ECLI:NL:RBDHA:2020:1933

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/575474 / HA ZA 19-652

Vonnis van 4 maart 2020

in de zaak van

1.[eisende partij sub 1] ,

2.
[eisende partij sub 2],

beiden te [plaats] ,

eisers,

advocaat mr. J.C.A. Stevens te Den Haag,

tegen

B.V. ESTATA MAKELAARS O.G.,

te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. D.W.N. Brand te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eisende partij sub 1 c.s.] (in mannelijk enkelvoud) en Estata Makelaars genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 27 mei 2019, met producties;
de conclusie van antwoord van 14 augustus 2019, met producties;

het vonnis van 11 september 2019, waarbij de rechtbank een comparitie van partijen heeft bevolen;

- het proces-verbaal van comparitie en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is, met instemming van partijen, buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen op de verslaglegging te maken. Bij brieven van 7 februari 2020 hebben zowel [eisende partij sub 1 c.s.] als Estata Makelaars van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Deze brieven zijn toegevoegd aan het dossier. De rechtbank leest het proces-verbaal met inachtneming van de opmerkingen van [eisende partij sub 1 c.s.] en Estata Makelaars, voor zover het feitelijke correcties op de verslaglegging betreft.

1.3.

Ten slotte is de datum voor het wijzen van vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Eind 2008 hebben [verkoper 1] en [verkoper 2] (hierna: de verkopers) de woning aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht. De woning is op 14 oktober 2008 door NVM-makelaar [Makelaardij X] B.V. (hierna: [Makelaardij X] ) getaxeerd op een marktwaarde van € 725.000 en na verbouwing op een waarde van € 890.000. Het taxatierapport van [Makelaardij X] vermeldt een woonoppervlak van de woning van 245 m².

2.2.

De verkopers hebben op 30 juli 2014 aan NVM-makelaar Estata Makelaars opdracht gegeven om de woning te koop aan te bieden. De vraagprijs van de woning is bepaald op € 935.000 k.k.

2.3.

Estata Makelaars heeft in juli 2014 opdracht gegeven aan Alex Housing om de woning in te meten en plattegronden op te stellen. Op 16 juli 2014 is de woning door Alex Housing opgemeten conform de NVM-meetinstructie. Het rapport van Alex Housing van

28 juli 2014 vermeldt een woonoppervlak van 247 m².

2.4.

Estata Makelaars heeft in haar verkoopbrochure en bij de advertentie van de woning op de Fundawebsite een woonoppervlak van 247 m² vermeld. Ook de plattegronden van de woning, die conform de meetinstructie zijn gemaakt, zijn bij de verkoopinformatie gevoegd.

2.5.

Op 21 oktober en op 23 oktober 2014 heeft [eisende partij sub 1 c.s.] de woning, in aanwezigheid van een makelaar van [Makelaardij X] , bezichtigd. Op 24 oktober 2014 is namens [eisende partij sub 1 c.s.] een openingsbod van € 825.000 uitgebracht. Op 27 oktober 2014 is door Estata Makelaars namens de verkopers een tegenbod van € 895.000 gedaan. Diezelfde dag is namens [eisende partij sub 1 c.s.] een bod van € 845.000 uitgebracht en op 28 oktober 2014 is een tegenbod van € 885.000 door Estata Makelaars gedaan.

2.6.

Bij e-mail van 28 oktober 2014 heeft [Makelaardij X] de volgende twee eindvoorstellen met een verschillende overdrachtsdatum aan Estata Makelaars gedaan:

1: € 865.000 oplevering nog dit jaar, december 2014, onder voorbehoud bouwkundige keuring, geen financieel voorbehoud, inclusief koelkast, gordijnen, rolgordijnen en barkrukken

2: € 855.000 oplevering op 1 februari 2015, zelfde voorbehouden.

2.7.

Op 29 oktober 2014 komen [eisende partij sub 1 c.s.] en de verkopers een koopprijs overeen van € 867.500 k.k. inclusief koelkast, barkrukken, gordijnen en rolgordijnen en levering op 15 december 2014.

2.8.

