ECLI:NL:RBDHA:2022:10611

• Datum uitspraak: 4 oktober 2022
• Publicatiedatum: 14 oktober 2022
• Zaaknummer: 21_2164
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: J.G.E. Gieskes; A.D. van Riel; J.J. Arts
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarde vaststelling onroerende zaak en WOZ-waarde geschil

In deze zaak heeft de rechtbank Den Haag op 4 oktober 2022 uitspraak gedaan in een geschil over de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak door de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag. De waarde op de waardepeildatum van 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 was vastgesteld op € 53.800.000. Eiseres, de eigenaar van de onroerende zaak, heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking, maar dit bezwaar werd ongegrond verklaard. Eiseres heeft vervolgens beroep ingesteld. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar de waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt met een taxatieverslag en dat de door eiseres aangevoerde archetypes niet beter bruikbaar zijn dan die van de verweerder. De rechtbank concludeert dat eiseres niet in staat is geweest om de door haar bepleite waarde van € 41.985.000 aannemelijk te maken. De rechtbank wijst erop dat het aan eiseres was om de stichtingskosten en de functionele vermindering inzichtelijk te maken. De rechtbank volgt ook de stelling van eiseres over de werktuigenvrijstelling niet. Uiteindelijk verklaart de rechtbank het beroep ongegrond en biedt verweerder aan om het griffierecht aan eiseres te vergoeden, maar er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 21/2164

uitspraak van de meervoudige kamer van 4 oktober 2022 in de zaak tussen

[eiseres] , gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres

(gemachtigde: P.P.J. van Uggelen),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [nummer] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum
1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op
€ 53.800.000.

Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 18 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2022.

Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen, bijgestaan door zijn schrijftolk [A]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B],
mr. [C] en [D].

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een multifunctionele onroerende zaak waarin aan meerdere politiedisciplines huisvesting wordt geboden. Een groot deel van de onroerende zaak wordt gebruikt als opleidings- en trainingslocatie. Ook biedt de onroerende zaak huisvesting aan de meldkamer en de Dienst regionale Operationele Samenwerking (DROS) en beschikt de onroerende zaak over een sporthal, een parkeergarage met dichte gevel, een parkeergarage met open gevel op het dak van de onroerende zaak en een parkeerterrein met afrastering en slagboom. Uit een door eiseres overgelegd Meetcertificaat NEN 2580 (type A) gedateerd op 12 februari 2021 blijkt dat de bruto vloeroppervlakte (BVO) is vastgesteld op 33.577 m². Het bouwjaar van de onroerende zaak is 2012.

Geschil2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3. Eiseres stelt – zakelijk weergegeven – dat:

- de door verweerder gebruikte archetypes onjuist zijn;

- het lastig is om de stichtingskosten aan te leveren;

- de schietbanen onder de werktuigenvrijstelling vallen;

- de waarde niet het te verwachten waardeverloop weergeeft;

- het taxatieverslag is opgesteld nadat het onderzoek naar de waarde was afgerond en niet eerder met eiseres is gedeeld;

- de bouwkosten afnemen naarmate het bruto vloeroppervlakte (BVO) toeneemt;

- het niet mogelijk is om de rekentool van EY over te leggen;

- de gemeente ten aanzien van de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig heeft gehandeld, waardoor het vertrouwensbeginsel is geschonden;

- zij hinder ervaart van de multifunctionaliteit van de onroerende zaak, waardoor een afschrijving voor functionele veroudering van 10% toegepast moet worden.

4. Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken.

Beoordeling van het geschil

Ontvankelijkheid

5. Eiseres heeft op 18 februari 2020 pro forma bezwaar gemaakt tegen de beschikte WOZ-waarde en de aan haar opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting. Verweerder heeft op 18 augustus 2020 uitspraak op bezwaar gedaan (de eerste uitspraak op bezwaar). De gronden van het bezwaarschrift heeft eiseres evenwel eerst op 26 augustus 2020 ingediend. Op 5 februari 2021 heeft verweerder nogmaals uitspraak op bezwaar gedaan, zonder de eerdere uitspraak op bezwaar in te trekken (de tweede uitspraak op bezwaar). Eiseres heeft op 12 maart 2021 beroep ingesteld. In beginsel stond voor eiseres slechts tegen de eerste uitspraak op bezwaar beroep open en heeft zij haar beroepschrift dus niet binnen een termijn van zes weken ingediend. Verweerder heeft eiseres in de bezwaarfase echter niet de mogelijkheid geboden om haar gronden alsnog in te dienen. Omdat verweerder na ontvangst van de gronden van het bezwaar heeft aangegeven deze in behandeling te nemen en daarna nogmaals uitspraak op het bezwaar deed, verkeerde eiseres in de veronderstelling tegen de tweede uitspraak op bezwaar in de beroep te kunnen en moeten gaan. Daarmee kan naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs niet worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest en is sprake van een verschoonbare termijnoverschrijding. Het beroep van eiseres is daardoor ontvankelijk.

WOZ-waarde

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met de aard van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

8. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ dient de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden berekend als de som van de waarde van de grond, vermeerderd met de waarde van de opstallen. Voor de grond dient daarbij te worden uitgegaan van de marktwaarde van vrij te aanvaarden en onbezwaarde grond. Voor de waarde van de opstallen moet worden uitgegaan van de totale geobjectiveerde bouwkosten, naar het prijspeil op de waardepeildatum, vermenigvuldigd met het voortgangspercentage van de bouw.

