ECLI:NL:RBDHA:2021:6760

• Datum uitspraak: 30 juni 2021
• Publicatiedatum: 1 juli 2021
• Zaaknummer: 9034609 \ CV EXPL 21-586
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.F. Dam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verplichte zondagopenstelling winkelcentrum en de rechtsgeldigheid van eenzijdige wijzigingen in het huishoudelijk reglement

In deze zaak heeft de kantonrechter te Leiden op 30 juni 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen een franchisenemer en de eigenaar van een winkelcentrum over de verplichting tot zondagopenstelling. De eiser, een franchisenemer van een detailhandel in auto-accessoires, heeft zijn winkel sinds februari 2015 gehuurd van de gedaagde, een beleggingsmaatschappij die eigenaar is van het winkelcentrum. De huurovereenkomst bevat bepalingen over openingstijden, waarbij de verhuurder het recht heeft om deze te bepalen. Echter, de gedaagde heeft eenzijdig wijzigingen doorgevoerd in het huishoudelijk reglement, waardoor de eiser verplicht zou worden zijn winkel op alle zondagen geopend te houden. De eiser heeft hiertegen geprotesteerd en vorderde een verklaring voor recht dat hij niet gebonden is aan deze wijzigingen en niet verplicht is om op zondag open te zijn, met uitzondering van de afgesproken koopzondagen.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de gedaagde niet bevoegd was om eenzijdig de openingstijden te wijzigen, omdat dit in strijd is met de afspraken die bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn gemaakt. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de bepalingen in de huurovereenkomst niet zodanig zijn dat de eiser bij voorbaat akkoord is gegaan met alle mogelijke wijzigingen, en dat de gedaagde geen zeggenschap had over de zondagopenstelling zonder de winkeliersvereniging. De rechter heeft de vorderingen van de eiser toegewezen en de gedaagde veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Dit vonnis benadrukt het belang van wilsovereenstemming in het bedrijfshuurrecht en de onrechtmatigheid van eenzijdige wijzigingen in de huurovereenkomst.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Zittingsplaats Leiden

IFD/JJ

Rolnr.: 9034609 \ CV EXPL 21-586

Datum: 30 juni 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak:

[Eiser] ,

gevestigd te [plaats] ,

eiser,

gemachtigde: mr. M.R. van Leeuwen,

tegen

[Gedaagde],

gevestigd te [plaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. W. Raas.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”.

1. Procedure

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 15 februari 2021 met producties;

- de conclusie van antwoord met producties;

- de brief van mr. Raas van 25 mei 2021 met productie 6.

1.2

Na de conclusie van antwoord is een mondelinge behandeling gelast. De mondelinge behandeling is gehouden op 26 mei 2021; van het verhandelde is aantekening gehouden. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

2. Feiten

2.1

Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.

2.2

[gedaagde] is een Nederlandse [...] beleggingsmaatschappij, wier activiteiten voornamelijk gericht zijn op [...] winkelcentra in Nederland. [gedaagde] is in Nederland eigenaresse van [een aantal] winkelcentra, waaronder Winkelcentrum [...] .

2.3

[eiser] is franchisenemer van [winkel] . Hij heeft twee vestigingen, in [plaats] en in [plaats] . [winkel] is een detailhandel in auto-accessoires, fietsen en onderdelen daarvan en aanverwante artikelen. [eiser] is twee tot drie dagen aanwezig in de winkel in [plaats] en de andere dagen in de winkel in [plaats] . Hij werkt zes dagen per week en is (alleen) op zondag vrij.