[Makelaardij X] heeft de meetgegevens van de woning opgevraagd bij Estata Makelaars, die per e-mail van 3 november 2014 het rapport van Alex Housing, inclusief plattegronden, aan [Makelaardij X] heeft gestuurd.

2.9.

Op 7 november 2014 heeft [eisende partij sub 1 c.s.] de koopovereenkomst met verkopers getekend.

Daarbij hebben partijen de model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning gebruikt (model 2014). In deze koopovereenkomst is in artikel 6.11 het volgende bepaald:

“Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht”

2.10.

Op 11 oktober 2016 heeft FemVisie de woning in opdracht van [eisende partij sub 1 c.s.] in verband met onderhoudswerkzaamheden opgemeten. Het rapport van FemVisie van 17 oktober 2016 vermeldt een woonoppervlak van 224,1 m².

2.11.

Per e-mail van 20 oktober 2016 heeft [eisende partij sub 1 c.s.] aan Estata Makelaars onder meer het volgende meegedeeld:

“Als onderdeel van onderhoudswerkzaamheden, hebben we vorige week ons huis laten inmeten. Tot onze grote schrik en verbazing kwam daar een woonoppervlak uit dat veel lager is dan dat door Estata was opgegeven toen we het huis kochten.

De recente meting komt tot een woonoppervlak van slechts 224,1 vierkante meter. Dit in tegenstelling tot een woonoppervlak van 247,0 vierkante meter zoals door u destijds geadverteerd.

Zoals gezegd, zijn we enorm geschrokken, voornamelijk omdat we de aankoopprijs gebaseerd hadden op het aantal vierkante meters woonoppervlak. Op basis van het recent gemeten veel lagere woonoppervlak, is volgens ons de waarde van ons huis nu ook veel lager. Wij vinden daarom dat ons aanzienlijke schade is berokkend vanwege het door Estata opgegeven woonoppervlak.”

2.12.

Estata Makelaars heeft hierop per e-mail van 20 oktober 2016 voor zover hier van belang geantwoord dat de waarde van de woning veel lager is, omdat de woning niet gekocht is zuiver op het aantal vierkante meters, maar om het feit dat het een prachtige, totaal gerenoveerde woning is, die op een geliefde locatie ligt.

2.13.

Bij brief van 13 december 2016 heeft [eisende partij sub 1 c.s.] Estata Makelaars aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade ten gevolge van het verschil in woonoppervlak.

2.14.

Estata Makelaars heeft Alex Housing verzocht de woning nogmaals op te meten. Alex Housing heeft geen nieuwe meting verricht, maar heeft een herberekening gedaan. Het herziene meetrapport van 2 januari 2017 vermeldt een woonoppervlakte van 235,1 m².

2.15.

In een e-mail van 2 januari 2017 van Alex Housing aan [eisende partij sub 1 c.s.] is onder meer het volgende geschreven:

“Ik hoop dat ik je het goed heb kunnen uitleggen waar het verschil in heeft gezeten.

(….)

De trappenhuizen op de 1e en 2e verdieping zijn groter dan 4 m², maar het gat bij de trap (vide) weer niet. Dat was de overweging in juli 2014 om de trappenhuizen wel mee te nemen met het woonoppervlakte.

Inmiddels weten we, ook omdat we zijn aangesloten bij de “vereniging de vierkante meter” en we de NEN 2580 adviseren, dat we het
geheletrapgat niet mee mogen rekenen, indien groter dan 4 m².”

2.16.

[eisende partij sub 1 c.s.] heeft www.inmeten.com verzocht de woning in te meten. Op 8 mei 2017 heeft inmeten.com de woning ingemeten. In het rapport van 9 mei 2017 van www.inmeten.com is een woonoppervlak van 224 m² vermeld. Deze meting is uitgevoerd volgens de NVM-meetinstructie.

3.Het geschil

3.1.

