ECLI:NL:RBDHA:2022:10089 - Rechtbank Den Haag - Betwisting huurprijsvermindering en betalingsregeling weg...

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

JD(DH

Zaak-/rolnr.: 9002765 / RL EXPL 21-2081

30 maart 2022

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de vennootschap naar Frans recht
CORUM ORIGIN SCPI (société civile de placement immobilier),

gevestigd te Parijs,
eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. K. Hilwerda,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
H & M HENNES & MAURTIZ NETHERLANDS B.V.,

gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. A. de Fouw,

Partijen worden aangeduid als “Corum” en “H&M”.

1.De procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van:

Het exploot van dagvaarding van 25 januari 2021 met producties 1 t/m 37;
de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie van 1 april 2021 met producties 1 t/m 13;

het mondelinge tussenvonnis van 9 april 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging eis van 2 juli 2021 met

producties 38 t/m 42;

de door mr. De Fouw op 2 juli 2021 ingediende akte met producties 14 t/m 28;
de door mr. De Fouw op 7 juli 2021 ingediende akte met productie 29.

1.2.

Op 13 juli 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Corum is [naam 1] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigden mr. K. Hilwerda en mr. P. Nieuwenhuizen. Namens H&M zijn [naam 2] en [naam 3] verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde mr. A. de Fouw. Partijen hebben ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt die zich, samen met de door mr. De Fouw ter zitting overgelegde spreekaantekeningen, in het griffiedossier bevinden.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2.De feiten

in conventie en in reconventie

2.1.

Corum verhuurt aan H&M de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] (hierna: ‘het gehuurde’). Het gehuurde wordt door H&M geëxploiteerd als winkelruimte voor de verkoop van kleding en aanverwante artikelen conform de H&M-formule.

2.2.

De huurprijs is per kwartaal verschuldigd. De huurprijs bedroeg voor het tweede kwartaal van 2020 € 125.692,49, voor het eerste kwartaal van 2021 € 126.425,81 en voor het tweede kwartaal van 2021 € 127.775,05. H&M heeft de huurprijs over deze perioden gedeeltelijk aan Corum betaald. Voor het tweede kwartaal van 2020 heeft H&M € 67.731,92 aan Corum voldaan, voor het eerste kwartaal van 2021 € 63.525,39 en voor het tweede kwartaal van 2021 € 85.498,60.

2.3.

In verband met de uitbraak van het coronavirus zijn vanaf maart 2020 diverse maatregelen genomen door de overheid. Deze maatregelen hielden in dat burgers en bedrijven (winkels) hun gedragingen en activiteiten moesten aanpassen. Aan burgers werd onder andere geadviseerd om zoveel mogelijk thuis te blijven, winkels zonder gezelschap en alleen uit noodzaak te bezoeken en anderhalve meter afstand te houden. Bedrijven (winkels) werden verplicht om een veilige omgeving te creëren voor zowel personeel als klanten. Voor H&M hield dit onder andere in dat er in de winkel looproutes werden aangebracht, informatieborden en plexiglas schermen werden geplaatst, desinfectiemiddelen, mondkapjes en handschoenen ter beschikking werden gesteld en een stringent deurbeleid werd gevoerd.

2.4.

De gemachtigde van Corum heeft H&M bij brief van 17 april 2020 in gebreke gesteld en gesommeerd om aan haar (resterende) huurbetalingsverplichting te voldoen.

2.5.

Bij brief van 21 april 2020 heeft de gemachtigde van H&M op deze brief gereageerd en het navolgende voorstel gedaan:

“(…)

Het treffen van een regeling is dan ook wel degelijk van belang voor cliënte, zoals zij uw cliënte ook meerdere malen schriftelijk te kennen heeft gegeven. Op dit moment is wereldwijd 75% van alle winkels van cliënte gesloten. Dit betekent dat zij in 75% van haar winkels geheel geen omzet genereert. Desondanks heeft cliënte gekeken naar mogelijkheden waarbij aan de belangen van beide partijen tegemoet wordt gekomen, zodat partijen gezamenlijk door deze moeilijke periode heen kunnen komen. Dit kan alleen als de gevolgen van de COVID19 crisis door beide partijen worden gedeeld. Het is naar de mening van cliënte uiteraard niet zo dat alleen cliënte de gevolgen van deze crisis zou moeten dragen.

