Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 21/7577, SGR 21/7579, SGR 21/7580, SGR 21/7581, SGR 21/7582, SGR 21/7583, SGR 21/7584, SGR 21/7585
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 december 2022 in de zaken tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikkingen van 26 februari 2021 (de beschikkingen) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van acht objecten te [plaats] vastgesteld voor het belastingjaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslagen).
Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gesplitst in de bovengenoemde zaaknummers.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 november 2022.
Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan via videoverbinding deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B]
Overwegingen
Feiten
1. Verweerder heeft de waarde van de acht objecten (de onroerende zaken) als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Object
Waarde
Type
Grootte
Bouwjaar
SGR 21/7577
[adres 1] [adres 2]
€ 207.000
Bovenwoning
Woning: 55 m²
Schuur: 4 m²
1985
SGR 21/7579
[adres 1] [nummer]
€ 194.000
Appartement
Woning: 49 m²
Schuur: 4 m²
1985
SGR 21/7580
[adres 1] [nummer]
€ 194.000
Appartement
Woning: 49 m²
Schuur: 4 m²
1985
SGR 21/7581
[adres 1] [nummer]
€ 255.000
Appartement
Woning: 91 m²
Schuur: 4 m²
1985
SGR 21/7582
[adres 1] [nummer]
€ 272.000
Benedenwoning
Woning: 101 m²
Schuur: 4 m²
1985
SGR 21/7583
[adres 1] [nummer]
€ 256.000
Appartement
Woning: 92 m²
Schuur: 4 m²
1985
SGR 21/7584
[adres 2] [nummer]
€ 1.286.000
Winkel met opslagruimte en kelder
Winkel: 400 m²
Opslag: 146 m²
Kelder: 188 m²
1981
SGR 21/7585
[adres 2] [nummer]
€ 643.000
Winkel met opslagruimte en kelder
Winkel: 200 m²
Opslag: 75 m²
Kelder: 42 m²
1963
2. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaken.
Geschil3. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Eiseres bepleit de volgende waarden:
Object
Waarde
[adres 1] [nummer]
€ 197.000
[adres 1] [nummer]
€ 184.000
[adres 1] [nummer]
€ 184.000
[adres 1] [nummer]
€ 245.000
[adres 1] [nummer]
€ 262.000
[adres 1] [nummer]
€ 246.000
[adres 2] [nummer]
€ 643.000
[adres 2] [nummer]
€ 428.000
Ter zitting heeft eiseres het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn ingetrokken.
Beoordeling van het geschil
4. De uitspraak op bezwaar waartegen eiseres beroep heeft aangetekend heeft betrekking op meerdere onroerende zaken. Eiseres heeft verzocht om haar beroep niet te splitsen in meerdere zaaknummers. De onroerende zaken verschillen onderling echter van elkaar en de beslissingen over deze objecten vloeien niet voort uit één samenstel van feiten en omstandigheden. Er is aldus geen sprake van samenhangende zaken in de zin van artikel 8:41, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank heeft het beroep daarom gesplitst in meerdere zaaknummers.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
Woningen [adres 1] [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] (SGR 21/7577, SGR 21/7579, SGR 21/7580, SGR 21/7581, SGR 21/7582 en SGR 21/7583)
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen aan de [adres 1] niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waarderapporten en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de waarderapporten, zijn de waarden van de woningen aan de [adres 1] bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarden van de [adres 1] [nummer] , [nummer] en [nummer] onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 3] [nummer] (verkocht op 13 december 2019 voor € 189.000), [adres 3] [nummer] (verkocht op 10 juli 2020 voor € 199.500) en [adres 3] [nummer] (verkocht op 2 maart 2020 voor € 215.000). De waarden van de [adres 1] [nummer] , [nummer] en [nummer] heeft verweerder onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 3] [nummer] (verkocht op 2 maart 2020 voor € 215.000), [adres 4] [nummer] (verkocht op 15 juli 2020 voor € 263.000) en [adres 2] [nummer] (verkocht op 4 mei 2020 voor € 265.000). De vergelijkingsobjecten zijn flatwoningen en appartementen met vergelijkbare bouwjaren en vergelijkbare oppervlakten.
