Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Zittingsplaats ’s-Gravenhage
rkb/c
Zaaknummer: 7568332 RL EXPL 19-4906
13 januari 2021
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de vereniging [naam vereniging] ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep,
gemachtigde: mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep,
tegen
de besloten vennootschap [bewindvoerder] ,in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen
[rechthebbende] , wonende te [woonplaats] ,
[rechthebbende] , wonende te [woonplaats] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A.R. Oosthout,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A.R. Oosthout,
(toevoeging nummer [toevoeging] ).
Partijen worden hierna aangeduid als “ [naam vereniging] ”, “ [gedaagde] ” en “ [rechthebbende] ”.
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding met producties van 19 februari 2019;
- de bij brief van 23 april 2019 door [bewindvoerder] overgelegde producties;
- de bij brief van 10 mei 2019 door [bewindvoerder] overgelegde producties;
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen, gehouden op 4 juli 2019 door mr. I.F. Dam;
- de akte houdende overlegging producties 10 tot en met 16, alsmede uitlaten voortzetten procedure van [naam vereniging] van 18 september 2019;
- de akte van [bewindvoerder] en [rechthebbende] van 18 september 2019
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen, gehouden op 5 december 2019 door mr. I.F. Dam;
- de bij brief van 5 februari 2020 door [naam vereniging] overgelegde productie 17;
- de bij brief van 23 september 2020 door [naam vereniging] overgelegde producties 18 en 19;
- de bij brief van 24 september 2020 door [naam vereniging] overgelegde productie 20;
- de bij brief van 6 oktober 2020 door [naam vereniging] overgelegde productie 21;
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen, gehouden op 28 september 2020 door mr. L.C. Heuveling van Beek;
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen, gehouden op 23 november 2020 door mr. L.C. Heuveling van Beek;
Feiten
1.1
Op 13 mei 1987 heeft [naam vereniging] aan [rechthebbende] verhuurd de woning gelegen aan
de [adres 1] te [plaats] . De woning is een hoekappartement op de 2e etage en is bereikbaar middels een inpandig trappenhuis. Naast de woning ligt een naburig appartement [adres 2] en onder appartement [adres 1] bevindt zich een appartement met [adres 3] . Op de begane grond bevindt zich een yogastudio.
1.2
In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:
“(….)
Artikel 7
(….)
Aan het gehuurde mogen geen veranderingen worden aangebracht zonder schriftelijke toestemming van de verhuurster.
Onder – laten – aanbrengen van veranderingen is mede begrepen het plaatsen van schuren, getimmerten, schuttingen, rietmatten of enigerlei opstal in de tuin of op het terrein behorende tot het gehuurde, alsmede het veranderen van de kamers.
(….)
Artikel 11
Aan de door verhuurster aangewezen personen, zoals opzichter, werklieden en huismeester, moet te allen tijde, rekening houdend met de beperkingen die in de Grondwet hieraan zijn of zullen worden gesteld, toegang tot het gehuurde worden verleend tot opneming van het onderhoud en de wijze van bewoning en tot het uitvoeren van werkzaamheden, verband houdende met reparaties, instandhouding en verbetering van de woning, erven en aanhorigheden.
(….)
Artikel 12
1. De huurder is verplicht het gehuurde in voortdurende zindelijke en zuivere staat te houden.
(….)
Artikel 20
Het is verboden:
(….)
d. enigerlei verandering aan het gehuurde aan te brengen;
(….)
i. in of bij het gehuurde, in de gemeenschappelijke ruimten en op de gaanderijen enige, voor de omwonenden hinderlijke aan(?) de woning of het gebouw schadelijke bezigheid te verrichten en aan omwonenden opzettelijke overlast te doen, hetzij door gedrag of handelingen, hetzij door het nalaten of handelen, strijdig met de wet, de goede zeden of de normen, zoals die in het maatschappelijke verkeer betaamt ten aanzien van een ander persoon of goed;
(….)
r. aan buren of gebruikers van gemeenschappelijke ruimten en tuinen, naar oordeel van verhuurster, enigerlei last of hinder te veroorzaken.
(….)”.
1.3
Op 10 juli 2018 zijn [naam vereniging] en [rechthebbende] aanvullende gedragsregels als
aanvulling op de lopende huurovereenkomst voor de woning [adres 1] te [plaats] overeengekomen. Hierin staat onder meer vermeld:
“(….)
1. Er mag maximaal twee uur per dag worden geboord, getimmerd en gezaagd. Na 20.00 uur in de avond mag er niet meer worden geklust.