In dit kader heeft cliënte aangegeven dat – ondanks dat zij geheel geen omzet genereert – zij de huur zal blijven betalen, maar dat zij op dit moment 50% van de maandhuur zal blijven voldoen en zij de resterende 50% op een later moment zal betalen. Er is derhalve geen sprake van betalingsonwil van cliënte.

(…).”

2.6.

In reactie op deze brief schreef de gemachtigde van Corum op 28 april 2020 per e-mail aan de gemachtigde van H&M:

“ (…)

Omwille van de huurrelatie is cliënte bereid met uw voorstel in te stemmen, waarbij uw cliënte 50% van het door haar verschuldigde blijft voldoen en de resterende 50% op een later moment zal betalen.

Hieraan verbindt cliënte wel de volgende voorwaarden:

- Deze regeling duurt niet langer dan drie maanden voort (april, mei en juni 2020), zodat uw cliënte met ingang van 1 juli 2020 weer volledig aan haar betalingsverplichtingen zal voldoen; en

- Het resterende bedrag zal uiterlijk op 30 september 2020 volledig door uw cliënte zijn voldaan.

(…)”

2.7.

Bij e-mail van 29 april 2020 reageerde de gemachtigde van H&M op deze e-mail:

“ (…)

Dank voor uw bericht. Cliënte wil graag in contact blijven met uw cliënte om een regeling te treffen om deze crisis te overleven. Dit kan alleen als gevolgen van de COVID-19 crisis door beide partijen worden gedeeld. Daarom kan cliënte deels akkoord gaan met de inhoud van het voorstel van uw cliënte, met dien verstande dat zij – gezien de gevolgen van de corona crisis op dit moment – pas eind november a.s. in staat zal zijn om het restant bedrag, dat na goed overleg tussen partijen is bepaald, aan huur aan uw cliënte te voldoen.

Ik vertrouw uw cliënte hiermee akkoord, opdat partijen alsdan gevolg kunnen geven aan de gemaakte afspraken.

(…)”

2.8.

Op 14 december 2020 werden er door de overheid nieuwe maatregelen ter bestrijding van het coronavirus afgekondigd. Deze maatregelen hielden onder andere in dat alle niet-essentiële winkels, waaronder H&M, verplicht werden hun deuren te sluiten. Tijdens de persconferentie van 8 maart 2021 werd deze maatregel versoepeld en werd niet-essentiële winkels toegestaan om 1 klant per 25 vierkante meter in de winkel te ontvangen op afspraak.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Corum heeft, na wijziging van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

(i) H&M te veroordelen tot betaling van de verschuldigde huurpenningen ad € 163.137,44 aan Corum;

(ii) H&M te veroordelen tot primair betaling van de boete van € 250,- per kalenderdag aan Corum, met ingang van 25 april 2020 (7 dagen na ingebrekestelling van 17 april 2020) dan wel subsidiair de wettelijke (handels)rente vanaf de vervaldag (1 april voor periode I en 1 januari 2021 voor periode II);

(iii) H&M te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 15.000,- aan Corum ter zake de door Corum gemaakte (werkelijke) kosten;

(iv) H&M te veroordelen in de kosten van dit geding, inclusief de nakosten.

3.2.

Aan haar vorderingen heeft Corum – samengevat – het volgende ten grondslag gelegd. Ten aanzien van de huur voor het tweede kwartaal van 2020 is Corum met H&M een betalingsregeling overeengekomen. Deze betalingsregeling houdt in dat H&M direct 50% van de huurprijs over de maanden april, mei en juni 2020 had moeten betalen en het restant op een later moment. Corum vordert nakoming van deze betalingsregeling. Voor zover de betalingsregeling niet zou komen vast te staan evenals voor de huurpenningen die H&M verschuldigd is voor het eerste en tweede kwartaal van 2021, doet Corum een beroep op de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen. H&M heeft de huurprijs voor het tweede kwartaal van 2020 en het eerste en tweede kwartaal van 2021 slechts gedeeltelijk betaald. Berekend tot en met het tweede kwartaal van 2021 is er sprake van een huurachterstand van € 163.137,44. Corum vordert betaling van deze huurpenningen. Omdat H&M in verzuim is met haar huurbetalingsverplichting, maakt Corum op grond van artikel 31 van Pro de algemene bepalingen tevens aanspraak op de contractuele boete van € 250,00 per kalenderdag vanaf 25 april 2020. Corum vordert ten slotte betaling van de werkelijke (proces)kosten op grond van artikel 30 van Pro de algemene bepalingen.

