan.” Uitgaande van deze verklaring lijkt het er juist op dat SSRO c.s. op 19 december 2019 moeite had met de door Boele c.s. gewenste opschortende voorwaarden (medewerking van de Gemeente en verkrijging omgevingsvergunning), terwijl deze wel in hun eigen biedingsvoorwaarden waren opgenomen.

5.12.

Tot slot hebben SSRO c.s. erop gewezen dat de in januari 2020 door Boele c.s. opgestelde LOI een bevestiging vormt van de stelling dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de minimumprijs van€ 4.500.000. In deze LOI is dit bedrag namelijk niet vermeld, terwijl dit voor de hand zou hebben gelegen als partijen hierover op 19 december 2019 overeenstemming zouden hebben bereikt.

5.13.

De rechtbank stelt vast dat partijen ieder een ander beeld hebben van hetgeen zich op 19 december 2019 tussen hen heeft afgespeeld. Aan de hand van de verklaringen van partijen kan de rechtbank wel vaststellen dat Boele c.s. het bedrag van € 4.500.000 op 19 december 2019 hebben genoemd en dat SSRO op dezelfde dag heeft gemeld dat er tevens een bieding was gedaan van € 2.850.000 door Paas. Aan de hand van de huidige informatie kan de rechtbank echter niet vaststellen of partijen op 19 december 2019 overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van het appartementsrecht of niet.

5.14.

De rechtbank stelt voorop dat het aan Boele c.s. is, als de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de koopovereenkomst die volgens hen is gesloten, voldoende feiten te stellen waaruit kan volgen dat partijen op 19 december 2019 mondeling overeenstemming hebben bereikt over de (ver)koop van het appartementsrecht. Als zij aan deze stelplicht ten aanzien van de feiten hebben voldaan, moeten zij, bij voldoende gemotiveerde betwisting daarvan door SSRO c.s. die feiten bewijzen. Boele c.s. hebben in dit kader een bewijsaanbod gedaan.

5.15.

De rechtbank laat Boele c.s. niet toe tot het leveren van bewijs. Mede in het licht van de getuigenverklaringen van [A] en [B] , die niet door Boele c.s. zijn bestempeld als onjuist of leugenachtig, hebben Boele c.s. onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangedragen die, indien bewezen, tot het oordeel kunnen leiden dat partijen op 19 december 2019 overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van het appartementsrecht. Boele c.s. hebben onvoldoende toegelicht uit welke specifieke gebeurtenissen tijdens het overleg van partijen op 19 december 2019 volgt dat partijen wel degelijk tot overeenstemming zijn gekomen. Ook hebben zij nagelaten om duidelijk te maken uit welke omstandigheden die zich na 19 december 2019 hebben voorgedaan zou moeten blijken dat er eerder overeenstemming zou zijn bereikt. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan de stelling van Boele c.s. dat er op 19 december 2019 een koopovereenkomst tot stand gekomen is tussen partijen, althans dat zij er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen.

Mochten SSRO c.s. de onderhandelingen tussen partijen afbreken?

5.16.

Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of SSRO c.s. in januari 2020 de onderhandelingen mochten afbreken.

5.17.

Bij de beoordeling van deze vraag geldt de volgende maatstaf. Het staat partijen die met elkaar in onderhandeling zijn – en die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partijen die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandeling onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337). Dit is een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf.

5.18.

Naar het oordeel van de rechtbank is van onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen door SSRO c.s. geen sprake. Hiervoor is alleen al doorslaggevend dat partijen nog geen overeenstemming hadden bereikt over de door SSRO c.s. gewenste minimumprijs hetgeen essentieel is om een koopovereenkomst te kunnen sluiten. In dit kader is onvoldoende dat Boele c.s. wel een bedrag van € 4.500.000 hadden genoemd omdat partijen kennelijk ook nog geen overeenstemming hadden bereikt over de ontbindende en opschortende voorwaarden waaronder de koop plaats zou vinden, terwijl ook deze voorwaarden onderwerp van onderhandeling zijn geweest en kennelijk dus essentieel waren voor SSRO c.s. Onder deze omstandigheden – waarbij de rechtbank tevens betrekt dat er nog geen sprake was van een langdurig onderhandelingstraject – mochten SSRO c.s. de onderhandelingen in januari 2020 zonder meer afbreken. Dat Boele c.s. de enige bieder was in de door SSRO c.s. opgezette biedingsprocedure maakt dit niet anders.

5.19.

De slotsom is dat de vorderingen van Boele c.s. worden afgewezen.

Proceskosten

5.20.

Nu Boele c.s. in het ongelijk zullen worden gesteld, zullen zij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie aan de zijde van SSRO c.s., de kosten van het voorlopig getuigenverhoor daaronder begrepen. De kosten aan de zijde van SSRO c.s. worden tot op heden begroot op € 2.063,50, namelijk € 656 aan griffierecht en € 1.407,50 aan salaris advocaat (2,5 punten x € 563 volgens tarief II).

In reconventie

5.21.

Nu de vorderingen in conventie worden afgewezen, zal de rechtbank de vorderingen in reconventie beoordelen.

Onrechtmatig beslag?

5.22.

De uitkomst van de zaak in conventie brengt mee dat de het op 17 juni 2020 door Boele c.s. gelegde beslag is gebaseerd op een ondeugdelijke vordering, zodat dit beslag onrechtmatig is jegens SSRO c.s. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht in zoverre toewijsbaar is. SSRO c.s. vorderen verder een verklaring voor recht dat Boele c.s. gehouden zijn is om alle schade te vergoeden die SSRO c.s. hierdoor als gevolg van dit onrechtmatige beslag hebben geleden. Ook die verklaring voor recht kan worden toegewezen.

