Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/6483
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
12 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 1 september 2020 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) waarbij de waarde van de woning aan de [adres] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning) is vastgesteld op € 992.000.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
[A] en mr. [B] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2019 en het kalenderjaar 2020. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2. De woning is een vrijstaande woning met inpandige garage. Verweerder is uitgegaan van een inhoud van de woning van 838 m³ (inclusief de inpandige garage van
138 m³) en een perceeloppervlakte van 825 m².
3. Volgens eiser moet de waarde van de woning worden vastgesteld op € 808.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- aan dat in eerdere procedures is vastgesteld dat verweerder van verkeerde objectgegevens uitgaat en verweerder desalniettemin deze gegevens niet heeft aangepast in zijn administratie en dus uitgaat van verkeerde objectgegevens. Verweerder handelt aldus onrechtmatig. De inhoud van de woning zonder de garage is volgens eiser 540 m³ en aan de garage moet geen waarde worden toegekend omdat deze ongeschikt is voor bewoning. Verder stelt eiser dat ook de objectgegevens van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning en diverse andere waardedrukkende factoren. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar volgens eiser niet dan wel onvoldoende ingegaan op de gronden die hij in bezwaar heeft aangedragen en is ten onrechte niet ingegaan op eisers verzoek om een matrix te overleggen. Eiser stelt tevens dat verweerder zich niet aan de voorschriften van de Waarderingskamer heeft gehouden. Vanwege het onrechtmatig handelen van verweerder vordert eiser op de voet van artikel 8:88 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een schadevergoeding van € 3.000 omdat hij steeds opnieuw moet procederen.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 1.079.209. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verder voert verweerder -samengevat- aan dat de garage niet afzonderlijk in aanmerking wordt genomen omdat deze inpandig is en dus deel uitmaakt van het totale pand. Naar aanleiding van de zitting bij het Gerechtshof Den Haag van 19 december 2014 [1] is de woning opnieuw ingemeten vanaf de bouwtekening waarbij is vastgesteld dat de bruto inhoud van de woning 700 m³ is en die van de inpandige garage 138 m³ zodat hij terecht is uitgegaan van een totale inhoud van 838 m³. Indien de woning en de garage afzonderlijk in aanmerking genomen zouden worden, zou de totale waarde nog steeds boven € 1.000.000 uitkomen. Volgens verweerder is in voldoende mate rekening gehouden met de onderhoudstoestand van de woning omdat is uitgegaan van een lagere m³ prijs dan bij de vergelijkingsobjecten. Verweerder erkent dat eiser ten onrechte niet is teruggebeld naar aanleiding van zijn vragen over de uitspraak op bezwaar maar stelt dat geen sprake is van onrechtmatig handelen.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. De rechtbank stelt voorop geen aanleiding te zien de verklaring van verweerder dat de woning aan de hand van de bouwtekening opnieuw is ingemeten en dat daarbij de inhoud van de woning is vastgesteld op 700 m³ en die van de garage op 138 m³, in twijfel te trekken. Eiser heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat de inhoud van de woning 540 m³ is, terwijl reeds op het taxatieverslag wordt uitgegaan van een totaal van 838 m³. De enkele stelling dat de gegevens van verweerder onjuist zijn en dat dit in eerdere procedures reeds is vastgesteld, is daarvoor onvoldoende. De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking dat noch in de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag genoemd in noot 1 en in de daaraan ten grondslag liggende uitspraak van de rechtbank, noch in de overige uitspraken over dit object die de rechtbank bekend zijn [2] , een oordeel is gegeven over de juistheid van de daar gebruikte m³. Verder is de stelling van eiser dat aan de garage in het geheel geen waarde moet worden toegekend omdat deze niet geschikt is voor bewoning onjuist. Ook indien dat het geval is, is immers nog steeds sprake van een onderdeel van een onroerende zaak.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met het taxatieverslag, de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, is verweerder hierin geslaagd. Uit het taxatieverslag en de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald door de woning systematisch te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de woning vergeleken met de objecten [object 1] [huisnummer 2] , [object 2] [huisnummer 3] en [object 3] [huisnummer 4] . Deze objecten zijn op respectievelijk 27 september 2018, 2 juli 2018 en 14 november 2018 verkocht voor respectievelijk € 1.010.000, € 1.550.000 en € 840.000. Deze objecten acht de rechtbank goed vergelijkbaar nu het alle vrijstaande woningen betreft, gelegen aan de Reeuwijkse plassen. In de matrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen in inhoud, onderhoudstoestand, kwaliteit en uitstraling. Voor de mindere onderhoudstoestand, kwaliteit en uitstraling heeft verweerder namelijk steeds ten opzichte van het desbetreffende vergelijkingsobject een bedrag van
€ 150 (€ 60 + € 60+ € 30) per m³ in mindering gebracht. Aldus heeft verweerder de gemiddelde m³ prijs herrekend naar € 903. Door voor de woning vervolgens uit te gaan van een lagere m³ prijs van € 838, is verweerder niet uitgegaan van een te hoge rekenprijs. De rechtbank acht echter niet aannemelijk dat, zoals in de matrix is gebeurd, voor het woongedeelte en voor de inpandige garage van dezelfde m³ prijs moet worden uitgegaan. Met zijn ter zitting verstrekte alternatieve berekening waarbij aan de inpandige garage een eigen waarde wordt toegekend en voor de woning wordt uitgegaan van 700 m³, heeft verweerder echter aannemelijk gemaakt dat ook wanneer de inpandige garage apart in beschouwing wordt genomen de waarde niet te hoog is vastgesteld.