2. Er mag geen harde muziek worden gespeeld na 20.00 uur.
3. Huurder mag niet te pas en te onpas vanaf balkon schreeuwen naar passanten.
4. Huurder mag geen planten meer water geven met tuinslang op het balkon.
5. Huurder mag alleen van de brandtrap gebruik maken bij nood.
6. Huurder mag geen verhaal halen bij anderen indien er klachten van overlast van hem zijn.
7. Huurder laat schoonmaak door een schoonmaakbedrijf toe en accepteert hierna wekelijks huishoudelijke zorg, zodat de woning schoon blijft.
Wanneer huurder, [rechthebbende] de gedragsregels overschrijdt, zal de corporatie ontbinding van de huurovereenkomst aanvragen bij de rechter.
(….)”
1.4
Bij brief van 27 november 2018 heeft de gemachtigde van [naam vereniging] aan [rechthebbende] onder meer het volgende geschreven:
“(….)Uw verhuurder, [naam vereniging] , heeft mij de opdracht gegeven een rechtszaak tegen u te starten in verband met de jarenlange, ernstige overlast die u veroorzaakt aan uw omwonenden. De overlast bestaat onder meer uit (deels nachtelijke) geluidsoverlast van harde muziek en geschreeuw. Afgelopen zomer zijn leefregels opgesteld waaraan u zich moet houden, maar u komt deze afspraken niet na. Daar komt bij dat u diverse wijzigingen heeft aangebracht aan uw huurwoning zonder de vereiste voorafgaande, schriftelijke toestemming van uw verhuurder.
(….)
Als u het niet tot een rechtszaak wilt laten komen, dient u uiterlijk 4 december 2018 uw huurovereenkomst op te zeggen. Hierbij mag u de gebruikelijke opzegtermijn van één maand in acht nemen, maar u mag ook een ruimere opzegtermijn van maximaal twee maanden in acht nemen.
(….)”.
1.4
Op 1 februari 2019 heeft de heer [naam wijkagent] , wijkagent van de Politie Eenheid
Den Haag, bureau [plaats] op ambtsbelofte een sfeerrapportage opgemaakt betreffende klachten en constateringen die bij de politie zijn gedaan betreffende [rechthebbende] .
In het rapport wordt onder meer vermeld:
“(…..)
Ik ben sinds januari 2012 werkzaam als wijkagent in de gemeente [plaats] . De [adres 4] maakt deel uit van mijn wijk en ik ben vanuit mijn functie als wijkagent betrokken bij incidenten en meldingen aangaande het adres [adres 1] en de directe omgeving waar de mij ambtshalve bekende heer [rechthebbende] woonachtig is.
(…)
Voor zover mij bekend is [rechthebbende] momenteel de enige bewoner op dit adres samen met zijn grote witte hond.
Van [rechthebbende] is bekend dat hij bekend is met psychiatrische problematiek. Hiervoor is ook een RM (Rechterlijke Machtiging) uit geschreven. [rechthebbende] krijgt wekelijks diverse medicatie toegediend tijdens een bezoek van een FACT-team, al dan niet gedwongen. [rechthebbende] is bekend bij psychiatrische kliniek “Rivierduinen” te Leidschendam. Hier is hij gedurende mijn wijkagentschap meerdere malen gedwongen opgenomen geweest.
Over de periode augustus 2016 tot 1 februari 2019 staan in het rapport een zestiental registraties vermeld. Onder opmerking rapporteur staat vermeld:
“(….)
Zijn directe buren zijn al jaren bang voor [rechthebbende] en leven in angst vanwege zijn onberekenbare gedrag en agressieve uitlatingen tegen hen. Het is echter altijd “beperkt” gebleven tot verbale uitlatingen en [rechthebbende] is nooit fysiek geworden. Gezien het voorkomen en uitstraling van [rechthebbende] in combinatie met zijn gedrag, postuur en kledingkeuze begrijp ik dat hij intimiderend kan overkomen op omwonenden.
(….)
Toen de situatie voor de bewoners onhoudbaar werd wegens aanhoudende overlast van [rechthebbende] werd afgesproken toch overlast te gaan melden bij de woningbouwvereniging en politie om aan dossiervorming te gaan doen.
(….)”.
1.5
Op 28 augustus 2019 heeft de heer [naam wijkagent] , wijkagent van de Politie
Eenheid Den Haag, bureau [plaats] op ambtsbelofte een sfeerrapportage opgemaakt betreffende klachten en constateringen die bij de politie zijn gedaan betreffende [rechthebbende] .
In het rapport wordt onder meer vermeld, in aanvulling op hetgeen al staat vermeld in het hiervoor onder 1.4 vermelde rapport:
“(…..)