3.3.

H&M heeft de vorderingen van Corum betwist en heeft daartoe – samengevat – het volgende aangevoerd. H&M is geen betalingsregeling met Corum overeengekomen ten aanzien van het tweede kwartaal van 2020. Uit de verklaringen van beide partijen en de interpretatie van elkaars aanbiedingen en aanvaardingen, blijkt dat er geen overeenstemming van aanbod en aanvaarding heeft plaatsgevonden. Bovendien heeft H&M onverwijld bezwaar gemaakt tegen het afwijkende aanbod van Corum. Voor nakoming van een betalingsregeling door H&M jegens Corum bestaat dan ook geen grond.

3.4.

H&M heeft verder aangevoerd dat de beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW Pro. Partijen hebben de gevolgen van de coronacrisis niet in de huurovereenkomst verdisconteerd. Dit heeft tot gevolg dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties ernstig is verstoord. Dit betekent dat het evenwicht tussen de prestaties over en weer moeten worden hersteld en de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk (50/50) dienen te worden gedeeld. De overheidsmaatregelen in het kader van de coronacrisis kwalificeren tevens als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Door de gevolgen van de coronacrisis heeft H&M niet het genot van het gehuurde gehad dat zij daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. H&M heeft haar exploitatie in het gehuurde niet (volledig) kunnen uitoefenen. H&M maakt op grond van artikel 7:207 BW Pro aanspraak op een huurprijsvermindering evenredig aan de genotsbeperking die zij door de coronacrisis ondervindt. Nu H&M in de periode april, mei en juni 2020 en vanaf 15 december 2020 tot en met 2 maart 2021 geheel geen huurgenot heeft gehad, moeten de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen worden verdeeld en bestaat er grond voor een huurkorting van 50% in deze maanden.

3.5.

Het beroep van Corum op volledige huurbetaling dan wel onverkorte nakoming van de huurverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst is bovendien in de huidige omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar in de zin van artikel 6:248 BW Pro en levert misbruik van recht op door Corum. De conclusie dat Corum in haar vordering tot volledige huurbetaling niet-ontvankelijk moet worden verklaard, dan wel dat deze vordering moet worden afgewezen, heeft tot gevolg dat er ook geen grond bestaat voor toewijzing van de vordering tot betaling van de contractuele boete en de werkelijke kosten.

in reconventie

3.6.

H&M heeft in reconventie gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

( i) Een verklaring voor recht dat H&M voor de maanden maart 2020 tot en met februari 2021 maandelijks de overeengekomen huurprijs is verschuldigd, verminderd overeenkomstig de formule de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%, derhalve:

- 68% voor de huur voor de maand maart 2020;

- 50% van de huur voor de maand april 2020;

- 78% van de huur voor de maand mei 2020;

- 89% van de huur voor de maand juni 2020;

- 93% van de huur voor de maand juli 2020;

- 100% van de huur voor de maand augustus 2020;

- 91% van de huur voor de maand september 2020;

- 85% van de huur voor de maand oktober 2020;

- 82% van de huur voor de maand november 2020;

- 65% van de huur voor de maand december 2020;

- 50% van de huur voor de maand januari 2021;

- 50% van de huur voor de maand februari 2021;

(ii) Een verklaring voor recht dat H&M voor de maanden vanaf 1 maart 2021 tot het moment dat in Nederland geen overheidsmaatregelen meer gelden in het kader van de uitbraak van het COVID-19-virus, maandelijks de overeengekomen huurprijs is verschuldigd, verminderd overeenkomstig de formule de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%;

(iii) De huurovereenkomst tussen Corum en H&M ter zake de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] te wijzigen in die zin dat de huurprijs voor de maanden maart 2020 tot en met februari 2021 zal worden verminderd overeenkomstig de formule de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%, derhalve met:

- 32% voor de huur voor de maand maart 2020;

- 50% van de huur voor de maand april 2020;

- 22% van de huur voor de maand mei 2020;

- 11% van de huur voor de maand juni 2020;

- 7% van de huur voor de maand juli 2020;

- 0% van de huur voor de maand augustus 2020;

- 9% van de huur voor de maand september 2020;

- 15% van de huur voor de maand oktober 2020;

- 18% van de huur voor de maand november 2020;

- 35% van de huur voor de maand december 2020;