2.4

[eiser] huurt sinds februari 2015 van [gedaagde] de winkelruimte gelegen aan [adres] te [plaats] . Art 20 onder 1 van de huurovereenkomst bepaalt dat huurder verplicht is het gehuurde steeds voor het publiek geopend te houden “
op de door verhuurder vastgestelde reguliere openingstijden van het winkelcentrum en de door verhuurder vastgestelde ruimere openingstijden (koopavonden en koopzondagen). Artikel 9.7 van de Algemene Bepalingen is niet van toepassing”. In artikel 27 van de huurovereenkomst staat: “
Huurder is gebonden aan alle regels die voor het gehuurde en het gebruik van het gehuurde zullen gelden uit hoofde van het Huishoudelijk reglement en/of overige reglementen, inclusief toekomstige wijzigingen hierop. Een overzicht van de desbetreffende (huishoudelijke) reglementen alsmede de desbetreffende reglementen zijn als bijlage 7 aan deze overeenkomst gehecht”.

2.5

In het genoemde huishoudelijk reglement staat onder 2 dat huurders verplicht zijn hun winkel geopend te houden gedurende de openingstijden van het winkelcentrum. Voorts: “
De openings- en sluitingstijden worden door de verhuurder en (indien aanwezig) na overleg met de winkeliersvereniging vastgesteld. De thans geldende minimale openingstijden zijn: (maandagmiddag tot en met zaterdag……; kantonrechter). (…).

Algemene extra koopavonden en koopzondagen

De (…) koopzondagen worden door het bestuur van de winkeliersvereniging in aansluiting met de gegeven landelijke en lokale adviezen vastgesteld, nadat de leden zijn gehoord”.

2.6

In artikel 7e van het reglement is vermeld dat het reglement tot stand is gekomen in samenspraak tussen de verhuurder en de winkeliersvereniging. Voorts: “
Toekomstige aanpassingen van dit reglement zullen opnieuw na goed overleg en in samenspraak doorgevoerd worden”.

2.7

De winkeliersvereniging was de [Stichting] ; doel van deze stichting was het bevorderen van de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum. Deze Stichting is medio [...] ontbonden.

2.8

Het bestuur van de winkeliersvereniging heeft de zondagopeningen vastgesteld in aansluiting op de landelijke en lokale adviezen. Deze adviezen hielden in dat de gemeente toestond dat er enkele koopzondagen per jaar konden worden gehouden. Dit was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst de eerste zondag van de maand.

2.9

[gedaagde] hanteert een online platform genaamd [naam] om de huurders te informeren; tevens kunnen de huurders daar vragen stellen. Verder is een centrummanager aangesteld die kantoor houdt op het winkelcentrum en aanspreekbaar is voor alle huurders. Daarnaast heeft [gedaagde] een [groep] opgericht.

2.1

Na overleg met de [groep] heeft [gedaagde] op 26 februari 2020 op [naam] aangekondigd dat “we” vanaf september 2020 op alle zondagen open gaan.

2.11

Op 3 augustus 2020 heeft [gedaagde] een nieuw huishoudelijk reglement aan de huurders gestuurd. In artikel 2.1.1 staat dat huurder verplicht is het gehuurde steeds voor publiek open te houden gedurende de minimale openingstijden van het winkelcentrum. De openings- en sluitingstijden worden door de verhuurder vastgesteld. Als minimale openingstijd is bij zondag vermeld: 12.00-17.00. Als artikel 7.7 is in het reglement vermeld dat huurder een direct opeisbare boete verbeurt van € 275,00 per dag per overtreding van de in het reglement gestelde regels.

2.12

[eiser] heeft zijn winkel in de [winkelcentrum] geopend op de eerste zondag van de maand; hij heeft geweigerd om op alle zondagen de winkel in [winkelcentrum] te openen. Er is nog één andere winkelier die dat eveneens weigert. [gedaagde] heeft [eiser] diverse malen gesommeerd om op zondag zijn winkel te openen, laatstelijk op 12 november 2020, met de mededeling dat bij een volgende constatering € 275,00 per vaststelling zal worden gefactureerd.