7. De eerst ter zitting naar voren gebrachte stelling van eiseres dat verweerder onjuiste KOUDV-factoren voor de woningen aan de [adres 1] heeft gehanteerd, is niet onderbouwd. Reeds daarom ziet de rechtbank geen aanleiding eiseres in de door haar hieruit getrokken conclusies te volgen. Eiseres heeft verder ter zitting gesteld dat de staat van onderhoud van het vergelijkingsobject [adres 3] [nummer] ten onrechte op ‘ [nummer] ’ is gesteld, nu dit object onderdeel uitmaakt van hetzelfde complex en in één bouwstroom is gebouwd met de vergelijkingsobjecten [adres 3] [nummer] en [nummer] , welke een staat van onderhoud van ‘ [nummer] ’ hebben. Verweerder heeft hierover ter zitting verklaard dat voor de staat van onderhoud van een object niet alleen met de staat van het buitenonderhoud, maar ook met het binnenonderhoud rekening wordt gehouden. De rechtbank volgt eiseres daarom niet in haar standpunt dat de staat van onderhoud altijd gelijk is wanneer sprake is van objecten die onderdeel uitmaken van dezelfde bouwstroom of dezelfde Vereniging van Eigenaren. Over het vergelijkingsobject [adres 2] [nummer] heeft eiseres ter zitting gesteld dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een waardering van ‘ [nummer] ’ voor de berging. Verweerder heeft verklaard dat de waardering van de berging inderdaad een ‘ [nummer] ’ had moeten zijn. Echter bij aanpassing van de waardering van de berging naar een ‘3’, gaat de waarde zo marginaal omlaag dat het uiteindelijk geen verschil maakt voor de waardering van de met dit object vergeleken onroerende zaken [adres 1] [nummer] , [nummer] en [nummer] . De rechtbank volgt verweerder in dit standpunt. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarden van de woningen aan de [adres 1] in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Winkelpanden [adres 2] [nummer] en [nummer] (SGR 21/7584 en SGR 21/7585)
8. De waarden van de twee winkelpanden heeft verweerder bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Voor [adres 2] [nummer] heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,7 en huurwaarden van € 242,50 per m² (winkelruimte), € 97 per m² (opslag) en € 61,11 per m² (kelder) toegepast. Voor [adres 2] [nummer] heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,7 en huurwaarden van € 253,75 per m² (winkelruimte),
€ 101,50 per m² (opslag) en € 71,05 per m² (kelder) gehanteerd. Deze gegevens heeft hij gebaseerd op huurtransacties van [adres 2] [nummer] (verhuurd per 1 januari 2020 voor € 52.500), [adres 2] [nummer] (verhuurd per 1 september 2020 voor € 30.000) en [adres 2] [nummer] (verhuurd per 1 oktober 2020 voor € 10.800), winkelpanden gelegen in dezelfde straat op A1-locatie. De door verweerder gehanteerde huurwaarden voor [adres 2] [nummer] en [nummer] vallen allemaal binnen de bandbreedte van de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten. Vanwege de Coronacrisis heeft verweerder voor [adres 2] [nummer] en [nummer] over de totale huurwaarden een coulancekorting van 2% toegepast, gebaseerd op een advies van de Waarderingskamer.
9. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van [adres 2] [nummer] en [nummer] berekend aan de hand van het object [adres 2] [nummer] . Tot de gedingstukken behoort een afschrift van deze berekening. Hieruit blijkt dat verweerder gebruik heeft gemaakt van een geïndexeerde transactieprijs en een onderbouwde huurwaarde. Daarmee heeft hij de gehanteerde kapitalisatiefactor in voldoende mate onderbouwd. De rechtbank volgt eiseres niet in haar eerst ter zitting ingenomen stelling dat het leegstandsrisico voor [adres 2] [nummer] te laag is vastgesteld omdat de huurder, Blokker, op het randje van faillissement zit. Verweerder heeft verklaard dat hij het leegstandsrisico heeft vastgesteld op basis van leegstandsanalyses in de gemeente Noordwijk. Omstandigheden zoals een mogelijk toekomstig faillissement van een huurder hebben hier geen invloed op. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van [adres 2] [nummer] , gelet op de gelijke ligging op een A1-locatie, naar het oordeel van de rechtbank terecht toegepast en doorgetrokken naar [adres 2] [nummer] en [nummer] .
