ECLI:NL:RBDHA:2022:14128

• Datum uitspraak: 24 november 2022
• Publicatiedatum: 23 december 2022
• Zaaknummer: C/09/636340 / KG ZA 22-901
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: T.F. Hesselink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing vorderingen tot opheffing retentierecht, verlenen toegang tot woningen, afgifte sleutels en meewerken aan expertiseonderzoek

In deze zaak, die op 24 november 2022 door de Rechtbank Den Haag is behandeld, hebben eisers [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een kort geding aangespannen tegen de gedaagden [B.V. I] en [B.V. II]. De eisers vorderen onder andere de opheffing van een retentierecht dat door [B.V. I] op hun woningen wordt uitgeoefend, toegang tot de woningen en de afgifte van sleutels. De procedure is gestart omdat de woningen van de eisers niet zijn opgeleverd en er geen werkzaamheden meer worden verricht door [B.V. II], ondanks dat eisers aanzienlijke bedragen hebben betaald voor de aannemingsovereenkomsten. De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat [B.V. I] geen rechtsgeldig retentierecht heeft, omdat de woningen zich niet in de feitelijke macht van [B.V. I] bevonden op het moment dat het retentierecht werd ingeroepen. De vorderingen van eisers tot opheffing van het retentierecht zijn toegewezen, evenals de vorderingen tot toegang tot de woningen en afgifte van de sleutels. De voorzieningenrechter heeft ook geoordeeld dat [B.V. II] moet meewerken aan een expertiseonderzoek naar de kwaliteit van het uitgevoerde werk. Daarnaast zijn er dwangsommen opgelegd voor het geval de gedaagden niet aan de veroordelingen voldoen. De kosten van de procedure zijn eveneens toegewezen aan de gedaagden.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/636340 / KG ZA 22-901

Vonnis in kort geding van 24 november 2022

in de zaak van

1. [eiser sub 1] te [plaats 1] ,

2.
[eiser sub 2] te [plaats 1]

eisers,

advocaat mr. M.B. Munster te Den Haag,

tegen:

1. [B.V. I] te [plaats 2] ,

2.
[B.V. II] te [plaats 1] ,

gedaagden,

in persoon verschenen.

Eisers worden hierna gezamenlijk aangeduid als [eiser sub 1 c.s.] en ieder afzonderlijk als [eiser sub 1] , respectievelijk [eiser sub 2] . Gedaagden worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [B.V. I] ’ en ‘ [B.V. II] ’.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties.

1.2.

Op 10 november 2022 vanaf 09:00 uur is de mondelinge behandeling gehouden. Ter zitting is vonnis bepaald op vandaag.

1.3.

Eerst na de mondelinge behandeling is gebleken dat een verweerschrift met bijlagen van – naar de voorzieningenrechter begrijpt – [B.V. I] en [B.V. II] is binnengekomen. Dit stuk is op 9 november 2022 bij de Centrale Balie van het Paleis van Justitie ingediend en heeft de griffie van de voorzieningenrechter pas bereikt op 10 november 2022, na afloop van de mondelinge behandeling. Ter zitting is dit verweerschrift niet aan de orde gekomen. [B.V. I] en [B.V. II] hebben er geen melding van gemaakt dat zij een verweerschrift hadden ingediend, zij hebben het bestaan van het stuk niet genoemd en hebben er in hun mondelinge reactie op de dagvaarding niet naar verwezen, ook niet op momenten dat ter zitting aan de orde kwam dat hun ter zitting gevoerde verweer niet met stukken was onderbouwd. [eiser sub 1 c.s.] hebben per e-mail van 10 november 2022, ingekomen per e-mail om 11:40 uur, verzocht het verweerschrift en de bijlagen buiten beschouwing te laten, vanwege het moment waarop het is ingediend, de omvang er van en de omstandigheid dat [B.V. I] en [B.V. II] ter zitting op geen enkel moment hebben benoemd dat zij een verweerschrift hebben ingediend. In deze e-mail schrijft mr. Van Munster dat hij tot zijn verbazing om 11:07 uur bericht ontving van een kantoorgenoot dat er een verweerschrift in de brievenbus van zijn kantoor was gedaan, dat op zijn vroegst ver aan het einde van de werkdag op 9 november 2022 moet zijn bezorgd.

