ECLI:NL:RBDHA:2022:3563

• Datum uitspraak: 19 april 2022
• Publicatiedatum: 19 april 2022
• Zaaknummer: C/09/625452 / KG ZA 22/171
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: T.F. Hesselink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing van vordering tot levering van percelen in kort geding met betrekking tot mondelinge afspraken

In deze zaak, die op 19 april 2022 door de Rechtbank Den Haag is behandeld, heeft eiseres, Onroerend Goed B.V., een kort geding aangespannen tegen Bever Holding c.s. en de notaris. De vordering van eiseres strekte tot levering van percelen die eerder waren verkocht aan Bever Holding c.s. De rechtbank heeft vastgesteld dat er mogelijk mondelinge afspraken zijn gemaakt tussen partijen die niet zijn vastgelegd in de schriftelijke koopovereenkomsten. Eiseres betwist het bestaan van deze afspraken, maar de voorzieningenrechter acht het niet onaannemelijk dat dergelijke afspraken zijn gemaakt, wat betekent dat Bever Holding c.s. niet verplicht zijn om mee te werken aan de levering van de percelen.

De procedure begon met een dagvaarding en omvatte verschillende producties en een mondelinge behandeling op 15 maart 2022. Tijdens deze zitting trokken Bever Holding c.s. hun onvoorwaardelijke eis in reconventie in. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de vorderingen van eiseres in deze kort gedingprocedure niet toewijsbaar zijn, omdat het niet in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vorderingen zal toewijzen. De rechtbank heeft de vorderingen van eiseres afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten van Bever Holding c.s. en de notaris.

De uitspraak benadrukt het belang van schriftelijke vastlegging van afspraken in koopovereenkomsten en de gevolgen van mondelinge afspraken die niet zijn gedocumenteerd. De voorzieningenrechter heeft ook opgemerkt dat de gemeente mogelijk de samenwerkingsovereenkomst met eiseres kan ontbinden als de percelen niet tijdig worden geleverd, maar dit heeft niet geleid tot een andere uitkomst in de beoordeling van de vorderingen.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team Handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/625452 / KG ZA 22/171

Vonnis in kort geding van 19 april 2022

in de zaak van

[eiseres] Onroerend Goed B.V. te Bergambacht,

Eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie,

advocaten mrs. E.C. Netten en H. Şimşek te Amsterdam,

tegen:

1. N.V. Bever Holding te Hilversum,

2.
Bever Holding Participaties B.V. te Amsterdam,

3.
Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V. te Den Haag,

4.
Northside Investments B.V. te Noordwijk,

advocaten mrs. W.J.G. Maas en V.H. Jurgens te Amsterdam,

5.
mr. W.G.J.P.G. Mooren , in zijn hoedanigheid van notaris te Leiden,

in persoon verschenen,

gedaagden in conventie, eiseressen in voorwaardelijke reconventie.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiseres] BV’, ‘Bever Holding c.s.’ (gedaagden sub 1 t/m 4 gezamenlijk) en ‘de notaris’ (gedaagde sub 5).

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met (uiteindelijk) 51 producties;

- de conclusie van antwoord van Bever Holding c.s., tevens houdende een (voorwaardelijke) eis in reconventie, met 19 producties;

- de akte houdende een wijziging van eis en antwoord op de (voorwaardelijke) eis in reconventie;

- de bij de mondelinge behandeling door [eiseres] BV en Bever Holding c.s. overgelegde pleitnotities.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 maart 2022. Ter zitting hebben Bever Holding c.s. hun onvoorwaardelijke eis in reconventie ingetrokken.

1.3.

De zaak is pro forma aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen het geschil in onderling overleg te beëindigen. Bij e-mailbericht van 31 maart 2022 heeft [eiseres] BV de voorzieningenrechter gevraagd vonnis te wijzen. Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

Bever Holding c.s. zijn eigenaar van een tiental percelen in Noordwijk (hierna: de percelen). Bever Holding c.s. en [eiseres] BV zijn in overleg met elkaar getreden over de verkoop van de percelen. Op 20 november 2020 en 4 februari 2021 hebben zij tien koopovereenkomsten gesloten met betrekking tot verkoop van de percelen.

2.2.

Op acht van de tien percelen rust een voorkeursrecht ten behoeve van de gemeente Noordwijk (hierna: de gemeente), dat inhoudt dat deze percelen bij een voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente moeten worden aangeboden. Bever Holding c.s. en [eiseres] BV zijn overeengekomen dat de percelen geleverd zullen worden binnen twee weken nadat het voorkeursrecht van de gemeente niet langer aan levering in de weg staat.

2.3.

Op 9 november 2021 hebben [eiseres] BV en de gemeente een samenwerkingsovereenkomst gesloten om tot herontwikkeling van de percelen te komen. Op diezelfde datum heeft de gemeente schriftelijk ontheffing verleend van de voorkeursrechten. Op de geplande leveringsdatum van 23 november 2021 heeft [eiseres] BV via de notaris vernomen dat Bever Holding c.s. niet zullen meewerken aan de levering van de percelen.

3. Het geschil in conventie en in voorwaardelijke reconventie

3.1.

[eiseres] BV vordert, na wijziging van eis en zakelijk weergegeven, primair te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de voor levering van de percelen vereiste leveringsakte, subsidiair [eiseres] BV te machtigen om de leveringsakte te ondertekenen namens Bever Holding c.s., meer subsidiair te bepalen dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een akte waaruit de wilsverklaring van Bever Holding c.s. volgt voor levering van de percelen en uiterst subsidiair Bever Holding c.s. te gebieden de leveringsakte te ondertekenen op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Daarnaast vordert [eiseres] BV de notaris te veroordelen zijn medewerking te verlenen aan de levering van de percelen.