Hieronder wordt een registratie weergegeven waarbij de politie betrokken was betreffende de heer [rechthebbende] van juli 2019:
BVH 2019203815 22-07-2019 20: 56 uur
Politie wordt gestuurd naar de [adres 1] i.v.m. geluidsoverlast. De politie is bij de melder de woning binnen gegaan waar de verbalisanten de geluidsoverlast d.m.v. harde muziek, ook constateerden.
De verbalisanten zijn bij [rechthebbende] aan de bel gegaan en [rechthebbende] zou de muziek zacht zetten. Vervolgens deed [rechthebbende] de deur dicht.
(….)”.
1.6
Op 5 september 2019 schrijft [betrokkene 1] [functie] aan mevrouw [betrokkene 2] :
“(….)
Zoals zojuist telefonisch besproken ontvangt u hierbij de uiteenzetting van mijn bezoek met de brandweer en de constateringen met betrekking tot een vermeende brandgevaarlijke situatie in de woning van de heer [rechthebbende] , woonachtig aan [adres 1] . Om circa 11:15 heb ik gezamenlijk met de politie aangebeld bij de heer [rechthebbende] . De heer [rechthebbende] was aanwezig en heeft ons zonder verzet binnengelaten nadat wij hem hebben verzocht om de hygiëne in de woning te controleren. De hond (stafford terriër) was niet aanwezig. Ook de brandweer was welkom en mocht zonder verzet naar binnen.
Gezamenlijk met mevrouw [betrokkene 3] hebben wij een ronde gedaan in alle ruimten van de woning.
De woning is vol ingericht maar wel toegankelijk en beloopbaar, met uitzondering van de slaapkamer aan de voorzijde. Deze kamer ligt vol met lakens dekens en kussens. Aan het plafond en de wanden hangen veel vlaggen en versieringen. In de woonkamer zijn twee rookmelders aanwezig. Een rookmelder heeft de heer [rechthebbende] op de salontafel liggen. Hiervan is de batterij leeg en zal op aangeven van de brandweer worden vervangen. De andere rookmelder functioneert.
Aan de wanden hebben wij geen houtbetimmeringen aangetroffen. Met betrekking tot de genoemde brandgevaarlijks bronnen, de isolatie achter het fornuis in de keuken en de gasfles en lasapparaat in de kluskamer, hebben wij deze zaken niet aangetroffen. Een acute brandgevaarlijke situatie kan daarmee niet worden bevestigd. Derhalve zien de brandweer en ik op basis van de bevindingen ter plaatse geen aanleiding om over te gaan tot een directe vervolgactie vanuit het oogpunt van toezicht en handhaving op het bouwbesluit.
(….)”.
1.7
Op 9 december 2019 heeft een bouwkundig onderzoek plaatsgevonden van de woning [adres 1] te [plaats] door twee medewerkers van [naam vereniging] . De huurder was aanwezig. In het rapport staat onder meer:
“(….)
De gehele woning inclusief galerij, balkon en berging is voor zover mogelijk onderzocht. Huurder heeft volledige medewerking verleend alsmede toestemming gegeven voor het nemen van foto’s.
(kort samengevat)
1. over de gehele woning, m.u.v. de badkamer, meterkast en CV-kast is een verhoogde vloer aangelegd. In de woonkamer nog een extra verhoging. Volgens huurder een combinatie van piepschuim afgewerkt met houten platen.
2. de wand van keuken naar woonkamer toe is verwijderd en hier is een “bar” en kast geformeerd. Er is een open verbinding. Aan de bar is een radiator bevestigd. Woonkamerdeur ontbreekt.
3. De woonkamer en keuken zijn nagenoeg volgebouwd, behangen et cetera waardoor een nadere inspectie niet mogelijk is.
4. Hoofdslaapkamer lijkt deels verbouwd (vloer ligt vol met matrassen) met vaste kasten. Deur ontbreekt.
5. Andere slaapkamer wordt gebruikt als “werkplaats”. Raampartij aan galerijkant is dichtgezet met hout. Vanaf buiten is alleen raambekleding te zien. De kamer staat vol met klusspullen en een bad dat buiten gebruik is. Afvoer loopt door de verhoogde vloer naar de CV-ruimte en is aangesloten op een bouwkundige afvoer.
6. Meterkast oogt schoon en netjes. Er lopen loze leidingen. Zegel van hoofdzekering lijkt verbroken.
7. Keukenblok is niet standaard en oogt slecht onderhouden. Er is een flinke kortsluiting geweest, tegels zijn gescheurd. Er zijn diverse verlengsnoeren aangesloten op apparaten. Verhoogde kans op kortsluiting.