1.4.

Conform artikel 6.3 van het Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken handel / familie worden processtukken zo spoedig mogelijk ingediend en kunnen processtukken die niet dienovereenkomstig zijn ingediend door de voorzieningenrechter buiten beschouwing worden gelaten. Stukken die binnen 24 uur voor de mondelinge behandeling worden ingediend, worden in beginsel buiten beschouwing gelaten. Alleen al gelet op deze bepaling wordt het verweerschrift met producties buiten beschouwing gelaten. Immers, niet gebleken is dat het verweerschrift met inachtneming van de termijn van 24 uur bij de Centrale Balie is ingediend. Bovendien hebben [eiser sub 1 c.s.] gemotiveerd gesteld dat het verweerschrift niet eerder dan op 9 november 2022 na 18.00 uur op het kantoor van de advocaat van [eiser sub 1 c.s.] in de brievenbus is gedaan – terwijl de mondelinge behandeling plaatsvond op 10 november 2022 om 9.00 uur – en dat het de advocaat van [eiser sub 1 c.s.] daarom evenmin voor de mondelinge behandeling heeft bereikt. Aan de 24-uurs termijn is dus niet voldaan. Door deze handelwijze – en doordat [B.V. I] en [B.V. II] bovendien ter zitting er niet op hebben gewezen dat zij een verweerschrift hadden ingediend, integendeel daar met geen woord over hebben gerept en evenmin aandacht hebben gevraagd voor enig onderdeel van het verweerschrift of de bijlagen, – hebben [eiser sub 1 c.s.] niet de gelegenheid gehad om ter zitting op het verweerschrift en producties te reageren. Zij zouden in hun procesbelangen worden geschaad indien het verweerschrift en producties in aanmerking worden genomen en dat zou strijd opleveren met de goede procesorde. Volledigheidshalve merkt de voorzieningenrechter nog op dat een gedaagde partij in een kort geding tot en met de zitting zijn verweer (op de zitting mondeling) mag voeren. In dit recht zijn [B.V. I] en [B.V. II] c.s. niet belemmerd, nu zij ter zitting uitvoerig de gelegenheid hebben gekregen hun verweer mondeling naar voren te brengen en van die gelegenheid ook gebruik hebben gemaakt.

2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

[B.V. II] exploiteert een onderneming op het gebied van bouw en aanneming. Enig aandeelhouder en bestuurder van [B.V. II] is de heer [A] (hierna: ‘ [A] ’). De heer [naam werknemer] is werkzaam voor [B.V. II] .

2.2.

Ook [B.V. I] exploiteert een onderneming op het gebied van bouw en aanneming. Enige aandeelhouder en bestuurder van [B.V. I] is [Beheer B.V.] Enig aandeelhouder en bestuurder van [Beheer B.V.] is de heer [B] (hierna: ‘ [B] ’).

2.3.

[eiser sub 2] en [eiser sub 1] zijn – ieder voor zich – eigenaar van een recht van erfpacht op respectievelijk het perceel met kadastrale aanduiding [Gemeente] [nummer 1] , locatie [adres 1] ( [eiser sub 1] ) en het perceel met kadastrale aanduiding [Gemeente] [nummer 2] , locatie [adres 2] ( [eiser sub 2] ).

2.4.

[eiser sub 2] en [eiser sub 1] hebben – ook ieder voor zich – in 2016 een aannemingsovereenkomst gesloten met [B.V. II] strekkende tot het realiseren van woningen op de voormelde percelen. In 2017 is een allonge bij de aannemingsovereenkomsten tot stand gekomen.

2.5.

Tot nu toe heeft [eiser sub 2] € 391.174,41 inclusief BTW betaald aan [B.V. II] . Dit is 104% van de overeengekomen aanneemsom. [eiser sub 1] heeft tot nu tot € 262.484,48 inclusief BTW voldaan aan [B.V. II] , hetgeen 97% van de overeengekomen aanneemsom is.

