Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team Handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/594664 / HA ZA 20-583
Vonnis van 25 mei 2022
in de zaak van
[eiseres] B.V.te De Meern, gemeente Utrecht,
eiseres,
advocaat mr. M.C. Vermeul te Utrecht,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS SUPERLOFTS DELFT AAN DE GRAAF FLORISKADE 46 T/M 60 (EVEN NUMMERS)te Delft,
gedaagde,
advocaat mr. M.B. van Munster te Den Haag.
Partijen worden hierna [eiseres] en de VvE genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 12 juni 2020, met producties 1 tot en met 12;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 11;
- het tussenvonnis van 17 maart 2021, waarin een mondelinge behandeling is bevolen;
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 5 oktober 2021.
1.2.
Het proces-verbaal is met instemming van partijen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over de verslaglegging. Zij hebben daarvan geen gebruik gemaakt.
1.3.
Ten slotte is de datum voor het wijzen van vonnis nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is gerechtigd tot het appartementsrecht aan de Graaf Floriskade 56 (2613 JV) te Delft dat behoort tot het appartementencomplex aan de adressen Graaf Floriskade 46 tot en met 60 (even nummers) te Delft (hierna: het appartementencomplex). Het appartementencomplex is in april 2019 opgeleverd en bestaat uit acht appartementen. De heer [naam 1] is directeur en enig aandeelhouder van [eiseres] en zal hierna worden aangeduid als de [naam 1] .
2.2.
De VvE is opgericht bij akte van splitsing van 19 maart 2018 (hierna: de splitsingsakte). In de splitsingsakte is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari 2006 met uitzondering van de bijbehorende annex vastgesteld (hierna: het modelreglement), met aanvullingen en wijzigingen zoals in de splitsingsakte vermeld van toepassing verklaard. In het modelreglement zijn, voor zover relevant, de volgende bepalingen opgenomen:
“C. SCHULDEN EN KOSTEN DIE VOOR REKENING VAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS ZIJN EN BATEN DIE AAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS TOEKOMEN, RESERVEFONDS EN ONDERHOUDSPLAN
Artikel 9
1. Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;
(…)
F. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN
Artikel 16
1. De vereniging voert het beheer over – en draagt de zorg voor het onderhoud van – de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
2. (…)
Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
(…)
i. de overige collectieve voorzieningen.
(…)
4. Op nieuwe gemeenschappelijke gedeelten en zaken, zoals nieuwe gemeenschappelijke installaties, is het voorgaande van toepassing, met ingang van de dag van aanbrenging daarvan.
(…)
Artikel 42
(…)
3. De vereniging heeft ten doel het beheer van het gebouw en de grond en het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de eigenaars.
(…)
Artikel 52
(…)
5. Besluiten door de vergadering tot:
a. het doen van buiten het in artikel 9 eerste lid sub a en b bedoelde onderhoud vallende uitgaven;
b. (…);
c. (…);
kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. De laatste zinsnede van artikel 50 eerste lid is van overeenkomstige toepassing.
In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het hiervoor bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.
(…)
8. Het in het vijfde en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen.
(…)”
2.3.
Op 15 mei 2019 heeft het bestuur van de VvE een offerte van HappyDrops voor het plaatsen van een wateronthardingsinstallatie gedeeld in de gezamenlijke Whatsapp-groep van de individuele appartementseigenaars.
2.4.
Op 26 mei 2019 heeft het bestuur van de VvE de offerte nogmaals onder de aandacht gebracht en de individuele appartementseigenaars verzocht om daarop te reageren. Het bestuur van de VvE heeft drie opties voorgelegd: (i) aankoop van de installatie voor ca. € 750 per appartementseigenaar, (ii)
leasevan de installatie waarbij de kosten in de maandelijkse bijdrage worden opgenomen en (iii) afwijzing van het voorstel tot aankoop van de installatie waarbij geïnteresseerde appartementseigenaars een individuele installatie kunnen aanschaffen. In totaal hebben zeven van de acht individuele appartementseigenaars gekozen voor optie ii): het
leasenvan de wateronthardingsinstallatie. [eiseres] heeft gekozen voor optie drie en het voorstel afgewezen.
leasevan de installatie waarbij de kosten in de maandelijkse bijdrage worden opgenomen en (iii) afwijzing van het voorstel tot aankoop van de installatie waarbij geïnteresseerde appartementseigenaars een individuele installatie kunnen aanschaffen. In totaal hebben zeven van de acht individuele appartementseigenaars gekozen voor optie ii): het
leasenvan de wateronthardingsinstallatie. [eiseres] heeft gekozen voor optie drie en het voorstel afgewezen.