8. Badkamer oogt zeer rommelig. Geen gebreken geconstateerd. Deur ontbreekt.
9. CV ruimte lijkt in orde afvoer ligbad is op de reguliere afvoer aangesloten.
10. Galerij staat vol met spullen. De galerij grenst aan de vluchttrap en dient altijd bereikbaar te zijn. In de looproute staat een grote plantenbank. Volgens huurder heeft de brandweer bij een inspectie geen commentaar gegeven. Er is door huurder een verplaatsbaar droogrek gemonteerd op de vluchttrap. In verband met lekkage op de galerijvloer is er een gat geboord met als doel het water af te voeren. Niet in opdracht van verhuurder.
11. Balkon staat vol met spullen, waaronder een soort van duiventil. Er is een verlengsnoer met diverse stekkers. Doel is niet te herleiden.
12. De berging oogt rommelig, maar geen bijzonderheden geconstateerd.
Algemene indruk van de woning
De woning oogt onverzorgd, vies en rommelig. Veel spullen aanwezig en/of bevestigd aan zowel vloer, wanden en plafonds. Hierdoor is het zeer moeilijk om bouwkundige gebreken aan deze elementen te beoordelen en/of vast te stellen.
De woning is deels aangepast en verbouwd door de huurder. Voor geen enkele aanpassing dan wel verbouwing is toestemming gevraagd aan verhuurder. Hieronder een opsomming per ruimte:
(….)
Bouwkundige gebreken:
Naast genoemde inpandige constateringen, gebreken en aanpassingen is ook naar de gevel van de woning gekeken. Her en der is voegwerk van gevels en raamdorpelstenen aangetast door ouderdom. Daarnaast is beperkte scheurvorming geconstateerd bij de voorgevel van de woning. (….)
Huurder heeft zelf een dilitatiekitvoeg in de galerijvloer bewerkt met een kit. De reden hiervoor is niet bekend, er zijn ons geen lekkages bekend.
Overige bevindingen:
Uit gesprek met de huurder kwamen onderstaande noemenswaardige opmerkingen naar voren welke niet noodzakelijk van bouwkundige aard zijn:
(kort samengevat)
. Huurder geeft aan dat de muizenoverlast inmiddels tot een minimum is beperkt. Geen chinchilla’s meer als huisdier, voor de duiven is een duiventil op het balkon;
. in het verleden een inpandige brand, welke huurder zelf heeft kunnen blussen. Er is geen schade geconstateerd;
. het verrichten van laswerkzaamheden, gebruikt daarvoor geen gasflessen, in het verleden wietplantjes gekweekt, nu worden de lampen alleen gebruikt om andere planten, varens, te kweken.
. volgens huurder is verhuurder zonder zijn medeweten in de woning geweest. Er zijn spullen verschoven en er is een kostbare jas ontvreemd. Als het verhuurder niet is geweest, dan de recherche.
Conclusie:
Concluderend kan worden gesteld dat de woning niet conform huurcontract is en wordt gebruikt. Bij mutatie (einde huurcontract) zullen er aanzienlijke kosten moeten worden gemaakt om de woning te kunnen verhuren conform onze kwaliteitseisen. De mutatiekosten zijn aanzienlijk en worden geschat op € 50.000,-.
(….)”.
1.8
Op 11 januari 2020 stuurt [betrokkene 4] aan [naam vereniging] een email. Daarin staat onder meer vermeld:
“(….)
Bewoner [rechthebbende] heeft zondag 17 november weer voor overlast gezorgd.
De geluidsoverlast d.m.v. televisie/geluidsinstallatie begon rond 18.30 uur. Ik heb helaas de politie moeten bellen aangezien het te erg en langdurig was.
(….)
De geluidsoverlast duurde tot 21.45 uur. Ik heb daarop de politie wederom gebeld om mijn melding in te trekken.
Voor mij helaas weer een bevestiging dat de overlast niet definitief gaat stoppen. Zolang het onder de rechter is zal hij het beperken. Ik heb duidelijk gen zin meer om geconfronteerd te blijven worden met de fratsen van [rechthebbende] .
(…)”.
1.9
Op 27 januari 2020 heeft de heer [betrokkene 5] en een medewerker van [naam vereniging] een derde huisbezoek gebracht aan [rechthebbende] . In het verslag, waarvan de opsteller anoniem is gebleven, staat onder meer vermeld:
“Ik heb alleen foto’s genomen van de situatie onder de woonkamervloer (muizenkeutels) en van de opengemaakte vloer in de hal.
(….)