9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. In het taxatieverslag van 12 augustus 2021 is de waarde van de onroerende zaak middels de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op € 62.300.000 inclusief omzetbelasting. Bij het vaststellen van de bouwkosten is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzers VNG, meer specifiek van de taxatiewijzers deel 1 (onderwijs), deel 7 (parkeren) en deel 18 (sport). Daarbij is verweerder uitgegaan van de kengetallen behorende bij archetypes O146ME52 (Beroepsonderwijs, meer gevelmaterialen, gemiddelde afwerking 2001 en nieuwer, 13.000 m²), S1100503 (Sporthal (luxe), plat of gebogen en mastiek gedekt, luxe afwerking, alle jaren, 2.000 m²), P3700002 (parkeerterrein, straatwerk/afvalt, gebouwd na 1960, 1.500 m²), P4181152 (Parkeergarage, beton/metaal, open gevels, gebouwd na 1 januari 1990, 10.000 m²) en P4182132 (Parkeergarage, beton/metaal, dichte gevels, gebouwd na 1 januari 1990, 10.000 m²). De rechtbank acht de gebruikte archetypes goed bruikbaar. Met het taxatieverslag en de daarin gebruikte archetypes heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak op een voldoende inzichtelijke en controleerbare wijze onderbouwd. Niet is gebleken dat de beschikte waarde te hoog zou zijn vastgesteld.

10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De door eiseres aangevoerde archetypes zijn niet beter bruikbaar dan de archetypes die door verweerder zijn aangevoerd. Eiseres moet worden nagegeven dat het door haar aangevoerde archetype sportzaal (S1100201, Gymzaal (plaatwerk), alle jaren, 500m2) qua voorzieningenniveau en afwerking beter aansluit bij de sportzaal in de onroerende zaak, dan het door verweerder aangevoerde archetype, dat luxueuzer is. De rechtbank is evenwel van oordeel dat het door verweerder aangevoerde archetype beter aansluit bij de sportzaal in de onroerende zaak, gelet op de (enorme) omvang van die sportzaal of sportzalen (blijkens eisers e-mail aan verweerder van 16 november 2020, meer dan 2500 m2 verdeeld over twee verdiepingen). Voorts heeft eiseres de door haar bepleite waarde van € 41.985.000 niet aannemelijk kunnen maken nu zij de rechtbank geen inzicht heeft kunnen verschaffen in de daarvoor gebruikte rekentool van EY. Nu op eiseres de bewijslast rust om de door haar bepleite waarde aannemelijk te maken dient het ook voor haar rekening en risico te komen om de stichtingskosten aan te voeren. Daarbij was het ook aan eiseres om de omvang van de functionele vermindering inzichtelijk en aannemelijk te maken. Voorts heeft eiseres de door haar bepleite functionele vermindering van 10% onvoldoende aannemelijk gemaakt. Ook met de enkele stelling dat het algemeen bekend is dat de bouwkosten afnemen naarmate de omvang van de onroerende zaak toeneemt, heeft zij de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Aan de stelling van eiseres dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig is gemotiveerd, omdat in de uitspraak op bezwaar een onjuiste waarde is genoemd gaat de rechtbank voorbij. Partijen hebben voor de uitspraak veelvuldig contact gehad. Het had voor eiseres dan ook duidelijk moeten zijn dat verweerder de beschikte waarde wilde handhaven. Dat verweerder de beschikte waarde wilde handhaven volgt ook voldoende duidelijk uit de motivering van de uitspraak op bezwaar. Het enkel noemen van een verkeerd bedrag doet daar niet aan af.

11. De stelling van eiseres dat op de schietbanen de werktuigenvrijstelling van toepassing is, volgt de rechtbank niet. Uit het arrest van de Hoge Raad van 11 juli 2014, ECLI:NL:HR:2014:1619 volgt dat enkel de beweegbare kogelvangers als werktuigen kunnen worden beschouwd en onder de werktuigenvrijstelling vallen. Verweerder heeft de op de schietbanen aanwezige kogelvangers echter niet meegenomen in de waardebepaling van de onroerende zaak. Niet valt in te zien waarom op het overige, de schietbanen, de werktuigenvrijstelling wel van toepassing zou zijn.

12. Eiseres heeft aangevoerd dat het waardeverloop van de onroerende zaak niet in een juiste verhouding staat tot de waarden die voor vorige tijdvakken aan de onroerende zaak zijn toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de onroerende zaak toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

13. Ten aanzien van het door verweerder overleggen van het taxatieverslag in de beroepsfase overweegt de rechtbank het volgende. Tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet staat het partijen, en dus ook de heffingsambtenaar, vrij om in beroep de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak te bepleiten met alle middelen die hen daartoe dienstig voorkomen, ook als de daartoe gebezigde argumenten afwijken van eerder ingenomen standpunten.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

15. Ter zitting heeft verweerder aangeboden en ingestemd om het door eiseres betaalde griffierecht van € 360 – gezien de gang van zaken in de bezwaarfase – aan eiseres te vergoeden.

Proceskosten

16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G.E. Gieskes, voorzitter, en mr. A.D. van Riel en
mr. J.J. Arts, leden, in aanwezigheid van mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2022.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.