Uitspraak
Rechtbank den haag
Team Kanton Den Haag
MV/HvB/c
Rep.nr.: 9160592 RP VERZ 21-50276
30 augustus 2021
Beschikking op het verzoek van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Unibail-Rodamco Nederland Winkels B.V.,
statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Schiphol,
verzoekster,
vertegenwoordigd door [betrokkene 1] en [betrokkene 2] ,
en
[mede verzoekster] ,
handelend onder de naam
[naam eenmanszaak],
[naam eenmanszaak],
wonende te [woonplaats] ,
verzoekster.
Partijen worden hierna aangeduid als respectievelijk Unibail en [naam eenmanszaak] .
1.Procedure
1.1.
Op 14 april 2021 is ter griffie ingekomen een verzoekschrift van Unibail en [naam eenmanszaak] als verzoeksters met bijlagen. Dit verzoekschrift strekt primair om verzoeksters niet ontvankelijk te verklaren in hun verzoek omdat het gehuurde valt onder het regime van artikel 7:230 A BW en subsidiair tot goedkeuring op de voet van artikel 7:291, tweede lid BW van de bedingen die afwijken van Boek 7, titel 4, afdeling 6 van het BW in de tussen Unibail en [naam eenmanszaak] gesloten huurovereenkomst.
1.2.
Op 9 augustus 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij zijn verschenen [betrokkene 1] en [betrokkene 2] namens Unibail en [mede verzoekster] . Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de beslissing bepaald op heden.
2.Beoordeling
Ontvankelijkheid
2.1.
Teneinde te beoordelen of verzoeksters ontvankelijk zijn in hun verzoek moet worden beoordeeld of het gehuurde al dan niet valt onder de definitie van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290, tweede lid aanhef en onder a BW.
2.2.
In de kern betogen partijen dat [naam eenmanszaak] een vrij beroep uitoefent en geen kleinhandelsbedrijf of ambachtsbedrijf heeft. [naam eenmanszaak] geeft schoonheidsbehandelingen, die niet worden gegeven vanuit een voor het publiek toegankelijk lokaal en zij behaalt het grootste deel van haar omzet uit deze schoonheidsbehandelingen. Daarnaast verkoopt zij ook schoonheidsproducten aan haar klanten.
2.3.
Voor de kwalificatie van het gehuurde als vallend onder het regime van artikel 7:290 BW Pro en verder, is van belang dat het moet gaan om een gebouwde onroerende zaak voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf of een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.
2.4.
Uit de stukken en de tijdens de mondelinge behandeling nader gegeven inlichtingen omtrent het gehuurde is verder het volgende gebleken.
Het gehuurde bevindt zich in het onlangs geopende winkelcentrum Mall of the Netherlands te Leidschendam. [naam eenmanszaak] is de eerste huurster.
[naam eenmanszaak] oefende haar bedrijf eerder uit in een ander pand in Leidschendam gelegen op 10 minuten afstand van het gehuurde. Zij heeft 90% van haar klanten op deze nieuwe locatie behouden.
Zij is al in het gehuurde getrokken en in overleg met Unibail is het gehuurde als volgt ingericht.
Aan de voorzijde van de winkelpassage is het gehuurde helemaal open, zodat klanten zo kunnen binnenlopen. Zij komen dan meteen in een ruimte waarin zij schoonheidsproducten van verschillende merken kunnen kopen en/of ook kleine schoonheidsbehandelingen kunnen ondergaan, zoals epileren en nagels lakken.
Achter deze ruimte is een afgesloten ruimte gebouwd, waarin zich verschillende (lig)stoelen bevinden waarin klanten grotere schoonheidsbehandelingen kunnen ondergaan. Klanten kunnen van te voren per e-mail of telefoon deze behandelingen boeken maar ook ter plaatse wanneer zij binnenlopen in het voorste deel van het gehuurde.
2.5.
Gelet op het vorenstaande in onderling verband en samenhang bezien, moet worden geoordeeld dat partijen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat in het gehuurde het ambacht van het geven van schoonheidsbehandelingen wordt uitgeoefend en schoonheidsproducten worden verkocht in een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken (de verkoop van schoonheidsproducten) en dienstverlening (het geven van kleinere en grotere schoonheidsbehandelingen). Dat in het achterste gedeelte een deel van het gehuurde is afgeschermd, doet daaraan niet af. Immers ook dat deel is na een afspraak (die ook in het voorste gedeelte van het gehuurde tot stand kan komen) voor het publiek toegankelijk.
Dat alles brengt mee dat het gehuurde valt onder de definitie van artikel 7:290 BW Pro tweede lid aanhef en onder a BW.
2.6.
Het (subsidiaire) verzoek is dus ontvankelijk.
Goedkeuring afwijkende bedingen
2.7.
Goedkeuring kan alleen worden gegeven indien de desbetreffende bedingen de rechten van de huurder, die deze ontleent aan Boek 7, titel 4, afdeling 6 BW niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.
2.8.
Van het laatste is geen sprake omdat de maatschappelijk positie van [naam eenmanszaak] (een eenmanszaak met één vestiging) wezenlijk verschilt met die van Unibail (een houdster- en financieringsmaatschappij met een geplaatst kapitaal van € 1.000.000,00). Daaruit volgt dat [naam eenmanszaak] in redelijkheid de bescherming van Boek 7, titel 4, afdeling 6 BW behoeft.
2.9.
Uit het verzoekschrift volgt evenwel ook dat partijen in de huurovereenkomst voldoende maatregelen hebben getroffen om in dit geval het verschil in de maatschappelijke positie tussen partijen voldoende op te heffen, onder meer omdat [naam eenmanszaak] een break optie heeft aan het einde van het vijfde jaar en [naam eenmanszaak] een stelpost bedrag van € 100.000,00 exclusief BTW toegekend heeft gekregen te besteden in overeenstemming met artikel 7.1.1 van deel B van de huurovereenkomst, waarbij nog wel dient te worden aangetekend dat [naam eenmanszaak] niet geheel vrij is in het besteden van dit bedrag.
2.10.
Het (subsidiaire) verzoek wordt daarom toegewezen als in het dictum van deze beschikking vermeld.
3.Beslissing.
De kantonrechter:
3.1.
keurt goed het de afwijkende huurbedingen in artikel 3.1 deel A, artikel 3.2 deel A en artikel 3.1 deel B in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] ;
3.2.
wijst af het meer of anders verzochte.
De beschikking is gegeven door mr. L.C. Heuveling van Beek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 augustus 2021, in tegenwoordigheid van de griffier.