Aangezien dit een fractie is van de gehele woning is hier geen waardeoordeel aan te verbinden. Er ligt piepschuim los op de dekvloer met daarover platen hout en vloerbedekking. De dekvloer oogt droog. Er loopt een kleine scheur ter hoogte van de woonkamer (iets voorbij de dorpel van de woonkamerdeur). Het is niet waar te nemen hoe lang of groot deze scheur is. Het lijkt geen zorgwekkend gebrek te zijn.
Tevens is de verhoging in de woonkamer deels toegankelijk gemaakt (…) Er kon deels hieronder gekeken worden. (….) een redelijke hoeveelheid muizenkeutels. Dit sluit aan op de problematiek in de woning en de flat als geheel (muizenoverlast).
(…)
De woning oogt iets netter maar is nog steeds bekleed met vlaggen, sjaals, doeken etc. op zowel plafond als muren.
De sfeer van het gesprek was beduidend minder ”gemoedelijk” dan de voorgaande twee bezoeken. Huurder is geïrriteerd over de (dus onze) verslaglegging. Hij is het niets eens over de benoeming van rommel, kosten voor herstel etc. in deze rapporten.
(…)
Huurder geeft aan dat hij via kennissen/vrienden meerdere mogelijkheden heeft aangeboden gekregen om elders te gaan wonen (paardenstal of op het ”kamp”). Hij wil echter niet weg en laat zich niet wegpesten door corporatie of buren.
Vervolgens gaf hij aan dat hij “geen geweten heeft”. Er hoeft met de knip van een vinger maar wat te gebeuren en het is “raak”. Omwille van zijn hondje houdt hij zich in, maar anders had hij “die directeur van [naam vereniging] al lang door zijn hoofd geschoten”.
Op dat moment hebben wij het gesprek beëindigd en gaf huurder nog aan dat hij “betere berichten van ons verwacht” inzake de inspectie.
Al met al een serie van impliciete bedreigingen aan zowel ons als aan [betrokkene 5] .
(….)”.
1.1
Op 26 mei 2020 hebben [betrokkene 6] en [betrokkene 7] aan [naam vereniging] een email gestuurd. Daarin staat onder meer vermeld:
“(….)
Zoals besproken hebben wij het gevoel dat het weer de verkeerde kant op gaat met de bovenbuurman. Eerder hoorde wij al de radio die weer dag en nacht lijkt aan te staan. Dit is ook bevestigd door de gene die naast [rechthebbende] woont. Dit is denk ik al 2 weken aan de gang.
Nu lijkt het er ook sterk op dat de buurman via via iets heeft opgevangen dat wij de gene zijn die onder andere veel klagen. Hij zegt namelijk geen woord meer tegen ons en tot onze verbazing zien wij onderstaand op ons brievenbus (foto bijgevoegd). Dit beangstigd mijn vriendin nogal wat ik geheel logisch vindt. Onze voordeur zit ook onder de krassen aan de buitenkant zoals al eerder aangegeven en het volgende was toen mijn auto waar overal krassen op zaten.
Ik hoop dat hij weer aangepakt kan worden want ik zit er niet op te wachten dat mijn nieuwe auto er uit komt te zien.
(….)”.
1.11
Op 27 mei 2020 sturen [betrokkene 6] en [betrokkene 7] aan [naam vereniging] een email. Daarin staat onder meer vermeld:
“Ik kan al een kleine update geven dat de radio ook weer te horen is in de slaapkamer. Het is niet hard maar als je probeert te slapen hoor je de radio wel degelijk de hele nacht. Wij vinden het echt niet erg dat de radio tot ’s avonds aan staat maar in de nacht lijkt ons een beetje overbodig. Ik kan mij ook niet voorstellen dat zijn buurman hier geen last van heeft.
(….)”.
Vordering, grondslag en verweer
2.1
[naam vereniging] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om:
1. de huurovereenkomst voor het gehuurde gelegen aan de [adres 1] te [plaats] met onmiddellijke ingang te ontbinden;
2. [gedaagde] te veroordelen om met onmiddellijke ingang het gehuurde gelegen aan de [adres 1] te [plaats] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevinden personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [naam vereniging] , en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [naam vereniging] te stellen;
3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure
2.2
[naam vereniging] legt aan deze vordering, naast voormelde feiten, - kort samengevat - ten grondslag dat [rechthebbende] tekort schiet als huurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en tekort schiet in de nakoming van de op 10 juli 2018 overeengekomen gedragsregels vermeld onder 1.3. De gedragsregels zijn een aanvulling op de huurovereenkomst en zijn aan [rechthebbende] gegeven als laatste kans om in de woning te blijven wonen. Het niet nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de overtredingen van de gedragsregels, die van bijzondere aard en betekenis zijn, rechtvaardigen de ontbinding van huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
[rechthebbende] veroorzaakt daardoor overlast, en brengt veranderingen aan in het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van [naam vereniging] . [rechthebbende] schiet verder tekort in zijn verplichting om dringende werkzaamheden toe te staan en houdt zich niet aan zijn verplichting om de woning schoon te houden. [rechthebbende] gedraagt zich niet als goed huurder. Al deze tekortkomingen tezamen, maar ook afzonderlijk van elkaar, zijn van voldoende gewicht om de huurovereenkomst te ontbinden.