2.5.
Op 3 juni 2019 heeft de voorzitter van het bestuur van de VvE de offerte van HappyDrops ondertekend. In diezelfde maand is de wateronthardingsinstallatie op de algemene drinkwaterleiding van het appartementencomplex aangesloten.
2.6.
Op 22 juli 2019 heeft het bestuur van de VvE een oproep en agenda voor de algemene ledenvergadering (hierna: de ledenvergadering) van 5 augustus 2019 verzonden. In de agenda stond, voor zover relevant, de volgende tekst opgenomen:
“[04] Accorderen:
(…)
[04-2]Tussenliggende besluiten
[04-2A]Dakterras voorzieningen
[04-2B]Waterontharder
(…)
[08] Besluit Happy Drops en water ontharder discussie
[08-A]HD systeem buiten werking stellen en contract opzeggen.
[08-B]HD Continueren en gerechtelijke uitspraak afwachten
[08-C]Water kwaliteit jaarlijks controleren.
(…)”
2.7.
Bij de ledenvergadering waren in totaal zeven van de acht individuele appartementseigenaars aanwezig c.q. vertegenwoordigd. [eiseres] was niet aanwezig. Van deze ledenvergadering zijn notulen gemaakt, die op 9 augustus 2019 aan de individuele appartementseigenaars zijn verstuurd. In deze notulen is, voor zover relevant, de volgende tekst opgenomen:
“[04-2] Tussenliggende besluiten
It was agreed earlier that the points about the Roof Terrace and Water Softening needs to be put on the agenda and a validation needs to be done again in a formal setting (as in the past, the decision was taken in an informal setting.
(…)
[04-2B] Waterontharder
Water softening (42b):
[naam 2] asks if the group agrees with the collectively installed water softening system which is currently operational in the building.
It is unanimously agreed to collectively install water softening in the entire building.
(…)
[08] Besluit Happy Drops en water ontharder discussie
HappyDrops and Water Softening
#
Option
Votes
[08-A]
Shut it down and stop the contract
-
[08-B]
Continue and wait for legal steps
Yes, unanimous
[08-C]
Do a water quality check yearly
Yes, unanimous
Comment from [naam 3]: It is possible to bypass the system and shut it down. HappyDrops can take back the system. This would cost the VVE 5000 EUR. Installing it individually would be 800 EUR per apartment. Shutting it down clearly involves additional costs.
Other options like salting, or ionization come with their own set of potential issues.
It was unanimously agreed to continue with HappyDrops. In addition unanimous vote to check the water quality regularly, starting as soon as possible.
(…)”
2.8.
