ECLI:NL:RBDHA:2022:230

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/534053/HA ZA 17-614

Vonnis van 19 januari 2022

in de zaak van

1.STICHTING ERFPACHTERS TEXELte De Koog,

2.
[eisende partij sub 2a]en
[eisende partij sub 2b]te [plaats 1] ,

3.
[eisende partij sub 3a]te [plaats 1] en
[eisende partij sub 3b]te [plaats 2] ,

4.
[eisende partij sub 4a]te [plaats 3] en
[eisende partij sub 4b]te [plaats 4] ,

5.
[eisende partij sub 5a]en
[eisende partij sub 5b]te [plaats 5] ,

eisers,

advocaat mr. L.E. de Geer te Amsterdam,

tegen

1.STAATSBOSBEHEERte Amersfoort,

2.
DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Ministerie van Financiën)te Den Haag,

gedaagden,

advocaat mr. F. Sepmeijer te Den Haag.

Eisers zullen hierna gezamenlijk SET c.s. (vrouwelijk enkelvoud) worden genoemd en individueel SET (eiseres 1), [eisers 2] (eisers 2), [eisers 3] (eisers 3), [eisers 4] (eisers 4) en [eisers 5] (eisers 5). De eisers 2 tot en met 5 worden gezamenlijk de Individuele Eisers genoemd. Gedaagden zullen hierna SBB en de Staat en gezamenlijk SBB c.s. (mannelijk enkelvoud) worden genoemd.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

het tussenvonnis van 20 januari 2021;
het deskundigenbericht van ing. L.L.M. de Lorijn van 9 maart 2021;
de conclusie na deskundigenbericht van 9 juni 2021 aan de zijde van SET c.s.;
de conclusie na deskundigenbericht van 9 juni 2021 aan de zijde van SBB c.s.;
de beschikking van 1 oktober 2021 waarbij een comparitie is bevolen; en
het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 19 november 2021.

1.2.

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen en de rechtbankdeskundige zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen van feitelijke aard op het proces-verbaal te maken. De rechtbankdeskundige heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt bij e-mailbericht van 20 december 2021. Mrs. Sepmeijer en De Geer hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt bij brieven van 23 december 2021 en 4 januari 2022.

1.3.

Ten slotte heeft de rechtbank de uitspraak van het vonnis bepaald op vandaag.

2.De verdere beoordeling

Inleiding

2.1.

De rechtbank zal in dit vonnis gebruik maken van de afkortingen en definities uit het tussenvonnis van 18 september 2019, tenzij anders vermeld.

2.2.

De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 18 september 2019 overwogen behoefte te hebben aan deskundige voorlichting over een aantal thema’s in het geschil tussen partijen. In het tussenvonnis van 5 februari 2020 heeft de rechtbank, na een aktewisseling van partijen, de volgende vragen geformuleerd:

1.
Klopt het dat Wiberg bij haar taxatie rekening gehouden heeft met de bebouwde staat van de door haar getaxeerde percelen? Zo ja, welke aftrek heeft Wiberg toegepast en is deze aftrek voor de bebouwde staat vanuit taxatiekundig oogpunt aanvaardbaar? Indien dat niet het geval is, welke aftrek dient te worden toegepast voor de bebouwde staat van de door haar getaxeerde percelen?

2.
Leidt de residuele methode die ten grondslag ligt aan de Prijstoets op zichzelf tot een kavelprijs in bebouwde staat? Zo ja, betekent dit dat er in de gegeven situatie bij de door het RVB getaxeerde percelen géén (nadere) aftrek/depreciatie voor de bebouwde staat hoeft plaats te vinden? Zo nee, welke (nadere) aftrek/depreciatie voor de bebouwde staat moet volgens u worden toegepast om bij die percelen te komen tot een redelijke, marktconforme prijs?

3.
Is een generieke verhoging van de door Wiberg getaxeerde grondwaardes met 14,3 procent zoals heeft plaatsgevonden naar uw mening vanuit taxatiekundig oogpunt voldoende gerechtvaardigd? Zo nee, is een verhoging op zichzelf gerechtvaardigd, zo ja welke en waarom? En is het daarbij vanuit taxatiekundig oogpunt nog relevant of de markt op Terschelling en de markt op Texel voor de (ver)koop van bloot eigendom vergelijkbaar zijn?

4. Z
ijn er nog andere taxatiekundige aspecten die de rechtbank bij haar beoordeling of het Prijsaanbod en de Prijstoets marktconform zijn in aanmerking dient te nemen en zo ja welke?

2.3.

De rechtbank heeft ing. L.L.M. de Lorijn (hierna: de rechtbankdeskundige) aangesteld om voormelde vragen te beantwoorden. De rechtbankdeskundige heeft zijn onderzoek uitgevoerd en zijn bevindingen gepresenteerd in een conceptrapportage waarop partijen hebben mogen reageren. De eindbevindingen van de rechtbankdeskundige zijn opgenomen in het deskundigenbericht van 9 maart 2021 (hierna: het deskundigenbericht). Omdat het deskundigenbericht en de inhoud van de daarop volgende conclusies van partijen aanleiding heeft gegeven tot vragen aan de zijde van de rechtbank heeft op 19 november 2021 nog een comparitie van partijen plaatsgevonden. De rechtbankdeskundige heeft vragen van de rechtbank beantwoord, waarop partijen hebben kunnen reageren.

2.4.

In dit vonnis zal de rechtbank de antwoorden van de rechtbankdeskundige op de aan hem gestelde vragen en de reacties van partijen daarop bespreken. Daarna zal de rechtbank de openstaande geschilpunten beoordelen.

Bevindingen rechtbankdeskundige, de reacties van partijen en beoordeling rechtbank

2.5.

De rechtbankdeskundige heeft zijn bevindingen neergelegd in het deskundigenbericht. Daarnaast heeft de rechtbankdeskundige tijdens de mondelinge behandeling op 19 november 2021 vragen van de rechtbank en partijen over het deskundigenbericht beantwoord en deze op onderdelen van een nadere toelichting voorzien. De weergave van de beantwoording van de onderstaande vragen en standpunten van partijen, is gebaseerd op het deskundigenbericht, de conclusies na enquête en hetgeen de rechtbankdeskundige en partijen tijdens de mondelinge behandeling op 19 november 2021 hebben aangevoerd.

Vraag 1:Klopt het dat Wiberg bij haar taxatie rekening gehouden heeft met de bebouwde staat van de door haar getaxeerde percelen? Zo ja, welke aftrek heeft Wiberg toegepast en is deze aftrek voor de bebouwde staat vanuit taxatiekundig oogpunt aanvaardbaar? Indien dat niet het geval is, welke aftrek dient te worden toegepast voor de bebouwde staat van de door haar getaxeerde percelen?

Bevindingen rechtbankdeskundige

2.6.

De rechtbankdeskundige heeft allereerst een aantal methodische bezwaren geuit tegen het rapport dat is opgesteld door Wiberg (hierna: het rapport Wiberg). Het rapport Wiberg is volgens de rechtbankdeskundige slechts een rekenmodel waaraan geen individuele taxaties van de erfpachtpercelen ten grondslag gelegen hebben. Wiberg had in de ogen van de rechtbankdeskundige niet op deze wijze mogen waarderen, omdat het rapport geen enkele aansluiting geeft bij de werkelijke prijzen. Om een aftrek voor de bebouwde staat van de getaxeerde percelen te kunnen vaststellen, is een individuele taxatie per erfpachtkavel een vereiste, aldus de rechtbankdeskundige. Wiberg heeft samen met drie mensen van SBB de 34 bebouwde percelen uitpandig beoordeeld, de liggingsbeoordeling ingevoerd en de liggingskwalificaties vastgelegd. Wiberg heeft echter niet inzichtelijk gemaakt wat er vervolgens met deze gegevens is gebeurd en welke stappen zijn genomen.

2.7.

