ECLI:NL:RBDHA:2022:2352

• Datum uitspraak: 23 maart 2022
• Publicatiedatum: 18 maart 2022
• Zaaknummer: C/09/603886 / HA ZA 20-1174
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.M. Boogers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van een NVM koopovereenkomst en de gevolgen van het niet voldoen aan de documentatieplicht voor het financieringsvoorbehoud

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 23 maart 2022 uitspraak gedaan in een civiele procedure over de ontbinding van een NVM koopovereenkomst. Eiser, vertegenwoordigd door advocaat mr. M.J. Sarfaty, had een woning verkocht aan gedaagden, vertegenwoordigd door advocaat mr. P.A. Visser. De koopovereenkomst bevatte een financieringsvoorbehoud, maar gedaagden hebben niet voldaan aan hun documentatieplicht. Eiser heeft gedaagden in gebreke gesteld omdat zij niet tijdig een waarborgsom of bankgarantie hadden gesteld. Gedaagden beroepen zich op het financieringsvoorbehoud, maar de rechtbank oordeelt dat zij dit niet rechtsgeldig hebben ingeroepen. De rechtbank concludeert dat gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, waardoor eiser gerechtigd was de overeenkomst te ontbinden. De rechtbank wijst de vordering van eiser tot betaling van een contractuele boete van € 76.500,- toe, evenals buitengerechtelijke incassokosten van € 1.540,-. De rechtbank verwerpt het verweer van gedaagden dat de boete gematigd moet worden, en oordeelt dat de boete in verhouding staat tot de geleden schade. Gedaagden worden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/603886 / HA ZA 20-1174

Vonnis van 23 maart 2022

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaats] ,

eiser,

advocaat mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [plaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. P.A. Visser te Rotterdam.

Eiser wordt hierna [eiser] genoemd. Gedaagden zullen hierna [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd en zullen gezamenlijk worden aangeduid als [gedaagden] .

1. De procedure

1.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 30 november 2020, met producties 1 t/m 5;
• de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 16;
• het tussenvonnis van 10 november 2021 waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
• het B8-formulier van [eiser] van 24 januari 2022, waarbij aanvullende producties 6 t/m 11 zijn overgelegd;
• de akte overlegging producties van [gedaagden] waarbij ten behoeve van de mondelinge behandeling op 3 februari 2022 aanvullende producties 17 en 18 zijn overgelegd;
• het B16 formulier van [eiser] , waarbij bezwaar is gemaakt tegen de door [gedaagden] overgelegde producties;
• het B16 formulier van [gedaagden] , waarin een reactie is vervat op het B16 formulier van [eiser] ;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van de zaak op 3 februari 2022, waarbij de door [gedaagden] overgelegde producties 17 en 18 zijn toegestaan.

1.2.

Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is met instemming van partijen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om eventuele onjuistheden schriftelijk kenbaar te maken. [gedaagden] hebben hiervan gebruik gemaakt bij brief van 9 maart 2022. Daartegen is door [eiser] bezwaar gemaakt, omdat [gedaagden] hun commentaar later dan veertien dagen na ontvangst van het proces-verbaal aan de rechtbank hebben toegezonden. De rechtbank gaat aan dit bezwaar voorbij, aangezien niet is gebleken dat [eiser] in enig belang is geschaad doordat het commentaar van [gedaagden] later dan veertien dagen na ontvangst van het proces-verbaal aan de rechtbank is gezonden. De brief van 9 maart 2022 van [gedaagden] is aan het procesdossier toegevoegd en de rechtbank wijst dit vonnis met inachtneming van de daarin opgenomen opmerkingen, voor zover het opmerkingen van feitelijke aard betreft.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Door middel van een koopovereenkomst van 17 juni 2020 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [eiser] het perceel grond en de woning en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] , voor een koopsom van € 765.000,- aan [gedaagden] verkocht.

2.2.

Beide partijen werden bij het sluiten van de koopovereenkomst bijgestaan door een makelaar.