2.6.

De woningen van [eiser sub 1 c.s.] zijn tot nu toe niet opgeleverd en de werkzaamheden zijn nog niet afgerond. Sinds eind mei 2022 worden er geen werkzaamheden meer verricht aan de woningen.

2.7.

Bij brief van 19 juni 2022 heeft [eiser sub 2] [B.V. II] in gebreke gesteld en een termijn van zes weken gegeven om de in die brief genoemde werkzaamheden alsnog uit te voeren. Aan deze sommatie is niet voldaan.

2.8.

Op 8 juli 2022 hebben [eiser sub 1 c.s.] geconstateerd dat er op hun in aanbouw zijnde woningen teksten waren opgehangen waarmee werd medegedeeld dat er door [B.V. I] een retentierecht wordt uitgeoefend.

2.9.

Bij brief van 21 juli 2022 namens [eiser sub 2] is [B.V. II] gesommeerd om binnen vijf dagen te bevestigen dat zij onder bepaalde voorwaarden gebreken zou herstellen en het werk zou voortzetten. Onderdeel van de voorwaarden was dat het retentierecht zou worden opgeheven en dat [eiser sub 2] in de gelegenheid wordt gesteld het werk in de huidige staat op te laten nemen door een deskundige. In de brief staat ook vermeld dat als [B.V. II] niet binnen vijf dagen bevestigd aan de voorwaarden te zullen voldoen, de nakomingsverplichting zal worden omgezet in een verplicht tot schadevergoeding en dat [B.V. II] dan de kans verliest om de overeenkomst nog deugdelijk uit te voeren. Aan deze sommatie is niet voldaan.

2.10.

Bij brief van 22 juli 2022 namens [eiser sub 1] is [B.V. II] gesommeerd binnen veertien dagen het werk te hervatten en in die brief genoemde gebreken te verhelpen. Ook [eiser sub 1] stelt als voorwaarde dat het retentierecht wordt opgeheven en dat hij in de gelegenheid wordt gesteld het werk in de huidige staat op te laten nemen door een deskundige. Ook in deze brief wordt aangekondigd dat als niet aan de voorwaarden wordt voldaan dat dan de overeenkomst zal worden omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. Aan deze sommatie is evenmin voldaan.

2.11.

Per e-mail van 22 juli 2022 is [B.V. I] gesommeerd het retentierecht binnen één week op te heffen Aan deze sommatie is geen gehoor gegeven.

2.12.

Bij brief van 25 augustus 2022 namens [eiser sub 1 c.s.] is [B.V. II] gesommeerd uiterlijk op 2 september 2022 te bevestigen dat zij alsnog akkoord gaat met de voorwaarden als geformuleerd in de brieven van 21 en 22 juli 2022 en dat de in die brieven gevraagde informatie wordt verstrekt. Op deze brief is niet gereageerd.

2.13.

Bij brief van 26 augustus 2022 namens [eiser sub 1 c.s.] is [B.V. I] gesommeerd uiterlijk op 29 augustus 2022 te bevestigen dat het (onrechtmatige) retentierecht is opgeheven. Op deze sommatie is niet gereageerd.

3. Het geschil

3.1.

[eiser sub 1 c.s.] vorderen – zakelijk weergegeven:

ten aanzien van [B.V. II] :

I. [B.V. II] op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis aan [eiser sub 1 c.s.] toegang te verlenen en te blijven verlenen tot de woningen die (middels erfpacht) aan hen toebehoren,

II. [B.V. II] op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen 24 uur na betekening dit vonnis de sleutels van de woningen aan [eiser sub 1 c.s.] af te geven;

III. [B.V. II] op straffe van een dwangsom te verplichten haar medewerking te verlenen aan het door of namens [eiser sub 1 c.s.] (middels expertiseonderzoek) laten opnemen van de stand van het door [B.V. II] uitgevoerde werk en het laten beoordelen van de kwaliteit van het door [B.V. II] uitgevoerde werk;

ten aanzien van [B.V. I] :