Verder merkt de rechtbankdeskundige op dat Wiberg, in overeenstemming met de Taxatie-instructie erfpacht Staatsbosbeheer 2012, de erfpachtpercelen gewaardeerd heeft op basis van (i) de vergelijkingsmethode met een door haar ontwikkeld kavelwaarderingsmodel en (ii) de residuele benadering waarbij de WOZ-taxatieverslagen als uitgangspunt genomen zijn. Aan het kavelwaarderingsmodel liggen 12 gerealiseerde transacties met bouwkavels voor nieuwbouwwoningen, 6 te koop staande kavels en 3 uitgiftekavels ten grondslag. Wiberg heeft geconcludeerd dat de residuele waardebepaling van de grond in onderhavig geval niet tot een bruikbaar resultaat geleid heeft. De rechtbankdeskundige voert aan dat Wiberg de lezer van haar rapport niet heeft meegenomen in haar conclusie dat de residuele waardebepaling niet tot een bruikbaar resultaat leidt.

2.8.

De rechtbankdeskundige concludeert dat Wiberg geen rekening gehouden heeft met de bebouwde staat. Dit kan volgens de rechtbankdeskundige in ieder geval niet worden vastgesteld of afgeleid uit de rekenmethode. In het rapport Wiberg wordt slechts eenmaal verwezen naar de bebouwde staat. Uit het rapport Wiberg kan ook niet anderszins worden afgeleid of en op welke wijze een aftrek voor bebouwde staat is verwerkt.

2.9.

De ongeschiktheid van de door Wiberg gehanteerde werkwijze volgt ook uit het grote verschil tussen de prijzen die voortkomen uit dit rekenmodel en de werkelijk gerealiseerde prijzen. De rechtbankdeskundige heeft op pagina 19 van zijn rapport aangevoerd dat de verschillen tussen de werkelijke prijzen en de prijzen die voortvloeien uit het waarderingsmodel enorm zijn, namelijk een procentueel verschil van tussen de 44% en 155%. Ook als ingezoomd wordt op de kavels van agrarische bedrijven, dan lopen de procentuele verschillen uiteen van 41,5% tot 94,5%. De verschillen tussen de gerealiseerde prijzen en de werkelijke prijzen bij de transacties van kavels, die ‘recreatiepark (bos)’ als liggingsaanduiding hebben, zijn wel redelijk constant. Maar als naar al deze percentages gekeken wordt, dan is de taxatie van Wiberg niet te volgen. De depreciërende werking van het erfpachtrecht is in het ene geval 50% en in het andere geval 0%.

2.10.

Ter zitting heeft de rechtbankdeskundige nader toegelicht dat in het geval de werkelijke prijzen naast het waarderingsmodel gezet worden en het model afwijkt van de werkelijke prijzen, het model zou moet worden aangepast. Het model sluit in dat geval niet aan op de werkelijkheid. Indien het verschil tussen de uitkomsten van het model en de werkelijkheid tussen de 5 en 10 procent zou zijn, dan valt dat nog binnen een redelijke bandbreedte. Maar het model wijkt in dit geval teveel af van de werkelijke prijzen, aldus de rechtbankdeskundige. In een enkel geval is het verschil meer dan honderd procent. Met procentuele verschillen van 44% tot en met 155% tussen de prijzen die voortvloeien uit het waarderingsmodel en de werkelijke prijzen is de ontoereikendheid van de methode gegeven. Anders dan Wiberg heeft gedaan, en door SBB c.s. is bepleit, mogen de kavels aan de [Straat 1] niet worden weggelaten bij de taxatie, want deze behoren tot de groep ‘Landelijk gebied’ en daar heeft het model ook in te voorzien. Blijkbaar heeft het model daar alleen niet goed in voorzien, want ten aanzien van de kavels aan de [Straat 1] zijn grote verschillen in uitkomsten waarneembaar.

2.11.

De rechtbankdeskundige heeft, in reactie op opmerkingen van SBB c.s., ook meegedeeld dat het voor hem een raadsel is hoe Wiberg de onbebouwde referentiekavels met behulp van de grondstaffel heeft getransformeerd naar kavels in bebouwde staat. Die onduidelijkheid wordt niet opgelost door te verwijzen naar een overzicht met waarderingsresultaten (zie paragraaf 4.4 rapport Wiberg) omdat in dat overzicht van de 34 erfpachtpercelen de WOZ-beschikkingen voor het jaar 2014 zijn vermeld en in de weggelakte kolom ‘taxatie (wpd 1-12-2014)’ de resultaten niet zichtbaar zijn. Hierdoor blijft onduidelijk of in de betreffende kolom de vrije waarden waren ingevuld, als ware de betreffende erfpachtkavels vrij te aanvaarden waarbij het erfpachtrecht is weggedacht. Een alternatief is dat in de betreffende kolom de kavelwaarden in onbebouwde staan met als referenties de eerder vermelde vraag- c.q. verkoopprijs van onbebouwde kavels zoals weergegeven in bijlage 2 van het rapport Wiberg. Verder zijn de resultaten van de veldopname van 34 erfpachtpercelen met betrekking tot de indeling in vier liggingsgebieden en een kwaliteitsaanduiding van de ligging weggelakt, zodat voor derden de weging daarvan buiten beeld blijft. Onduidelijk is of in deze afgelakte kolom de vrije waarden waren ingevuld of de kavelwaarden in onbebouwde staat. Ook de resultaten van de veldopname van de 34 erfpachtpercelen in de vier liggingsgebieden en een kwaliteitsaanduiding van de ligging (schaal 1:5) zijn weggelakt, zodat voor derden de weging daarvan buiten beeld blijft.

2.12.

Ten slotte heeft de rechtbankdeskundige uiteengezet dat het zinvol was geweest als bij wijze van
back-testtevens de gealloceerde waarden van de onder- en bijbehorende grond van voormelde 34 percelen met behulp van de residuele methode berekend waren. De aldus gevonden uitslagen hadden dan verzoend kunnen worden. De rechtbankdeskundige heeft geen inzicht gekregen in de 34 percelen die getaxeerd moesten worden, op de straatwaarde van deze percelen na. Welke stappen verder zijn genomen, is niet inzichtelijk gemaakt en dat had de rechtbankdeskundige wel graag willen zien zodat hij een duidelijker antwoord had kunnen geven op de vragen als deze gegevens wel met hem zouden zijn gedeeld. Bij de taxatie had de aanvullende intuïtieve methode op basis van kennis, ervaring en een goede inventarisatie van de feiten en omstandigheden niet gemist kunnen worden. De rechtbankdeskundige onderkent dat het uitvoeren van een residuele vergelijkingsmethode tamelijk arbeidsintensief is omdat niet kan worden volstaan met een uitpandige opname vanaf de openbare weg. Wiberg had zich echter moeten realiseren dat met alleen een uitpandige opname geen goede waardebepaling kan worden gedaan.

Reactie SET c.s.

2.13.

SET c.s heeft gesteld dat de rechtbankdeskundige het standpunt van SET c.s. onderschrijft dat Wiberg bij de vaststelling van de grondwaarde middels vergelijking geen rekening heeft gehouden met de bebouwde staat. Verder lijkt SET c.s. de bevindingen van de rechtbankdeskundige te onderschrijven dat de door Wiberg gehanteerde methode niet is te volgen en ondoorgrondelijk is en dat de taxatie van de percelen op Texel niet met de door Wiberg gehanteerde staffelmethode kan worden uitgevoerd nu daarvoor voor een interne en externe opname vereist is.

Reactie SBB c.s.

2.14.

SBB c.s. onderkent dat de onderbouwing van het rapport Wiberg onvolledig is in de motivering hoe vanuit de referentiekavels is gekomen tot een kavelmodel dat waarden in bebouwde staat genereert voor de te beoordelen kavels en hoe de
backtestmet de referentiekavels zich hiertoe verhoudt. Wiberg is echter een gerenommeerd taxatiebureau. In zo’n geval mag het uitgangspunt zijn dat als een taxateur in het rapport aangeeft dat rekening gehouden is met de bebouwde staat, dit juist is, ook en zelfs wanneer het rapport verder geen duidelijkheid geeft op welke wijze daarmee rekening is gehouden. Bovendien heeft Wiberg naar aanleiding van het standpunt van de rechtbankdeskundige op verzoek van SBB opnieuw verklaard dat rekening gehouden is met de bebouwde staat.

2.15.