2.3.

De koopovereenkomst is een uitwerking van het standaard NVM-koopcontract. In de koopovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

“(…)

Artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom

5.1.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 22 juli 2020 een schriftelijk door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 76.500,- (…).

5.2.

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…)

(…)

Artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

Artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 22 juli 2020 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
€ 550.000,- (…) alsmede financiering voor de overbrugging van
€ 400.000,- (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen de dan geldende normale voorwaarden en tarieven. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;

(…)

15.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezeggingen en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In
aanvulling hierop /In afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het navolgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:
minimaal een kopie hypotheekaanvraag en gemotiveerde afwijzing . (…) Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.

(…)”

2.4.

In overleg tussen partijen is de termijn voor het storten van de waarborgsom of het stellen van de bankgarantie, evenals de termijn voor het inroepen van het in artikel 15 van de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud tweemaal verlengd, waardoor die termijn afliep op 26 augustus 2020.

2.5.

Op 21 augustus 2020 heeft [gedaagde 1] via WhatsApp het volgende bericht gestuurd aan [eiser] :

“Geachte heer [eiser] , beste [voornaam eiser] , ik heb beloofd u op de hoogte te houden van eventuele ontwikkelingen. (…) Vanmorgen werd ik gebeld met slecht nieuws: de bank heeft onze aanvraag afgewezen. (…)

Ik heb tegelijkertijd ook direct actie ondernomen en heb contact opgenomen met een andere hypotheekverstrekker waar ik eerder contact mee heb gehad. Ook heb ik mijn huidige bank gevraagd wat we kunnen doen om wel de lening te krijgen.

Maar helaas is het dus niet realistisch dat er voor de 26e een lening verstrekt gaat worden en met pijn in het hart moeten we ons dus beroepen op de clausule met de ontbindende voorwaarden. We zullen maandag de makelaar en de notaris schriftelijk/formeel op de hoogte stellen. (…)”

2.6.

Op 24 augustus 2020 heeft [gedaagde 1] aan [eiser] , diens makelaar en de notaris (met cc aan de makelaar van [gedaagden] ) een e-mail gestuurd waarin staat:

“Allen,

Het is met veel spijt dat wij u moeten meedelen dat wij ons moeten beroepen op artikel 15 van de koopovereenkomst. Zoals u in bijgaande brief van de Rabobank kunt lezen heeft de bank onze aanvraag voor een hypothecaire lening afgewezen. Momenteel zijn wij nog bezig met alternatieven, maar evident is dat de deadline van 26 augustus niet door ons gehaald zal worden. Wij betreuren [dat, toevoeging rechtbank], maar begrijpen dat het huis opnieuw te koop gezet zal worden.

(…)”

Bij deze e-mail was een niet ondertekende brief van de Rabobank aan [gedaagde 1] gevoegd, waarin het volgende is opgenomen:

“U heeft bij Rabobank Bollenstreek een aanvraag ingediend voor een financiering voor de aankoop en verbouwing van [adres] , [postcode] in [plaats].

Op basis van de beschikbare informatie en documenten is uw aanvraag voor een hypothecaire financiering afgewezen omdat de aanvraag niet voldoet aan de door ons gestelde voorwaarden en normen.

Het vastgestelde inkomen is niet toereikend om de financiering zoals bedoeld in de koopovereenkomst te kunnen voldoen.

(…)”

2.7.

[eiser] heeft [gedaagden] bij deurwaardersexploot van 2 september 2020 in gebreke gesteld, omdat niet was voldaan aan de verplichting tot het tijdig storten van een waarborgsom of het stellen van een bankgarantie. Daarbij is [gedaagden] een termijn van acht dagen gegeven om alsnog aan deze verplichting te voldoen.

2.8.