- 50% van de huur voor de maand januari 2021;

- 50% van de huur voor de maand februari 2021;

(iv) De huurovereenkomst tussen Corum en H&M ter zake de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] te wijzigen in die zin dat de huurprijs voor de maanden vanaf 1 maart 2021 tot het moment dat in Nederland geen overheidsmaatregelen meer gelden in het kader van de uitbraak van het COVID-19-virus, zal worden verminderd overeenkomstig de formule de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%;

Subsidiair:

( i) de door H&M aan Corum verschuldigde huurprijs voor de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] voor de maanden maart 2020 tot en met februari 2021 te verminderen overeenkomstig de formule de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%, derhalve met:

- 32% voor de huur voor de maand maart 2020;

- 50% van de huur voor de maand april 2020;

- 22% van de huur voor de maand mei 2020;

- 11% van de huur voor de maand juni 2020;

- 7% van de huur voor de maand juli 2020;

- 0% van de huur voor de maand augustus 2020;

- 9% van de huur voor de maand september 2020;

- 15% van de huur voor de maand oktober 2020;

- 18% van de huur voor de maand november 2020;

- 35% van de huur voor de maand december 2020;

- 50% van de huur voor de maand januari 2021;

- 50% van de huur voor de maand februari 2021;

(ii) de door H&M aan Corum verschuldigde huurprijs voor de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaats] in de periode vanaf 1 maart 2021 tot het moment dat in Nederland geen overheidsmaatregelen meer gelden in het kader van de uitbraak van het COVID-19 virus te verminderen overeenkomstig de formule de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%;

Primair en subsidiair:

(iii) Corum te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ex. art. 6:96 lid 2 sub c BW Pro van H&M ad € 2.455,15;

(iv) Corum te veroordelen in de kosten van deze procedure en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.7.

Aan haar reconventionele vorderingen heeft H&M ten grondslag gelegd hetgeen zij in conventie (r.o. 3.4 en 3.5) heeft aangevoerd. In aanvulling daarop heeft H&M aangevoerd dat de beperking in het gebruik van het gehuurde heeft geresulteerd in substantiële omzetverliezen en er sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de huurovereenkomst. Dit evenwicht zal moeten worden hersteld door de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen te verdelen. Ten aanzien van deze verdeling voert H&M aan dat de huurprijs dient te worden berekend met de formule: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%. Aangezien het einde van de gevolgen van de coronacrisis en maatregelen in dit kader nog altijd niet in zicht is, vordert H&M tevens een wijziging van de huurovereenkomst voor de periode vanaf 1 maart 2021 tot het moment dat in Nederland geen maatregelen meer gelden in het kader van de coronacrisis.

3.8.

Corum heeft de reconventionele vorderingen van H&M betwist en heeft daartoe – samengevat – het volgende aangevoerd. Het uitgangspunt bij onvoorziene omstandigheden is dat er sprake moet zijn van omstandigheden welke van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. In dit geval is ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst gelet op de maatschappelijke positie van partijen, de omstandigheid dat H&M tot een (groot) concern behoort en de verhouding tussen de huurprijs en de omzet (‘effort ratio’) niet onredelijk. Voor zover Corum (in beginsel) wel zou moeten bijdragen in het geleden omzetverlies van H&M, meent Corum dat H&M niet aan haar stelplicht heeft voldaan, nu zij alleen omzetcijfers heeft verstrekt van het gehuurde. Dit hadden de omzetcijfers van H&M moeten zijn, waarbij ook de onlineomzet en de omzet die is behaald met het ophalen van bestellingen in de winkel (‘click and collect’) moeten worden meegenomen. Bovendien blijkt onvoldoende wat H&M aan overheidssteun heeft ontvangen en welke kosten zij heeft bespaard.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.

4.2.

De vraag die in dit geschil voorligt is of H&M, in verband met de coronacrisis en de gevolgen daarvan, gehouden is om haar huurbetalingsverplichting volledig jegens Corum na te komen.

Betalingsregeling

4.3.

De eerste vraag die beantwoordt moet worden, is of er tussen partijen op 28 april 2020 een betalingsregeling is overeengekomen. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan. Daarbij is voor de totstandkoming van een overeenkomst noodzakelijk dat de aanvaarding inhoudelijk met het aanbod overeenstemt. In dat kader is van belang wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen. Daarbij komt het bij de uitleg van een contractsbepaling niet aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien van elkaar mochten verwachten.