5.23.

SSRO c.s. vorderen schadevergoeding op te maken bij staat, waaruit de rechtbank begrijpt dat zij (ook) een verwijzing naar de schadestaatprocedure vorderen en dus een veroordeling tot schadevergoeding. Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure moet aannemelijk zijn dat SSRO c.s. mogelijk schade hebben geleden door het onrechtmatig gelegde beslag. SSRO c.s. hebben gemotiveerd gesteld dat zij schade hebben geleden, onder meer doordat zij als gevolg van het beslag het appartementsrecht niet aan Paas hebben kunnen leveren en nog niet hebben kunnen beschikken over de door Paas geboden koopsom van € 2.850.000. Daarnaast stellen zij dat Paas hen aansprakelijk zal houden voor de financiële schade die Paas leidt door de te late levering van het appartementsrecht (waaronder een hogere overdrachtsbelasting). De rechtbank acht de mogelijkheid dat SSRO c.s. schade hebben geleden aannemelijk en zal de gevraagde verwijzing naar de schadestaatprocedure toewijzen.

Voorschot op de schade

5.24.

SSRO c.s. hebben tevens een voorschot op een nog vast te stellen schadevergoeding gevorderd. Voor toewijzing van een voorschot op de door SSRO c.s. als gevolg van het beslag geleden schade moet voldoende aannemelijk zijn dat een causaal verband bestaat tussen de gestelde schade en het beslag. Verder dient in de afweging van de belangen van partijen mede te worden betrokken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van het voorschot.

5.25.

Het door SSRO c.s. gevorderde voorschot bestaat uit de volgende schadeposten:

schade wegens het nog niet ontvangen van de door Paas te betalen koopsom van € 2.850.000, door SSRO gesteld op de wettelijke handelsrente over dit bedrag (€ 311,48 per dag vanaf 1 november 2020 tot de dag van opheffing van het beslag);

schade omdat Paas SSRO c.s. aansprakelijk stelt voor de hogere overdrachtsbelasting ten bedrage van € 57.000;

de kosten van het kort geding tot opheffing van het beslag ten bedrage van € 4.535,27;

e kosten van juridische bijstand bij het voorlopig getuigenverhoor ten bedrage van € 985.

5.26.

De vordering tot betaling van een voorschot op de schade zal worden afgewezen. Hiertoe overweegt de rechtbank dat op dit moment niet kan worden vastgesteld dat er een koopovereenkomst tussen Paas en SSRO c.s. tot stand is gekomen of tot stand zou zijn gekomen op grond waarvan SSRO c.s. gehouden zijn om het appartementsrecht aan Paas te leveren. SSRO c.s. hebben enkel een intentieovereenkomst in het geding gebracht, waarin afspraken en een tijdspad zijn opgenomen om te komen tot het sluiten van een koopovereenkomst. Op dit moment kan dan ook nog niet met zekerheid worden vastgesteld dat er ofwel door SSRO c.s. ofwel door Paas schade is geleden door het niet kunnen nakomen van een koopovereenkomst vanwege het door Boele c.s. gelegde beslag. De schadeposten onder a. en b. zijn hiermee onvoldoende onderbouwd om Boele c.s. te kunnen veroordelen tot betaling van een voorschot ter zake van die schadeposten.

5.27.

Ten aanzien van het voorschot op de schadevergoeding dat ziet op de proceskosten waarin SSRO in kort geding is veroordeeld, oordeelt de rechtbank dat een beslissing in de bodemzaak niet tot gevolg heeft dat de uitspraak in kort geding wordt vernietigd. De beslissing in de bodemzaak heeft alleen tot gevolg dat de uitspraak in kort geding terzijde wordt gesteld. De proceskostenveroordeling wordt daardoor niet aangetast.

5.28.

Een vergoeding voor advocaatkosten gemaakt voor het voorlopige getuigenverhoor wordt reeds meegenomen in de proceskostenveroordeling in conventie en kan in reconventie dan ook niet nogmaals worden gevorderd.

5.29.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank Boele c.s. niet veroordelen tot betaling van een voorschot op de door SSRO c.s. geleden schade.

Proceskosten

Nu de vorderingen in reconventie niet integraal zullen worden toegewezen, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten in reconventie tussen partijen te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

In het incident

Hoewel SSRO c.s. in het incident in het ongelijk is gesteld, ziet de rechtbank gelet op de uitkomst van de procedure in de hoofdzaak, aanleiding om de proceskosten in het incident tussen partijen te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De rechtbank:

in het incident

6.1.

compenseert de proceskosten in het incident tussen partijen in die zin, dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

in de hoofdzaak in conventie

6.2.

wijst de vorderingen af;

6.3.

veroordeelt Boele c.s. hoofdelijk in de proceskosten in conventie, aan de kant van SSRO c.s. begroot op € 2.063,50;

6.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de in 6.3 opgenomen proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in de hoofdzaak in reconventie

6.5.

verklaart voor recht dat Boele c.s. onrechtmatig beslag hebben gelegd op het appartementsrecht;

6.6.

veroordeelt Boele c.s. hoofdelijk tot vergoeding van alle uit de beslaglegging voortvloeiende schade van SSRO c.s., nader op te maken bij staat;

6.7.

compenseert de proceskosten in reconventie tussen partijen in die zin, dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.8.

verklaart dit vonnis wat betreft de in 6.6 opgenomen veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

6.9.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Boogers en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2022.^[1]