3.2.

Daartoe voert [eiseres] BV – samengevat – het volgende aan. Bever Holding c.s. weigeren hun leveringsverplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomsten na te komen. Zij proberen na het sluiten van de koopovereenkomsten financiële afspraken af te dwingen die mondeling zouden zijn gemaakt. [eiseres] BV ontkent het bestaan van deze afspraken en haar betrokkenheid daarbij. Als de percelen niet op korte termijn aan [eiseres] BV worden geleverd, bestaat het risico dat de gemeente de samenwerkingsovereenkomst ontbindt.

3.3.

Bever Holding c.s. voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. De notaris heeft zich aan het oordeel van de voorzieningenrechter gerefereerd.

3.4.

Bever Holding c.s. vorderen voorwaardelijk – voor het geval de voorzieningenrechter de vorderingen van [eiseres] BV toewijst – veroordeling van [eiseres] BV tot betaling van een bedrag van 60 miljoen euro. Daartoe voeren Bever Holding c.s. aan dat zij recht hebben op betaling van de overeengekomen koopsom bij levering van de percelen. [eiseres] BV voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

In conventie:

4.1.

Vooropgesteld wordt dat de vorderingen van [eiseres] BV in deze kortgedingprocedure slechts voor toewijzing in aanmerking komen als in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter die vorderingen zal toewijzen.

4.2.

Bever Holding c.s. hebben zich onder meer tegen de vordering verweerd met de stelling dat de concept leveringsakten, op grond waarvan de percelen zullen worden geleverd als de vorderingen van [eiseres] worden toegewezen, onjuist en onvolledig zijn. Volgens Bever Holding c.s. zijn naast de in de schriftelijke koopovereenkomsten opgenomen afspraken mondelinge afspraken tussen partijen gemaakt, waaronder de afspraak dat [eiseres] BV een bouwvolume-afhankelijk winstdeel zal betalen aan Bever Holding c.s. [eiseres] BV heeft betwist dat dergelijke afspraken zijn gemaakt, maar Bever Holding c.s. hebben een verklaring overgelegd van de heer [persoon 1] (hierna: [persoon 1] ) die voornoemde aanvullende afspraak over het winstdeel bevestigt. [persoon 1] verklaart dat de heer [persoon 2] (hierna: [persoon 2] ) namens [eiseres] BV met [persoon 3] namens Bever Holding c.s., in aanwezigheid van [persoon 1] , mondeling heeft afgesproken dat Bever Holding c.s. een percentage van de winst zouden krijgen. Gelet op deze verklaring acht de voorzieningenrechter het niet onaannemelijk dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Daarbij is ook van belang dat [eiseres] Bv heeft erkend dat [persoon 1] nauw betrokken was bij de onderhandelingen tussen Bever Holding c.s. en [eiseres] BV en dat [persoon 1] optrad als zogenoemde “middelman”. De verklaring van [persoon 1] is dus geen verklaring van een belangenbehartiger van een van partijen, maar van een door beide partijen ingeschakelde derde.

4.3.

[eiseres] BV heeft ook betwist dat [persoon 2] bevoegd was haar te vertegenwoordigen. Hoewel juist is dat [persoon 2] formeel niet bevoegd was om [eiseres] BV te binden, staat vast dat [persoon 2] een grote rol heeft gehad bij de totstandkoming van de koopovereenkomsten. De voorzieningenrechter is gelet op die rol van oordeel dat niet valt uit te sluiten dat [persoon 2] wel degelijk vergaande feitelijke zeggenschap had binnen [eiseres] BV. Dat wordt bovendien bevestigd door [persoon 1] , die verklaart dat wat [persoon 2] besloot, werd uitgevoerd.

4.4.

Bij deze stand van zaken acht de voorzieningenrechter het niet in hoge mate waarschijnlijk dat de bodemrechter de vorderingen van [eiseres] BV zal toewijzen. Indien daadwerkelijk aanvullende afspraken op de koopovereenkomsten zijn gemaakt, zijn Bever Holding c.s. niet gehouden mee te werken aan levering van de percelen op grond van leveringsaktes waarin die afspraken niet zijn vastgelegd. Een belangenafweging leidt niet tot een andere uitkomst. Daarbij speelt mee dat niet valt uit te sluiten dat de gemeente in afwachting van een (bodem)procedure de samenwerkingsovereenkomst zal laten voortduren. De vorderingen van [eiseres] – zowel de vorderingen tegen Bever Holding c.s. als de vordering tegen de notaris – zullen dan ook worden afgewezen.

In voorwaardelijke reconventie:

4.5.

Omdat met de afwijzing de voorwaarde niet is vervuld waaronder Bever Holding c.s. hun reconventionele vordering hebben ingesteld, behoeft deze vordering geen bespreking. Voor een kostenveroordeling ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding.

Voorts in conventie:

4.6.

[eiseres] BV zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

In conventie:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] BV in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van Bever Holding c.s. begroot op € 1.692,--, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat en € 676,-- aan griffierecht, en aan de zijde van de notaris begroot op € 314,-- aan griffierecht;

5.3.

bepaalt dat [eiseres] BV, indien zij de proceskosten van Bever Holding c.s. niet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken aan hen betaalt, de wettelijke rente over die proceskosten is verschuldigd;

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2022.

hvd