2.3
Het belang van [naam vereniging] bij toewijzing van haar vorderingen is dat zij een einde wil maken aan de ernstige en structurele overlast die [rechthebbende] al jarenlang aan zijn omwonenden veroorzaakt en waardoor het woongenot van haar overige huurders wordt aangetast. [naam vereniging] is wettelijke verplicht om ten opzichte van de omwonenden adequaat op te treden en bovenal wil zij haar huurders het huurgenot bieden waarop zij recht hebben. De aanhoudende overlast die [rechthebbende] veroorzaakt tast de leefbaarheid in de wijk aan. Verder wil [naam vereniging] dat haar medewerkers hun werkzaamheden kunnen verrichten zonder door [rechthebbende] geïntimideerd/bedreigd te worden, en wil zij schade aan haar woning voorkomen. Als [rechthebbende] de woning bij het einde van de huurovereenkomst in verbouwde staat achterlaat, zal [naam vereniging] de woning in originele staat of in ieder geval verhuurbare staat moeten laten terugbrengen. Het is de vraag of zij deze kosten dan kan verhalen op [rechthebbende] .
2.5
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna - voor zover van belang - zal worden ingegaan.
Beoordeling
3.1
De kantonrechter stelt het volgende voorop. In deze zaak staat vast dat [rechthebbende] vanaf juli 2018 tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit artikel 20 van Pro de huurovereenkomst en zich in het verleden niet als goed huurder heeft gedragen. Van voor die datum bestaat geen voldoende documentatie.
In dit geding moet de vraag worden beantwoord is of deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Volgens artikel 6:265, eerste lid BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze hoofdregel en tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst.
3.2
Blijkens de tenzij-bepaling dient de afweging of de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt te geschieden aan de hand van alle omstandigheden van het geval en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. Het is aan de kantonrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte is geen behoefte aan bijzondere regels, want bij toepassing van artikel 6:265, eerste lid BW kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het gebruik van het woord ‘kan’ in deze overweging betekent niet dat het aan het beleid van de kantonrechter is overgelaten om het woonbelang van de huurder al dan niet mee te wegen. Ontbinding van de huurovereenkomst met tussenkomst van de kantonrechter kan alleen op verantwoorden wijze plaatsvinden wanneer de kantonrechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder vooraf beoordeelt (zie onder meer HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
3.3
[rechthebbende] heeft wat zijn woonbelang betreft gesteld dat voor hem in het kader van de Wet Bijzonder Opneming Psychiatrische Ziekenhuizen (BOPZ) een voorwaardelijk machtiging is afgegeven en dat hij onder een dergelijke machtiging functioneert. Hij heeft dagbesteding en heeft in 2019 en 2020 laten zien dat hij in staat is te wonen en te leven in zijn woning zonder noemenswaardige overlast te veroorzaken. Met behulp van de GGZ en medicatie wil hij blijven wonen op de [adres 1] . [rechthebbende] betwist verder dat hij thans nog overlast veroorzaakt. Ter onderbouwing heeft hij vooraf opgestelde verklaringen overgelegd van de bewoners van de woningen gelegen aan de [adressen 1] van de [adres 5] , van de [x] , [adres 6] , en van de [adressen 2] , waarin wordt verklaard dat zij geen overlast ondervinden van [rechthebbende] .
Enkele bewoners hebben aan de vooropgestelde verklaringen nog toegevoegd:
“Wat vervelend nieuws! Verbazing lees ik dit! Ik ervaar geen enkele overlast van [rechthebbende] . Eerder een oplettende buurman. 1x had hij muziek wat harder staan, maar na 1 x vragen was muziek uit. Hij let op de buurt, houdt mede de straat netjes, heeft zelfs regelmatig het gras/onkruid verwijderd en stoep schoongemaakt! Mijn ervaring is zéér positief en vind dit verdrietig te moeten lezen”
en
Geen nare ervaringen… altijd roept [rechthebbende] vriendelijke gedag. Hij houd buurt in de gaten, ruimt wel zijn hondenpoep op….wat veel mensen weer niet doen. Wij hebben geen enkele overlast. Nu 5 jaar op de [adres 7] .
