Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/612619 / HA ZA 21-500
Vonnis van 5 oktober 2022
in de zaak van
[eiseres] B.V.te Alphen aan den Rijn ,
eiseres,
advocaat mr. C.J.R. van Binsbergen te Alphen aan den Rijn ,
tegen
[gedaagde]te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. W.K. Cheng te Amsterdam.
Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 mei 2021, met producties 1 tot en met 13;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 3;
- de akte van 14 juli 2021, waarin staat dat ter griffie door [gedaagde] een usb-stick is gedeponeerd;
- het tussenvonnis van 30 maart 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
- de akte houdende eisvermeerdering en overlegging producties, met producties 14 tot en met 21;
- de brief van [eiseres] van 22 juni 2022, met producties 22 tot en met 24;
- de brief van [eiseres] van 22 juni 2022, met productie 25;
- de op 22 juni 2022 op verzoek van de rechtbank door [gedaagde] overgelegde foto’s;
- de brief van [gedaagde] van 22 juni 2022, met productie 4.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 juni 2022. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die zijn toegevoegd aan het griffiedossier. In beginsel wordt geen proces-verbaal opgemaakt van de mondelinge behandeling, tenzij hier om verzocht wordt en verzoeker een voldoende belang heeft bij het opstellen van een proces-verbaal.
1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] houdt zich onder meer bezig met de exploitatie van (on)roerend
goed. Zij is sinds december 2015 de eigenaar van een garagebox gelegen aan
het adres [adres 1] te [plaats] (hierna: de garagebox). De garagebox maakt deel uit van een blok van vijf garageboxen.
2.2.
[gedaagde] is sinds februari 2015 eigenaar van de woning gelegen aan het adres
[adres 2] te [plaats] . Haar tuin grenst aan de garagebox. [gedaagde] heeft op 12 juni 2020 een serre (hierna: de serre) laten plaatsen aan de achterzijde van haar woning door [bedrijf 1] (hierna: de aannemer).
2.3.
In opdracht van [eiseres] heeft het bouwadviesbureau [bedrijf 2] bouw op 27 oktober 2020 onderzoek gedaan naar een lekkage in het plafond van de garagebox. In het daarvan opgemaakte rapport van 29 oktober 2020 (hierna: het rapport van [bedrijf 2] bouw) staat, voor zover van belang:
‘De lekkage is ontstaan doordat de bovengelegen dakrandafwerking is gesloopt. Hierbij zijn de daktrim, het boeiboord en dakbedekking plaatselijk verwijderd. Dit is zichtbaar uitgevoerd bij het aanbrengen van de serre bij de naast gelegen woning.’
2.4.
In een op verzoek van [gedaagde] opgestelde verklaring van 22 juni 2021 van [naam 1] , senior adviseur crisisbeheersing van de Veiligheidsregio Hollands Midden, staat, voor zover van belang:
‘Na onderzoek kan ik bevestigen dat de brandweer op zondag 9 februari 2020 aan het eind van de middag op de Topaasstraat is geweest. Zij zijn daar door de meldkamer heen gestuurd in verband met een mogelijk gevaarlijke situatie.
De bevelvoerder en enkele leden van de ploeg die daar geweest is kunnen zich nog enkele zaken van het klusje herinneren. Zij verklaren dat ‘de ploeg door de woning de tuin is ingelopen. Daar zagen zij dat er van de dakrand van de garage een hoeklijst los hing. Deze hoeklijst hebben zij losgemaakt en veilig weggelegd’. Hiermee was de gevaarlijke situatie opgelost en is de ploeg weer vertrokken. De collega’s verklaren alles bij elkaar maar z’n 5 minuten ter plaatse te zijn geweest.’
2.5.
[eiseres] verhuurde de garagebox aan [naam 2] (hierna: de huurder) van 2016 tot begin 2022. Per kwartaal betaalde de huurder in 2021 een huurprijs van € 389,13.
De huurder heeft in sms-berichten van 26 januari 2022 geschreven:
- ‘Goedemiddag de heer [eiseres] , Nee dat klopt ik heb nog geen betaling gedaan omdat we het na mij idee nog niet eens zijn van de prijs van de garage. Ik vind 15 % ook wel erg weinig voor de lekage waar ik al langer last van heb.’
- ‘Ik zit voor de eerste 3 maaanden van dit jaar te denken om 50% dus de helft te betalen. En als u de rest moet verhalen snap ik. Maar voor mij vind ik dit netjes omdat ik ook al ruime tijd met de lekkage zit. Ik hoor graag van u.’