8.
Naast het achterstallig onderhoud, waarover hiervoor is geoordeeld dat verweerder daarmee voldoende rekening heeft gehouden, heeft eiser als waardedrukkende factoren aangevoerd dat de meterkast is afgekeurd en daarom in 2020 is vervangen, er zich een trafohuis en een 6000 ltr gastank naast de woning bevinden, er geen parkeervoorzieningen zijn, er bovengrondse elektravoorzieningen zijn die regelmatig storing geven en er geen stabiel internet is. Eiser heeft deze stellingen niet met bewijsstukken gestaafd en ook anderszins is niet aannemelijk gemaakt dat deze omstandigheden daadwerkelijk tot gevolg hebben dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt eiser evenmin in zijn stelling dat verweerder is uitgegaan van onjuiste inhouds- en oppervlaktegegevens van de vergelijkingsobjecten. Eiser baseert die opvatting op de bij het verweerschrift gevoegde Vastgoedrapporten Woningen van iWOZ. Zoals verweerder ter zitting heeft verklaard betreft dit marktinformatie afkomstig uit de verkoopadvertenties voor de desbetreffende panden. Die informatie is dan ook niet bepalend. De rechtbank ziet dan ook in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen aanleiding een ander standpunt in te nemen.
Naast het achterstallig onderhoud, waarover hiervoor is geoordeeld dat verweerder daarmee voldoende rekening heeft gehouden, heeft eiser als waardedrukkende factoren aangevoerd dat de meterkast is afgekeurd en daarom in 2020 is vervangen, er zich een trafohuis en een 6000 ltr gastank naast de woning bevinden, er geen parkeervoorzieningen zijn, er bovengrondse elektravoorzieningen zijn die regelmatig storing geven en er geen stabiel internet is. Eiser heeft deze stellingen niet met bewijsstukken gestaafd en ook anderszins is niet aannemelijk gemaakt dat deze omstandigheden daadwerkelijk tot gevolg hebben dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt eiser evenmin in zijn stelling dat verweerder is uitgegaan van onjuiste inhouds- en oppervlaktegegevens van de vergelijkingsobjecten. Eiser baseert die opvatting op de bij het verweerschrift gevoegde Vastgoedrapporten Woningen van iWOZ. Zoals verweerder ter zitting heeft verklaard betreft dit marktinformatie afkomstig uit de verkoopadvertenties voor de desbetreffende panden. Die informatie is dan ook niet bepalend. De rechtbank ziet dan ook in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen aanleiding een ander standpunt in te nemen.
9. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat de procentuele stijging van de WOZ-waarde onverklaarbaar is en afwijkt van de procentuele stijging van de WOZ-waarde van woningen in de buurt. Deze stelling volgt de rechtbank niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van de gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die rond de voor het desbetreffende jaar geldende waardepeildatum zijn gerealiseerd. Dit betekent onder meer dat de vergelijkbare objecten van jaar tot jaar verschillen. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde is dus slechts van belang of die waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hiervoor onder 5 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee of meer opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Een hoge (procentuele) stijging van de WOZ-waarde van de woning in vergelijking met woningen in de buurt, kan daarom niet leiden tot de conclusie dat de waarde door verweerder te hoog is vastgesteld.
10. Eiser stelt dat in de uitspraak op bezwaar niet voldoende is ingegaan op de gronden van zijn bezwaar. Eiser heeft onder meer verzocht om overlegging van een matrix die er in de bezwaarfase nog niet was. De matrix is op zichzelf een middel waarmee verweerder zijn standpunt kan onderbouwen. Het is dus aan verweerder of en wanneer hij die wil opstellen. Verweerder is niet verplicht om een dergelijke berekening over te leggen, ook niet in beroep. Het enkele feit dat er ondanks het verzoek van eiser geen matrix is verstrekt, leidt niet tot de conclusie dat er een motiveringsgebrek aan de uitspraak op bezwaar kleeft. Verder heeft eiser, los van de onderhoudstoestand (waaronder de rechtbank ook de gestelde lekkage in de kelder schaart), in het bezwaar gesteld dat niet voldoende rekening is gehouden met diverse specifieke objectkenmerken, zoals dat 1/3 van de bebouwing onder de grond zit, de slechte toegankelijkheid van de weg en het feit dat de woning niet is aangesloten op het openbare gasnet. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar niet expliciet ingegaan op de gedeeltelijke bebouwing onder de grond, de toegankelijkheid van de weg en de aansluiting op het gasnet. Daarmee is de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank gaat hier echter aan voorbij met toepassing van artikel 6:22 Awb Pro omdat niet is gebleken dat eiser hierdoor in zijn belangen is geschaad. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat zij reeds eerder heeft geoordeeld over de toegankelijkheid van de weg en de aansluiting op het gasnet [3] en dat eiser overigens in zijn bezwaar niet concreet heeft aangegeven waarom de gedeeltelijke bebouwing onder de grond waardedrukkend is.
11. Eiser heeft op de voet van artikel 8:88 Awb Pro een schadevergoeding van € 3.000
(50 uur tijdsbesteding ten bedrage van € 60 per uur) gevorderd vanwege onrechtmatig handelen door verweerder. De rechtbank wijst deze vordering af omdat in het onderhavige geval geen sprake is van een onrechtmatig besluit of van een onrechtmatige handeling ter voorbereiding van een onrechtmatig besluit noch van onrechtmatig handelen als bedoeld in artikel 8:88, lid 1, onderdeel d, Awb.
12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. Ebbeling, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.B.K. Stroosnier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
12 augustus 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.