De door Wiberg gehanteerde modelbenadering houdt een iteratief proces in, waarbij als
backtestde waarden in het kavelmodel telkens worden bijgesteld en het kavelmodel weer wordt uitgeprobeerd op de referentiekavels. Hierbij wordt toegewerkt naar een optimale grondstaffel, waarvoor geldt: (a) dat de toepassing van de staffel op de te taxeren percelen leidt tot taxatiewaarden die door de deskundige op basis van zijn kennis, ervaring en intuïtie correct worden geacht; (b) dat toepassing van de staffel op de referentiepercelen zichtbaar maakt dat die leidt tot waarden in bebouwde staat, in die zin dat de uitkomsten van die toepassing significant lager zijn dan de koop- c.q. vraagprijzen van diezelfde percelen in onbebouwde staat. Wiberg heeft gekozen voor een grondstaffel waarin de waarden in de diverse schuiven een onderling vastliggende verhouding hebben. Er is derhalve geen sprake van een vaste afslag of een transformatie van onbebouwd naar bebouwd – zoals kennelijk is gebeurd in de Paasberg-zaak – maar van een rechtstreekse waardering van de grond in bebouwde staat, waarbij in een waarderingsmodel op zodanige wijze waarden zijn ingevoerd dat deze naar het oordeel van Wiberg tot een aanvaardbaar resultaat leiden voor de te beoordelen kavels en de referentiekavels.

2.16.

De conclusie van de rechtbankdeskundige op p. 22 van het rapport, dat Wiberg het door haar vastgestelde marktniveau afgeleid heeft van marktgegevens van kavels zonder bebouwing, waardoor zij met de bebouwde staat van de door haar getaxeerde percelen geen rekening heeft gehouden, is volgens SBB c.s. onjuist. Wanneer depreciatie wegens bebouwde staat wordt toegepast op de waarde van onbebouwde kavels die als vergelijkingsobject worden gebruikt, dan wordt ook de waarde van de bebouwde kavels afgeleid van de waarde van de onbebouwde kavels. Dit blijkt, aldus SBB c.s., uit het volgende.

2.17.

Er kan op verschillende manieren worden gekeken naar de verhouding (ratio) tussen de waarden van de referentiekavels die volgen uit het kavelmodel en de verkoop-/vraagprijzen van die kavels. De rechtbankdeskundige heeft gekeken naar het gemiddelde van de verhoudingsgetallen tussen de modelwaarde en de verkoop-/vraagprijs van de individuele referenties (ratio A). Wiberg heeft echter gekeken naar de som van alle modelwaarderingen enerzijds en de som van alle verkoop- c.q. vraagprijzen anderzijds (ratio B) en naar het gemiddelde van de m2-prijzen uit de modelwaarderingen enerzijds en het gemiddelde van alle m2 verkoop- c.q. vraagprijzen (ratio C). De door de rechtbankdeskundige toegepaste ratio A laat een veel kleiner verschil zien tussen de modelwaarden en de verkoop-/vraagprijzen. Dit is volgens SBB c.s. inherent aan ratio A omdat deze naar de 100 % tendeert indien sprake is van grotere verschillen tussen de modelwaardes en de verkoop-/vraagprijs. Voor het totaal van de tijdens de taxatie beschikbare 13 referentiekavels van verkochte bouwkavels geldt dat de ratio’s A, B en C uitkomen op respectievelijk 101,9 %, 90,3 % en 82,1 %. De ratio’s B en C indiceren dat het kavelmodel van Wiberg wel geleid heeft tot een waardering in bebouwde staat. Dat ratio A op een hoger percentage uitkomt, is het gevolg van het hiervoor beschreven effect.

2.18.

Ten onrechte heeft de rechtbankdeskundige aangevoerd dat de kavels [kavel I] , [kavel II] en [kavel III] weggelaten moeten worden omdat deze de aanduiding “bij/op agrarisch erf” hebben. Deze kavels zijn weldegelijk geschikt voor normale (recreatie)bewoning en derhalve voor een vergelijking met de te beoordelen erfpachtpercelen. Wiberg heeft daarentegen de percelen aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in [plaats 6] buiten de vergelijking gelaten omdat ze aanzienlijk kleiner zijn en derhalve niet goed vergelijkbaar zijn met de te beoordelen erfpachtpercelen. Anders dan de rechtbankdeskundige meent, zijn de percelen aan de [Straat 1] nooit in de vergelijking betrokken en dus niet achteraf geschrapt. Met de weglating van de drie percelen aan de [Straat 1] komen de ratio’s A, B en C uit op respectievelijke 89,9 %, 78,2 % en 80,9 %. Ook hieruit blijkt dat de kavelmodel van Wiberg wel degelijk leidt tot een waardering in de bebouwde staat wanneer dit op de referentiekavels wordt toegepast op een wijze zoals Wiberg heeft gedaan.

2.19.

SBB c.s. is het op zichzelf eens met de rechtbankdeskundige dat de verkoopprijzen van de verkochte bouwkavels beter bruikbaar zijn als referentie dan de vraagprijzen van onverkochte bouwkavels. De rechtbankdeskundige heeft echter niet gemotiveerd dat de verkoopprijzen van de in tabel 2.2 van het taxatierapport opgenomen bouwkavels in algemene zin lager zullen uitvallen. Dit blijkt ook niet uit de werkelijke, naar peildatum, gecorrigeerde verkoopcijfers.

2.20.

SBB c.s. heeft in haar conclusie na deskundigenbericht nog gerefereerd aan een viertal transacties in 2015 die niet betrokken zijn in het rapport Wiberg en ook niet in de analyse van de rechtbankdeskundige. Nu dit transacties betreft na het peilmoment en deze derhalve geen rol gespeeld hebben bij de totstandkoming van het rapport Wiberg, heeft de rechtbankdeskundige deze terecht buiten beschouwing gelaten. De rechtbank zal de transacties uit 2015 hierna verder niet bespreken.

2.21.

De hiervoor besproken benaderingen en de verschillende ratio’s zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Ratio A

Ratio B

Ratio C

Alle verkopen volgens tabel 2.1. taxatierapport

101,9 %

82,1 %

90,3 %

Als 1, maar excl. ‘agrarische’ kavels

114,5 %

105,2 %

99,7 %

Als 1, maar excl. kavels [Straat 1]

89,9 %

78,2 %

80,9 %

Alle te koop staande kavels volgens tabel 2.2 taxatierapport

83,9 %

80,1 %

83,7 %

Uit dit overzicht kan worden geconcludeerd dat het correct is wat Wiberg in zijn rapport heeft vermeld en aanvullend heeft verklaard, namelijk dat bij de taxatie rekening is gehouden met de bebouwde staat.

Beoordeling rechtbank vraag 1

2.22.

De rechtbankdeskundige heeft een groot aantal kanttekeningen bij het rapport van Wiberg geplaatst. Deze kritiek gaat onder meer over de keuze voor een waardebepaling op basis van een rekenkundig model in plaats van een individuele taxatie, de beperkingen die SBB heeft opgelegd aan Wiberg, de motivering van de onbruikbaarheid van de residuele methode en de keuze voor een uitpandige opname. Verder heeft de rechtbankdeskundige geconcludeerd dat uit het rapport Wiberg niet kan worden afgeleid of en hoe een depreciatie is toegepast voor de bebouwde staat. Dit laatste punt betreft het centrale punt in de beoordeling van de eerste vraag.

2.23.

SBB c.s. heeft in haar conclusie na deskundigenbericht erkend dat de onderbouwing in het rapport Wiberg van de wijze waarop vanuit de referentiekavels is gekomen tot een kavelmodel dat waarden in bebouwde staat genereert voor de te beoordelen kavels en hoe de
backtestmet de referentiekavels zich hiertoe verhoudt onvolledig is. Anders dan SBB c.s. acht de rechtbank de omstandigheid dat Wiberg een vooraanstaand kantoor is en Wiberg bevestigd heeft weldegelijk een aftrek te hebben toegepast, een onvoldoende grondslag voor de conclusie dat Wiberg wel een aftrek heeft toegepast. Uit het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel volgt dat deze aftrek uit (de motivering in) het rapport afgeleid moet kunnen worden (zie ook 5.26.5 van het tussenvonnis van 18 september 2019).

2.24.