De huurder heeft voorts schriftelijk verklaard:
‘Hierbij bevestig ik u dat de eerste kwartaal 2022 aan huur voor garagebox aan de [adres 1] in [plaats] volledig is betaald met aftrek van de borg aan de heer [eiseres] . Dit was namelijk de laatste termijn i.v.m. beëindiging van de huurovereenkomst. Er is geen huurkorting gegeven door de heer [eiseres] .’
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert, samengevat en na vermeerdering van eis, dat de rechtbank
I. [gedaagde] beveelt om, op straffe van een dwangsom, binnen 60 dagen na het te wijzen vonnis:
a. de overbouw boven de garagebox te verwijderen en verwijderd te houden;
b. de serre zodanig aan te passen dat deze niet langer constructief verbonden is met de garagebox;
c. de daktrim, de dakbedekking en het boeiboord van de garagebox op eigen kosten te herstellen of te doen herstellen;
d. de afvoer van het hemelwater op het perceel van [gedaagde] zodanig te doen plaatsen dat het hemelwater niet langer op de garagebox afloopt;
II. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] een bedrag van € 844,55 te betalen, vermeerderd met rente;
een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met rente.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering onder I.a. ten grondslag dat de serre oversteekt over het dak van de garagebox. Zij heeft geen toestemming gegeven om boven haar grond te bouwen en daarom hoeft zij dit gelet op artikel 5:1 lid Pro 2, gelezen in samenhang met artikel 5:21 Burgerlijk Pro Wetboek (BW), niet te dulden, aldus [eiseres] .
3.3.
Aan de vorderingen onder I.b. en I.c. legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] op grond van artikel 6:174 lid 1 BW Pro aansprakelijk is voor de schade omdat de serre niet voldoet aan de eisen die men daaraan mag stellen. Nadat [gedaagde] dan wel de aannemer de daktrim, de dakbedekking en het boeiboord van de garagebox heeft verwijderd, is de serre volgens haar gefundeerd op het dak van de garagebox en is nagelaten een waterdichte verbinding te realiseren, hetgeen (lekkage)schade veroorzaakt aan de garagebox.
3.4.
Aan de vordering onder I.d. legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] onrechtmatig handelt door in strijd met artikel 5:52 lid 1 BW Pro de hemelwater te lozen op het dak van de garagebox.
3.5.
Aan de vordering onder II. legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] op de voet van artikel 6:174 BW Pro is gehouden de door [eiseres] gemaakte en te maken herstelkosten alsmede de gederfde huurinkomsten te vergoeden. Zij stelt dat zij in januari 2022 een noodreparatie aan het dak heeft moeten uitvoeren om verdere (lekkage)schade te voorkomen. De kosten daarvan bedroegen € 95,00. Door de lekkage is een deel van het gipsplafond en de houten balklaag aan de binnenkant van de garagebox aangetast, aldus [eiseres] . De kosten voor het herstel daarvan zijn begroot op € 619,84. Voorts stelt [eiseres] dat de huurder vanwege de lekkage over het eerste kwartaal van 2022 € 129,71 minder huur heeft betaald.
3.6.
[gedaagde] voert verweer.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Moet [gedaagde] de overbouw boven de garagebox verwijderen en verwijderd houden? Ja.
4.2.
De eerste vraag die partijen verdeeld houdt is of er sprake is van een zogenaamde overbouw. [gedaagde] betwist dat de serre boven de garagebox is gebouwd. Volgens haar staat de serre kaarsrecht op haar perceel en komt deze dus niet boven de garagebox uit. [eiseres] , op wie in dit verband de stelplicht en bewijslast rust, heeft ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van overbouw onderstaande foto’s overgelegd.
Afbeelding 1.
Afbeelding 2.
4.3.
De rechtbank stelt op basis van deze foto’s vast dat het frame van de serre boven het dak van de garagebox is gesitueerd en de toegang tot het dak belemmert. Afbeelding 1 geeft de indruk dat dit het geval is. Op afbeelding 2 is voorts duidelijk te zien dat het uiteinde van het dak van de serre ongeveer ter hoogte is geplaatst van de aluminium strip die de dakrand vormt van de garagebox. Dit wordt bevestigd door onderstaand stilstaand beeld uit de door [gedaagde] ingebrachte video 3, afbeelding 3.
