Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/1669
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
7 juni 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: N. Dreierink),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 21 januari 2021 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2022.
Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen.
Namens verweerder is [A] verschenen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 1.200.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 1.200.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.620;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [huisnummer 1] te [plaats 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.237.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2020 (de aanslag).
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
4. Eiseres is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning betreft een molen type grondzeiler met een berging/schuur en een bijbehorende (recreatie)woning. De woning is een rijksmonument. Het bouwjaar van de woning (de molen) is 1707. De inhoud van de woning is ongeveer 396m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 3970 m². Van de totale perceeloppervlakte kwalificeert 469 m2 als waterverdedigingswerk in de zin van artikel 2, eerste lid, onderdeel f van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
6. Eiseres bepleit een waarde van € 920.000. Hiertoe voert eiseres aan dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk maakt. De gebruikte referentieobjecten zijn volgens eiseres niet vergelijkbaar. Zij zijn aanzienlijk groter, liggen aan open water en hebben veel minder onderhoudskosten dan een molen. Ook de vergelijking die verweerder maakt met de aankoopprijs van de woning in 2009 gaat niet op. Eiseres wijst verder op de verkoop van een andere molen aan de [adres 2] [huisnummer 2] te [plaats 2] die op 2 december 2020 voor € 950.000 is verkocht. Dit is naar de mening van eiseres een zeer goed vergelijkbaar object. Ter zitting heeft gemachtigde van eiseres verzocht om immateriële schadevergoeding.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 5 juni 2020 door L.A. Breedveld, WOZ-taxateur te Alphen aan den Rijn. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 1.237.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gehanteerde referentiepanden acht de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Dit geldt zowel met betrekking tot de inhoud van de referentiepanden, die veel groter zijn, als het bouwjaar van de referentiepanden en de ligging van de referentiepanden ten opzichte van het open water.
Bovendien hebben de door verweerder gehanteerde referentiepanden niet de status van rijksmonument. Ook heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de jaarlijkse onderhoudskosten van de referentiepanden op een vergelijkbaar niveau liggen als die van de woning.
10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De door eiseres aangedragen referentie, de molen aan de [adres 2] [huisnummer 2] te [plaats 2] , betreft ook een molen die qua woon- en kaveloppervlakte nagenoeg overeenkomt met de woning. Deze referentie is evenwel bijna 2 jaar na de peildatum verkocht en heeft bovendien een minder fraaie liggen dan de woning. Voorts onderbouwt eiseres met deze referentie niet haar stelling dat de markt voor monumentale molens van 2008/2009 tot 2019 sterk is gedaald. Deze referentie is immers in 1998 aangekocht voor € 440.167 en verkocht in december 2020 voor € 950.000. Voorgaande verkoopcijfers wijzen er niet op dat geen sprake is van een stijgende markt voor molens.
11 Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 1.200.000.
12. Gemachtigde van eiseres heeft voorts ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in de arresten van de Hoge Raad van 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006 en 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt in dit verband als redelijk beschouwd. Er is echter aanleiding om de termijn in dit geval wegens bijzondere omstandigheden te verlengen met vier maanden omdat de Coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie is die voldoende reden geeft om een langere redelijke termijn dan een termijn van twee jaar te hanteren. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 8 april 2020 en de rechtbank doet uitspraak op 7 juni 2022, zodat de redelijke termijn, rekening houdend met de verlenging als gevolg van de Coronacrisis, niet wordt overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wordt dan ook afgewezen.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1).
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.