ECLI:NL:RBDHA:2021:5654

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/594876 / HA ZA 20-599

Vonnis van 2 juni 2021

in de zaak van

1.[eiser 1] , te [woonplaats 1] ,

2.
[eiser 2], te [woonplaats 2] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. Th.F. Roest te Haarlem,

tegen

[gedaagde], te [woonplaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

thans zonder advocaat, voorheen mr. P.J.Ph. Dietz de Loos te Wassenaar.

Partijen worden hierna afzonderlijk [eiser 1] , [eiser 2] en en [gedaagde] genoemd. [eiser 1] en [eiser 2] worden hierna gezamenlijk [eiser sub 1 c.s.] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 15 juni 2020, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties;
de conclusie van antwoord in reconventie.

1.2.

Vervolgens heeft de rolrechter de zaak aangehouden om te beslissen of een mondelinge behandeling zal worden gelast.

1.3.

Op de rolzitting van 25 november 2020 heeft mr. Dietz de Loos zich op de rolzitting onttrokken als advocaat van [gedaagde] . Er heeft zich geen nieuwe advocaat gesteld. Als gevolg hiervan is geen mondelinge behandeling gelast, maar is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser 1] , [eiser 2] , [gedaagde] en [mede eigenaar] waren ieder voor een gelijk deel eigenaar van een bedrijfscomplex staande en gelegen aan [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] [sectienummer] (hierna: het registergoed). Het betreft een voormalige visverwerkingsfabriek.

2.2.

In augustus 2006 heeft [mede eigenaar] zijn ¼ aandeel in de eigendom van het registergoed aan partijen verkocht voor een koopprijs van € 675.000 en werden de overige drie partijen voor een gelijk deel eigenaar van het registergoed. Partijen zijn de koopprijs schuldig gebleven en zijn hiertoe in september 2006 een overeenkomst van geldlening aangegaan met [mede eigenaar] (hierna: de geldlening).

2.3.

In 2017 zijn [eiser sub 1 c.s.] benaderd door [B.V. I] . , welke vennootschap enig aandeelhouder en bestuurder is [B.V. II] (hierna: [B.V. II] ). Beide vennootschappen worden hierna gezamenlijk aangeduid als [de B.V.] .

2.4.

[de B.V.] is een projectontwikkelaar die interesse heeft in herontwikkeling van het registergoed, passend binnen de door de gemeente [plaats] opgestelde Structuurvisie Stationsomgeving [plaats] . Ten behoeve van deze herontwikkeling hebben [de B.V.] en de gemeente [plaats] gezamenlijk aan een derde een offerte gevraagd voor het opstellen van een stedenbouwkundig ontwikkelkader.

2.5.

Op enig moment heeft [de B.V.] aan [eiser sub 1 c.s.] een bedrag van
€ 8.000.000 (kosten koper) geboden voor het registergoed.

2.6.

In 2018 hebben [eiser sub 1 c.s.] het registergoed laten taxeren door [Makelaardij] . Het taxatierapport van 19 januari 2018 vermeldt een marktwaarde van € 2.215.000 op de peildatum 3 januari 2018.

2.7.

In november 2019 is [gedaagde] door [eiser 1] c.s op de hoogte gesteld van het aanbod van [de B.V.] . [gedaagde] heeft hiermee niet ingestemd.

2.8.

Op 16 januari 2020 hebben [B.V. II] en [eiser sub 1 c.s.] een (voorlopige) koopovereenkomst getekend, waarin het registergoed aan [B.V. II] is verkocht voor € 8.000.000, kosten koper. Artikel 9 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover nu van belang, als volgt:

“Artikel 9 Ontbindende Pro & Opschortende voorwaarden

1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in het volgende geval:

Indien Koper binnen 1 (zegge: één) jaar na de ondertekening van deze overeenkomst geen schriftelijke toezegging van de gemeente [plaats] heeft overlegd aan Verkoper, waarin de gemeente [plaats] kenbaar heeft gemaakt akkoord te gaan met het bouw/ ontwikkelingsplan van Koper, dan zijn Verkoper en/of Koper gerechtigd onderhavige koopovereenkomst (buitengerechtelijk) te ontbinden. De laatste dag waarop Koper voornoemde onherroepelijke toezegging van de gemeente kan overleggen aan Verkoper, zonder dat voornoemde voorwaarde in werking treedt, betreft de datum waarop deze overeenkomst is ondertekend, het jaar daarop.