[eisende partij sub 1 c.s.] vordert – zakelijk weergegeven – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Estata Makelaars te veroordelen tot betaling aan [eisende partij sub 1 c.s.] van:

primair:€ 82.394,58, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding;

subsidiair:€ 89.073,67, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding;

meer subsidiair:een door de rechtbank op basis van artikel 6:97 BW vast te stellen schadebedrag althans een schadebedrag in goede justitie vast te stellen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding;

meer meer subsidiair:de proceskosten te compenseren.

3.2.

[eisende partij sub 1 c.s.] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat Estata Makelaars onrechtmatig althans onzorgvuldig tegenover hem heeft gehandeld als bedoeld in artikel 6:162 BW, omdat zij zowel in de advertentie op de Fundawebsite als in de verkoopbrochure een woonoppervlak van 247 m² heeft vermeld, terwijl het woonoppervlak van de woning in werkelijkheid 224 m² bedraagt. [eisende partij sub 1 c.s.] stelt dat hij bij een juiste voorstelling van zaken nimmer akkoord was gegaan met de huidige koopprijs van € 867.500 k.k., omdat zoveel minder geleverde vierkante meters een lagere koopprijs rechtvaardigen. De schade die hij als gevolg van dit onzorgvuldig handelen heeft geleden moet Estata Makelaars vergoeden.

3.3.

Estata Makelaars voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De vraag die partijen verdeeld houdt is of Estata Makelaars onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eisende partij sub 1 c.s.] door bij het aanbieden van de woning in de verkoopbrochure en in de advertentie op de Fundawebsite een woonoppervlakte te vermelden van 247 m², terwijl het werkelijke woonoppervlak kleiner is.

4.2.

De rechtbank stelt voorop dat de vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens, die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, niet in haar algemeenheid kan worden beantwoord. Dat antwoord is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

4.3.

Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig tegenover een aspirant-koper als de makelaar tegenover hem niet de zorgvuldigheid betracht die in de gegeven omstandigheden van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij zijn aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Als het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld tegenover de aspirant-koper, komt het aan op het vertrouwen dat de aspirant-koper aan de gegeven informatie mocht ontlenen (Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176).

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat de woonoppervlakte van alle woningen, die door een NVM-makelaar worden aangeboden, sinds 1 september 2010 moet worden bepaald aan de hand van de NVM-meetinstructie. Deze meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van aspirant-kopers en bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-Makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte. Aspirant-kopers mogen er in beginsel vanuit gaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de NVM-meetinstructie en dus – afgezien van de in de NVM-meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning.

4.5.

Naar het oordeel van de rechtbank ligt in de omstandigheden van dit geval het juridische gelijk aan de zijde van [eisende partij sub 1 c.s.] . Daarvoor is het volgende redengevend.

4.6.

Estata Makelaars heeft in de verkoopbrochure en in de advertentie op de Fundawebsite een woonoppervlak van 247 m² vermeld. [eisende partij sub 1 c.s.] stelt dat het woonoppervlak van de woning slechts 224 m² bedraagt. Ter onderbouwing daarvan verwijst hij naar de rapporten van FemVisie en www.inmeten.com van respectievelijk 17 oktober 2016 en 9 mei 2017.

4.7.

Uit het rapport van FemVisie volgt niet volgens welke meetinstructie de woning is opgemeten. Omdat niet kan worden vastgesteld dat de meting volgens de NVM-meetinstructie is verricht, zal de rechtbank het rapport van FemVisie niet in haar oordeel betrekken.

4.8.

Uit de rapporten van Alex Housing en www.inmeten.com blijkt dat de metingen op basis van de NVM-meetinstructie zijn verricht. Estata Makelaars heeft het door www.inmeten.com gemeten woonoppervlak van 223 m² niet weersproken.

Het verschil tussen het op basis van het rapport van Alex Housing van 28 juli 2014 opgegeven woonoppervlak en het in het rapport van www.inmeten.com gemeten woonoppervlak bedraagt (247 – 224 =) 23 m².

4.9.