3. Vordering en verweer

3.1

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren voor recht dat:

a) hij niet gebonden is aan de wijzigingen in het huishoudelijk reglement zoals dat per 1 september 2020 door [gedaagde] eenzijdig is aangepast;

b) hij niet verplicht is zich aan de door [gedaagde] gewenste zondagopening te houden, met uitzondering van de door hen afgesproken koopzondagen;

c) hij niet gehouden is om de door [gedaagde] aan hem opgelegde boetes te voldoen en [gedaagde] niet gerechtigd is boetes op te leggen krachtens het op 1 september 2020 eenzijdig door [gedaagde] gewijzigde huishoudelijk reglement, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en te bepalen dat wanneer niet binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis hieraan wordt voldaan, vanaf de achtste dag na betekening daarover de wettelijke rente is verschuldigd.

3.2

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst, althans het geldende huishoudelijk reglement eenzijdig een verplichte openstelling op de zondagen heeft doorgevoerd, waartoe [gedaagde] niet bevoegd is. Als komt vast te staan dat [gedaagde] wel bevoegd is om eenzijdig het regelement te wijzigen, dan stelt [eiser] dat dit op grond van art. 6:248 lid 2 BW verboden dient te worden.

3.3

[gedaagde] verweert zich en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [gedaagde] heeft zij op grond van artikel 20 van de huurovereenkomst het recht om eenzijdig de openingstijden vast te stellen; overleg of instemming is niet nodig. Ook op grond van artikel 2a van het huishoudelijk reglement stelt de verhuurder de wijziging van openingstijden vast. De wijziging van het reglement is volgens haar rechtmatig; [eiser] is daaraan gebonden op grond van artikel 27 van de huurovereenkomst.

4. Beoordeling

Uitleg van de huurovereenkomst

4.1

Uitgangspunt is dat de overeenkomst dient te worden uitgelegd in de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.2

Naar het oordeel van de kantonrechter hebben partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst de bepalingen niet zodanig mogen opvatten dat [eiser] bij voorbaat akkoord is gegaan met alle mogelijke wijzigingen in het reglement, meer in het bijzonder de openstelling van zijn winkel op alle zondagen. Dit op grond van het volgende.

Artikel 20 van de huurovereenkomst

4.3

In de eerste plaats zijn de bewoordingen van artikel 20 van de huurovereenkomst duidelijk, waar deze de door de verhuurder
vastgestelde openingstijden en niet de nog
vast te stellen openingstijden betreft. De vastgestelde openingstijden waren ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst zoals onder 2.5 weergegeven; voor de zondag was een aparte regeling opgenomen, en deze werd door het bestuur van de winkeliersvereniging vastgesteld in aansluiting op de landelijke en lokale adviezen. Deze adviezen hielden in dat de gemeente toestond dat er enkele koopzondagen per jaar konden worden gehouden. Dit was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst de eerste zondag van de maand. Dit hebben partijen afgesproken.

4.4

Tussen partijen is destijds niet gesproken over ruimere openstelling op zondag; integendeel, zoals vermeld was openstelling op zondag een uitzondering. [eiser] hoefde op de ruimere openstelling dan ook niet bedacht te zijn toen hij de huurovereenkomst met [gedaagde] sloot.

4.5

Bovendien stelde ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst het bestuur van de winkeliersvereniging de zondagopeningen vast, en niet de verhuurder. En bij het ontbreken van een winkeliersvereniging geldt niet dat de verhuurder bevoegd wordt om de koopzondagen vast te gaan stellen, omdat artikel 9.7 van de algemene bepalingen (dat gaat over
te bepalen openingstijden) uitdrukkelijk niet van toepassing is verklaard.

Artikel 27 van de huurovereenkomst; het huishoudelijk reglement

4.6

Ingevolge artikel 27 van de huurovereenkomst is de huurder gebonden aan alle regels uit hoofde van het Huishoudelijk Reglement, inclusief toekomstige wijzigingen. [gedaagde] stelt dat hieruit volgt dat [eiser] bij voorbaat akkoord is gegaan met opening van zijn winkel op alle zondagen, maar dit verwerpt de kantonrechter. Zoals onder 4.4 overwogen, hoefde [eiser] niet bedacht te zijn op een ruimere zondagopenstelling. Partijen hebben hierover niet gesproken, en [eiser] heeft met de instemming in artikel 27 van de huurovereenkomst geen carte blanche gegeven voor alle eenzijdig door [gedaagde] door te voeren wijzigingen.