10. De eerst ter zitting naar voren gebrachte stelling van eiseres dat verweerder voor de vergelijking van de huurwaarden onjuiste KOUDV-factoren voor [adres 2] [nummer] en [nummer] heeft gehanteerd, is niet onderbouwd. Reeds daarom ziet de rechtbank geen aanleiding eiseres in de door haar hieruit getrokken conclusies te volgen. Eiseres heeft daarnaast ter zitting aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de wet van het afnemend grensnut bij de vaststelling van de huurwaarden. Het is de rechtbank echter niet gebleken dat de waarden van de onderhavige winkelpanden zijn vastgesteld in strijd met de wet van het afnemend grensnut. Verweerder heeft hierover ter zitting verklaard dat de huurwaarden per m² van sommige grotere ruimtes inderdaad hoger liggen dan de huurwaarden per m² van sommige kleinere ruimtes, maar dat de oorzaak daarvan te vinden is in onderlinge verschillen in KOUDV-factoren. Zo is de huurwaarde per m² van de winkelruimte van [adres 2] [nummer] weliswaar hoger dan de huurwaarde per m² van de (kleinere) winkelruimte van [adres 2] [nummer] , maar dat komt omdat het onderhoud en de uitstraling van [adres 2] [nummer] beneden gemiddeld zijn.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
12. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft ter zitting in het algemeen nog verwezen naar zeven uitspraken van deze rechtbank met zaaknummers SGR 21/7593, SGR 21/7596, SGR 21/7597, SGR 21/7598, SGR 21/7627, SGR 21/7628, SGR 21/7476 waarin volgens haar de redenering van de gemachtigde wordt gevolgd. Deze algemene verwijzing slaagt niet aangezien sprake is van andere objecten en andere gedingstukken waaraan ook andere redeneringen ten grondslag liggen. In de zes eerstgenoemde zaken is vastgesteld dat verweerder niet ter zitting is verschenen om nadere tekst en uitleg te geven. In de laatstgenoemde zaak is ter zitting gebleken dat verweerder was uitgegaan van een verkeerd aantal parkeerplaatsen. Geen van deze situaties doen zich in de onderhavige zaken voor.
13. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. De rechtbank gaat ook voorbij aan het standpunt van eiseres dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de Coronacrisis. Op de waardepeildatum was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het Coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De verwijzingen van eiseres naar de notitie ‘Handreiking waarderen naar toestandsdatum 1-1-2021 vanwege corona-maatregelen’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [2] maken dat niet anders. Daarbij weegt de rechtbank overigens mee dat het genoemde arrest niet in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak is gewezen en dat de in het arrest uiteengezette “vastelastenmethode” niet per definitie leidt tot een huurwaardevermindering van 50%.
14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die moeten leiden tot de conclusie dat verweerder artikel 7:11 of artikel 7:12, eerste lid, van de Awb of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Verweerder is, anders dan eiseres kennelijk stelt, in zijn uitspraak op bezwaar voldoende ingegaan op de argumenten in het bezwaarschrift van eiseres. De hoorzitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2021, een verslag daarvan is opgenomen in de uitspraak op bezwaar. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de grondstaffels, de taxatiekaarten en de taxatieverslagen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De grondstaffels zijn op 3 maart 2021 per e-mail aan de gemachtigde verstuurd. De taxatieverslagen met daarin de KOUDV-factoren zijn op 10 mei 2021 eveneens per e-mail aan de gemachtigde verstuurd. De stelling dat verweerder heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt evenmin steun in de feiten. De vergelijkingsobjecten zijn in de taxatieverslagen aangeduid met hun adres. Eiseres heeft verweerder tot slot nog gevraagd om toezending van de waarderingen, taxatieverslagen en de bevindingen uit het Kadaster van een aantal voorgaande en volgende belastingjaren. De rechtbank ontgaat de relevantie van dat verzoek.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. M.B.K. Stroosnier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2022.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.