Hoewel de aftrek niet expliciet uit de onderbouwing van het rapport Wiberg volgt, meent SBB c.s. dat uit de verschillende, hiervoor toegelichte ratio’s, kan worden afgeleid dat weldegelijk een aftrek is toegepast. SBB c.s. heeft toegelicht hoe Wiberg te werk gegaan is en dat zij geen afslag heeft toegepast voor de bebouwde staat, maar tot een rechtstreekse waardering van de grond gekomen is. Indien gekeken wordt naar de ratio’s tussen de waarden van de referentiekavels die volgen uit het kavelmodel en de werkelijke verkoop-/en vraagprijs van die kavels, dan blijkt weldegelijk dat het kavelmodel de waarde van erfpachtkavels in bebouwde staat correct weergeeft.

2.25.

De rechtbankdeskundige heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende toegelicht dat uit het grote verschil tussen de prijzen die voortkomen uit dit rekenmodel en de werkelijk gerealiseerde prijzen de ongeschiktheid van het door Wiberg gebruikte model volgt. In een enkel geval leidt toepassing van het rekenmodel tot een prijs die (praktisch) gelijk is aan of hoger is dan de werkelijk gerealiseerde prijs. Deze grote verschillen zijn een aanwijzing dat het gebruikte model niet (constant) een aftrek in bebouwde staat genereert. Aan de ratio’s B en C in de tabel in 2.21, die de waardes van de berekende en werkelijk gerealiseerde waardes op geaggregeerd niveau weergeven, kan dan ook niet worden afgeleid dat het rekenmodel van Wiberg constante aftrek genereert voor de bebouwde staat.

2.26.

Verder heeft de rechtbankdeskundige in zijn rapport en ter zitting voldoende toegelicht dat de ratio’s die in de tabel in 2.21 zijn weergegeven sterk afhankelijk zijn van de keuze voor de referentiepercelen en dat sommige individuele transacties grote invloed kunnen hebben op de uitkomst van de berekening. Uit het debat tussen de rechtbankdeskundige en partijen leidt de rechtbank af dat zowel argumenten voor als tegen de keuze van Wiberg om de kavels aan de [Weg 1] , de [Weg 2] en [Straat 2] als referentiekavels op te nemen en de kavels aan de [Weg 3] niet op te nemen als referentiekavel kunnen worden aangevoerd en dat de keuze voor de referentiekavels derhalve niet dwingend is. De gemaakte keuze heeft echter wel een grote invloed op de verschillende ratio’s, zoals ook blijkt uit de in 2.21 ingevoegde tabel.

2.27.

Uit het voorgaande volgt dat de bezwaren van SBB c.s. tegen het oordeel van de rechtbankdeskundige dat Wiberg geen, althans niet herleidbaar, rekening heeft gehouden met de bebouwde staat, onvoldoende steekhoudend zijn. SBB c.s. heeft verder geen specifiek verweer gevoerd tegen het oordeel van de rechtbankdeskundige dat een individuele taxatie per kavel moet plaatsvinden. De rechtbank neemt die bevinding dan ook over voor haar verdere beoordeling.

2.28.

De rechtbankdeskundig heeft verder aangevoerd dat hij geen inzicht heeft gekregen in de stappen die doorlopen zijn bij de taxatie van de 34 erfpachtpercelen omdat, op de WOZ-waarde na, deze gegevens weggelakt zijn in het aan hem ter beschikking gestelde rapport Wiberg. Over de weggelakte cijfers in onder meer het rapport Wiberg heeft de rechtbank naar aanleiding van een 843a Rv-vordering van SET c.s. in 5.56 van het tussenvonnis van 18 september 2019 geoordeeld dat de volledige, ongeschoonde versie, van het rapport Wiberg niet aan SET c.s. gegeven hoeft te worden. De rechtbank ziet geen aanleiding om terug te komen van haar eerdere oordeel. Niet gebleken is dat de rechtbankdeskundige tot andere conclusies zou komen indien hij deze cijfers wel tot zijn beschikking zou hebben gehad. De rechtbankdeskundige heeft dat standpunt niet ingenomen en ook SBB c.s., dat wel de beschikking heeft over deze cijfers en op wie in dezen dan ook de stelplicht rust, heeft dat niet aangevoerd. Bij deze stand van zaken ziet de rechtbank geen aanleiding om haar beslissing ten aanzien van de weggelakte cijfers te herzien.

2.29.

De rechtbank neemt de beantwoording van de rechtbankdeskundige van de eerste vraag over. Omdat de rechtbankdeskundige de vraag welke aftrek toegepast moet worden beantwoord heeft onder vraag 4, zal de rechtbank bij die vraag terugkomen op dat onderwerp.

Vraag 2:Leidt de residuele methode die ten grondslag ligt aan de Prijstoets op zichzelf tot een kavelprijs in bebouwde staat? Zo ja, betekent dit dat er in de gegeven situatie bij de door het RVB getaxeerde percelen géén (nadere) aftrek/depreciatie voor de bebouwde staat hoeft plaats te vinden? Zo nee, welke (nadere) aftrek/depreciatie voor de bebouwde staat moet volgens u worden toegepast om bij die percelen te komen tot een redelijke, marktconforme prijs?

2.30.

De rechtbankdeskundige kan zich op zichzelf vinden in de methode die het RVB aan de Prijstoets ten grondslag heeft gelegd. Dat rapport kan worden aangemerkt als een taxatierapport. In dat rapport is de residuele methode goed uitgewerkt en er is uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de gebouwen. De residuele methode die ten grondslag ligt aan de Prijstoets leidt op zichzelf echter niet tot een kavelprijs in bebouwde staat, zoals de rechtbankdeskundige tijdens de zitting benadrukt heeft. De depreciatie vanwege de bebouwde staat komt in dat taxatierapport niet voor, er is alleen voor de insnoerende bepalingen een aftrek toegepast. Verdere differentiatie is niet te vinden in de rapporten die aan de Prijstoets ten grondslag liggen.

2.31.

Bij de residuele methode gaat het in belangrijke mate om de zogenaamde gealloceerde waarde van de opstallen en voorzieningen. Deze waarde wordt berekend door op de vastgestelde vervangingswaarde van de opstal een aftrek toe te passen voor de technische en functionele veroudering. Omdat de veroudering per kavel verschilt, moet per kavel een aftrek worden bepaald aan de hand van een per kavel uitgevoerde in- en uitpandige taxatie. De interne opname van de kavels is essentieel voor de bepaling van de kavelprijs. Zonder die interne opname kan geen gecorrigeerde vervangingswaarde worden vastgesteld. Ondanks het generieke aanbod moet volgens de rechtbankdeskundige toch elk kavel apart worden getaxeerd. Daarvoor moeten deskundigen worden ingehuurd die op afstand van de zaak staan.

2.32.

In de Paasbergzaak, waarin de rechtbankdeskundige lid was van de deskundigencommissie, werd voor de depreciatie wel een vaste aftrek van 23,5% van de berekende grondwaarde in onbebouwde staat gehanteerd. Dat kon in die zaak omdat de erfpachtpercelen in de wijk Paasberg in Arnhem rond 1925 met gelijksoortige woningen waren bebouwd en de onder- en bijbehorende grond van deze woningen in z’n algemeenheid qua perceel oppervlakten geen grote verschillen lieten zien. Dit is niet het geval op Texel, zodat ook geen standaardaftrek kan plaatsvinden.

2.33.

Verder stelt de rechtbankdeskundige dat in het geval de Prijstoets op basis van de residuele methode en conform het door de taxateurs van het RVB gebruikte taxatiemodel, deskundig en transparant wordt uitgevoerd, er nog een nadere aftrek/depreciatie voor de bebouwde staat dient plaats te vinden. De rechtbankdeskundige acht het daarbij van belang dat de taxatie door een onafhankelijk taxateur wordt uitgevoerd die onder geen beding instructies aanvaardt of bijzondere aannames doet die niet realistisch zijn. Het vooraf aan de taxateurs meegeven van een taxatiewijzer ten aanzien van de technische veroudering (bijv. 0,25 % per jaar) en een functionele veroudering (10 % bij bouwjaar voor 1950; 5 % bij bouwjaar 1950-1970 en 0 % bij bouwjaar na 1970) acht de rechtbankdeskundige zeer arbitrair.

Reactie SET c.s.

2.34.

SET c.s. heeft aangevoerd dat in het deskundigenbericht onder de conclusie een fout althans een interne tegenstrijdigheid is blijven staan. Het antwoord op vraag 2 behoort te zijn dat de residuele methode niet leidt tot een waarde van de grond in bebouwde staat, zodat er om van de residuele grondwaarde naar de waarde in de bebouwde staat te komen wel een aftrek nodig is.