4.4.

Voor de vraag of er tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt over de betalingsregeling, baseert de kantonrechter zich op de door partijen overgelegde brieven van 21 april 2020 en 28 april 2020 en de e-mails van 29 april 2020, 1 mei 2020 en 6 mei 2020. Uit de inhoud van voormelde brieven en e-mails blijkt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat er sprake is geweest van wilsovereenstemming tussen partijen over een betalingsregeling. Het voorstel van H&M van 21 april 2020 hield in dat ‘
zij de huur zal blijven betalen, maar dat zij op dit moment 50% van de maandhuur zal blijven voldoen en zij de resterende 50% op een later moment zal betalen.’ In reactie op dit voorstel heeft de gemachtigde van Corum bij e-mail van 28 april 2020 gereageerd dat zijn cliënte bereid is om in te stemmen met dit voorstel indien (i) deze regeling niet langer voortduurt dan drie maanden (april, mei en juni 2020), zodat H&M met ingang van 1 juli 2020 weer volledig aan haar betalingsverplichtingen zal voldoen en (ii) het resterende bedrag uiterlijk op 30 september 2020 volledig door H&M is voldaan. Daarmee deed Corum een nieuw aanbod aan H&M.

4.5.

Uit de e-mail van 29 april 2020 van de gemachtigde van H&M blijkt dat het voorstel van Corum vervolgens niet door H&M werd geaccepteerd. In deze e-mail geeft de gemachtigde van H&M aan dat zij graag in contact wil blijven om een regeling te treffen om de coronacrisis te overleven en dat zij van mening is dat dit alleen kan als de gevolgen van de coronacrisis door beide partijen worden gedeeld. Om die reden geeft zij aan dat zij pas eind november 2020 in staat zal zijn om het restant bedrag, dat na goed overleg tussen partijen is bepaald, aan huur te voldoen. Hieruit leidt de kantonrechter af dat H&M niet alleen een andere datum voorstelde waarop de huur zou worden voldaan, maar ook niet (meer) instemde met de voorwaarde van Corum dat de resterende huur volledig moet worden betaald. Bij e-mail van 1 mei 2020 stemde Corum vervolgens weliswaar in met de door H&M voorgestelde alternatieve datum van 30 november 2020, maar hield Corum tegelijkertijd ook vast aan haar voorwaarde dat de huur, zowel met betrekking tot het tweede kwartaal 2020 als met ingang van 1 juli 2020, volledig moest worden betaald. Dit voorstel werd vervolgens bij e-mail van 6 mei 2020 niet door H&M geaccepteerd. In deze e-mail deed H&M een nieuw voorstel aan Corum, inhoudende dat H&M (i) 50% van de maandhuur aan Corum zal betalen gedurende de maanden april, mei en juni 2020 en (ii) het restantbedrag, dat na goed overleg tussen partijen is bepaald, uiterlijk 30 november 2020 aan Corum zal voldoen. Met dit voorstel heeft Corum vervolgens niet ingestemd. De kantonrechter leidt uit de correspondentie tussen partijen over en weer af dat er geen moment is geweest waarop er tussen partijen wilsovereenstemming bestond over de (essentiële) voorwaarden van een betalingsregeling.

Onvoorziene omstandigheden

4.6.

Door H&M is gesteld dat de beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW Pro moeten worden aangemerkt.

4.7.

In artikel 6:258 BW Pro is bepaald dat de rechter op verzoek van een van de partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en dat aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht kan worden verleend.

4.8.

Door Corum is in dit verband aangevoerd dat ongewijzigde instandhouding niet onredelijk is, omdat H&M een kapitaalkrachtige retailer is en de zogenaamde ‘effort ratio’ of ‘occupancy cost ratio’ (de verhouding van de huurprijs ten opzichte van de omzet) marktconform is. Ten aanzien van de maatschappelijke positie van H&M geldt dat partijen qua maatschappelijke positie in hun onderlinge verhouding niet in belangrijke mate van elkaar verschillen. Beide partijen zijn grote spelers. In zoverre houden zij elkaar in evenwicht en wordt het bovenstaande niet anders. Ten aanzien van de effort ratio geldt dat deze ratio bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een verstoring van het evenwicht van de overeenkomst niet van belang is. Ook indien deze verhouding marktconform is, kan er namelijk, gelet op de huurvoorwaarden die partijen zijn overeengekomen, sprake zijn van een verstoring van de balans tussen de prestaties over en weer.