(….)”.
3.4
Het belang van [naam vereniging] is dat zij er als verhuurder onder meer voor moet zorgen dat omwonenden geen overlast wordt bezorgd. Ze heeft er verder belang bij dat haar woningen in goed onderhouden staat blijven. Als sociaal verhuurder heeft [naam vereniging] er ook belang bij dat haar woningen verhuurd worden aan huurders die daar rechtmatig gebruik van maken.
3.5
De tekortkomingen van [rechthebbende] zijn ernstig. [naam vereniging] stelt onder meer dat [rechthebbende] zich niet als goed huurder gedraagt, onder meer omdat
a. a) [rechthebbende] schreeuwt vanaf het balkon naar passanten, harde muziek na 20.00 uur in de avond draait en klust in de woning, waaronder boren, timmeren en zagen na 20.00 uur in de avond;
b) [rechthebbende] veranderingen in de woning aanbrengt zonder toestemming van [naam vereniging] ;
c) [rechthebbende] geen toestemming verleent om dringende werkzaamheden in het gehuurde toe te staan;
d) [rechthebbende] de woning niet goed schoon houdt.
Ad a) In elk geval vanaf 2018 wordt met enige regelmaat overlast van [rechthebbende] bij [naam vereniging] en bij de politie gemeld door directe buren van [rechthebbende] . De laatste overlastmelding bij de politie dateert van 22 juli 2019, zoals hiervoor vermeld onder 1.5. Het ging daarbij om het draaien van te harde muziek om 20.56 uur. De laatste overlastmeldingen bij [naam vereniging] dateren van eind mei 2020. Ook daarbij gaat het om geluidsoverlast. Nadien zijn geen overlastmeldingen meer ontvangen, noch bij [naam vereniging] , noch bij de politie. [naam vereniging] stelt dat dit mede samenhangt met het feit dat de huurder van het [adres 2] op 15 juni 2020 is vertrokken en de huurders van het [adres 3] op 28 september 2020, nadat zij door bemiddeling van [naam vereniging] andere woonruimte hebben kunnen betrekken. [naam vereniging] heeft daarop besloten deze appartementen niet opnieuw te verhuren zolang [rechthebbende] nog in het gehuurde woont zodat hij thans geen naaste en/of onderburen meer heeft. Of er nog sprake is van door [rechthebbende] veroorzaakte overlast, kan daarom sedertdien niet worden vastgesteld. Het is de uitdrukkelijke keuze van [naam vereniging] om de hiervoor genoemde appartementen niet opnieuw te verhuren en af te wachten of de in dit geding gevorderde ontbinding en ontruiming wordt toegewezen.
Ad b) Vast staat dat [rechthebbende] in de woning veranderingen heeft aangebracht zonder daarvoor toestemming te hebben verkregen van [naam vereniging] . Vastgesteld is echter ook dat de door [rechthebbende] aangebrachte wijzigingen niet van bouwkundige aard zijn. Evenmin staat vast dat [rechthebbende] de door hem aangebrachte aanpassingen niet ongedaan kan/zal maken wanneer hij de woning verlaat. [naam vereniging] heeft onvoldoende onderbouwd gemotiveerd dat een in dat geval bedrag van € 50.000,- benodigd én voor haar rekening zal komen om de woning weer in verhuurbare staat te kunnen aanbieden en/of dat herstelkosten die voor rekening van [rechthebbende] zouden komen niet op hem kunnen worden verhaald.
Ad c) [rechthebbende] heeft, zoals blijkt uit de door [naam vereniging] overgelegde rapporten, vermeld onder 1.6, 1.7 en 1.8, medewerkers van [naam vereniging] toegelaten tot zijn woning om deze te inspecteren. Ook heeft [rechthebbende] meegewerkt om de muizenoverlast, die blijkbaar in het gehele appartementencomplex voorkomt, aan te pakken en heeft hij de chinchilla’s die mogelijk hebben bijgedragen aan de muizenoverlast weggedaan. [naam vereniging] heeft verder niet gesteld dat er andere dringende werkzaamheden aan of in de woning dienen te worden verricht waarvoor [rechthebbende] geen toestemming zou hebben verleend of toegang zou hebben geweigerd
Ad d) [rechthebbende] heeft tijdens de comparitie van partijen van 23 november 2020 meegedeeld dat hij vanaf november 2020 in aanmerking komt voor huishoudelijke hulp, zodat hij daarmee aan deze voorwaarde in de gedragsregels vermeld onder 1.3 heeft voldaan.