Afbeelding 3.
4.4.
Voor zover de garagebox al naar het perceel van [gedaagde] helt, zoals [gedaagde] aanvoert, en wel zodanig dat daarmee de erfgrens wordt overschreden, betekent dit naar het oordeel van de rechtbank niet dat geen sprake is van overbouw in de zin van artikel 5:21 BW Pro. Gelet op artikel 5:20 lid 1 onder Pro e BW omvat de eigendom van het perceel van [eiseres] immers ook de garagebox, die duurzaam met de grond is verenigd. Het is ook niet toegestaan om boven deze – al dan niet overhellende – garagebox te bouwen. Voor een grensbepaling als bedoeld in artikel 5:47 BW Pro, zoals [gedaagde] wenst, bestaat alleen daarom al geen aanleiding.
4.5.
De rechtbank concludeert dan ook dat sprake is van overbouw en de vordering is op die grond toewijsbaar. Uit bovenstaande afbeeldingen volgt echter ook dat het frame van de serre de toegang tot het dak voor een beperkt deel belemmert. Dit betreft een afstand van een halve meter, gemeten vanaf het uiteinde van het dak van de serre. [eiseres] heeft onvoldoende gesteld waaruit volgt dat zij belang heeft bij toewijzing van haar vordering voor het overige. De vordering onder I.a. wordt dan ook gedeeltelijk toegewezen.
Moet [gedaagde] de serre zodanig aanpassen dat deze niet langer constructief verbonden is met de garagebox? Nee.
4.6.
[eiseres] stelt dat de schroef aan het uiteinde van het dak van de serre, te zien op afbeelding 2, aan de dakrand van de garagebox moet zijn bevestigd. [gedaagde] heeft dit betwist. Zij voert aan dat de serre niet constructief verbonden is met de garagebox. De rechtbank is van oordeel dat uit afbeelding 2 onvoldoende blijkt waaraan de schroef is bevestigd. Het zou kunnen dat deze de serre en de garagebox verbindt, maar het zou ook kunnen gaan om een verbinding tussen de zijwand en de achterwand van de serre. Nu [eiseres] heeft nagelaten om nader te onderbouwen hoe de serre en de garagebox volgens haar zijn verbonden, terwijl dit gelet op de betwisting van [gedaagde] wel van haar had mogen worden verwacht, kan niet als vaststaand worden aangenomen dat de serre constructief verbonden is met de garagebox. De rechtbank zal de vordering onder I.b. wegens onvoldoende feitelijke onderbouwing dan ook afwijzen. Bij deze stand van zaken komt de rechtbank niet toe aan de beantwoording van de vraag of zo’n constructieve verbinding zou betekenen dat de serre niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen als bedoeld in artikel 6:174 lid 1 BW Pro.
Moet [gedaagde] de daktrim, de dakbedekking en het boeiboord van de garagebox op haar kosten herstellen of doen herstellen? Nee wat betreft de daktrim, ja wat betreft de dakbedekking en het boeiboord.
4.7.
[eiseres] baseert haar vordering onder I.c. op artikel 6:174 lid 1 BW Pro. In dat artikel staat dat de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert en het gevaar zich heeft verwezenlijkt, aansprakelijk is.
4.8.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] dan wel de aannemer de daktrim, de dakbedekking en het boeiboord van de garagebox (deels) heeft gesloopt dan wel verwijderd. Dit leidt de rechtbank niet tot de conclusie dat [gedaagde] aansprakelijk is op grond van artikel 6:174 lid 1 BW Pro. Het verwijt betreft immers dat [gedaagde] onderdelen van de garagebox heeft verwijderd en die garagebox is niet van haar, maar van [eiseres] . De aansprakelijkheid op voet van artikel 6:174 BW Pro ziet echter op opstallen die de aansprakelijk gestelde partij zelf in bezit heeft. Die aansprakelijkheid is derhalve niet van toepassing in deze zaak.
4.9.
De rechtbank zal hierna, ambtshalve de rechtsgronden aanvullend, beoordelen of [gedaagde] op grond van artikel 6:162 BW Pro kan worden veroordeeld om de daktrim, de dakbedekking en het boeiboord van de garagebox te (doen) herstellen. Daarbij wordt vooropgesteld dat degene die, opzettelijk of verwijtbaar, een aan een ander toebehorende zaak beschadigt, daarmee inbreuk maakt op diens eigendom. Een dergelijke inbreuk levert in beginsel een onrechtmatige daad op.