2. Het Verkochte is gezamenlijk eigendom van de heer [eiser 1] , de heer [eiser 2] en de heer [gedaagde] . De heer [gedaagde] is geen partij bij de Overeenkomst. Partijen zijn ervan op de hoogte dat voor de verkoop en levering van het Verkochte de toestemming en medewerking van de heer [gedaagde] dan wel vervangende toestemming van de rechter nodig is. Onderhavige Overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat:

a. aan de Verkopers toestemming en medewerking wordt verleend door de heer [gedaagde] voor de verkoop en levering van het Verkochte waarbij de heer [gedaagde] zich mede verbindt aan deze Overeenkomst, dan wel;

b. de rechtbank Verkopers middels een in kracht van gewijsde gewezen vonnis (1) vervangende toestemming verleent om namens de heer [gedaagde] tot verkoop over te gaan van het Verkochte, voor een koopsom ad € 8.000.000,00 kosten Koper door het sluiten van een koopovereenkomst met Koper, en (2) vervangende toestemming verleent voor de levering van het Verkochte, aan Koper.

Als deze opschortende voorwaarde niet uiterlijk l jaar na ondertekening is vervuld, is de Koop (en eventuele overige verplichtingen over en weer) van rechtswege vervallen.

(…)

4. Op vervulling van de in lid l gemelde voorwaarde kunnen zowel Koper als Verkoper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke en/of elektronische mededeling aan Koper dan wel Verkoper en de Notaris. Deze mededeling dient uiterlijk een week na verloop van de in lid 1 genoemde termijn in het bezit van Koper dan wel Verkoper en de Notaris te zijn.

5. Koper wenst geen ontbindende voorwaarde op te nemen met betrekking tot het verwerven van één of meer (hypothecaire) geldlening(en).”

2.9.

Op 30 januari 2020 hebben [eiser sub 1 c.s.] de koopovereenkomst aan [gedaagde] toegezonden. [gedaagde] heeft hierop afwijzend gereageerd.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser sub 1 c.s.] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

de verdeling als volgt vaststelt:

I in eigendom aan [eiser sub 1 c.s.] toebedeelt het aandeel van [gedaagde] in het bedrijfspand en het onderliggende perceel aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , met kadastrale omschrijving [sectienummer] ;

II [gedaagde] veroordeelt om binnen 30 dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, alle vereiste medewerking te verlenen aan de levering van het aandeel in het onder punt I genoemde gemeenschappelijke registergoed aan [eiser sub 1 c.s.] , waaronder begrepen doch niet beperkt tot het verlenen van medewerking aan het passeren van een notariële akte van levering van het aandeel van [gedaagde] aan [eiser sub 1 c.s.] ;

III bepaalt dat - ingeval [gedaagde] zijn medewerking binnen de termijn van 30 dagen weigert - dit vonnis ex art. 3:300 BW Pro in de plaats treedt van een door [gedaagde] op te maken notariële akte ten aanzien van de levering van zijn aandeel in het onder I genoemde gemeenschappelijk registergoed aan [eiser sub 1 c.s.] ;

IV bepaalt dat:

i) ingeval de verkoop aan [de B.V.] definitief doorgang vindt en niet langer beroep kan worden gedaan op het ten behoeve van [de B.V.] gemaakte voorbehoud: aan [gedaagde] 1/3e van de verkoopopbrengst – na afwikkeling van de geldleningsovereenkomst – van het registergoed toekomt;

ii) ingeval de verkoop aan [de B.V.] niet definitief doorgang vindt, waaronder begrepen de situatie dat door [de B.V.] een beroep is gedaan op het ten behoeve van [de B.V.] gemaakte voorbehoud: aan [gedaagde] 1/3e van de marktwaarde zoals vastgesteld in het door [Makelaardij] opgestelde taxatierapport, althans conform een door de rechtbank in goede justitie te bepalen wijze van vaststelling van de marktwaarde - na afwikkeling van de geldleningsovereenkomst - van het registergoed toekomt;

subsidiair:

de wijze van verdeling als volgt te gelasten:

V bepaalt dat partijen binnen 30 dagen na betekening van het vonnis dienen mee te werken aan de verdeling van het bedrijfspand en het onderliggende perceel aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , met kadastrale omschrijving [sectienummer] , op de wijze zoals beschreven in punt I tot en met IV, althans bepaalt dat het bedrijfspand en het onderliggende perceel aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , met kadastrale omschrijving [sectienummer] wordt verdeeld op een door de rechtbank in goede justitie vastgestelde wijze;

primair en subsidiair:

VI [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser sub 1 c.s.] van de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen 30 dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.2.

