Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 19/850
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
24 februari 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingen Bollenstreek, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 17 december 2018 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2020.
Namens eiseres is de gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 244.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2018 (de aanslag).
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. De onroerende zaak is in gebruik als een bedrijfspand en bestaat uit een winkelruimte van 70 m² (prijs per vierkante meter winkelruimte € 333).
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Eiseres bepleit ter zitting een waarde van € 228.000. Eiseres voert daartoe aan dat de kapitalisatiefactor te hoog is. Verder heeft eiseres een huurcontract van de huidige huurder van het pand overgelegd, waaruit de door eiseres voorgestane waarde zou volgen. Ten slotte heeft eiseres verzocht om vergoeding van immateriële schade.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 8 mei 2019 door [WOZ-taxateur] , WOZ-taxateur te [plaats] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 244.000, waarbij uitgegaan is van een kapitalisatiefactor van 10,5. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
6. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur.
7. Verweerder heeft voor de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak de in dezelfde straat gelegen onroerende zaak [straat] als uitgangspunt genomen. Het leegstandrisico van de [straat] is daarbij bepaald op 15% en de kapitalisatiefactor is bepaald op 10,5. Eiseres heeft daartegen aangevoerd dat het leegstandsrisico hoger is en dat aangesloten dient te worden bij de kapitalisatiefactor van 9,5 van het buurpand. De rechtbank acht een leegstandsrisico van 15% zeker niet te laag, aangezien de Hoofdstraat op een zeer goede locatie in een drukbezochte winkelstraat is gelegen. Het buurpand is niet goed vergelijkbaar, omdat dat een veel groter pand betreft en daardoor een hoger leegstandsrisico kent. Er is daarom geen reden om bij die kapitalisatiefactor aan te sluiten. Gelet hierop acht de rechtbank de toegepaste kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk gemaakt.
Verweerder heeft de prijs per vierkante meter winkelruimte van de onroerende zaak verder onderbouwd met de prijs per vierkante meter winkelruimte van de objecten [straat] (huurprijs € 20.400 en € 362 per vierkante meter), [straat] (huurprijs € 17.400 en
€ 252 per vierkante meter) en Hoofdstraat 97 (huurprijs € 25.190 en € 335 per vierkante meter). De rechtbank acht deze objecten voldoende vergelijkbaar en er is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaken, zoals de mindere kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen van de [straat] . Gelet hierop heeft verweerder de prijs per vierkante meter winkelruimte van de onroerende zaak voldoende onderbouwd. Nu verweerder de hoogtes van de kapitalisatiefactor en de prijs per vierkante meter winkelruimte voldoende aannemelijk heeft gemaakt, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
8.
Hetgeen eiseres verder nog heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Het door eiseres overgelegde contract dateert van 2 oktober 2019 en is daarom niet zonder meer bruikbaar voor de bepaling van de WOZ-waarde op de waardepeildatum. Overigens onderbouwt de huurprijs in het contract feitelijk de door verweerder vastgestelde waarde. De huurprijs voor het pand is € 2.000 euro per maand en dus € 24.000 per jaar. Bij een kapitalisatiefactor van 10,5 is de waarde € 252.000. De waarde van € 244.000 op de waardepeildatum is dus zeker niet te hoog. De gemachtigde van eiseres heeft verder slechts algemene en niet op de onroerende zaak betrekking hebbende argumenten aangevoerd. De rechtbank zal daaraan dan ook voorbij gaan.
Hetgeen eiseres verder nog heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Het door eiseres overgelegde contract dateert van 2 oktober 2019 en is daarom niet zonder meer bruikbaar voor de bepaling van de WOZ-waarde op de waardepeildatum. Overigens onderbouwt de huurprijs in het contract feitelijk de door verweerder vastgestelde waarde. De huurprijs voor het pand is € 2.000 euro per maand en dus € 24.000 per jaar. Bij een kapitalisatiefactor van 10,5 is de waarde € 252.000. De waarde van € 244.000 op de waardepeildatum is dus zeker niet te hoog. De gemachtigde van eiseres heeft verder slechts algemene en niet op de onroerende zaak betrekking hebbende argumenten aangevoerd. De rechtbank zal daaraan dan ook voorbij gaan.
9.
Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege de lange duur van de procedure. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt behoudens bijzondere omstandigheden in dit verband als redelijk beschouwd.
Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege de lange duur van de procedure. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt behoudens bijzondere omstandigheden in dit verband als redelijk beschouwd.
10. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 28 februari 2018. De rechtbank heeft op 24 februari 2020 uitspraak gedaan, waardoor de redelijke termijn niet is overschreden. Eiseres heeft dus geen recht op vergoeding van immateriële schade.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.A. de Hek, rechter, in aanwezigheid van mr. F.J. Baak, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.