4.10.
De rechtbank overweegt dat, voor zover de aannemer de daktrim, de dakbedekking en/of het boeiboord heeft gesloopt dan wel verwijderd, dit - zoals [eiseres] stelt en [gedaagde] niet weerspreekt – aan [gedaagde] kan worden toegerekend. [gedaagde] betwist dat zij of de aannemer iets heeft verwijderd van de garagebox. Of [eiseres] , in het licht van deze betwisting, voldoende heeft gesteld om als vaststaand aan te nemen dat [gedaagde] dan wel de aannemer de verschillende onderdelen heeft gesloopt dan wel verwijderd, zal de rechtbank hierna ten aanzien van elk onderdeel afzonderlijk beoordelen aan de hand van het rapport van [bedrijf 2] bouw en foto’s uit het dossier.
De daktrim
4.11.
[gedaagde] voert aan dat de brandweer de dakrand op 9 februari 2020 van de garagebox heeft afgehaald en dat de losse delen nog steeds op het dak liggen (de rechtbank begrijpt: het dak van het blok garageboxen). De verklaring van de senior adviseur crisisbestrijding van de Veiligheidsregio Hollands Midden van 22 juni 2021, zoals weergegeven onder randnummer 2.4, bevestigt naar het oordeel van de rechtbank dat de brandweer een hoeklijst van een dakrand heeft verwijderd. Op onderstaande afbeelding 4 is te zien dat nog losse delen op het dak van het blok garageboxen liggen. Dat, zoals [eiseres] stelt, de brandweer niet de daktrim van [adres 1] , maar die van [adres 3] heeft verwijderd, heeft [eiseres] niet voldoende onderbouwd. Gelet hierop, acht de rechtbank voldoende gemotiveerd betwist dat [gedaagde] of de aannemer de daktrim heeft verwijderd. Dit betekent dat ten aanzien van de daktrim niet vast staat dat [gedaagde] dan wel de aannemer deze heeft verwijderd. De stellingen dat [gedaagde] ten aanzien van de daktrim onrechtmatig heeft gehandeld is onvoldoende onderbouwd en de vordering onder I.c. zal in zoverre worden afgewezen.
Afbeelding 4.
De dakbedekking
4.12.
[eiseres] stelt dat in het dak van de garagebox een vergaarbak zat die was ingepakt in bitumen, dat deze is weggehaald en dat door het weghalen van de vergaarbak een gat in het dak is ontstaan dat met tape is afgeplakt. Ter onderbouwing van deze stelling heeft zij zich beroepen op de hieronder weergegeven foto’s. De rechtbank stelt vast dat de vergaarbak, aan de zijkant van de garagebox, is te zien op afbeelding 5, een foto uit 2017. Deze vergaarbak kan niet meer aanwezig zijn nu de serre tegen en boven de garagebox is gebouwd. Voorts stelt de rechtbank vast dat op afbeelding 6 te zien is dat tape op het dak van de garagebox is aangebracht. Gelet op deze afbeeldingen in combinatie met het rapport van [bedrijf 2] bouw waarin een verband wordt gelegd tussen het verwijderen van de dakbedekking en de bouw van de serre, kon [gedaagde] niet volstaan met de enkele betwisting van het verwijderen van de dakbedekking door haar of haar aannemer en haar beroep op onbekendheid met de vergaarbak. De rechtbank concludeert dan ook dat [gedaagde] dan wel de aannemer de dakbedekking (zonder toestemming) heeft verwijderd. Dit is onrechtmatig.
Afbeelding 5.
Afbeelding 6.
Het boeiboord
4.13.
