Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 19/6427
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
18 maart 2020 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingen Bollenstreek, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 27 september 2019 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2020.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
[A] en [B] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 31 juli 2019 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat 1] [huisnummer 1] , te [plaats]
(de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 350.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2019 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een appartementsrecht. Op de waardepeildatum is de onroerende zaak nog een bouwterrein, waarop de appartementen worden gebouwd.
4. In geschil is of eiser voor het kalenderjaar 2019 belastingplichtig is voor de onroerende-zaakbelasting, en indien dit het geval is, of verweerder terecht voor de onroerende zaak het tarief voor niet-woningen heeft toegepast. Verder is in geschil de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Belastingplicht
5. Op grond van artikel 1, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Verordening onroerende-zaakbelastingen Noordwijk 2019 (de Verordening) wordt onder de naam ‘onroerende-zaakbelastingen’ een eigenarenbelasting geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een onroerende zaak. Als onroerende zaak wordt aangemerkt (zie artikel 2, lid 1 van de Verordening) de onroerende zaak bedoeld in hoofdstuk III van Wet WOZ. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdelen a en b, van de Wet WOZ is – voor zover hier van belang – een onroerende zaak zowel een gebouwd eigendom als een ongebouwd eigendom. Bij de bepaling overigens of iets een onroerende zaak is voor de Wet WOZ moet worden aangesloten bij de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek (Kamerstukken II, 1992-1993, 22 885, nr. 3 (MvT), blz. 14). Niet in geschil is dat eiser op 31 december 2018 gerechtigde is geworden tot een appartementsrecht. Blijkens de koop/aannemingsovereenkomst heeft eiser daarbij de eigendom verkregen van een deel van het perceel bouwterrein en een deel van het daarop te stichten gebouw. Ook als ervan zou worden uitgegaan dat het bouwterrein op 1 januari 2019 nog braak ligt (waarover partijen twisten), heeft eiser op dat moment de eigendom van een onroerende zaak, namelijk zijn deel van het bouwterrein waarop de woning zal worden gebouwd. Hiermee is eiser voor het kalenderjaar 2019 dus belastingplichtig voor de onroerende-zaakbelasting.
Tarief OZB
6. Eiser heeft ten aanzien van het tarief van de OZB aangevoerd dat in november 2018 op de grond de bouwwerkzaamheden zijn aangevangen en dat daarom niet gezegd kan worden dat het tarief voor niet-woningen van toepassing is.
7. De rechtbank overweegt dat voor de heffing van OZB een onroerende zaak wordt aangemerkt als woning indien die als hoofdzaak tot woning dient dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden (artikel 220a van de Gemeentewet). Bij het vaststellen van het percentage van de heffingsmaatstaf wordt onderscheiden naar onroerende zaken die in hoofzaak tot woning dienen en onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen (artikel 220f van de Gemeentewet). Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat een woning in aanbouw reeds kwalificeert als woning (Kamerstukken II, 1996/97, 25 037, nr. 3 (MvT), blz. 20).
8. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU0874 geoordeeld dat voor de vraag welk tarief in een geval als het onderhavige van toepassing is, een onroerende zaak is te beschouwen als een woning in aanbouw indien tot die onroerende zaak een onvoltooid bouwsel behoort en die onroerende zaak na de voltooiing ervan in hoofdzaak zal dienen tot woning.
9. Gelet hierop is een onroerende zaak als appartement in aanbouw aan te merken indien sprake is van een bouwsel en van een woonbestemming. Verweerder stelt dat op 1 januari 2019 sprake is van braakliggend terrein en wijst daarbij op de foto’s bij het waarderapport. Eiser weerspreekt dat en stelt dat de grond op 1 januari 2019 bouwrijp is gemaakt. De rechtbank leidt uit het betoog van eiser af dat de grond gereed is gemaakt om het appartementencomplex te bouwen, maar dat nog niet begonnen is met grotere bouwwerkzaamheden, zoals heien. Ook als eiser hierin wordt gevolgd, is naar het oordeel van de rechtbank op 1 januari 2019 van ‘een bouwsel’ dan nog geen sprake. Daarom kan niet worden geoordeeld dat sprake is van een woning in aanbouw en is het perceel geen onroerende zaak die tot woning dient. Verweerder heeft dus terecht het tarief voor niet-woningen toegepast.