4.7

Voorts had [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen zeggenschap over de openstelling op zondag
, maar het bestuur van de winkeliersvereniging. Als de winkeliersvereniging er niet meer is, komt de bevoegdheid niet automatisch bij de verhuurder omdat artikel 9.7 van de algemene bepalingen niet van toepassing is. Dit is ook in lijn met de bedoeling van het huishoudelijk reglement, namelijk nadere leefregels geven ter bevordering van een goede gang van zaken in het winkelcentrum. Het gaat hier om promotionele aspecten, aan- en afvoer van goederen en huisvuil, bewaking, schoonmaak etc. en niet over een essentieel onderdeel van de huurovereenkomst zoals het gebruik van het gehuurde. [gedaagde] stelt zich kennelijk ook op dit standpunt, waar zij stelt dat – als het gaat om de openingstijden – de huurovereenkomst leidend is. Ook stelt [gedaagde] zelf in haar bericht van 26 februari 2020 op [naam] dat de structurele opening op zondag een “hot topic” onder de ondernemers van [winkelcentrum] is. Het belang van de openingstijden blijkt voorts uit het wetsvoorstel tot wijziging van de Winkeltijdenwet; met dit wetsvoorstel wordt beoogd te voorkomen dat een ander dan de winkelier, bijvoorbeeld de verhuurder, over de zondagopenstelling beslist. Tenslotte verwijst de kantonrechter hier naar overweging 5.12 van de uitspraak betreffende winkelcentrum [...] (ECLI:NL:GHARL:2017:10128.): de door [gedaagde] eenzijdig opgelegde zondagopenstelling en boeteclausule zijn niet te rijmen met het uitgangspunt van het bedrijfshuurrecht van wilsovereenstemming. Een zodanige ingrijpende wijziging van de afspraken over het gebruik van het gehuurde kan niet via een wijziging van de algemene voorwaarden eenzijdig worden doorgevoerd. Aan de nieuwe artikelen 2.1.1 en 7.7 van het huishoudelijk reglement is [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter niet gebonden.

4.8

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de stellingen van [gedaagde] , dat [eiser] op grond van de artikelen 20 en 27 van de huurovereenkomst gehouden is tot openstelling van zijn winkel op alle zondagen, verwerpt.

Conclusie

4.9

Aan de beoordeling van het beroep op de redelijkheid en billijkheid komt de kantonrechter niet meer toe, omdat de kantonrechter niet tot uitgangspunt heeft genomen dat tussen partijen de contractuele wijzigingsbevoegdheid van [gedaagde] overeen is gekomen.

4.1

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de vorderingen van [eiser] zal toewijzen. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , omdat zij ongelijk heeft gekregen.

5. Beslissing

De kantonrechter verklaart voor recht dat:

- [eiser] niet gebonden is aan de wijzigingen in het huishoudelijk reglement zoals dat per 1 september 2020 eenzijdig door [gedaagde] is aangepast;

- [eiser] niet verplicht is zich aan de door [gedaagde] gewenste zondagopening te houden, met uitzondering van de door [eiser] en [gedaagde] afgesproken koopzondagen;

- [eiser] niet gehouden is om de door [gedaagde] aan hem opgelegde boetes te voldoen en [gedaagde] niet gerechtigd is boetes op te leggen krachtens het op 1 september 2020 eenzijdig door [gedaagde] gewijzigde huishoudelijk reglement;

- en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , vastgesteld op € 549,42, waaronder begrepen € 374,00 voor salaris van de gemachtigde van [eiser] , onverminderd de eventueel over de verschotten verschuldigde btw, te betalen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan wettelijke rente over dit bedrag verschuldigd is;

- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.F. Dam en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2021.