Ten aanzien van het boeiboord is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] voldoende heeft gesteld om als vaststaand aan te nemen dat het boeiboord door [gedaagde] dan wel de aannemer is verwijderd. Uit het rapport van [bedrijf 2] bouw en afbeelding 6 volgt dat de bovenzijde van de serre direct aansluit op de bovenzijde van de garagebox. Niet te zien is dat nog een ruimte aanwezig is voor een boeiboord. Hoewel uit het rapport van [bedrijf 2] bouw niet blijkt hoe is geconstateerd dat het boeiboord van de garagebox ter hoogte van de serre is verwijderd en zich van het ontbreken van het boeiboord geen foto’s in het dossier bevinden, kan naar het oordeel van de rechtbank van [eiseres] niet worden gevergd haar stelling daarover nader te onderbouwen. Doordat de serre tegen en boven de garagebox is gebouwd, heeft [eiseres] namelijk geen zicht op of toegang tot de plaats waar het boeiboord zich bevond of bevindt. De gegevens die nodig zijn ter onderbouwing van de stelling van [eiseres] liggen daarmee zich in het domein van [gedaagde] (vgl. HR 8 juli 2022, ECLI:NL:HR:2022:1058). Het ligt dan ook op de weg van [gedaagde] om nader te onderbouwen dat zij of de aannemer het boeiboord niet heeft verwijderd, bijvoorbeeld door een verklaring van de aannemer over te leggen. Zij heeft dat nagelaten. De rechtbank acht dan ook onvoldoende betwist dat [gedaagde] of de aannemer het boeiboord heeft verwijderd. Ook het (zonder toestemming) verwijderen van het boeiboord is onrechtmatig.
4.14.
Gelet op het onder randnummers 4.12 en 4.13 overwogene, wijst de rechtbank de vordering onder I.c. om [gedaagde] te bevelen om de dakbedekking en het boeiboord van de garagebox op eigen kosten te herstellen of te doen herstellen toe. Gelet op de aard van de benodigde aanpassingen acht de rechtbank een termijn van 90 dagen na dit vonnis daarvoor passend.
Moet [gedaagde] de afvoer van het hemelwater wijzigen? Nee.
4.15.
Artikel 5:52 lid 1 BW Pro bepaalt dat een eigenaar verplicht is de afdekking van zijn gebouwen en werken zodanig dient in te richten, dat daarvan het water niet op eens anders erf afloopt. Het is aan [eiseres] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat [gedaagde] niet aan deze verplichting heeft voldaan. Dit heeft zij niet gedaan.
4.16.
[gedaagde] betwist dat de hemelwaterafvoer uitmondt op het dak van de garagebox. Zij beroept zich daarbij op de door haar ingebrachte video’s. De rechtbank stelt vast dat de video’s 2 en 3 zijn opgenomen tijdens een regenbui en dat daarop te zien is dat het regenwater dat op het dak van de serre valt, loopt naar de goot aan het uiteinde van het dak van de serre. Uit deze opnames blijkt niet dat sprake is van een schending van artikel 5:52 lid 1 BW Pro. [eiseres] heeft hier tijdens de zitting tegenover gesteld dat op de video’s niet een enorme regenbui te zien is en dat, als het flink regent, de regen als een waterval op het dak van de garagebox stroomt. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om deze stelling van een nadere onderbouwing, zoals een video-opname, te voorzien. Nu [eiseres] dat heeft nagelaten, is haar stelling dat sprake is van een schending van artikel 5:52 lid 1 BW Pro onvoldoende onderbouwd. De rechtbank zal de vordering onder I.d. afwijzen.
Wijst de rechtbank de door [eiseres] gevorderde dwangsommen toe? Ja.
4.17.
[gedaagde] voert als verweer tegen de door [eiseres] gevorderde dwangsommen aan dat niet is gebleken dat zij niet vrijwillig gevolg zou geven aan een rechterlijke uitspraak. De gevorderde dwangsommen moeten haars inziens dan ook worden afgewezen.
4.18.
Artikel 611a lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalt, voor zover hier van belang, dat de rechter op vordering van een der partijen de wederpartij kan veroordelen tot betaling van een geldsom, dwangsom genaamd, voor het geval dat aan de hoofdveroordeling niet wordt voldaan. De rechtbank ziet, gelet op het feit dat de serre al in 2020 is geplaatst en ondanks dat [eiseres] in de correspondentie tussen partijen – op juiste gronden – onderbouwd heeft dat er sprake is van schade, hetgeen voor [gedaagde] geen reden geweest is voor aanpassingen aan de serre, aanleiding om aan de in deze zaak uit te spreken veroordelingen dwangsommen te verbinden. De gevorderde dwangsommen zullen aldus worden toegewezen, met een maximum van € 10.000,00.
Moet [gedaagde] de herstelkosten en gestelde gederfde huurinkomsten, vermeerderd met rente, aan [eiseres] vergoeden? De herstelkosten - vermeerderd met rente - wel, de gederfde huurinkomsten niet.
4.19.