Bij brief van 11 oktober 2019 heeft [eiseres] aan de VvE bericht dat zij vooralsnog van mening is dat de VvE niet bevoegd is om de installatie te plaatsen en dat het plaatsen van de installatie niet noodzakelijk is. Verder heeft [eiseres] aan de VvE verzocht om (i) compensatie door het plaatsen van een bypass ten behoeve van het appartement van [eiseres] en (ii) vrijstelling van haar bijdrage voor de plaatsing en het gebruik van de installatie. Daarop heeft de VvE op 1 november 2019 gereageerd dat zij het standpunt van [eiseres] niet deelt en niet ingaat op haar verzoek. Daarna heeft nog een briefwisseling tussen partijen plaatsgevonden. Op 12 juni 2020 heeft [eiseres] de VvE gedagvaard.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis – uitvoerbaar bij voorraad – samengevat:
- voor recht te verklaren dat de besluiten van de VvE van april 2019 en 5 augustus 2019 over het plaatsen van de wateronthardingsinstallatie van onderneming HappyDrops en de hoofdelijke omslag over de acht appartementseigenaars van de kosten aan die wateronthardingsinstallatie nietig zijn;
- het bestuur van de VvE te gebieden het gebruik van de wateronthardingsinstallatie met ingang van zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis te staken door de algemene bypass van de installatie in te schakelen, en wel totdat het appartement van [eiseres] weer rechtstreeks is aangesloten op het openbare drinkwater van Evides Waterbedrijf, maar in ieder geval totdat in een voltallige algemene vergadering van de VvE een nieuw besluit is genomen over de (plaatsing) van de installatie onder borging van het grondrecht op water voor het appartement van [eiseres] ;
- vervangende toestemming te verlenen aan [eiseres] voor het plaatsen van een bypass op de (algemene) waterleiding van het appartementencomplex op kosten van de VvE;
- het bestuur van de VvE te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering legt [eiseres] , kort samengevat, ten grondslag dat de besluiten van de VvE van april 2019 en 5 augustus 2019 nietig zijn. Volgens [eiseres] zijn zowel de totstandkoming van deze besluiten als de plaatsing van de wateronthardingsinstallatie in strijd met de wet, de splitsingsakte en het modelreglement. Ook stelt [eiseres] dat de besluiten in strijd zijn met artikel 2:8 BW en dat de democratische beginselen van de VvE zijn geschonden.
3.3.
De VvE concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar vorderingen, althans tot afwijzing daarvan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Kern van het geschil
4.1.
De vraag die partijen in de kern verdeeld houdt, is of het besluit van de VvE tot het plaatsen van de wateronthardingsinstallatie en het omslaan van de kosten via de maandelijkse bijdrage van de individuele appartementseigenaars nietig is.
4.2.
Het gaat in deze zaak om het besluit dat op de ledenvergadering van 5 augustus 2019 is genomen. Uit de notulen van de ledenvergadering volgt dat dit besluit is genomen ter bekrachtiging van een eerdere informele stemming die in mei 2019 plaatsvond via de gezamenlijke WhatsApp-groep van de individuele appartementseigenaars. Tussen partijen is niet in geschil dat deze stemming in mei 2019 niet kan worden gelijkgesteld aan een ledenvergadering zodat de VvE op dat moment geen rechtsgeldig besluit kon nemen. Verder is niet in geschil dat het besluit van 5 augustus 2019 betrekking heeft op de plaatsing van de wateronthardinginstallatie enerzijds en de omslag van de kosten daarvan over de individuele appartementseigenaars anderzijds.
4.3.
Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van de VvE nietig als het besluit in strijd is met de wet of de statuten, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Artikel 5:129 BW bepaalt dat de splitsingsakte voor de toepassing van artikel 2:14 BW gelijk wordt gesteld met de statuten. Het splitsingsreglement is een onderdeel van de splitsingsakte (artikel 5:111 onder d BW). Dat betekent dat een besluit van de VvE dat inhoudelijk in strijd is met het splitsingsreglement, ook nietig is.
Bevoegdheid VvE om te besluiten tot plaatsing van een wateronthardingsinstallatie
4.4.
De rechtbank ziet aanleiding om eerst in te gaan op de stelling van [eiseres] dat de VvE niet bevoegd is om te besluiten over het plaatsen van een wateronthardingsinstallatie. Volgens [eiseres] ontbreekt die bevoegdheid bij de VvE om diverse redenen. Ten eerste voert zij aan dat de individuele appartementseigenaars niet kunnen worden verplicht tot ontharding van hun drinkwater. Volgens haar moet er een keuzemogelijkheid zijn om al dan niet deel te nemen aan de collectieve ontharding van drinkwater, enerzijds omdat het gaat om een nutsvoorziening en anderzijds omdat sprake is van een grondrecht op openbaar drinkwater. Op de zitting heeft [eiseres] daaraan toegevoegd dat de wateronthardingsinstallatie niet valt onder ‘gemeenschappelijk gedeelten’ of ‘gemeenschappelijke zaken’ als bedoeld in artikel 17 modelreglement, zodat de VvE niet tot plaatsing mocht besluiten voordat de splitsingsakte op dat punt was gewijzigd. Tot slot stelt [eiseres] dat haar belang als individuele appartementseigenaar niet is gewaarborgd, omdat haar geen alternatief is geboden en omdat de behandeling van het water door de wateronthardingsinstallatie gezondheidsrisico’s meebrengt.