Bij brief van 8 september 2020 heeft de advocaat van [gedaagden] aan [eiser] meegedeeld dat [gedaagden] tijdig en afdoende gemotiveerd een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Voor zover [gedaagden] gehouden zouden zijn een integrale financieringsaanvraag te overleggen, zou dat volgens hen in strijd zijn met de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) en zou de koopovereenkomst op dat punt nietig zijn. [gedaagden] hebben in de brief geconcludeerd dat er dus geen sprake kan zijn van vergoeding van enige schade of betaling van een contractuele boete.

2.9.

[eiser] heeft de koopovereenkomst bij deurwaardersexploot van 11 september 2020 op grond van artikel 11.1 en 11.2 van de koopovereenkomst ontbonden en [gedaagden] gesommeerd om binnen acht dagen tot betaling over te gaan van de op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst verschuldigde boete van € 76.500,- (10% van de koopsom). [gedaagden] hebben geen gevolg gegeven aan deze sommatie.

2.10.

Op 29 september 2020 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagden] gesommeerd om tot betaling van het bedrag van € 76.500,- over te gaan. Deze sommatie heeft evenmin geleid tot betaling van de contractuele boete door [gedaagden] .

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert [gedaagden] hoofdelijk bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis te veroordelen tot betaling van:

 een bedrag van € 76.500,-;

 een bedrag van € 1.540,- in verband met buitengerechtelijke incassokosten;

 de proces-, beslag- en nakosten;

een en ander te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] door niet te voldoen aan de verplichting tot het storten van de waarborgsom of het stellen van een bankgarantie en door niet mee te werken aan de levering van de woning, tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Doordat [gedaagden] de genoemde verplichtingen uit de koopovereenkomst ook na ingebrekestelling niet zijn nagekomen, was [eiser] gerechtigd de koopovereenkomst te ontbinden en maakt hij aanspraak op de contractuele boete van € 76.500,-.

3.3.

[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vordering, althans tot matiging van de boete.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De ontvankelijkheid van [eiser]

4.1.

[gedaagden] hebben zich er bij de mondelinge behandeling van de zaak op beroepen dat [eiser] niet ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering, omdat hij ten onrechte niet in de dagvaarding heeft opgenomen dat hij optreedt als gevolmachtigde in de boedel van wijlen mevrouw [naam], overleden te [plaats] op [datum overlijden] 2019.

4.2.

De rechtbank verwerpt dit verweer. De enkele omstandigheid dat [eiser] in zijn dagvaarding niet heeft vermeld dat hij als gevolmachtigde van de boedel optreedt, leidt er niet toe dat [eiser] niet ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering. In de koopovereenkomst is bij de partijaanduiding expliciet vermeld dat [eiser] optreedt als gevolmachtigde van de hiervoor bedoelde boedel. [gedaagden] waren daarvan op de hoogte. De vordering die [eiser] heeft ingesteld, is gebaseerd op de koopovereenkomst. [eiser] heeft bij de mondelinge behandeling bevestigd dat hij ook in deze procedure als gevolmachtigde van de boedel optreedt en heeft in deze procedure geen standpunten ingenomen die op iets anders zouden duiden. Onder die omstandigheden moet het [gedaagden] duidelijk zijn geweest dat [eiser] in deze procedure – net als bij het sluiten van de koopovereenkomst – optreedt als gevolmachtigde van de boedel. Dat daarover enig misverstand heeft bestaan bij [gedaagden] is gesteld noch gebleken.

4.3.

[eiser] is dus ontvankelijk in zijn vordering. De rechtbank vat de vordering aldus op dat deze door [eiser] namens de boedel is ingesteld.

Documentatieplicht financieringsvoorbehoud

4.4.

Kern van het geschil vormt de vraag of het door [gedaagden] gedane beroep op het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd is in de zin van artikel 15.3 van de koopovereenkomst.

4.5.

Partijen zijn het erover eens dat de bedoeling van de documentatieplicht was om [eiser] in staat te stellen te controleren of [gedaagden] hadden voldaan aan hun inspanningsverplichting om de financiering voor aankoop van de woning rond te krijgen.