IV. [B.V. I] te veroordelen om binnen 24 uur na betekening dit vonnis de feitelijke toestand van de uitoefening van het retentierecht te staken en gestaakt te houden, onder meer door het verwijderen van de A4-tjes op de woningen en (indien van toepassing) het uitschrijven van het vermeende retentierecht uit het Kadaster en (indien van toepassing) de sleutels van de sloten die [B.V. I] in de woningen heeft geplaatst af te geven, en indien [B.V. I] geen tijdige en correcte uitvoering geeft aan dit vonnis, [eiser sub 1 c.s.] te machtigen zelf het in het Kadaster ingeschreven retentierecht op kosten van [B.V. I] te laten uitschrijven, waarbij dit vonnis heeft te gelden als een opdracht van [B.V. I] ex art. 3:300 BW, alsmede om de sloten van hun respectievelijke woningen te vervangen en op die manier zelf de macht over de woningen te verkrijgen, met de veroordeling van [B.V. I] op straffe van een dwangsom hiertegen niets te doen;

V. [B.V. I] op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de feitelijke toestand van de uitoefening van het retentierecht te staken en gestaakt te houden, onder meer door het verwijderen van de A4-tjes op de woningen en de sleutels van de sloten die [B.V. I] in de woningen heeft geplaatst af te geven;

ten aanzien van beide gedaagden:

VI. [B.V. II] en [B.V. I] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 925,= en tot betaling van de kosten van deze procedure.

3.2.

Daartoe voeren [eiser sub 1 c.s.] – samengevat – het volgende aan. [B.V. II] komt haar verplichtingen niet na zoals die voortvloeien uit de aannemingsovereenkomsten. [eiser sub 1 c.s.] zijn voornemens in verband daarmee een bodemprocedure te starten en willen expertiseonderzoeken in de woningen uitvoeren. [B.V. II] weigert daar medewerking aan te verlenen. [eiser sub 1 c.s.] hebben duidelijke indicaties dat er sprake is van gebreken in de woningen en hebben er belang bij dat zij de waarde van het wel uitgevoerde werk kunnen laten begroten en dat zij de gebreken kunnen laten vaststellen. Daarnaast oefent [B.V. I] ten onrechte retentierecht uit op de woningen van [eiser sub 1 c.s.] zijn nooit op enige wijze een overeenkomst met [B.V. I] aangegaan en [B.V. I] heeft ook geen werkzaamheden in hun woningen uitgevoerd. [eiser sub 1 c.s.] vermoeden dat [A] , Kariman, [B] en hun vennootschappen de constructie met het retentierecht inzetten om particuliere opdrachtgevers onder druk te zetten om extra onverschuldigde betalingen te doen. [eiser sub 1 c.s.] zijn er mee bekend dat [A] , Kariman, [B] en hun vennootschappen met andere opdrachtgevers soortgelijke geschillen hebben.

3.3.

[B.V. II] en [B.V. I] voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

[B.V. II] heeft in haar verweer betrokken dat zij beperkt is in haar mogelijkheden om medewerking te verlenen aan hetgeen [eiser sub 1 c.s.] vorderen, vanwege het door [B.V. I] uitgeoefende retentierecht. Gelet hierop ziet de voorzieningenrechter aanleiding eerst de vorderingen strekkende tot opheffing van het retentierecht te beoordelen.

Opheffen retentierecht

4.2.

[B.V. I] verzet zich tegen de vorderingen tot opheffing van het retentierecht. Zij stelt dat zij een retentierecht uitoefent omdat zij in opdracht van [B.V. II] werkzaamheden in de woningen van [eiser sub 1 c.s.] heeft uitgevoerd en dat [B.V. II] de daarmee samenhangende facturen van [B.V. I] niet betaalt. Volgens [B.V. I] heeft [B.V. II] verklaard dat zij de facturen van [B.V. I] niet kan betalen, omdat [eiser sub 1 c.s.] de facturen van [B.V. II] niet aan [B.V. II] voldoet. [B.V. II] heeft dit ter zitting bevestigd. [B.V. I] stelt een vordering op [B.V. II] te hebben uit hoofde van de in de woning van [eiser sub 1] uitgevoerde werkzaamheden van € 31.000,=. In verband met de in de woning van [eiser sub 2] uitgevoerde werkzaamheden staat nog een door [B.V. II] te betalen vordering van bijna € 39.000,= aldus nog steeds [B.V. I] .

