ECLI:NL:RBDHA:2022:5656

• Datum uitspraak: 27 mei 2022
• Publicatiedatum: 13 juni 2022
• Zaaknummer: 21 _ 2490
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.E. Schotte
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Den Haag

In deze zaak heeft de rechtbank Den Haag op 27 mei 2022 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde waarde van een woning voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Eiseres, vertegenwoordigd door haar gemachtigde, heeft bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag vastgestelde waarde van €120.000 op de waardepeildatum van 1 januari 2019. De rechtbank heeft vastgesteld dat de vergelijkingsobjecten die door de verweerder zijn gebruikt, goed bruikbaar zijn en dat de waarde aannemelijk is gemaakt. Eiseres heeft aangevoerd dat de ligging van de referentiewoningen niet vergelijkbaar is met die van haar woning en dat er sprake is van achterstallig onderhoud, maar de rechtbank heeft deze stellingen niet kunnen volgen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en heeft het beroep ongegrond verklaard. Tevens is er een verzoek gedaan om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, maar de rechtbank heeft enkel geconstateerd dat de redelijke termijn met één dag is overschreden zonder verdere gevolgen. De uitspraak is openbaar gedaan door rechter E.E. Schotte, in aanwezigheid van griffier A.C. van Essen.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 21/2490

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van27 mei 2022 in de zaak tussen

[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. N.G.A. Voorbach),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 23 februari 2021 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 21 april 2020 (de beschikking) waarbij de waarde van de woning aan de [woning] [huisnummer 5] te [plaats] (de woning) is vastgesteld op € 120.000.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 mei 2022.

Namens eiseres is mr. [A] , collega van de gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] en
[C] .

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Overwegingen

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2019 en het kalenderjaar 2020. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking gehandhaafd.

2. De woning is een appartement in een galerijflat met het bouwjaar 1975. Het gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 50 m².

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Daartoe voert zij aan dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn, omdat deze in een andere wijk zijn gelegen en ook qua grootte niet vergelijkbaar zijn. Voorts stelt eiseres dat de boiler aan vervanging toe is en dat de badkamer in gedateerde staat verkeert. Ten slotte wijst eiseres op de overlast door junks die in het flatgebouw wonen. Eiseres verzoekt de rechtbank primair de waarde in goede justitie vast te stellen. Subsidiair stelt eiseres dat, gezien de verkoop van het object [object] [huisnummer 1] te [plaats] (in januari 2019 verkocht voor € 200.000), de waarde moet worden vastgesteld op € 112.360.

5. Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport, de waardematrix en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de woning vergeleken met woningen aan de [adres 1] [huisnummer 2] (verkocht op 2 mei 2018 voor
€ 133.000), de [adres 2] [huisnummer 3] (verkocht op 13 augustus 2018 voor € 132.750) en de [adres 1] [huisnummer 4] te [plaats] (verkocht op 3 januari 2019 voor € 150.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar als vergelijkingsobject, nu dit, net als de woning, galerijflats met een vergelijkbare gebruiksoppervlakte en eenzelfde ligging zijn. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen, zoals de aanwezigheid van een parkeerplaats bij het object aan de [adres 1] [huisnummer 4] die als afzonderlijk object is gewaardeerd. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat de waarde van de woning, waarbij is uitgegaan van een prijs per vierkante meter van € 2.400 ten opzichte van een gemiddelde prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten van
€ 2.731, te hoog is vastgesteld.

8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar is, geldt dat eiseres niet heeft weersproken dat de vergelijkingsobjecten, ondanks dat deze in een andere wijk zijn gelegen, met dezelfde sociale en maatschappelijke problemen te kampen hebben. De stelling van eiseres dat de vergelijkingsobjecten qua gebruiksoppervlakte niet vergelijkbaar zijn, kan de rechtbank niet volgen. Ook de vergelijkingsobjecten hebben immers een gebruiksoppervlakte van ongeveer 50 m². Voorts heeft eiseres haar stellingen dat de boiler aan vervanging toe is en dat de badkamer verouderd is niet aannemelijk gemaakt. Uit de door eiseres overgelegde foto’s van de badkamer volgt volgens de rechtbank slechts dat de badkamer in een simpele staat verkeert. Ten slotte heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat in het flatgebouw sprake is van overlast door junks. De stellingen van eiseres kunnen dan ook niet tot een ander oordeel leiden.

9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

10. Ter zitting heeft eiseres tevens verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens het overschrijden van de redelijke termijn. De redelijke termijn is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder, zijnde 27 mei 2020. Nu de rechtbank op 27 mei 2022 uitspraak doet, is de redelijke termijn met één dag overschreden. Gelet op de zeer geringe omvang van de overschrijding, volstaat de rechtbank met de constatering van het feit dat de redelijke termijn is overschreden.

11.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.