Aan deze vorderingen leggen [eiser sub 1 c.s.] ten grondslag dat zij het registergoed wensen te verkopen aan [de B.V.] voor de – lucratief te noemen – koopprijs van € 8.000.000, maar dat [gedaagde] weigert hieraan mee te werken. Daarom vorderen [eiser sub 1 c.s.] dat de rechtbank op de voet van artikel 3:185 BW Pro de verdeling van het registergoed vaststelt of anderszins de wijze van verdeling vaststelt, waarbij het aandeel van [gedaagde] wordt toebedeeld aan [eiser sub 1 c.s.] tegen vergoeding van de overwaarde aan [gedaagde] , na afwikkeling van de geldlening.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I De splitsing te gelasten van de onverdeeldheid in het registergoed [adres] in 3 gelijke delen, waarbij ieder deel door middel van loting aan één van de betrokken drie partijen wordt toegeschreven. De heer [gedaagde] ziet deze eis als een compromis indien:

A) [X-groep] géén claim heeft zijdens het huurcontract (de huurders) het totale perceel;

B) er geen andere claims binnenkomen van eventuele partijen;

C) oftewel dat de eisers alle mogelijke claims (ook in de toekomst) op zich nemen,

D) de heer [gedaagde] wordt gevrijwaard van alle eventuele kosten, lasten, claims en anderszins, niets uitgezonderd, in de ruimste zin des woords.

II [eiser sub 1 c.s.] hoofdelijk te veroordelen in de reëel gemaakte proceskosten en de kosten van [gedaagde] in reconventie, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en – voor het geval voldoening van de (proces-) kosten en de reëel gemaakte kosten van [gedaagde] en (na) kosten niet binnen de gestelde termijn plaats vindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de reëel gemaakte proceskosten en de reëel gemaakte kosten van ei er in reconventie, alsook over de (na) kosten te rekenen van de bedoelde termijn voor voldoening af.

3.6.

Aan deze vorderingen legt [gedaagde] de volgende stellingen ten grondslag. Partijen hebben een huurcontract met de [X-groep] B.V. of een gelieerde onderneming. Dit contract kan niet eenzijdig opgezegd worden. [eiser sub 1 c.s.] hebben [gedaagde] bewust niet betrokken bij de onderhandelingen met [de B.V.] . De koopovereenkomst is niet-zakelijk en bevat teveel open einden. [gedaagde] wenst dat het registergoed wordt opgesplitst in drie feitelijke delen en door middel van loting wordt verdeeld. [gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van werkelijk gemaakte proceskosten, omdat de procedure zijns inziens onnodig is gevoerd en een onrechtmatige daad jegens hem oplevert.

3.7.

[eiser sub 1 c.s.] voeren verweer.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Als sprake is van een verplichte procesvertegenwoordiging zoals hier aan de orde, heeft onttrekking van de advocaat tot gevolg dat de betreffende partij geen proceshandelingen kan verrichten, maar nadat een partij eenmaal is verschenen, wordt de procedure voortgezet op tegenspraak, ook al wordt deze partij, zoals in dit geval [gedaagde] , na een onttrekking niet langer vertegenwoordigd door een advocaat.

4.2.

De rechtbank stelt vast dat partijen over een verdeling, die de deelgenoten in beginsel te allen tijde kunnen vorderen, niet tot overeenstemming kunnen komen. Daarom zal de rechtbank op de voet van artikel 3:185 BW Pro de verdeling van het gemeenschappelijk registergoed vaststellen, rekening houdende naar billijkheid met de belangen van partijen. De rechtbank is hierbij niet gebonden aan wat partijen over en weer hebben gevorderd.

4.3.

Zoals [eiser sub 1 c.s.] onweersproken hebben aangevoerd, wordt het registergoed thans gebruikt voor het door hen uitgeoefende bedrijf, waaraan het registergoed wordt verhuurd, waarbij de huuropbrengst door de drie deelgenoten wordt gedeeld. Het belang van [gedaagde] bij het registergoed is dus vooral financieel. Dit belang wordt niet geschaad bij verdeling van het registergoed, nu de verkoop ervan – zoals onweersproken is gesteld – een gunstige opbrengst genereert.

4.4.