4.3.

Bij de beoordeling van de vorderingen tot opheffing van het retentierecht stelt de voorzieningenrechter voorop dat een schuldeiser op grond van artikel 3:290 jo 6:52 van het Burgerlijk Wetboek (BW) alleen een rechtsgeldig retentierecht heeft op een zaak als:

• hij een opeisbare vordering op een schuldenaar heeft;
• er voldoende samenhang is tussen de vordering en de verplichting tot afgifte van de zaak van een ander; én
• de zaak zich in de feitelijke macht van de schuldeiser bevindt (houderschap);
• als het retentierecht tegen een derde met een ouder recht wordt ingeroepen, dan is vereist dat de vordering van de schuldeiser voortvloeit uit een overeenkomst die de schuldenaar bevoegd was aan te gaan met de schuldeiser, met betrekking tot de zaak waarvan afgifte wordt opgeschort.

4.4.

Tussen partijen is onder meer in geschil of [B.V. I] werkzaamheden in de woningen van [eiser sub 1 c.s.] heeft verricht en of er in verband daarmee sprake is van openstaande vorderingen van [B.V. I] op [B.V. II] . [eiser sub 1 c.s.] hebben de stellingen van [B.V. I] (en in het verlengde daarvan [B.V. II] ) gemotiveerd betwist. [B.V. I] heeft daar tegenover nagelaten haar verweer concreet te onderbouwen. De voorzieningenrechter zal de beoordeling van de stellingen op dit punt echter verder achterwege laten. Immers, ook als [B.V. I] wel gevolgd zou worden in haar stellingen over de uitgevoerde werkzaamheden en de onbetaald gebleven facturen, heeft zij geen rechtsgeldig retentierecht.

4.5.

Om rechtsgeldig een retentierecht uit te kunnen oefenen is namelijk ook vereist dat de zaak waarop het retentierecht wordt uitgeoefend (in dit geval: de woningen van [eiser sub 1 c.s.] ) zich in de feitelijk macht van de schuldeiser bevinden. Dit betekent dat [B.V. I] direct of indirect de naar de verkeersopvattingen, wet en uiterlijke omstandigheden te beoordelen feitelijke macht over de woningen moet hebben uitgeoefend op het moment dat zij het retentierecht inriep. Daarvan is geen sprake geweest. Immers, [B.V. I] heeft ter zitting verklaard dat zij in de woning van [eiser sub 1] begin 2022 klaar was met haar werkzaamheden en dat zij in de woning van [eiser sub 2] al begin september 2021 klaar was met haar werkzaamheden. Nog daargelaten de vraag of [B.V. I] in de periode dat zij werkzaamheden in de woningen van [eiser sub 1 c.s.] uitvoerde de feitelijke macht over de woningen uitoefende (aangezien niet [B.V. I] maar [B.V. II] de aannemer was en [B.V. I] hooguit als onderaannemer werkzaamheden uitvoerde), is op geen enkele manier gebleken dat de woningen zich in juli 2022 – toen volgens onweersproken stelling van [eiser sub 1 c.s.] het retentierecht is ingeroepen – in de macht van [B.V. I] bevonden. Uit de stellingen van [B.V. I] is dat niet af te leiden en het is ook op geen enkele manier aannemelijk dat een onderaannemer ruim een half jaar nadat zij de werkzaamheden in woningen heeft beëindigd nog feitelijke macht over die woningen zou kunnen uitoefenen. Gelet hierop is geen sprake een rechtsgeldig retentierecht en wordt de vordering van [eiser sub 1 c.s.] zoals weergegeven onder IV toegewezen. Bij toewijzing van de vordering onder IV blijkt – zonder nadere toelichting die achterwege is gebleven – niet van een afzonderlijk belang bij toewijzing van de vordering onder V. Die vordering wordt daarom afgewezen.