4.6.

[gedaagden] hebben zich op het standpunt gesteld dat zij het financieringsvoorbehoud tijdig en goed gedocumenteerd hebben ingeroepen. Zij hebben een gemotiveerde afwijzing van de Rabobank aan [eiser] overgelegd en hebben [eiser] vóór 26 augustus 2020 aangeboden dat hij met de Rabobank mocht bellen om te verifiëren waarom de hypotheekaanvraag was afgewezen.

Voor zover zou worden aangenomen dat het financieringsvoorbehoud niet goed gedocumenteerd is ingeroepen, hebben [gedaagden] aangevoerd dat dit verzuim niet aan hen kan worden toegerekend. Zij hebben geen kopie van de hypotheekaanvraag aan [eiser] kunnen aanleveren, omdat de Rabobank die als gevolg van de inrichting van haar werkprocessen niet aan hen heeft kunnen verstrekken. Als dit verzuim wel aan hen kan worden toegerekend, dan betreft dit een zo gering verzuim dat de gevorderde boete niet kan rechtvaardigen.

[gedaagden] hebben voorts aangevoerd dat het financieringsvoorbehoud nietig is, omdat het in strijd met de AVG is.

4.7.

[eiser] heeft betwist dat [gedaagden] een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan. Hij heeft erop gewezen dat hij niet heeft kunnen controleren of [gedaagden] aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan. Om te kunnen controleren of [gedaagden] een reële aanvraag hebben gedaan, had ten minste het bedrag van de hypotheekaanvraag in de afwijzing opgenomen moeten zijn. Voorts hebben [gedaagden] hem geen kopie van de hypotheekaanvraag verstrekt.

4.8.

De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van [gedaagden] dat het financieringsvoorbehoud nietig is voor zover het bepaalt dat een hypotheekaanvraag zou moeten worden overgelegd, omdat zij dan financiële informatie van een derde (de broer van [gedaagde 1] , die net als [gedaagde 1] 50% aandeelhouder in een B.V. is) zouden moeten prijsgeven. [gedaagden] hebben namelijk onvoldoende concreet onderbouwd dat het overleggen van een hypotheekaanvraag met zich zou brengen dat financiële informatie van de broer van [gedaagde 1] wordt gedeeld. Het beding een hypotheekaanvraag te overleggen is evenmin nietig omdat dan in strijd met de AVG persoonlijke informatie van [gedaagden] moet worden gedeeld. Zonder nadere onderbouwing valt namelijk niet in te zien waarom het op basis van een koopovereenkomst aan een ander verstrekken van de eigen persoonsgegevens zonder meer in strijd zou zijn met de AVG.

4.9.

De rechtbank stelt vervolgens voorop dat de in artikel 15.3 van de koopovereenkomst opgenomen verplichting om een kopie van de hypotheekaanvraag en gemotiveerde afwijzing te overleggen is geformuleerd als een harde verplichting waaraan [gedaagden] moeten voldoen. Als daaraan niet is voldaan, is al sprake van een tekortkoming.

4.10.

[gedaagden] hebben niet weersproken dat zij geen kopie van de hypotheekaanvraag aan [eiser] hebben overgelegd. Dat levert dan ook een tekortkoming op.

4.11.