2.35.

Verder heeft SET c.s. erop gewezen dat de rechtbankdeskundige voor het vinden van de juiste grondwaarde in onbebouwde staat een combinatie van toepassing van de vergelijkingsmethode en de residuele methode aangewezen acht. De rechtbankdeskundige geeft echter aan dat bij de taxatie van bebouwde grond voorrang gegeven dient te worden aan de vergelijkingsmethode en dat de residuele methode slechts als
backtestmoet worden gebruikt als er voldoende vergelijkingstransacties zijn. Het RVB heeft in het kader van de Prijstoets niet onderzocht of er vergelijkingstransacties zijn, maar slechts de residuele methode gehanteerd zonder toepassing van een afslag om van de onbebouwde naar de bebouwde staat te komen. De inpandige opname die vereist is voor het vaststellen van de ouderdomsafslag heeft niet plaatsgevonden en het RVB heeft geen objectieve en onafhankelijke taxatie laten plaatsvinden. Daarmee staat vast dat de Prijstoets niet aan de daaraan te stellen voorwaarden voldoet.

Reactie SBB c.s.

2.36.

SBB c.s. wijst erop dat het rapport van de rechtbankdeskundige op onderdelen intern tegenstrijdig is. De rechtbankdeskundige heeft zijn aanvankelijke oordeel dat de residuele methode die ten grondslag ligt aan de Prijstoets leidt tot een kavelprijs in bebouwde staat in het deskundigenbericht diametraal bijgesteld, in de zin dat deze methode leidt tot een prijs in onbebouwde staat. SBB c.s. menen dat die aanpassing ongegrond is. In de conceptversie van het deskundigenbericht het de rechtbankdeskundige het woord ‘inderdaad’ gebruikt en daarmee aangesloten op de vraagstelling of de residuele methode leidt tot een kavelprijs in bebouwde staat. Uit de controlevraag in het concept- en eindrapport blijkt nu juist precies dat een depreciatie van de gealloceerde grondwaarde in verband met de bebouwde staat leidt tot een resultaat dat rekenkundig niet meer klopt, wat aansluit bij de opvatting van de rechtbankdeskundige in de conceptversie van het deskundigenbericht. Dat de handhaving van de term ‘bebouwde staat’ in de conclusie niet zou stroken met de inhoud van het deskundigenbericht is apert onjuist. In het eindrapport concludeert de rechtbankdeskundige dat in het door RVB gehanteerde taxatiemodel geen nadere aftrek/depreciatie hoeft plaats te vinden. Dat dit anders zou zijn wordt niet uitgelegd in het rapport. Verder geldt dat de verwijzing naar de Paasbergzaak geen hout snijdt omdat die zaak niet relevant is in onderhavig geschil. SBB c.s. ziet steun voor zijn opvatting in het rapport van [Hoogleraar I] en [Hoogleraar II] en het rapport van Kendes.

Beoordeling rechtbank vraag 2

2.37.

Ter zitting heeft de rechtbankdeskundige bevestigd dat de tweede vraag ontkennend beantwoord moet worden en dat de residuele methode die ten grondslag ligt aan de Prijstoets op zichzelf niet leidt tot een kavelprijs in bebouwde staat. De rechtbankdeskundige heeft dit antwoord ter zitting ook van een nadere toelichting voorzien. Daarmee is de onduidelijkheid in het deskundigenbericht, waarop beide partijen gerespondeerd hebben, weggenomen.

2.38.

SBB c.s. heeft haar standpunt dat de rechtbankdeskundige ten onrechte heeft geconcludeerd voornamelijk gebaseerd op de interne tegenstrijdigheid in het deskundigenbericht. Met de verheldering en toelichting van de rechtbankdeskundige ter zitting is deze onduidelijkheid weggenomen.

2.39.

Ook de verwijzing naar het rapport van Kendes levert een onvoldoende grond op om de rechtbankdeskundige niet te volgen. Dit kan in ieder geval niet worden afgeleid uit de globale verwijzing naar het rapport van Kendes. Dit geldt even goed voor de verwijzing naar het rapport van [Hoogleraar I] en [Hoogleraar II] . De rechtbank heeft in 5.39 van het tussenvonnis van 18 september 2019 al geoordeeld dat in dat rapport niet wordt ingegaan op vraag of de methode van het RVB leidt tot een waardering van de grond in bebouwde staat. SBB c.s. heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die maken dat nu moet worden teruggekomen op dit oordeel.

2.40.

De conclusie is dat SBB c.s. onvoldoende heeft ingebracht tegen de bevindingen van de rechtbankdeskundige om daarvan af te wijken. Voor de beoordeling doet verder niet ter zake dat een deel van de onderliggende gegevens die aan de berekening van het RVB ten grondslag ligt is weggelakt. Ook zonder deze gegevens komt de rechtbankdeskundige tot de conclusie dat de residuele methode niet leidt tot een kavelwaarde in bebouwde staat. Indien SBB c.s. had gemeend dat de rechtbankdeskundige met de weggelakte gegevens tot een andere conclusie was gekomen, dan had het op zijn weg gelegen hierover een gemotiveerd standpunt in te nemen. De rechtbank neemt de conclusies van de rechtbankdeskundige over. Dat betekent dat de residuele methode die aan de Prijstoets ten grondslag ligt niet leidt tot een waardering van de erfpachtkavels in bebouwde staat. Ook neemt de rechtbank het antwoord van de rechtbankdeskundige over, dat geen generieke aftrek/depreciatie kan worden toegepast maar dat iedere kavel individueel getaxeerd moet worden. Tegen dat antwoord is geen specifiek verweer gevoerd.

Vraag3: Is een generieke verhoging van de door Wiberg getaxeerde grondwaardes met 14,3 procent zoals heeft plaatsgevonden naar uw mening vanuit taxatiekundig oogpunt voldoende gerechtvaardigd? Zo nee, is een verhoging op zichzelf gerechtvaardigd, zo ja welke en waarom? En is het daarbij vanuit taxatiekundig oogpunt nog relevant of de markt op Terschelling en de markt op Texel voor de (ver)koop van bloot eigendom vergelijkbaar zijn?

Bevindingen rechtbankdeskundige

2.41.

De rechtbankdeskundige acht een verhoging van de getaxeerde grondwaarde met 14,3 procent, zoals die heeft plaatsgevonden, vanuit taxatie-technisch oogpunt te algemeen gesteld. Door een dergelijke benadering wordt te veel afbreuk gedaan aan de vergelijkingsmethode, waarbij het essentieel is om per taxatie-object te beschikken over voldoende representatieve vergelijkingsobjecten en wel zo veel mogelijk in de directe omgeving van het taxatieobject, eventueel aangevuld met WOZ waarderingen van eveneens representatieve vergelijkingsobjecten. De uiteindelijk per object getaxeerde marktwaarde van de grond met opstallen en aanhorigheden vormt de basis om vervolgens de residuele methode uit te werken. De rechtbankdeskundige meent dat het te ver gaat om de zoekgebieden voor het verkrijgen van vergelijkbare marktreferenties te verruimen naar de overige eilanden.

2.42.

De rechtbankdeskundige heeft aangevoerd dat ervaring zonder ondersteunende verifieerbare gegevens niet voldoende is om een generieke verhoging te kunnen voorstellen. Als er voldoende prijsindices beschikbaar zijn van uitgeefbare bouwkavels zowel op de Texel als Terschelling en deze prijsindices worden met elkaar in vergelijking gebracht met behulp van gebruikelijke marktanalyses – eventueel met gebruikmaking van de door Wiberg ontwikkelde kavelmodellen – dan kan de uitkomst daarvan een belangrijke indicatie zijn om een procentueel prijsverschil tussen deze eilanden aan te nemen. De aldus verkregen uitslag is nevenschikkend aan de voorgestane vergelijkingsmethode in combinatie met allocatie van opstallen met aanhorigheden via de residuele methode.

Reactie SET c.s.

2.43.

SET c.s. onderschrijft in haar conclusie na deskundigenbericht de bevindingen van de rechtbankdeskundige en zij herhaalt haar eerder ingenomen standpunt dat de verhoging van de grondwaardes op Terschelling niet op enige taxatie of vergelijking is gebaseerd. Het verhogingspercentage is niet onderbouwd.