3.7
[rechthebbende] is een gewaarschuwd mens. Het is hem duidelijk dat hij zich dient te houden aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de met [naam vereniging] gemaakte afspraken, zoals vermeld onder 1.3. Uit de aantekeningen van de comparitie van partijen van 4 juli 2019 en 5 december 2019 valt al af te leiden dat [rechthebbende] zich in toenemende mate hield aan de met hem overeengekomen gedragsvoorschriften. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [rechthebbende] zijn laatste kans gegrepen en zich grotendeels aan de afspraken gehouden. [rechthebbende] is weliswaar een enkele maal in de 2e helft van 2019 en een enkele maal halverwege 2020 in de fout gegaan, maar dit betekent niet dat hij zich thans nog schuldig maakt aan het veroorzaken van structurele overlast. Het is niet aan hem toe te rekenen dat [naam vereniging] er in juni 2020 en september 2020 voor gekozen heeft om het naastgelegen appartement en het appartement gelegen onder het appartement van [rechthebbende] niet meer te verhuren. Uit de door [rechthebbende] overgelegde verklaringen volgt bovendien dat de overige omwonenden thans niet, maar ook niet voordien, overlast van [rechthebbende] ondervinden. [rechthebbende] heeft meerdere malen medewerkers van [naam vereniging] voor onderzoek in zijn woning toegelaten en heeft toegestaan dat de muizenoverlast, ook vanuit zijn woning, wordt aangepakt. Voor zover [rechthebbende] aanpassingen aan zijn woning heeft verricht zonder daarvoor toestemming aan [naam vereniging] te vragen, heeft [naam vereniging] onvoldoende onderbouwd dat [rechthebbende] deze aanpassingen bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan zal maken en dat de door haar medewerkers geschatte kosten om de woning weer in verhuurbare staat aan te kunnen bieden voor haar rekening zullen komen.
3.8
Tegenover het belang van [naam vereniging] en de gestelde overlast vanaf 2018 staat het belang van [rechthebbende] om in de woning, waarin hij al meer dan 33 jaar woont, te blijven. De behandelend psychiater [y] van GGZ Rivierduinen heeft in een brief van 25 april 2019 aan [rechthebbende] onder meer het volgende geschreven:
“(….)
Jij hebt ingestemd met het behandelingsplan en je komt tot nu toe de afspraken goed na. Voor deze behandeling is het van belang dat je huisvesting stabiel blijft, want de behandeling is er o.a. op gericht om een opname in de GGZ te voorkomen.
(….)”.
[rechthebbende] heeft geen vervangende woonruimte. Bij ontruiming zou hij desnoods kunnen slapen in een schuur bij een complex waar hij ook werkt in het kader van zijn dagbesteding. De kantonrechter heeft [naam vereniging] verzocht om actief na te gaan of [rechthebbende] in aanmerking zou komen voor vervangende woonruimte, al dan niet in een beschermde woonvorm. Niet is gesteld of gebleken dat [rechthebbende] na een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in aanmerking komt voor vervangende woonruimte en evenmin is gebleken van voldoende inspanning van de zijde van [naam vereniging] als Sociale Woningbouwvereniging om dat te onderzoeken. De kantonrechter is daarom alles afwegende en gelet op alle omstandigheden van dit geval, van oordeel dat het woonbelang van [rechthebbende] bij het blijven wonen op het adres waar hij al 33 jaar woont dient te prevaleren boven het belang van [naam vereniging] , dat zij ten dele zelf heeft gecreëerd door de woningen naast en onder de woning van [rechthebbende] niet te verhuren. Weliswaar kunnen (ernstige) tekortkomingen in het verleden niet ongedaan worden gemaakt maar daar staat tegenover dat niet vastgesteld kan worden dat [rechthebbende] feitelijk nog steeds structureel overlast bezorgd. Het is voldoende aannemelijk dat hij zijn leven heeft gebeterd.
3.9
Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [naam vereniging] worden afgewezen. Als de in het ongelijk gesteld partij zal [naam vereniging] in de kosten van de procedure worden veroordeeld. Het hierna in het dictum vastgestelde salaris dient te worden verrekend met de op grond van de Wet op de Rechtsbijstand aan de gemachtigde toegekende vergoeding.
Beslissing
De kantonrechter:
4.1
wijst de vorderingen af;
4.2
veroordeelt [naam vereniging] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van eisende partij vastgesteld op € 900,- voor het aan de gemachtigde van [gedaagde] toekomende salaris.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. L.C. Heuveling van Beek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van13 januari 2020.