Tussen het in het eerste rapport van Alex Housing opgegeven woonoppervlak van 247 m² en het door Alex Housing herberekende woonoppervlak van 235,1 m² in het tweede rapport van 2 januari 2017 bestaat een verschil van 11,9 m². Volgens Estata Makelaars kan dit meetverschil worden verklaard omdat ten tijde van de aanmelding van de woning in 2014 discussie, althans onduidelijkheid, bestond over het toevoegen van de trapgaten en de vides bij het berekenen van het woonoppervlak, waarbij zij verwijst naar de verklaring die Alex Housing voor het meetverschil heeft gegeven.

[eisende partij sub 1 c.s.] heeft op de zitting verklaard dat de heer [A] van Alex Housing op 2 januari 2017 in de woning is geweest en alleen de trapgaten heeft nagemeten. [eisende partij sub 1 c.s.] heeft verder tijdens de comparitie toegelicht dat [A] tegen hem heeft gezegd dat hij een fout had gemaakt, omdat hij de meters van het trapgat niet had mogen meerekenen.

De rechtbank heeft geconstateerd bij vergelijking van het door Alex Housing in het herziene rapport van 2 januari 2017 opgegeven woonoppervlak van 235,1 m² en het in het rapport van www.inmeten.com van 9 mei 2017 vermelde woonoppervlak 224 m² dat er sprake is van een verschil van 11,9 m².

Estata Makelaars heeft hiervoor op haar beurt, ook op de zitting, geen (afdoende) verklaring gegeven en haar standpunt hierover onvoldoende feitelijk onderbouwd, terwijl dat wel op haar weg had gelegen.

4.10.

De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van Estata Makelaars dat het verschil in het in woonoppervlak van 247 m² en de herberekening daarna duidelijk volgt uit een interpretatieverschil van de Meetinstructie met betrekking tot trapgaten, omdat het hier niet gaat om een
ondergeschikteafwijking ten gevolge van een interpretatieverschil bij het uitvoeren van de meting van het woonoppervlak (Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.5.), maar om een (aanzienlijk) verschil in woonoppervlak van 11,9 vierkante meter.

4.11.

Het verweer van Estata Makelaars dat artikel 6.11 van de koopovereenkomst de gebruikelijke onder- en bovenmaatclausule bevat waaruit volgt dat geen van de partijen enig recht kan ontlenen aan de opgegeven en werkelijke grootte van het verkochte faalt, omdat de makelaar een eigen zorgplicht heeft die eraan in de weg staat dat hij als betrokken derde de bescherming van het beding, dat verkopers bescherming biedt, kan inroepen. Ook het verweer dat een fout van Alex Housing niet aan Estata Makelaars kan worden toegerekend treft geen doel, omdat Estata Makelaars als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar een eigen zorgplicht heeft tegenover aspirant-kopers, ongeacht fouten van hulppersonen die zij heeft ingeschakeld. Estata Makelaars moet instaan voor de informatie die zij aan aspirant-kopers verstrekt, dat deze informatie juist is, ook als zij deze informatie van derden heeft verkregen. Dat Estata Makelaars – naar achteraf ten onrechte – heeft vertrouwd op de juistheid van de door Alex Housing in 2014 uitgevoerde meting komt dan ook voor haar rekening en risico. De door Alex Housing gemaakte meetfout moet daarom aan Estata Makelaars worden toegerekend.

4.12.

De rechtbank is van oordeel dat Estata Makelaars onrechtmatig tegenover [eisende partij sub 1 c.s.] heeft gehandeld door in de advertentie op de Fundawebsite en in de verkoopbrochure een onjuist woonoppervlak te vermelden. Omdat de NVM-meetinstructie onvoorwaardelijk geldt, mocht [eisende partij sub 1 c.s.] er in beginsel op vertrouwen dat het opgegeven woonoppervlak van de woning volgens de geldende NVM-meetinstructie was berekend. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-makelaar, zoals Estata Makelaars, mag ook door derden worden verwacht dat deze de door de NVM voorgeschreven meetinstructie volgt. Omdat Estata Makelaars dit heeft nagelaten, heeft zij de voor haar als NVM-makelaar geldende normen overschreden en daarmee zich niet gedragen als een redelijk handelend en bekwaam

NVM-makelaar.

4.13.