Reactie SBB c.s.

2.44.

SBB c.s. heeft in haar conclusie na deskundigenbericht aangevoerd dat een generieke verhoging een veralgemenisering in zich heeft. In eerdere stukken heeft SBB gemotiveerd toegelicht om welke reden voor deze systematiek gekozen is. De rechtbankdeskundige gaat voorbij aan het gegeven dat aan de basistaxaties van zowel Texel als Terschelling eigen locatie-specifieke marktgegevens ten grondslag liggen en dat de ophoging – vanwege de negatieve prijstoets – weliswaar generiek is, maar de uitkomsten daarmee alsnog locatie-specifiek zijn, namelijk nog steeds rechtstreeks gerelateerd aan locatie-specifieke marktgegevens van Texel. De taxatiewaarden hebben ook na de generieke verhoging met 14,3% geen enkele relatie met de vastgoedmarkt op Terschelling. Relevant is dat de residuele methode, zoals door het RVB voor de Prijstoets is gehanteerd, tot een waarde in bebouwde staat leidt en het RVB op basis daarvan geen toestemming heeft gegeven voor de verkoop tegen waarden die nog niet waren verhoogd met 14,3%.

Beoordeling rechtbank vraag 3

2.45.

De rechtbankdeskundige heeft in zijn antwoord benadrukt dat voor een generieke verhoging van de waardes van de erfpachtkavels met 14,3% vanuit taxatiekundig oogpunt, zonder verifieerbare gegevens, geen grond bestaat. Van de zijde van SBB c.s. is aangevoerd dat de rechtbankdeskundige verkeerd begrepen heeft dat bij de keuze om de waardes van de kavels op te hogen een vergelijking met de markt van Terschelling gemaakt is. Deze verhoging heeft geen enkele relatie met de vastgoedmarkt op Terschelling. Met deze kritiek heeft SBB c.s. echter niet weerlegd dat voor een generieke verhoging een goede onderbouwing ontbreekt. Ook heeft SBB c.s. onvoldoende onderbouwd waarom de locatie-specifieke marktgegevens op Texel een verhoging van 14,3% van eerder bepaalde waardes gerechtvaardigd is.

2.46.

De rechtbank maakt het antwoord van de rechtbankdeskundige op vraag 3 dan ook tot de hare. Voor een generieke verhoging van de door Wiberg getaxeerde grondwaardes ontbreekt vanuit taxatiekundig oogpunt een voldoende rechtvaardiging en dat geldt ook voor de toegepaste verhoging van 14,3%.

Vraag 4: Z
ijn er nog andere taxatiekundige aspecten die de rechtbank bij haar beoordeling of het Prijsaanbod en de Prijstoets marktconform zijn in aanmerking dient te nemen en zo ja welke?

2.47.

Bij de beantwoording van vraag 4 is de rechtbankdeskundige ingegaan op de aftrek die moet worden toegepast op de door Wiberg vastgestelde waardes voor de bebouwde staat van de erfpachtpercelen.

2.48.

De rechtbankdeskundige beoogt voor het bepalen van de hoogte van de aftrek om aansluiting te zoeken bij de zogenaamde ‘onrendabele top’. Bij woningen met een hoog toe te rekenen technische en functionele veroudering kan naast sloop en nieuwbouw, ook gekozen worden voor renovatie. De ervaring leert dat bij een renovatie van een woning de verbouwingskosten in zijn algemeenheid hoger uitvallen dan de waardestijging van de woning. Dit verschil is aan te duiden als de onrendabele top die, samen met andere omstandigheden, te beschouwen is als depreciatie vanwege de bebouwde staat. De hoogte van de depreciatie kan niet in een vast percentage worden uitgedrukt en zal veelal afhankelijk zijn van onder andere de leeftijd, constructie, doelmatigheid, voorzieningenniveau en ouderdom van de opstallen.

2.49.

De rechtbankdeskundige stelt de rechtbank voor om op de gealloceerde waarde van de grond middels de vergelijkingsmethode (in combinatie met de residuele methode) met eventueel gebruikmaking van de het kavelwaarderingsmodel van Wiberg de depreciatie in de hierna vermelde fictieve gevallen uit te drukken in een percentage van de waarde van de bouwkavel in onbebouwde staat en daarbij – afhankelijk van de technische en functionele veroudering – een staffel toe te passen liggende tussen 0 – 20 procent. Hierbij is van belang dat de correctie op de vervangingswaarde middels technische en functionele veroudering zeer nauw gezet wordt uitgevoerd en zo mogelijk in een rapport van bevindingen wordt vastgelegd.

2.50.

Naar aanleiding van het standpunt van SET c.s. dat een extra aftrek voor de BTW over de bouwgrond moet worden toegepast, heeft de rechtbankdeskundige tijdens de zitting toegelicht dat indien bouwkavels te koop worden aangeboden de verkoopprijzen dan (na het bouwrijp maken daarvan) inclusief BTW zijn. De verkoper moet deze BTW afdragen. Alsdan behoeft de koper geen overdrachtsbelasting te betalen. Worden er vervolgens huizen op de bouwkavels gebouwd, dan komt de BTW daarover verder niet meer aan de orde, maar maakt alsdan (bij eventuele verkoop) onderdeel uit van de marktwaarde. Ook bij toepassing van de residuele methode komt deze BTW niet meer expliciet aan de orde, omdat deze BTW automatisch onderdeel uitmaakt van de vervangingswaarde. De koper van de nieuw gebouwde woningen heeft dus ook niets met die BTW te maken, omdat die BTW op dat moment geen rol meer speelt.

Reactie SET c.s.

2.51.

Van de zijde van SET c.s. is aangevoerd dat SBB c.s. de rechtbankdeskundige ten onrechte heeft voorgehouden dat overwegingen ten overvloede, naar aanleiding van vragen van SET c.s., niet welkom zijn. De rechtbankdeskundige heeft hieraan gehoor gegeven. SBB c.s. heeft de rechtbankdeskundige op onjuiste gronden de mond gesnoerd, terwijl de rechtbank met vraag 4 juist ook aanvullende inzichten van de rechtbankdeskundige wenste. SET c.s. verzoekt de rechtbank deze vragen alsnog te laten beantwoorden door de rechtbankdeskundige. Het buiten beschouwing van deze vragen leidt niet tot een rechtvaardige uitkomst en is in strijd met artikel 38 Handvest grondrechten voor de EU en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

2.52.

Verder heeft het RVB volgens SET c.s. de BTW van de grondwaarde niet in mindering gebracht en niet aangegeven hoe met de BTW is omgegaan omdat die bij een zuiver gehanteerde residuele methode ten behoeve van onbebouwde grond een rol spelen. Op de door Wiberg gevonden grondwaardes moet derhalve nog de BTW in mindering gebracht te worden. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst SET c.s. ook naar een arrest van het gerechtshof Den Haag van 2 maart 2012 (ECLI:NL:GHSGR:2012:BV8564) en een arrest van de Hoge Raad van 21 oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BT8739). Ter zitting heeft SET c.s. haar stelling nog nader toegelicht. Bij het verkopen van huizen betaalt de koper BTW. De verkoper heeft die BTW al eerder afgedragen en krijgt deze al dan niet via een vooraftrek terug. In deze zaak gaat het om de verkoop van bloot eigendom waarbij de erfpachter als koper een bedrag inclusief BTW betaalt, terwijl de Staat als verkoper geen BTW hoeft af te dragen. Dit zou betekenen dat de Staat 21% meer betaald krijgt dan hij bij de aanbieding van een bebouwde kavel zou hebben gekregen. Het is vaste praktijk bij de rechtbank Amsterdam dat bij een canonberekening de grondwaarde exclusief BTW berekend wordt.

Reactie SBB c.s.

2.53.