Het verweer van [gedaagden] dat de tekortkoming hen niet kan worden toegerekend, omdat de Rabobank hen geen kopie van de hypotheekaanvraag heeft kunnen verstrekken wordt als onvoldoende onderbouwd verworpen. Maar zelfs indien wordt uitgegaan van de juistheid van het verweer dat de Rabobank geen hypotheekaanvraag heeft kunnen verstrekken, dan had van [gedaagden] gelet op de afspraken in artikel 15.3 van de koopovereenkomst en gelet op het doel van de documentatieplicht, mogen worden verwacht dat zij [eiser] vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn op andere wijze gedocumenteerd in staat zouden stellen te controleren of zij aan hun inspanningsverplichting hadden voldaan. Daarbij valt te denken aan informatie of documenten waaruit blijkt voor welk bedrag(en) financiering was aangevraagd, welk(e) inkomen(s) bij de aanvraag was/waren meegewogen, welk type hypotheek was aangevraagd, of er sprake was van een rentevaste periode en zo ja, wat de duur daarvan was en eventuele andere relevante voorwaarden die bij de aanvraag zijn gesteld. De enige informatie die [gedaagden] vóór het verstrijken van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud aan [eiser] hebben aangeleverd, is de hiervoor in randnummer 2.6 geciteerde korte afwijzingsbrief van de Rabobank. Daarmee hebben zij niet voldaan aan de op hen rustende verplichting het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd in te roepen. Dat kan ook aan hen worden toegerekend.

4.12.

Het aanbod van [gedaagden] aan [eiser] dat [eiser] telefonisch contact met de Rabobank mocht opnemen om meer informatie te krijgen over de hypotheekaanvraag en de afwijzing daarvan, kan niet gelden als het voldoen aan de documentatieplicht in de zin van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. De documentatieplicht rust op [gedaagden] . Het is niet aan [eiser] om (telefonisch) navraag te doen naar de hypotheekaanvraag en redenen van afwijzing daarvan.

4.13.

Anders dan [gedaagden] aanvoeren, blijkt uit het e-mailbericht van de Rabobank aan hen van 2 oktober 2020 (productie 6 bij conclusie van antwoord) niet dat zij hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting om financiering te krijgen. De Rabobank heeft in dit bericht het volgende aan [gedaagden] meegedeeld: “De afwijzingsbrief heeft u ontvangen omdat de gevraagde financiering, zoals genoemd in de getekende koopakte onder artikel 15 (ontbindende voorwaarden), niet aan u kan worden verstrekt om redenen zoals aangegeven in de afwijzingsbrief van 21 augustus 2020.”. Deze e-mail dateert echter van geruime tijd na het verstrijken van de termijn waarop goed gedocumenteerd een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan had moeten worden en kan dan ook niet gelden als tijdige documentatie. Voorts blijkt uit deze e-mail niet welke hypotheekaanvraag is gedaan.

4.14.

Het voorgaande betekent dat [gedaagden] niet aan de op hen rustende documentatieplicht hebben voldaan. [eiser] was daardoor niet in staat om te beoordelen of [gedaagden] hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting om financiering te verkrijgen voor de aankoop van de woning. Dat betekent dat [gedaagden] geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan. Zij waren daardoor verplicht de koopovereenkomst na te komen. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] ondanks ingebrekestelling door [eiser] , niet hebben voldaan aan die verplichting. Dat betekent dat [eiser] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst en dat [gedaagden] de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst vastgestelde boete van € 76.500,- verschuldigd zijn.

4.15.

Het door [gedaagden] aangeboden bewijs zal niet tot een ander oordeel kunnen leiden. Aan het geven van een bewijsopdracht komt de rechtbank dan ook niet toe.

Matiging boete

4.16.

[gedaagden] vinden dat de in de koopovereenkomst opgenomen boete van € 76.500,- moet worden gematigd. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de overeengekomen boete gelet op de prijsontwikkeling in de woningmarkt disproportioneel is. De boete vormt geen compensatie meer voor de door [eiser] gemaakte kosten, welke kosten door hem ook niet inzichtelijk zijn gemaakt. De boete moet daarom worden gematigd tot het bedrag van de daadwerkelijk schade, die gelet op de onderbouwing door [eiser] op nihil moet worden gesteld.

4.17.