Waardering
10. De heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelastingen is de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet WOZ voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaalt naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Op grond van artikel 18, tweede lid, van de Wet WOZ ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Voor het kalenderjaar 2019 is de waardepeildatum dus 1 januari 2018.
11. In afwijking van de onder 10 genoemde hoofdregel wordt, op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ de waarde echter bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaand aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw.
Verweerder heeft ter zitting verklaard dat niet is uitgegaan van een andere toestandsdatum, en dat de vermelding daarvan op de beschikking niet juist is. Volgens verweerder hebben er in 2018 geen werkzaamheden plaatsgehad en is sprake van braakliggend terrein. Verweerder heeft ter onderbouwing daarvan gewezen op de bij het waarderapport gevoegde foto’s. Dat betreft twee luchtfoto’s gedateerd op 24 augustus 2018 en op 11 juni 2019. Gelet op die data is daaruit naar het oordeel van de rechtbank evenwel niet de conclusie te trekken dat er in 2018 wel of geen werkzaamheden zijn verricht. Volgens eiser zijn de voorbereidende bouwwerkzaamheden gestart in november 2018. Daarvan uitgaand is de onroerende zaak als gevolg van bouw gewijzigd in de periode voorafgaand aan het kalenderjaar 2019 en moet, in afwijking van de hoofdregel, de onroerende zaak worden gewaardeerd naar de staat waarin die zaak verkeert per 1 januari 2019 (de toestandsdatum).
12 Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Verweerder is daarbij uitgegaan van eisers eigen aankoopprijs van € 378.732 op 31 december 2018 en heeft daarop een correctie toegepast om terug te rekenen naar 1 januari 2018. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de prijsstijging tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum berekend wordt aan de hand van vergelijkbare verkochte objecten. De rechtbank acht, mede gelet op de toelichting van verweerder, aannemelijk dat de prijsstijging tussen de waardepeildatum en de aankoop door eiser niet te hoog is. Verweerder heeft verder de vergelijkingsobjecten [straat 2] [huisnummer 2] (verkocht op 28 december 2018 voor € 395.000) en [straat 2] [huisnummer 3] (verkocht op 21 december 2018 voor € 650.000) aangevoerd. Deze vergelijkingsobjecten zijn eveneens appartementsrechten op hetzelfde appartementencomplex. Verweerder heeft verder toegelicht dat de [straat 2] [huisnummer 4] een hogere verkoopprijs had, aangezien het toekomstige appartement groter is dan het toekomstige appartement van eiser. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar en er is rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Verweerder is dus gelet op eisers eigen aankoopprijs en de vergelijkingsobjecten geslaagd in zijn bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Dat verweerder daarbij niet is uitgegaan van de juiste toestandsdatum, heeft naar het oordeel van de rechtbank geen gevolgen voor deze waarde nu de betreffende werkzaamheden zeer gering zijn en eisers beroep bovendien niet gericht is op het verkrijgen van een hogere waarde en hij door het instellen van zijn beroep niet in slechtere financiële positie mag komen.
13. Hetgeen eiser nog heeft aangevoerd, verandert het oordeel van de rechtbank niet. Volgens eiser dient voor de prijs per vierkante meter van de onroerende zaak aangesloten te worden bij de lagere grondprijs voor villa’s uit dezelfde buurt. De grond bij een villa is naar het oordeel van de rechtbank evenwel niet vergelijkbaar met de prijs per vierkante meter van een appartement. De grond bij een villa heeft over het algemeen een grotere oppervlakte dan de oppervlakte van een appartement, waardoor de prijs per vierkante meter grond bij een villa lager is dan van een appartement en ook het type woning kan van invloed zijn op de waarde van de onder die woning gelegen grond.
14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van
mr. F.J. Baak, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.