SBB c.s. heeft naar voren gebracht dat de rechtbankdeskundige het voorstel aan de rechtbank doet om op de gealloceerde waarde van de grond middels de vergelijkingsmethodiek (in combinatie met de residuele methode) met eventueel aanvullend gebruik van het kavelwaarderingsmodel van Wiberg, de depreciatie voor onbebouwde staat uit te drukken in een percentage van de waarde in onbebouwde staat waarbij die aftrekpercentages hoger zijn naarmate sprake is van meer technische en functionele veroudering. Het antwoord op vraag 4 speelt volgens SBB c.s. echter geen rol, nu Wiberg in de optiek van SBB c.s. wel in bebouwde staat heeft getaxeerd, zodat depreciatie niet aan de orde is. Daarnaast is hetgeen de rechtbankdeskundige naar voren heeft gebracht als mogelijk andere benadering gepresenteerd, zodat het onmogelijk de grondslag kan vormen voor een uitspraak van de rechtbank hierover.

Beoordeling rechtbank vraag 4

2.54.

De rechtbank herhaalt haar overweging in 5.26.3 van het tussenvonnis van 18 september 2019 dat het binnen de beoordelingsvrijheid van SBB valt om zelf een (combinatie van) methode(s) te kiezen en vervolgens parameters vast te stellen voor het waarderen van bloot eigendom. Deze beoordelingsvrijheid is kleiner indien het binnen de taxatieleer
communis opiniozou zijn dat een bepaalde methode de enige althans beste manier is een grondwaarde vast te stellen.

2.55.

Uit het deskundigenbericht en de toelichting van de rechtbankdeskundige tijdens de zitting volgt dat de methode die de rechtbankdeskundige voorstelt om de aftrek een van de manieren is om de hoogte van de aftrek voor de bebouwde staat vast te stellen. Dat dit de enige methode is, is niet gebleken. SBB dient binnen de hem toekomende beoordelingsvrijheid, per erfpachtkavel, de aftrek voor de bebouwde staat vast te stellen. Gezien de beoordelingsvrijheid van SBB is het niet aan de rechtbank om de door de rechtbankdeskundige voorgestelde werkwijze toe te passen of dwingend voor te schrijven.

2.56.

Het bezwaar van SET c.s. tegen het onbeantwoord laten van een aantal door haar aan de rechtbankdeskundige gestelde vragen verwerpt de rechtbank. De rechtbank heeft, in aansluiting op het partijdebat en met inachtneming van een aantal in het tussenvonnis van 18 september 2019 genoemde juridische beperkingen, een beperkt aantal vragen geformuleerd voor de rechtbankdeskundige. Daarbij heeft zij ook overwogen dat de rechtbankdeskundige geen hertaxatie dient uit te voeren. Vraag 4 is aan de vraagstelling toegevoegd omdat zij ten tijde van het formuleren van de vragen niet kon overzien of de taxatiekundige antwoorden van de rechtbankdeskundige voldoende informatie bieden voor de door de rechtbank te maken juridische beoordeling (zie 5.52 tussenvonnis 18 september 2019). Deze vraag is niet bedoeld om partijen, via de rechtbankdeskundige, aanvullende vragen te laten stellen en te beantwoorden. Partijen hebben immers voorafgaand aan het tussenvonnis van 5 februari 2021 de gelegenheid gekregen zich uit te laten over deze vraagstelling. Terecht heeft het SBB c.s. bezwaar gemaakt tegen de beantwoording van de door SET c.s. gestelde vragen en terecht heeft de rechtbankdeskundige besloten om in het deskundigenbericht niet in te gaan op deze vragen.

2.57.

Ten slotte volgt de rechtbank de rechtbankdeskundige in zijn oordeel dat op het moment dat op een bouwkavel gebouwd wordt, de BTW verder niet meer aan de orde komt en bij toepassing van de residuele methode de BTW over de grondwaarde niet in mindering gebracht hoeft te worden. De toelichting van de rechtbankdeskundige ter zitting is onvoldoende weersproken door SET c.s.

Eindconclusie

2.58.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 18 september 2019 reeds beslist dat de vorderingen I, II en IV moeten worden afgewezen. Het hiervoor besproken deskundigenonderzoek is gelast ten behoeve van de beoordeling van de vorderingen III en V. Omwille van de leesbaarheid van dit vonnis, zal de rechtbank die laatste twee vorderingen hierna nogmaals integraal weergeven:

III

a. voor recht te verklaren dat het aan de erfpachters gedane aanbod tot heruitgifte in erfpacht niet redelijk en billijk is en/of in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur;

b. SBB te veroordelen aan de erfpachters een redelijke aanbod te doen tot voortzetting van het erfpachtrecht;

c. SBB te veroordelen aan de erfpachter een dwangsom te betalen van € 1.000,- per dag voor elke dag na een in goede justitie vast te stellen termijn na betekening van het in deze te wijzen vonnis dat SBB niet aan het onder subsidiair a bepaalde voldoet.

a. voor recht te verklaren dat het aanbod dat SBB aan de erfpachters heeft gedaan voor verkoop van het bloot eigendom niet redelijk is;

b. voor recht te verklaren dat SBB, door aan hen een onredelijke aanbod tot verkoop van het bloot eigendom te doen, jegens de erfpachter tekort is geschoten in de nakoming van de uit het erfpachtrecht voortvloeiende verplichting;

c. voor recht te verklaren dat SBB jegens de erfpachter onrechtmatig handelt door aan hen een onredelijke aanbod tot verkoop van het bloot eigendom te doen;

d. voor recht te verklaren dat de Staat jegens de erfpachters onrechtmatig handelt door goedkeuring te verlenen aan het door SBB aan de erfpachters gedane onredelijke aanbod;

e. in goede justitie de redelijke prijs voor de overdracht van het bloot eigendom aan de Erfpachters vast te stellen;

f. voor recht te verklaren dat het aanbod dat SBB aan de Erfpachter heeft gedaan nietig is voor zover de daarin aangeboden prijs uitstijgt boven de ingevolge de vordering onder V sub e vastgestelde redelijke prijs en dat dit aanbod blijft gelden tot de hoogte van die redelijke prijs, althans het aanbod om te zetten in een aanbod tegen een ingevolge de vordering onder V sub e vastgestelde redelijke prijs;

g. SBB te veroordelen aan de erfpachters het bloot eigendom aan te bieden tegen de ingevolge de vordering onder V sub e vastgestelde prijs, althans een met medeweging van de in het vonnis opgenomen oordelen alsnog vast te stellen redelijke prijs, en de Staat te veroordelen aan overdracht tegen de aldus vastgestelde prijs goedkeuring te verlenen;

h. SBB c.s. te veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 500,- voor elke dag dat na een termijn van één maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis niet aan de veroordeling ingevolge de vordering onder V sub g is voldaan.

2.59.

In 5.26.5 in samenhang met 5.67 van het tussenvonnis van 18 september 2019 heeft de rechtbank overwogen dat uit het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel volgt dat de totstandkoming van het Prijsaanbod en de vaststelling van de aanvangscanon op een transparante wijze dient te geschieden en toetsbaar dient te zijn voor de Erfpachters. Het Prijsaanbod dat volgt op het rapport Wiberg voldoet niet aan dit vereiste, nu geen rekening gehouden is met de bebouwde staat. Daarnaast geldt dat het Prijsaanbod, en daarmee de hoogte van de aanvangscanon, zonder deugdelijke grondslag of onderbouwing verhoogd zijn met 14,3 procent.

2.60.

De gevorderde verklaring voor recht onder III sub a en V sub a zal worden toegewezen, met dien verstande dat onder een redelijke prijs moet worden begrepen een marktconforme prijs. Het begrip marktconformiteit is nader uitgewerkt in 4.24 – 4.27 van het tussenvonnis van 18 september 2019. Nu in het Prijsaanbod niet de bebouwde staat van de kavels tot uitdrukking wordt gebracht, kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een marktconforme prijs en daarmee tevens niet dat sprake van een redelijke prijs. Daarmee is het Prijsaanbod in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel tot stand gekomen.

2.61.

SET c.s. heeft verder een verklaring voor recht gevorderd dat SBB onrechtmatig gehandeld heeft jegens de Erfpachters door een onredelijk aanbod tot verkoop te doen (vordering V sub c). Uit jurisprudentie volgt dat een gedraging naast toerekenbare tekortkoming tevens een onrechtmatige daad oplevert indien de gedraging onafhankelijk van de schending van de verbintenis een onrechtmatige daad oplevert. SET c.s. heeft niet gespecificeerd onderbouwd waarom daarvan in dit geval sprake is, zodat de verklaring voor recht dat SBB onrechtmatig gehandeld heeft wordt afgewezen.