[eiser] heeft ten aanzien van de geleden schade het volgende aangevoerd. Nadat hij de koopovereenkomst met [gedaagden] heeft ontbonden, is de woning in september 2020 opnieuw in de verkoop gezet. Dat heeft in december 2020 tot een tweetal biedingen geleid: één bod van € 705.000,- en een bod van € 700.000,-. Na deze biedingen zijn er geen nieuwe biedingen ontvangen. In april 2021 heeft [eiser] besloten de woning van de markt te halen. Samen met zijn twee broers heeft [eiser] de woning in juli 2021 uit de boedel gekocht, waarbij de drie zussen zijn uitgekocht. Gelet op de biedingen van € 705.000,- en € 700.000,- en de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2020 van € 714.000,-, is daarbij een koopprijs van € 720.000,- tot stand gekomen.

4.18.

Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, een bedongen boete matigen. De rechter dient die matigingsbevoegdheid terughoudend te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, r.o. 5.3). Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging (MvA II, Parl. Gesch. 6, p. 325).

4.19.

Met inachtneming van voormelde maatstaf ziet de rechtbank geen ruimte om de overeengekomen boete te matigen. Zij stelt daarbij voorop dat het overeengekomen boetebeding een gebruikelijk beding is in koopovereenkomsten voor woningen. Ook de hoogte van de boete – 10% van de koopsom – is gebruikelijk. De boete geldt bovendien voor beide partijen; indien één partij de koopovereenkomst niet nakomt, is de andere partij de boete verschuldigd.

4.20.

[eiser] heeft daarnaast onweersproken aangevoerd dat de woning tien maanden nadat die op grond van de koopovereenkomst aan [gedaagden] zou worden geleverd, verkocht is voor € 720.000,-. De woning heeft dus € 45.000,- minder opgebracht dan de koopprijs die met [gedaagden] was overeengekomen. Van een wanverhouding tussen het boetebedrag van € 76.500,- en de door de [eiser] en de andere erfgenamen geleden schade, die in ieder geval € 45.000,- bedraagt is dan ook geen sprake.

4.21.

Anders dan in de door [gedaagden] aangehaalde uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 20 november 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:3887) waarin een boete is gematigd, is in deze zaak geen sprake van een relatief geringe tekortkoming. In de door [gedaagden] aangehaalde zaak was vijf dagen na de overeengekomen datum informatie verschaft over de financieringsaanvraag, waardoor de verkoper alsnog kon beoordelen of de kopers aan hun inspanningsverplichting hadden voldaan. [gedaagden] hebben echter – ook nadat de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud was verstreken – nagelaten voldoende informatie te verstrekken over de hypotheekaanvraag.

4.22.

Voor het overige zijn onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld of gebleken die grond geven voor matiging.

Schadebeperkingsplicht

4.23.

De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van [gedaagden] dat [eiser] niet heeft voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht door niet inzichtelijk te maken welke verkoopinspanningen hij heeft verricht na de ontbinding van de koopovereenkomst. [eiser] heeft namelijk onweersproken aangevoerd dat hij de woning na de ontbinding van de koopovereenkomst met [gedaagden] opnieuw in de verkoop heeft gezet en dat deze uiteindelijk voor een bedrag van € 720.000,- is verkocht.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.24.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op of na 1 juli 2012 is ingetreden.

4.25.

De rechtbank stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van € 1.540,- komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Proces- en beslagkosten

4.26.

[gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 100,89

- griffierecht 937,00

- salaris advocaat
2.228,00 (2 punten × tarief IV € 1.114)

Totaal € 3.265,89

4.27.

De gevorderde beslagkosten zullen worden afgewezen, aangezien niet is gebleken dat beslagkosten zijn gemaakt.

4.28.

[eiser] vordert tevens veroordeling van [gedaagden] in de nakosten. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011, 237). De rechtbank zal, zoals zij begrijpt uit de vordering van [eiser] , de nakosten begroten conform het daarop toepasselijke liquidatietarief.

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 76.500,- te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 30 november 2020 tot de dag van volledige betaling;

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.540,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 30 november 2020 tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dusver begroot op € 3.265,89, en begroot de nog te maken nakosten op € 163,-, te vermeerderen met € 85,- in geval van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over deze bedragen met ingang van de achtste dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Boogers en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2022.