De rechtbank is van oordeel dat er een causaal verband bestaat tussen de onrechtmatige gedraging van Estata Makelaars en de door [eisende partij sub 1 c.s.] geleden schade. Estata Makelaars is dan ook gehouden de schade die [eisende partij sub 1 c.s.] heeft geleden te vergoeden. De omvang van de schade moet worden bepaald door het vergelijken van de situatie waarin [eisende partij sub 1 c.s.] thans verkeert, met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van Estata Makelaars achterwege zou zijn gebleven, en in de verkoopinformatie het juiste woonoppervlak van de woning zou zijn vermeld. Bij de begroting van de schade kan dus niet worden uitgegaan van het aantal gemiste vierkante meters (Hoge Raad 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269).

4.14.

Vervolgens ligt de vraag voor tegen welke koopprijs [eisende partij sub 1 c.s.] de woning had kunnen kopen indien hij op de hoogte zou zijn geweest van het juiste woonoppervlak van de woning. [eisende partij sub 1 c.s.] stelt dat hij nimmer akkoord zou zijn gegaan met de huidige koopprijs bij een juiste voorstelling van zaken. Estata Makelaars heeft gemotiveerd betwist dat de woning voor een lagere prijs zou zijn verkocht als duidelijk was geweest dat het woonoppervlak kleiner was dan het op de website van Funda vermelde oppervlak van 247 m². Zij meent dat de koopprijs een reële prijs was. Volgens Estata Makelaars is het aantal vierkante meters niet alleen beslissend voor de koopprijs of de marktwaarde van een woning, maar spelen andere factoren, zoals de locatie, de voorzieningen en de staat van onderhoud van de woning een belangrijkere rol.

4.15.

[eisende partij sub 1 c.s.] heeft niet weersproken dat de woning een fraai gerenoveerd herenhuis is met een ruime voor- en achtertuin, in een perfecte staat van onderhoud verkeerde en zo te betrekken was. Ook is niet weersproken dat [eisende partij sub 1 c.s.] bereid was € 10.000 meer voor de woning te betalen indien deze al in december 2014 kon worden geleverd. De rechtbank overweegt dat het woonoppervlak weliswaar kleiner is dan op de website van Funda en in de verkoopbrochure was vermeld, maar daarbij gaat het om een relatief geringe afwijking van 9 %. Bij een dergelijke woning zal een relatief geringe afwijking in de omvang van het woonoppervlak in het algemeen slechts een beperkte invloed hebben op de koopprijs. De rechtbank acht aannemelijk, dat indien het werkelijke aantal vierkante meters woonoppervlak aan [eisende partij sub 1 c.s.] bekend zou zijn geweest, dit weliswaar enige, maar een beperkte invloed zou hebben gehad op de koopprijs van de woning.

4.16.

Tot welke prijsvermindering de bekendheid van partijen met het geringere woonoppervlak zou hebben geleid, is niet meer met nauwkeurigheid vast te stellen. De rechtbank zal daarom de schade op basis van artikel 6:97 BW schatten. Zij stelt de schade ex aequo et bono vast op € 10.000. Dit bedrag zal aan [eisende partij sub 1 c.s.] als schadevergoeding worden toegewezen. Het primair gevorderde zal worden toegewezen tot een bedrag van € 10.000.

4.17.

De gevorderde wettelijke rente is niet weersproken en is toewijsbaar vanaf de datum van de dagvaarding. Gelet op het voorgaande behoeven de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen geen bespreking meer. De rechtbank ziet in deze zaak geen aanleiding voor het benoemen van een deskundige.

4.18.

Estata Makelaars zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eisende partij sub 1 c.s.] op basis van het toegewezen bedrag op:

- dagvaarding € 104,42

- griffierecht 914,00

- salaris advocaat
543,00(1,0 punt × tarief € 543,00)

Totaal € 1.561,42

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt Estata Makelaars om aan [eisende partij sub 1 c.s.] te betalen een bedrag van € 10.000,00 (tienduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 27 mei 2019 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt Estata Makelaars in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij sub 1 c.s.] tot op heden begroot op € 1.561,42,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. van Harten en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2020.^[1]