2.62.

De rechtbankdeskundige heeft geconcludeerd dat met de residuele methode die aan de Prijstoets ten grondslag ligt, op zichzelf een waarde moet kunnen worden bepaald waarin de bebouwde staat tot uitdrukking wordt gebracht en daarmee dus marktconform is. Hiervoor is echter wel vereist dat de erfpachtpercelen individueel uit- en inpandig getaxeerd worden en dat per erfpachtperceel een aftrek voor de bebouwde staat wordt bepaald. Dat laatste is niet gebeurd en daarmee is de Prijstoets in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel uitgevoerd. Verder heeft SBB, na een negatieve prijstoets van het RVB, de waardes van de erfpachtpercelen opgehoogd met 14,3 procent. Voor die verhoging is geen toereikende onderbouwing gegeven. Het RVB heeft echter wel zijn goedkeuring gegeven aan deze opgehoogde prijzen. Ook op dit onderdeel heeft het RVB, los van het voorgaande, in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel gehandeld jegens de Erfpachters. De onder V sub d gevorderde verklaring voor recht tegen de Staat wordt toegewezen.

2.63.

De rechtbank heeft in 5.8 en 5.11 van het tussenvonnis van 18 september 2019 geoordeeld dat de rechtbank SBB niet kan veroordelen tot of kan voorschrijven tegen welke prijs het bloot eigendom aangeboden dient te worden. Hiermee zou de rechtbank de grondwettelijke taakverdeling tussen de rechtspraak en het bestuur miskennen. Tijdens de zitting op 19 november 2021 heeft SET c.s. onder verwijzing naar een (tussen)arrest van het gerechtshof Amsterdam van 2 juni 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1427) waarin een vergelijkbare kwestie speelde, aangevoerd dat de rechtbank beoordelingsruimte heeft en zelf een marktconforme prijs mag vaststellen. De rechtbank leest in het arrest waarnaar SET c.s. verwezen heeft wel dat in die zaak de vraag speelde of de door het gerechtshof benoemde deskundigen een depreciatie hebben toegepast in het onderzoek, maar niet dat de rechter in een zaak als deze zelfstandig een marktconforme prijs kan bepalen. SET c.s. heeft haar standpunt ook niet verder onderbouwd. De rechtbank blijft derhalve bij hetgeen zij eerder geoordeeld heeft. Op deze grond dient vordering V sub e, en de daarmee samenhangende vorderingen V sub f, g en h, afgewezen te worden.

2.64.

De rechtbank gaat niet over tot de oplegging van een dwangsom, zoals gevorderd door SET c.s. onder III sub c en V sub h. SBB c.s. wordt geacht rechterlijke uitspraken na te komen, zonder dat zij daartoe met een dwangsom geprikkeld wordt. Gesteld noch gebleken is dat zich in deze zaak bijzondere omstandigheden voordoen die een uitzondering op dit uitgangspunt rechtvaardigen. Wel dient SBB, mede gezien de lange looptijd van het geschil, met voortvarendheid een nieuw aanbod te formuleren. Hetzelfde mag van het RVB worden verwacht ten aanzien van de toetsing van de prijs die het aanbod van SBB omvat.

Proceskostenveroordeling

2.65.

SBB c.s. wordt als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten aan de zijde van SET c.s. Deze kosten worden begroot op:

Explootkosten : € 102,55

Griffierecht : € 1.924,00

Advocaatkosten : € 3.096,50 (5 ½ punt x € 563 (tarief II))

Totaal : € 5.123,05

2.66.

De advocatenkosten worden toegekend voor het opstellen van de dagvaarding (1 punt), het opstellen van de conclusie van repliek (1 punt), het voorbereiden en bijwonen van de comparitie van 15 januari 2019 (1 punt), het opstellen van de akte na comparitie (1/2 punt), het opstellen van de akte na tussenvonnis 18 september 2019 (1/2 punt), het opstellen van de conclusie na enquête (1/2 punt) en het voorbereiden en bijwonen van de comparitie van 19 november 2021 (1 punt).

2.67.

Daarnaast dient SBB c.s. veroordeeld te worden in de kosten van de rechtbankdeskundige. SET c.s. heeft een bedrag van € 13.132,00 aan voorschotten betaald. SBB c.s. dient deze kosten te vergoeden.

2.68.

In aanvulling op voormelde kosten heeft de rechtbankdeskundige nog kosten gemaakt voor (de voorbereiding van) de comparitie van 19 november 2021. Hij heeft aangekondigd hiervoor een bedrag van € 2.000 te vermeerderen met BTW in rekening te brengen (hierna: aanvullende deskundigenkosten). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om hun bezwaren hiertegen kenbaar te maken. Van deze gelegenheid hebben zij geen gebruik gemaakt. Daarmee staat de hoogte van dit bedrag vast. SBB c.s. dient deze kosten te betalen.

2.69.

Om onnodige administratieve handelingen te voorkomen wordt partijen en de rechtbankdeskundige, die een afschrift van dit vonnis zal ontvangen, in overweging gegeven om afspraken te maken over de betaling van de aanvullende deskundigenkosten. Het lijkt de rechtbank het meest praktisch indien de rechtbankdeskundige rechtstreeks factureert aan SBB c.s. en SBB c.s. deze factuur zelf voldoet. In dat geval hoeft SBB c.s. niet veroordeeld te worden in deze kosten.

2.70.

Indien partijen en de rechtbankdeskundige er niet in slagen om afspraken te maken over de afwikkeling van de aanvullende deskundigenkosten, dan dient de reguliere procedure voor het bevoorschotten en factureren van deskundigenkosten doorlopen te worden. In dat geval zal SBB c.s. veroordeeld te worden in de kosten aan de zijde van SET c.s. De rechtbankdeskundige wordt verzocht de rechtbank vier weken na de datum van dit vonnis te berichten als het niet gelukt is om de in 2.69 genoemde afspraak te maken. Via het Landelijk Dienstencentrum Rechtspraak zal dan bij SET c.s. een voorschot in rekening gebracht worden, waarna vanuit dit voorschot de factuur van de rechtbankdeskundige wordt voldaan.

2.71.

De door SET c.s. gevorderde nakosten worden begroot op de in het dictum vermelde wijze.

3.De beslissing

De rechtbank:

3.1.

verklaart voor recht dat: (i) het door SBB aan de Erfpachters gedane aanbod tot heruitgifte in erfpacht in strijd is met het zorgvuldigheidsbeginsel; (ii) het door SBB aan de Erfpachters gedane aanbod tot verkoop van bloot eigendom niet redelijk is; (iii) SBB toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de uit het erfpachtrecht voortvloeiende verbintenissen; en (iv) de Staat jegens de Erfpachters onrechtmatig gehandeld heeft door goedkeuring te verlenen aan het door SBB aan de erfpachters gedane onredelijk aanbod;

3.2.

veroordeelt SBB tot het doen van redelijk aanbod tot voortzetting van het erfpachtrecht;

3.3.

veroordeelt SBB c.s. hoofdelijk in de proces- en deskundigenkosten aan de zijde van de SET c.s. tot op heden begroot op € 18.255,05 en € 157 aan nog te maken nakosten, althans € 239 in geval van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag te rekenen vanaf de vijftiende dag na het wijzen van dit vonnis;

3.4.

veroordeelt SBB c.s. hoofdelijk, in het geval partijen en de rechtbankdeskundige er niet in slagen de in 2.69 genoemde afspraken te maken, in de aanvullende deskundigenkosten aan de zijde van SET c.s. van € 2.000 te vermeerderen met BTW en wettelijke rente over dit bedrag te rekenen vanaf de vijftiende dag na de storting van het voorschot;

3.5.

verklaart de onderdelen 3.2, 3.3 en 3.4 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; en

3.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mrs. M.C. Ritsema van Eck-van Drempt, I.A.M. Kroft en

R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken door mr. D. Nobel, rolrechter, op

19 januari 2022.

Vonnis inzake erfpacht en taxatie van grondwaarden in bebouwde staat

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

1.STICHTING ERFPACHTERS TEXELte De Koog,

1.STAATSBOSBEHEERte Amersfoort,

1.Het verloop van de procedure

2.De verdere beoordeling

Inleiding

3.De beslissing