4.5.
De VvE betwist dat zij niet bevoegd zou zijn om tot plaatsing van een wateronthardingsinstallatie te besluiten. Daartoe heeft de VvE allereerst aangevoerd dat zij op grond van (zo begrijpt de rechtbank) artikel 52 lid 5 en 8 modelreglement bevoegd is te besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties en dat is voldaan aan de daarin geformuleerde eis van een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Verder heeft de VvE erop gewezen dat artikel 17 modelreglement in algemene bewoordingen is geformuleerd en dat daarin geen limitatieve opsomming wordt gegeven van de (gemeenschappelijke) installaties, zodat ook de wateronthardingsinstallatie daaronder valt. Ook stelt de VvE dat op grond van artikel 17 lid 4 modelreglement bij een besluit tot het aanbrengen van nieuwe installaties de daarbij behorende kostenverdeling geldt. De VvE betwist verder dat de splitsingsakte zou moeten worden gewijzigd voor het nemen van een dergelijk besluit. Tot slot heeft de VvE aangevoerd dat [eiseres] toegang heeft tot schoon drinkwater en dat de gestelde gezondheidsrisico’s op geen enkele wijze door haar zijn onderbouwd.
4.6.
De rechtbank oordeelt dat de VvE niet bevoegd was te beslissen over het plaatsen van de wateronthardingsinstallatie. Daartoe is het volgende redengevend.
4.7.
Artikel 42 lid 3 modelreglement bevat de doelomschrijving van de VvE en bepaalt dat de VvE ten doel heeft het beheer van het gebouw en de grond en het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. In artikel 16 modelreglement wordt geconcretiseerd dat de VvE het beheer voert over de ‘gemeenschappelijke gedeelten’ en ‘gemeenschappelijke zaken’. Artikel 17 modelreglement geeft vervolgens een (niet- limitatieve) opsomming van de ‘gemeenschappelijke gedeelten’ en ‘gemeenschappelijke zaken’.
4.8.
Niet in geschil is dat artikel 17 lid 1 modelreglement (de plaatsing van) de wateronthardingsinstallatie niet concreet noemt als ‘gemeenschappelijke zaak’, zodat moet worden vastgesteld of de wateronthardingsinstallatie in de restcategorie valt van ‘overige collectieve voorzieningen’ zoals genoemd in artikel 17 lid 1 onder i modelreglement.
4.9.
Bij beantwoording van die vraag moeten de bepalingen van het (van de splitsingsakte deel uitmakende) modelreglement worden uitgelegd. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad komt het bij die uitleg aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. [1]
4.10.
De rechtbank overweegt dat voor de kwalificatie van de wateronthardingsinstallatie als collectieve voorziening (en dus gemeenschappelijke zaak), mede in het licht van de doelomschrijving als vastgelegd in artikel 42 lid 3 modelreglement, van doorslaggevend belang is of deze installatie het gemeenschappelijk belang van de eigenaars dient.
4.11.
Tussen partijen is niet in geschil dat de hoofdwaterleiding onderdeel uitmaakt van het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex, maar dat het water dat door die hoofdleiding stroomt overwegend wordt gebruikt door de individuele appartementseigenaren. De wateronthardingsinstallatie die op de hoofdleiding is aangesloten onthardt dus voornamelijk water dat is bestemd voor privégebruik door de individuele appartementseigenaars, die voor de levering van dat water zelfstandig een leveringsovereenkomst hebben gesloten met het waterbedrijf. Reeds om die reden dient de wateronthardingsinstallatie niet primair het gemeenschappelijk belang van de eigenaars.
4.12.