Verlenen tot toegang tot de woningen en afgifte sleutels

4.6.

[B.V. II] heeft ter zitting verklaard dat zij er geen bezwaar tegen heeft om [eiser sub 1 c.s.] toegang te verlenen tot de woning. Zij heeft ook niets aangevoerd waarom zij er recht op zou hebben die toegang te weigeren. Ondanks dat [B.V. II] stelt geen bezwaar te hebben tegen het verlenen van toegang hebben [eiser sub 1 c.s.] naar het oordeel van de voorzieningenrechter belang bij toewijzing van de vordering op dit punt. Immers, [eiser sub 1 c.s.] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat zij herhaaldelijk hebben getracht in overleg te treden met [B.V. II] en medewerking te verkrijgen om te komen tot een correcte nakoming / afwikkeling van de gesloten overeenkomsten. Gebleken is dat [B.V. II] geen gehoor geeft aan verzoeken van [eiser sub 1 c.s.] en niet (adequaat) reageert op sommaties. Gelet hierop kan er niet vanuit worden gegaan dat [B.V. II] vrijwillig toegang tot de woningen zal verlenen.

4.7.

Ook de vordering strekkende tot afgifte van de sleutels zal worden toegewezen. [B.V. II] heeft betwist dat zij die sleutels in haar bezit heeft en [B.V. I] heeft verklaard dat zij de sleutels heeft. De voorzieningenrechter acht niet aannemelijk dat [B.V. II] niet (ook) over de sleutels beschikt. [B.V. I] heeft haar werkzaamheden in de woningen – zoals hiervoor al overwogen – al in 2021 / begin 2022 beëindigd, terwijl [B.V. II] daaraan naar eigen zeggen nog tot en met mei 2022 werkzaamheden heeft verricht. Dat dit is gebeurd zonder dat [B.V. II] de sleutel had, is volstrekt onaannemelijk. Het had op de weg van [B.V. II] gelegen dat uit te leggen, maar dat heeft zij nagelaten. Gelet hierop is niet aannemelijk dat [B.V. II] niet de sleutels van de woningen heeft. Anders dan aan de andere veroordelingen, zal aan deze veroordeling echter geen dwangsom worden verbonden. [eiser sub 1 c.s.] hebben daar geen belang bij. In het kader van de beëindiging van het retentierecht worden zij gemachtigd zelf de sloten te vervangen. Indien [B.V. I] en/of [B.V. II] weigeren de sleutels af te geven, kunnen zij gebruik maken van deze machtiging.

Meewerken aan expertiseonderzoek

4.8.

Ook deze vordering is toewijsbaar. Evident is dat [eiser sub 1 c.s.] belang hebben bij het door hen gewenste expertiseonderzoek en [B.V. II] heeft ter zitting verklaard dat zij daartegen ook geen bezwaar heeft. Ook hiervoor geldt dat [eiser sub 1 c.s.] belang hebben bij een veroordeling van [B.V. II] , nu [B.V. II] tot op heden – ondanks sommaties – er blijk van heeft gegeven geen vrijwillige medewerking te verlenen.

Dwangsom, buitengerechtelijke kosten en proceskosten

4.9.

Behalve ten aanzien van de vordering tot afgifte van de sleutels door [B.V. II] zullen de gevorderde dwangsommen worden toegewezen, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing.

4.10.

[eiser sub 1 c.s.] hebben gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en hebben vergoeding daarvan gevorderd. [B.V. I] en [B.V. II] hebben tegen deze vordering geen afzonderlijk verweer gevoerd. Voor de vergoeding van buitengerechtelijke kosten geldt dat voldaan moet worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de voorzieningenrechter de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal toewijzen.

4.11.