Gelet op wat de rechtbank onder randnummers 4.8 en 4.9 heeft overwogen, zal ook de schadevergoedingsvordering van [eiseres] worden beoordeeld aan de hand van artikel 6:162 BW Pro. Hiervoor is vastgesteld dat sprake is van een onrechtmatige daad die [gedaagde] is toe te rekenen. Op grond van lid 1 van artikel 6:162 BW Pro is [gedaagde] verplicht de schade die [eiseres] als gevolg hiervan heeft geleden te vergoeden.
4.20.
Voor zover [gedaagde] aanvoert dat de herstelkosten voor de (lekkage)schade het gevolg zijn van achterstallig onderhoud aan de garagebox, slaagt dit (kale) verweer niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] met het rapport van [bedrijf 2] bouw voldoende onderbouwd dat deze schade het gevolg is van het verwijderen van de dakbedekking en het boeiboord. De hoogte van deze (reparatie)kosten heeft [gedaagde] niet betwist. De rechtbank zal de vordering onder II. tot vergoeding van deze kosten daarom toewijzen. De over het bedrag van € 714,84 (€ 95,00 + € 619,84) gevorderde rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum vermeld.
4.21.
De vordering onder II. zal voor het overige worden afgewezen. [gedaagde] heeft betwist dat de huurder over het eerste kwartaal van 2022 minder huur heeft betaald door te verwijzen naar de schriftelijke verklaring zoals weergegeven onder randnummer 2.5. In de door [eiseres] gestelde feiten en omstandigheden ziet de rechtbank geen aanknopingspunten om ervan uit te gaan dat deze verklaring onjuist is. [eiseres] stelt dat de huurder het eerste kwartaal van 2022 slechts € 259,42 heeft betaald in plaats van de normale huurprijs van € 389,13. Het verschil is volgens [eiseres] , anders dan in de verklaring van de huurder staat, niet gelijk aan de borg die de huurder in 2016 heeft betaald. Bovendien is volgens [eiseres] de borg verrekend met de inspectierapporten die zijn gemaakt. [eiseres] heeft echter niet geconcretiseerd hoe hoog de borg was die de huurder in 2016 heeft betaald en welke bedragen voor inspectierapporten hiervan zouden zijn afgetrokken. Daar komt bij dat uit de overgelegde sms-berichten weliswaar blijkt dat de huurder heeft voorgesteld om 50% te betalen, maar onduidelijk is gebleven of en hoe [eiseres] daarop heeft gereageerd. Voor zover [eiseres] hierop niet heeft gereageerd, is onduidelijk waarom de huurder dan niet daadwerkelijk 50% van de huurprijs heeft betaald. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] aldus onvoldoende onderbouwd dat de huurder het eerste kwartaal van 2022 wegens lekkageschade minder huur heeft betaald.
Wie moet in de proceskosten worden veroordeeld? [gedaagde] .
4.22.
[gedaagde] wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] van in totaal € 2.229,11, bestaande uit een bedrag van € 667,00 aan griffierecht, een bedrag van € 87,61 voor de dagvaarding en een bedrag van € 1.407,50 aan advocaatkosten (gebaseerd op 2,5 punten van € 563,00 (tarief II)). De over de proceskosten gevorderde rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum vermeld.
4.23.
De rechtbank zal de nakosten begroten conform het daarop toepasselijke liquidatietarief.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
beveelt [gedaagde] om binnen negentig dagen na de datum van dit vonnis de overbouw van de serre over een afstand van 0,5 meter, gemeten vanaf de dakrand van de serre, boven de garagebox te verwijderen en verwijderd te houden, bij gebreke waarvan zij een dwangsom zal verbeuren van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan zolang dit bevel niet of niet correct is uitgevoerd, met een maximum van € 10.000,00;
5.2.
beveelt [gedaagde] om binnen negentig dagen na de datum van dit vonnis de dakbedekking en het boeiboord van de garagebox op eigen kosten te herstellen of te doen herstellen, bij gebreke waarvan zij een dwangsom zal verbeuren van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan zolang dit bevel niet of niet correct is uitgevoerd, met een maximum van € 10.000,00;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 714,84, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 95,00 met ingang van 7 februari 2022 en over het bedrag van € 619,84 met ingang van 31 mei 2022, telkens tot aan de dag der algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.229,11, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag te rekenen vanaf 15 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening van de proceskosten, en op € 163,00 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85,00 in geval van betekening;
5.5.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder 5.1., 5.2., 5.3. en 5.4. uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2022. [1]