Aangezien de wateronthardingsinstallatie niet het gemeenschappelijk belang van de eigenaars dient, vormt deze installatie geen ‘collectieve voorziening’ in de zin van artikel 17 lid 1 onder i modelreglement. Het besluit van de VvE over de plaatsing van een dergelijke installatie die water voor de individuele appartementseigenaren onthardt levert bovendien doeloverschrijding op, aangezien het ontharden van water dat is bestemd voor privégebruik door de individuele appartementseigenaren geen gemeenschappelijk belang zoals bedoeld in artikel 42 lid 3 van het modelreglement is.
4.13.
De VvE heeft nog aangevoerd dat het overgrote deel van de individuele appartementseigenaars (zeven van de acht) de plaatsing van de wateronthardingsinstallatie wél wenselijk vond en de beslissing van de VvE over de plaatsing daarvan is ingegeven door een financieel voordeel. Dit doet evenwel niet aan het voorgaande af. Voor zover de individuele appartementseigenaars hun water willen (laten) ontharden, kunnen zij dit uiteraard op eigen initiatief (laten) doen.
4.14.
Slotsom is dat de VvE niet bevoegd was tot het nemen van het besluit van 5 augustus 2019. Het besluit kan daarom niet in stand blijven en de rechtbank zal dit besluit nietig verklaren wegens strijd met het splitsingsreglement. Volledigheidshalve overweegt de rechtbank dat, in het verlengde hiervan, het besluit tot het omslaan van de kosten van de wateronthardingsinstallatie via de maandelijkse bijdrage van de individuele appartementseigenaars eveneens nietig is.
Conclusie
4.15.
De rechtbank zal de gevorderde verklaring voor recht toewijzen. Daarnaast zal de rechtbank de VvE – en niet zoals gevorderd het bestuur van de VvE, aangezien de VvE procespartij is – gebieden om het gebruik van de wateronthardingsinstallatie te staken door de algemene
bypassvan die wateronthardingsinstallatie in te schakelen, totdat het appartement van [eiseres] weer rechtstreeks is aangesloten op het openbare drinkwater. Nu [eiseres] als gevolg van de toewijzing van het door haar gevorderde gebod weer rechtstreeks op het openbare drinkwater zal worden aangesloten, heeft [eiseres] geen belang meer bij haar vordering tot vervangende toestemming voor het plaatsen van een
bypassop de algemene waterleiding op kosten van de VvE. De rechtbank zal deze vordering tot vervangende toestemming daarom afwijzen.
bypassvan die wateronthardingsinstallatie in te schakelen, totdat het appartement van [eiseres] weer rechtstreeks is aangesloten op het openbare drinkwater. Nu [eiseres] als gevolg van de toewijzing van het door haar gevorderde gebod weer rechtstreeks op het openbare drinkwater zal worden aangesloten, heeft [eiseres] geen belang meer bij haar vordering tot vervangende toestemming voor het plaatsen van een
bypassop de algemene waterleiding op kosten van de VvE. De rechtbank zal deze vordering tot vervangende toestemming daarom afwijzen.
Proceskosten
4.16.
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 100,89 aan explootkosten, € 656 aan griffierecht en € 1.126 (2 punten x tarief II) aan salaris advocaat, in totaal € 1.882,89.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
verklaart voor recht dat het besluit van de VvE van 5 augustus 2019 over het plaatsen van een wateronthardingsinstallatie van onderneming HappyDrops en de hoofdelijke omslag over de acht appartementseigenaars van de kosten verbonden aan die wateronthardingsinstallatie nietig is;
5.2.
gebiedt de VvE het gebruik van de wateronthardingsinstallatie met ingang van zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis te staken door de algemene
bypassvan die wateronthardingsinstallatie in te schakelen, en wel totdat het appartement van [eiseres] weer rechtstreeks is aangesloten op het openbare drinkwater van Evides Waterbedrijf;
bypassvan die wateronthardingsinstallatie in te schakelen, en wel totdat het appartement van [eiseres] weer rechtstreeks is aangesloten op het openbare drinkwater van Evides Waterbedrijf;
5.3.
veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de kant van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.882,89;
5.4.
verklaart het vonnis voor wat betreft het gebod onder 5.2 en de veroordeling onder 5.3 uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Boogers en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022. [2]