4.9.

In lijn met de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) is de kantonrechter van oordeel dat de beperkende overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro opleveren. Er bestaat geen aanleiding aan te nemen dat partijen een gezondheidscrisis van deze omvang, met ingrijpende overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde (als kledingwinkel) ernstig belemmeren of onmogelijk maken, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad.

4.10.

Niet in geschil is dat H&M door de overheidsmaatregelen het gehuurde niet, althans niet in volle omvang, kon exploiteren zoals overeengekomen in de huurovereenkomst. H&M zag zich onder andere genoodzaakt om allerlei veiligheidsmaatregelen in het gehuurde te treffen, het aantal bezoekers te beperken en de openingstijden van de winkel te verkorten. In de periode 15 december tot en met 19 januari 2021 en van 19 december 2021 tot 15 januari 2022 werd H&M bovendien verplicht om de winkel volledig te sluiten.

4.11.

De waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde is door de impact van de overheidsmaatregelen zo sterk verminderd dat de waardeverhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als kledingwinkel) en de prestatie van de huurder (betaling van de huur) in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat art. 6:258 lid 2 BW Pro niet aan huurprijsvermindering in de weg staat. De verhuurder kan onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de kantonrechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt of ontbindt. Nu geen van partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat het nadeel in volle omvang op de huurder of verhuurder wordt afgewenteld, maar dient dit nadeel naar het oordeel van de kantonrechter over beide partijen te worden verdeeld door middel van een vermindering van de huurprijs.

Omvang huurprijsvermindering

4.12.

De verminderde huurprijs wordt bepaald aan de hand van het omzetverlies dat H&M ten gevolge van de overheidsmaatregelen heeft geleden, waarbij tevens rekening zal worden gehouden met de steun die H&M vanuit de overheid heeft ontvangen en die is gerelateerd aan het gehuurde, te weten de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). De kantonrechter zoekt aansluiting bij de formule van de zogenoemde vastelastenmethode, die ook wordt onderschreven door de Hoge Raad in haar prejudiciële beslissing van 24 december 2021. Deze formule luidt:

huurkorting = (totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetvermindering x 50 %.

4.13.

De NOW en kostenbesparingen maken geen deel uit van dit model van de Hoge Raad. De kantonrechter zal bij de berekening de NOW en de kostenbesparingen daarom buiten beschouwing laten.

4.14.

Door H&M is aangevoerd dat haar winkels te kampen hebben met sterk tegenvallende omzetcijfers, terwijl haar vaste lasten blijven doorlopen. Corum heeft betwist dat H&M te maken heeft met sterk tegenvallende omzetcijfers en heeft in dit verband gewezen op de cijfers die H&M Groep, het concern waar H&M onderdeel van is, op de website heeft gepubliceerd. H&M heeft ter onderbouwing van de gestelde omzetdaling brieven van de accountant van H&M in het geding gebracht, waaruit valt af te leiden dat de behaalde omzet van H&M in het gehuurde over de periode maart 2020 tot en met april 2021 lager is ten opzichte van diezelfde periode in 2019.

4.15.

Door Corum is naar voren gebracht dat H&M ten onrechte de omzetcijfers van het gehuurde object in het geding heeft gebracht. Dit hadden volgens Corum de omzetcijfers van de huurder moeten zijn. Vooropgesteld wordt dat het bij de tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW Pro gaat om het herstel van de fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst, dat wil zeggen de verstoring van de verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als kledingwinkel) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur).

4.16.

In de conclusie van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad van 30 september 2021, ECLI:NL:PHR:2021:902 is onder 5.19.1 uiteengezet dat het omzetverlies dient te worden bepaald voor het huurobject waarop de overeenkomst betrekking heeft. Daarbij gaat het niet om de omzet die de huurder met andere activiteiten heeft behaald of de omzet die door met de huurder gelieerde vennootschappen is behaald. Gelet hierop zijn voor de beoordeling van de wijze waarop en de mate waarin de huurovereenkomst gewijzigd dient te worden uitsluitend die activiteiten van H&M van belang die het gehuurde betreffen, althans die in verband staan met het gehuurde. Dat betekent dat het feit dat H&M, althans het concern waartoe zij behoort, buiten het gehuurde, nog andere activiteiten of locaties heeft die in de betreffende periode wellicht beter rendeerden, voor de beoordeling van de vraag of een huurprijsvermindering op zijn plaats is niet van belang zijn, nu die activiteiten in beginsel buiten de rechtsverhouding van huurder en verhuurder staan. Dit leidt slechts uitzondering indien kan worden geoordeeld dat er een duidelijk verband bestaat tussen de teruggelopen omzet in het gehuurde en deze andere activiteiten van het concern waartoe H&M behoort. Voor het aannemen van een dergelijk verband heeft Corum echter onvoldoende gesteld. Deze stelling van Corum wordt dan ook verworpen en de omzet die H&M heeft gegenereerd in andere vestigingen (128 winkels waarin zij meerdere formules exploiteert) is hier niet van belang.