De door [gedaagde] gewenste splitsing van het registergoed in drie gedeelten is, zoals [eiser sub 1 c.s.] terecht hebben aangevoerd, zowel praktisch als juridisch complex en ligt ook niet in de rede gezien de moeizame relatie tussen partijen. Met [eiser sub 1 c.s.] is de rechtbank van oordeel dat, gelet op de af te wegen belangen, een verdeling van het registergoed op de wijze zoals bepaald in artikel 3:185 lid 2 onder Pro b BW in de rede ligt, in die zin dat [eiser sub 1 c.s.] het aandeel van [gedaagde] krijgen toebedeeld tegen een vergoeding wegens overbedeling.

4.5.

Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, staat aan deze verdeling niet in de weg dat het registergoed wordt verhuurd, nu de huurovereenkomst hierdoor niet komt te vervallen (vgl. artikel 7:226 BW Pro). Het is verder aan [eiser sub 1 c.s.] om de huurovereenkomst af te wikkelen, als zij het registergoed verkopen.

4.6.

Met betrekking tot de omvang van overbedeling heeft [gedaagde] geen (gemotiveerd) verweer gevoerd tegen de stellingen van [eiser sub 1 c.s.] De rechtbank volgt [eiser sub 1 c.s.] dan ook op dit punt.

4.7.

[gedaagde] heeft niet bestreden dat, voordat de vergoeding wegens overbedeling wordt uitgekeerd, de geldlening dient te worden afgewikkeld. Hiervan gaat de rechtbank dan ook uit.

4.8.

De slotsom is dat de primaire vorderingen van [eiser sub 1 c.s.] zullen worden toegewezen op de hierna vermelde wijze en dat de vordering in reconventie zal worden afgewezen.

4.9.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze kosten worden aan de zijde van [eiser sub 1 c.s.] in conventie begroot op € 1.025, namelijk € 304 aan griffierecht en € 721 aan salaris advocaat (1 punt à € 721, volgens tarief II) en in reconventie op € 360,50 aan salaris advocaat (½ punt volgens tarief II). In conventie zullen de proceskosten worden vermeerderd met de wettelijke rente zoals door [eiser sub 1 c.s.] is gevorderd.

4.10.

Voor de gevorderde veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert. (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237). De rechtbank zal de nakosten begroten in overeenstemming met het daarop toepasselijke liquidatietarief.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

stelt de verdeling van het registergoed (het bedrijfscomplex aan [adres] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] [sectienummer] ) als volgt vast: het aandeel van [gedaagde] in de eigendom van het registergoed wordt toegedeeld aan [eiser sub 1 c.s.] ;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 30 dagen na betekening van het vonnis, alle vereiste medewerking te verlenen aan de levering van het aandeel in het registergoed aan [eiser sub 1 c.s.] , waaronder begrepen doch niet beperkt tot het verlenen van medewerking aan het passeren van een notariële akte van levering van het aandeel van [gedaagde] aan [eiser sub 1 c.s.] ;

5.3.

bepaalt dat - ingeval [gedaagde] zijn medewerking binnen de termijn van 30 dagen weigert - dit vonnis ex art. 3:300 BW Pro in de plaats treedt van een door [gedaagde] op te maken notariële akte ten aanzien van de levering van zijn aandeel in het registergoed aan [eiser sub 1 c.s.] ;

5.4.

bepaalt dat:

ii) ingeval de verkoop aan [de B.V.] niet definitief doorgang vindt, waaronder begrepen de situatie dat door [de B.V.] een beroep is gedaan op het ten behoeve van [de B.V.] gemaakte voorbehoud:
aan [gedaagde] toekomt 1/3e van de marktwaarde van € 2.215.000 zoals vastgesteld in het door [Makelaardij] opgestelde taxatierapport – na afwikkeling van de geldleningsovereenkomst – van het registergoed;

5.5.

bepaalt dat partijen ieder 1/3e deel van de kosten, verbonden aan de uitvoering van deze verdeling, moeten dragen;

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser sub 1 c.s.] begroot op € 1.025 aan tot op heden gemaakte kosten en op € 248 aan nog te maken nakosten, te voldoen binnen 30 dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot aan de dag van algehele voldoening;

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.8.

wijst het gevorderde af;

5.9.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser sub 1 c.s.] begroot op € 360,50;

5.10.

verklaart de veroordeling onder 5.9 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Honée en in het openbaar uitgesproken door mr. D. Nobel, rolrechter, op 2 juni 2021.^[1]

Verdeling gemeenschappelijk eigendom bedrijfscomplex na weigering medewerking verkoop