[B.V. I] en [B.V. II] zullen, als de in het ongelijk gestelde partijen, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [B.V. II] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis aan [eiser sub 2] en [eiser sub 1] toegang te verlenen tot de woningen die (middels erfpacht) toebehoren aan [eiser sub 2] en [eiser sub 1] (zijnde inzake [eiser sub 2] de [adres 2] , kadastraal bekend [Gemeente] [nummer 2] en inzake [eiser sub 1] de [adres 1] , kadastraal bekend [Gemeente] [nummer 1] ), en toegang te blijven verlenen aan [eiser sub 2] en [eiser sub 1] tot die woningen, met veroordeling van [B.V. II] tot betaling van een dwangsom als zij niet aan deze veroordeling voldoet, inhoudende dat zij per dag (waarbij elke ingetreden dag heeft te gelden als een volle dag) dat zij niet nakomt een aan ieder van eisers te betalen bedrag van € 2.500,- verschuldigd wordt tot een maximum van een aan ieder der eisers te betalen bedrag van € 100.000,- (totaal derhalve € 200.000,-);

5.2.

veroordeelt [B.V. II] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis aan [eiser sub 2] en [eiser sub 1] de sleutels van de onder 5.1 genoemde woningen af te geven;

5.3.

verplicht [B.V. II] haar medewerking te verlenen aan het door of namens [eiser sub 2] en [eiser sub 1] middels expertiseonderzoek laten opnemen van de stand van het door [B.V. II] uitgevoerde werk en het laten beoordelen van de kwaliteit van het door [B.V. II] uitgevoerde werk aangaande de onder 5.1 genoemde woningen, met veroordeling van [B.V. II] tot betaling van een dwangsom voor iedere poging die door of namens [B.V. II] wordt ondernomen om dit expertiseonderzoek te bemoeilijken, waarbij de dwangsom wordt bepaald op € 10.000,- per keer per woning per eiser en (vervolgens) op € 2.500,- per dag (waarbij elke ingetreden dag heeft te gelden als een volle dag) per woning, met een maximum van € 100.000,- per woning (totaal derhalve € 200.000,=);

5.4.

veroordeelt [B.V. I] om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de feitelijke toestand van de uitoefening van het retentierecht op de onder 5.1. genoemde woningen te staken en gestaakt te houden, onder meer door (a) het verwijderen van de A4-tjes op de woningen, (b) (indien van toepassing) het uitschrijven van het vermeende retentierecht op de woningen uit het Kadaster en (c) (indien van toepassing) het afgeven aan [eiser sub 1 c.s.] van de sleutels van de sloten die [B.V. I] in de woningen heeft geplaatst;

5.5.

machtigt [eiser sub 1 c.s.] – indien en voorzover [B.V. I] geen tijdige en correcte uitvoering geeft aan de veroordeling in dit vonnis onder 5.4, om – (a) zelf het in het Kadaster ingeschreven retentierecht op kosten van [B.V. I] te laten uitschrijven, waarbij dit vonnis dan heeft te gelden als een opdracht van [B.V. I] op grond van artikel 3:300 BW en (b) de sloten van de woningen te vervangen en op die manier zelf de macht over de woningen te verkrijgen;

5.6.

veroordeelt [B.V. I] om indien [eiser sub 1 c.s.] de onder 5.5 van dit vonnis genoemde handelingen zelf verrichten daartegen niets te doen, op straffe van een dwangsom van € 10.000,= per incident per woning – zijnde elke poging of actie door of in opdracht van [B.V. I] die er toe zou moeten leiden dat zij de macht over (een van) de woning(en) terugneemt – en (vervolgens) € 2.500,= per dag (waarbij elke ingetreden dag heeft te gelden als een volle dag) dat die situatie voortduurt, tot een maximum van € 100.000,= per woning (totaal derhalve € 200.000,=);

5.7.

veroordeelt [B.V. I] en [B.V. II] hoofdelijk tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 925,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 oktober 2022 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.8.

veroordeelt [B.V. I] en [B.V. II] hoofdelijk om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan [eiser sub 1 c.s.] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [eiser sub 1 c.s.] begroot op € 2.454,32, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat, € 1.301,-- aan griffierecht en € 137,32 aan dagvaardingskosten;

5.9.

bepaalt dat [B.V. I] en [B.V. II] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zijn;

5.10.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.11.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 24 november 2022.

idt