4.17.

Corum heeft in dit verband ook aangevoerd dat de online verkopen via de webshop van H&M een aanzienlijke vlucht hebben genomen in de periode dat de beperkende overheidsmaatregelen golden. De onlineomzet van H&M is volgens Corum dan ook ten onrechte niet meegenomen in de omzetcijfers. Ter zitting heeft H&M toegelicht dat de online verkopen via de webshop plaatsvinden via een afzonderlijke vennootschap die is gevestigd in Zweden. Deze vennootschap staat los van de Nederlandse vennootschap en biedt deels een andere collectie aan. De winkelvoorraad die in het gehuurde is overgebleven, is dan ook niet online via de webshop van deze vennootschap verkocht. De omzet die via de webshop wordt gegeneerd, komt niet aan H&M toe. Dat geldt ook voor de zogenaamde ‘click & collect’ verkopen, waarbij onlinebestellingen in de winkel kunnen worden afgehaald.

4.18.

In het licht van hetgeen de kantonrechter hiervoor onder 4.16 heeft geoordeeld, geldt dat eventuele meer behaalde omzet middels online verkopen door de afzonderlijke Zweedse vennootschap, al dan niet via ‘click & collect’ zal dan ook niet worden meegenomen in de berekening van de omzetdaling.

Nadere financiële gegevens

4.19.

Wel heeft Corum terecht aangevoerd dat H&M onvoldoende heeft onderbouwd dat de door haar gestelde omzetdaling (volledig) het gevolg is van de coronacrisis. Uit de door H&M overgelegde omzetcijfers valt dit niet voldoende af te leiden. Ook de kosten die H&M gedurende de coronacrisis heeft kunnen besparen zijn onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter zal H&M daarom in de gelegenheid stellen bij akte de voor de vastelastenmethode benodigde nadere financiële gegevens in het geding te brengen die haar stellingen onderbouwen zodat de vaste lasten, de behaalde lagere omzet en de referentieomzet kunnen worden vastgesteld.

4.20.

Ten aanzien van de vraag in welke mate H&M door de overheid is gecompenseerd geldt dat H&M heeft gesteld dat zij voor de periode vanaf 1 januari 2021 een aanvraag heeft ingediend voor de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). H&M zal in de gelegenheid worden gesteld om nadere gegevens in het geding te brengen met betrekking tot de aanvraag die zij heeft ingediend voor de TVL zodat ook de omvang van de TVL kan worden vastgesteld en de huurprijsvermindering kan worden berekend.

4.21.

De kantonrechter verwijst de zaak naar de rolzitting van 27 april 2022 voor het nemen van een akte aan de zijde van H&M in verband met de aanlevering van de onder 4.19 en 4.20 genoemde financiële gegevens. Vervolgens zal aan Corum de gelegenheid worden geboden voor het indienen van een antwoordakte op een termijn van eveneens vier weken.

4.22.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4.23.

Mochten partijen op basis van dit vonnis willen onderzoeken of zij in onderling overleg overeenstemming kunnen bereiken over de toe te passen huurprijsvermindering, dan kunnen partijen dit aan de kantonrechter berichten en zal de zaak in verband met die onderhandelingen worden aangehouden totdat partijen ofwel een minnelijke regeling hebben bereikt, ofwel wensen voort te procederen, waarna de aktes.

5.De beslissing

De kantonrechter:

Zowel in conventie als in reconventie:

5.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van 25 mei 2022, voor het nemen van een akte door H&M als onder 4.21 vermeld;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.L.M. Luiten en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 maart 2022.

Betwisting huurprijsvermindering en betalingsregeling wegens coronamaatregelen in winkelruimtehuur

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing