ECLI:NL:RBDHA:2020:14222

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/586898 / HA ZA 20-78

Vonnis van 30 december 2020

in de zaak van

DE GEMEENTE LEIDEN, te Leiden,

eiseres,

advocaat mr. M.F. Mesu-Abbekerk te Den Haag,

tegen

WALHALLA VASTGOED B.V., te Leiden,

gedaagde,

advocaat mr. E.C. van Lent te Leiden.

Partijen worden hierna de gemeente en Walhalla genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 19 januari 2020 met producties 1 tot en met 36;
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7;
het tussenvonnis van 29 juli 2020 waarin een mondelinge behandeling is bevolen;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, gehouden op 17 november 2020.

1.2.

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is met instemming van partijen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om op de inhoud van het proces-verbaal te reageren. Walhalla heeft bij e-mail van 20 december 2020 van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Deze e-mail maakt deel uit van het procesdossier en het vonnis wordt gewezen met inachtneming van deze e-mail, voor zover het correcties van feitelijke aard betreft.

1.3.

Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De gemeente is begin 2013 gestart met een verkoopprocedure voor twee voormalige schoolgebouwen respectievelijk gelegen aan de Lusthoflaan 2 en 4 te Leiden (hierna onderscheidenlijk: LHL2 en LHL 4). De gemeente heeft beide panden op 3 juni 2013 laten taxeren door CBRE. Deze taxeerde LHL2 op een bedrag van € 535.000 en LHL4 op een bedrag van € 360.000, in totaal op een bedrag van € 895.000. DTZ Zadelhoff was adviseur en verkopend makelaar tijdens het verkooptraject en heeft de verkoopinformatie verspreid.

2.2.

Walhalla is een vastgoedhandelaar en -ontwikkelaar. De vennootschap [naam bestuurder] Beheer BV is de bestuurder van Walhalla. De heer [naam bestuurder] (hierna: [naam bestuurder] ) is als bestuurder van deze laatste vennootschap de indirecte bestuurder van Walhalla. De gemeente heeft aan Walhalla de afgelopen decennia meerdere malen onroerend goed verkocht.

2.3.

Op enig moment in 2013 is Walhalla benaderd door zorgverleners die in Leiden op zoek waren naar een pand dat kon worden ontwikkeld tot gezondheidscentrum. Zij wilden in dit pand op basis van huurovereenkomsten hun praktijk uitoefenen. Zij hadden hun oog laten vallen op LHL 2 en vroegen Walhalla of zij dit pand wilde ontwikkelen en aan hen verhuren. In vervolg hierop heeft Walhalla een bod uitgebracht op LHL 2 en 4. Tussen de gemeente en Walhalla hebben diverse gesprekken plaatsgevonden over de aankoop van LHL2 en LHL4. Op 6 juni 2013 heeft Walhalla een bod uitgebracht voor beide panden gezamenlijk van € 841.500 k.k. In reactie hierop heeft DTZ Zadelhof op 7 juni 2013 per e-mail medegedeeld aan Walhalla dat de gemeente voornemens is om met Walhalla een koopovereenkomst te sluiten. Partijen zijn vervolgens in exclusieve onderhandeling getreden.

2.4.

Op 18 juni 2013 heeft de gemeente een concept-koopovereenkomst voor beide panden aan Walhalla gestuurd. In deze concept-koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“Artikel 8

Opschortende en ontbindende voorwaarden

a.
De gemeente gaat deze overeenkomst aan onder de opschortende voorwaarde dat het college van burgemeester en wethouders, en indien van toepassing de raad, instemmen met het aangaan van deze overeenkomst.

(…)

Artikel 13

Anti-speculatiebeding

In de akte van levering zal het navolgende beding aan koper worden opgelegd en door verkoper worden aanvaard:

1.
Vervreemding

Het is de koper niet toegestaan om het gekochte binnen twee (2) jaar na de datum van notariële overdracht aan rechtsopvolgers onder bijzondere titel te vervreemden, dan na schriftelijke toestemming van de gemeente

Van vervreemding is in dit artikel ook sprake indien een koper-rechtspersoon als gevolg van een juridische fusie of splitsing ophoudt te bestaan, en een rechtspersoon, een vennootschap onder firma, een commanditaire of enigerlei andere vennootschap die gerechtigd is tot een of meer aandelen, wordt ontbonden, dan wel overdracht van aandelen in de koper-rechtspersoon wordt gevorderd op grond van het bepaalde in artikel 4:19, 4:21 of 4:38 Burgerlijk Wetboek, dan wel door uitgifte, overdracht of andere overgang van aandelen dan wel door overgang van stemrecht op aandelen van de koper-rechtspersoon, dan wel door een of meer wisselingen in de samenstelling van het bestuur van de koper-rechtspersoon, de zeggenschap over de activiteiten van de onderneming van een aandeelhouder-rechtspersoon door één of meer anderen wordt verkregen in de zin van het S.E.R.- besluit fusiegedragsregels 2000 (ongeacht of die regels op de betreffende verkrijging van toepassing zijn).

(…)

Boetebepaling

Bij niet-nakoming van het in lid 1 bepaalde verbeurt de verkrijger die deze bepaling overtreedt ten behoeve van de gemeente door het enkele feit van niet-nakoming, zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist, een dadelijk opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare boete ter grootte van vijftig procent (50%) van de oorspronkelijke koopprijs van het verkochte.”

2.5.

Walhalla heeft hierop bij e-mail van 21 juni 2013 gereageerd, waarbij met ‘ [naam verkopend makelaar] ’ de verkopend makelaar is bedoeld:

“(…) De concept koopovereenkomst is wat mij betreft redelijk standaard, behalve de drie volgende punten (…)

Punt 2

Geen anti speculatie beding (artikel 13)

Punt 3

Geen voorbehoud goedkeuring College Burgemeester en wethouders, (artikel 8 punt a). (…)”

[naam verkopend makelaar] , Ik heb destijds van jou de verkoopinformatie gekregen (bidboek/dataroom) en deze aandachtig bestudeerd. Ik heb je ook tot op de dag van bieden gevraagd of er nog aanvullende informatie was over deze objecten, dat was niet het geval. In deze verkoopinformatie staat geen enkel voorbehoud opgenomen door de Gemeente Leiden. (…)

Ik heb in het verleden diverse panden gekocht van de Gemeente Leiden waarop wel een antispeculatiebeding rustte, maar dit was dan ook specifiek vermeld in de verkoopinformatie of soms zat er al een concept koopovereenkomst bij, waarin een anti speculatiebeding was opgenomen. Een ander pand (…) ben ik zelf ook mee bezig geweest om de te kopen. Hier stond in de verkoop informatie ook geen anti speculatiebeding en ook geen bijgevoegd concept koopovereenkomst waarin een anti speculatiebeding was opgenomen en is dus ook terecht zonder anti speculatiebeding verkocht en geleverd.

[naam verkopend makelaar] je weet dat ik voor minimaal 1 pand de intentie heb om te ontwikkelen/verhuren, het is niet meer van deze tijd om een antispeculatiebeding op te nemen zeker wat betreft de financierbaarheid van niet verhuurd vastgoed.”

2.6.

De gemeente heeft hierop de concept-koopovereenkomst aangepast in die zin dat de looptijd van het anti-speculatiebeding in artikel 13 is ingekort van twee jaar naar één jaar. Ook is toegevoegd dat, kort gezegd, Walhalla de panden binnen deze termijn van één jaar mocht door verkopen zonder verbeuring van een boete voor een totale koopsom die lager lag dan € 880.000.

2.7.

Ook na deze wijzigingen was Walhalla niet akkoord met de tekst van de koopovereenkomst. Op 27 juni 2013 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de verkopend makelaar, ambtenaren van de gemeente en [naam bestuurder] . Naar aanleiding van deze bespreking heeft de gemeente de concept-koopovereenkomst, voor zover hier relevant, aangepast in die zin dat in plaats van het eerdere anti-speculatiebeding in artikel 13 het volgende is opgenomen:

“Artikel 12

Recht van eerste koop gemeente

In het geval koper één van de schoolgebouwen binnen zes maanden na datum van notariële overdracht verkoopt, is navolgende bepaling van toepassing op het gebouw dat buiten de verkoop blijft. Daar waar “verkochte” is vermeld, wordt het gebouw dat buiten de verkoop blijft bedoeld.

Ingeval koper het verkochte wenst te vervreemden krachtens verkoop is hij verplicht middels aangetekend schrijven het verkochte aan verkoper ter terugkoop aan te bieden onder gelijkluidende voorwaarde als neergelegd in deze koopakte tegen de dan geldende door een onafhankelijke deskundige vast te stellen marktwaarde. Binnen drie weken na ontvangst van voormeld aangetekend schrijven dient verkoper koper schriftelijk mede te delen dat verkoper het aanbod tot terugverkoop aanvaardt in welk geval de (terug)overdracht zal plaatsvinden met betaling van de koopsom op een door koper met inachtneming van een termijn van tenminste twee weken te bepalen tijdstip. Bij geen dan wel niet tijdige mededeling tot aanvaarding is koper bevoegd het verkochte aan een derde te verkopen en eigendom over te dragen tegen een koopprijs die niet lager is dan de hiervoor genoemde vastgestelde koopprijs. Deze aanbiedingsplicht geldt voor de duur van zes maanden vanaf de datum van juridische levering van het verkochte, na afloop waarvan de aanbiedingsplicht onvoorwaardelijk vervalt.

Artikel 13

Anti-verkoopbeding

In de akte van levering zal het navolgende beding ten aanzien van het te verkopen gebouw aan koper worden opgelegd en door verkoper worden aanvaard. Onder het “verkochte” wordt verstaan één van de twee gebouwen dat wordt verkocht:

1.
Vervreemding

Het is de koper niet toegestaan om het verkochte binnen één (1) jaar na de datum van notariële overdracht aan rechtsopvolgers onder bijzondere titel te vervreemden, dan na schriftelijke toestemming van de gemeente.

Van vervreemding is in dit artikel ook sprake indien een koper-rechtspersoon als gevolg van een juridische fusie of splitsing ophoudt te bestaan, en een rechtspersoon, een vennootschap onder firma, een commanditaire of enigerlei andere vennootschap die gerechtigd is tot een of meer aandelen, wordt ontbonden, dan wel overdracht van aandelen in de koper-rechtspersoon wordt gevorderd op grond van het bepaalde in artikel 4:19, 4:21 of 4:38 Burgerlijk Wetboek, dan wel door uitgifte, overdracht of andere overgang van aandelen dan wel door overgang van stemrecht op aandelen van de koper-rechtspersoon, dan wel door een of meer wisselingen in de samenstelling van het bestuur van de koper-rechtspersoon, de zeggenschap over de activiteiten van de onderneming van een aandeelhouder-rechtspersoon door één of meer anderen wordt verkregen in de zin van het S.E.R.-besluit fusiegedragsregels 2000 (ongeacht of die regels op de betreffende verkrijging van toepassing zijn).

(…)

Boetebepaling

Bij niet-nakoming van het in lid 1 bepaalde verbeurt de verkrijger die deze bepaling overtreedt ten behoeve van de gemeente door het enkele feit van niet-nakoming, zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist, een dadelijk opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare boete ter grootte van € 427.061,- (zegge: (…) van de oorspronkelijke koopprijs van het verkochte.”

2.8.

[naam bestuurder] heeft per e-mail van 12 augustus 2013 gereageerd op deze nieuwe concept-koopovereenkomst:

“(…)

-
Artikel 12 in relatie tot artikel 13: klopt niet. Let op verkopen is niet vervreemden, vervreemden is in eigendom overdragen. Wat beoogt Leiden nu eigenlijk met artikel 13, gelet op artikel 12. Mijn suggestie: pand I is geheel vrij, pand II valt onder artikel 13 (geen verkoop/vervreemding gedurende één jaar). Artikel 13 vervalt alleen indien aanbod wordt gedaan; de gemeente koopt terug dan wel een derde koopt. Vraagprijs is vervangen door waardering deskundige, dit is niet afgesproken.”

2.9.

De heer [gemeentemedewerker 1] van de gemeente (hierna: [gemeentemedewerker 1] ) heeft hierop bij e-mail van 15 augustus 2013 gereageerd:

“(…)

4.
Artikel 12, recht van eerste koop gemeente

Zoals afgesproken geldt voor een periode van 6 maanden na de notariële overdracht dat als u een van de twee panden verkoopt u dit pand eerst te koop dient aan te bieden aan de gemeente Leiden. De gemeente wil hiermee speculatie op korte termijn voorkomen.

(…)

Artikel 13, anti-verkoopbeding

Dit beding ziet op het verkopen èn leveren van de eigendom van een van de twee panden binnen een jaar nadat Walhalla Vastgoed B.V. de eigendom van de panden verworven heeft. Ook deze verkoopbepaling is gericht op het voorkomen van korte termijn speculatie.”

2.10.

Na telefonisch contact tussen mevrouw [gemeentemedewerker 2] van de gemeente en de toenmalig advocaat van Walhalla, mr. Van der Pluijm, heeft [gemeentemedewerker 1] onder meer het volgende per e-mail aan Walhalla geschreven:

“U stelde dat, mocht de gemeente gebruik maken van haar terugkooprecht, artikel 12 in samenhang met artikel 4 tot mogelijk een geschil kunnen gaan leiden. Dit omdat koper, Walhalla Vastgoed BV, voornemens is om na de notariële overdracht (een of) beide panden te gaan verbouwen en/of verhuren. Hierdoor is het niet mogelijk om - mocht een overeenkomst van terugkoop tussen de gemeente en Walhalla Vastgoed B.V. tot stand komen - het pand in de bouwkundige staat zoals als het er nu bijligt en mogelijk ook onverhuurd aan te bieden aan de gemeente Leiden.

De gemeente Leiden is zich bewust dat in de dan op te stellen koopovereenkomst artikel 4 van de huidige concept koopovereenkomst ook letterlijk wordt overgenomen. Dit heeft voor de gemeente als consequentie dat zij mogelijk een pand teruggeleverd krijgt in een andere bouwkundige staat en/of verhuurd, de gemeente accepteert deze mogelijke gevolgen.”

2.11.

De gemeente heeft hierbij een concept-koopovereenkomst toegestuurd die op ondergeschikte punten gewijzigd is. [naam bestuurder] heeft hierop bij e-mail van 12 september 2013 als volgt gereageerd:

“(…) Ik wil toch nog even onderstrepen hoe de zaak van het begin af gelopen is. In eerste instantie geen antispeculatiebeding. Compromis 1 pand wel, ander pand geen antispeculatiebeding, waarop de Gemeente Leiden met het idee kwam: 1 pand wel antispeculatiebeding en het andere pand alleen een aanbiedingsplicht. Alleen de aanbiedingsplicht wordt zoveel aangekleed dat het qua inhoud toch wel beperkend gaat werken. Ik heb er begrip voor dat als er 1 pand verkocht wordt via de aanbiedingsplicht aan de Gemeente Leiden, zo niet aan een derde, en hier winst op gemaakt wordt, dit vervelend is om uit te leggen. Dit is niet anders, want dit is de afspraak.

Omdat ik allebei de panden aan het ontwikkelen ben en deze in een zeer serieus stadium zijn, is de kans groot dat 1 van de panden die ik aanbied niet hetzelfde object wat leeg en ontruimd is, maar een pand met een ontwikkeling erop. Dat is een totaal ander product en voor de Gemeente Leiden ook makkelijk uit te leggen. (…)”

2.12.

Bij dezelfde e-mail heeft ook de advocaat van Walhalla opmerkingen gemaakt bij en vragen gesteld over de concept-koopovereenkomst. [gemeentemedewerker 1] , althans een jurist van de gemeente, heeft hierop gereageerd op 19 september 2013. De reactie van de gemeente is dikgedrukt weergegeven:

“Artikel 13 anti-verkoopbeding

(…)

In lid 1 van artikel 13 is een vervreemdingsverbod gesteld; derhalvegeen eigendomsoverdracht, ook niet via een fusie of aandelentransactie.

Vraag

Mogen wel ontwikkelings- en/of verkoopactiviteiten worden ontwikkeld met levering na één jaar? Overleg daarover met de gemeente is wel gewenst; indien gemeente akkoord dan moet dat worden vastgelegd.

De panden mogen niet worden vervreemd binnen één jaar. Dit ziet op de juridische levering.

(…)

Tot slot: het kopje: anti-verkoopbeding correspondeert niet met lid 1, het vervreemdingsbeding. Bron van discussie. Tenzij het kopje is: vervreemdingsverbod.

Ik heb het kopje gewijzigd in “vervreemdingbeding”.”

2.13.

Hierna is de definitieve versie van de koopovereenkomst opgesteld. In de op 7 oktober 2013 door partijen ondertekende koopovereenkomst is het volgende opgenomen:

“Artikel 12

Recht van eerste koop gemeente

(onder het “verkochte” wordt verstaan één van de twee gebouwen welke door koper is aangewezen tot het gebouw waar het navolgende recht van eerste koop op van toepassing is):

Binnen drie weken na ontvangst van voormeld aangetekend schrijven dient verkoper koper schriftelijk mede te delen dat verkoper het aanbod tot terugverkoop aanvaardt, in welk geval de (terug)overdracht zal plaatsvinden met betaling van de koopsom op een door koper met inachtneming van een termijn van tenminste twee weken te bepalen tijdstip. Bij geen dan wel niet tijdige mededeling tot aanvaarding is koper bevoegd het verkochte aan een derde te verkopen en eigendom over te dragen tegen een koopprijs die niet lager is dan de hiervoor genoemde vastgestelde koopprijs. Deze aanbiedingsplicht geldt vanaf ondertekening van deze overeenkomst tot zes maanden vanaf de datum van juridische levering van het verkochte, na afloop waarvan de aanbiedingsplicht onvoorwaardelijk vervalt.

Indien koper er niet in slaagt om voor het notariële transport aan verkoper te laten weten op welk van de twee voornoemde gebouwen het recht van eerste koop van de gemeente komt te rusten zal dit recht van eerste koop op beide gebouwen (Lusthoflaan 2 en 4) komen te rusten tot het moment dat koper schriftelijk aan de gemeente laat weten op welk van beide gebouwen het recht van eerste koop komt te rusten (het na te noemen Vervreemdingbeding komt dan te rusten op het gebouw waar niet het recht van eerste koop op wordt gevestigd met inachtneming van de reeds verstreken termijn). Aan koper komt één maal het recht toe tot voormelde aanwijzing. Indien zes maanden na de juridische levering zijn verstreken zonder dat koper een dergelijke schriftelijke kennisgeving aan de gemeente heeft afgegeven vervalt het recht van eerste koop met betrekking tot beide voornoemde panden (Lusthoflaan 2 en 4).

Artikel 13

Vervreemdingbeding

Koper zal zich inspannen voor het notariële transport van het verkochte verkoper schriftelijk in kennis stellen voor welk van de twee voornoemde gebouwen (Lusthoflaan 2 of 4) het volgende Vervreemdingbeding geldt, welke in de akte van levering wordt opgenomen (onder het “verkochte” wordt verstaan één van de twee gebouwen welke door koper is aangewezen tot het gebouw waar het navolgende Vervreemdingbeding op van toepassing is):

1.
Vervreemding

Van vervreemding is in dit artikel ook sprake indien een koper-rechtspersoon als gevolg van een juridische fusie of splitsing ophoudt te bestaan, en een rechtspersoon, een vennootschap onder firma, een commanditaire of enigerlei andere vennootschap die gerechtigd is tot een of meer aandelen, wordt ontbonden, dan wel overdracht van aandelen in de koper-rechtspersoon wordt gevorderd op grond van het bepaalde in artikel 4:19, 4:21 of 4:38 Burgerlijk Wetboek, dan wel door uitgifte, overdracht of andere overgang van aandelen dan wel door overgang van stemrecht op aandelen van de koper-rechtspersoon, dan wel door een of meer wisselingen in de samenstelling van het bestuur van de koper-rechtspersoon, de zeggenschap over de activiteiten van de onderneming van een aandeelhouder-rechtspersoon door één of meer anderen wordt verkregen in de zin van het S.E.R. -besluit fusiegedragsregels 2000 (ongeacht of die regels op de betreffende verkrijging van toepassing zijn.

(…)

Boetebepaling

Bij niet-nakoming van het in lid 1 bepaalde verbeurt de verkrijger die deze bepaling overtreedt ten behoeve van de gemeente door het enkele feit van niet-nakoming, zonder dat rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist, een dadelijk opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare boete ter grootte van € 427.061,- (zegge: (…)) van de oorspronkelijke koopprijs van het verkochte.”

2.14.

De gemeente heeft LHL2 en LHL4 bij notariële akte van 1 november 2013 aan Walhalla geleverd.

verkoop LHL2 en LHL4 door Walhalla

2.15.

Voordat de gemeente de panden aan Walhalla had geleverd, had Walhalla voorlopige huurovereenkomsten gesloten met de zorgverleners die in LHL2 hun praktijk wilden gaan uitoefenen. Ook voerde Walhalla al onderhandelingen over de verkoop van de panden met de heren [heer 1] , [heer 2] , [heer 3] en [heer 4] (hierna: [heren 1 t/m 4] c.s.). Deze onderhandelingen hebben geresulteerd in een (voorwaardelijke) koopovereenkomst tussen Walhalla en [heren 1 t/m 4] c.s. voor LHL2. Naar aanleiding hiervan heeft Walhalla bij brief van 11 oktober 2013 de gemeente laten weten dat het eerste recht van koop als bedoeld in artikel 12 van de koopovereenkomst gold voor LHL2. In dezelfde brief heeft Walhalla geschreven dat zij LHL2 wenst te verkopen en dat zij op grond van het eerste recht op koop de gemeente dit pand aanbiedt voor de prijs die Walhalla reeds met een derde partij is overeengekomen, te weten € 1.300.000. De gemeente heeft Walhalla per brief van 28 oktober 2013 bericht dat zij geen gebruik zal maken van haar eerste recht van koop. Zij heeft Walhalla erop gewezen dat hieruit volgt dat het vervreemdingbeding nu van toepassing is op LHL4.

2.16.

Op 31 oktober 2013, daags voor de levering van LHL2 en 4 door de gemeente aan Walhalla, is tussen Walhalla en [heren 1 t/m 4] c.s. de koopovereenkomst voor LHL2 tot stand gekomen. De prijs voor het pand was € 1.300.000. De voorlopige huurovereenkomsten met de zorgverleners die in LHL2 hun praktijk zouden uitoefenen, werden bij deze overeenkomst door [heren 1 t/m 4] c.s. overgenomen. Op dezelfde datum heeft de levering bij notariële akte door Walhalla aan [heren 1 t/m 4] c.s. plaatsgevonden. In de leveringsakte is onder meer het volgende opgenomen:

“VOLMACHT VERKOPER

Verkoper verleent bij deze volmacht aan iedere koper, zulks met de macht van substitutie, om voor en namens verkoper alle handelingen te verrichten die partijen zijn overeengekomen in de aan deze aktegehechtestukken.”

2.17.

Eveneens op 31 oktober 2013 is tussen Walhalla en [heren 1 t/m 4] c.s. een koopovereenkomst voor LHL4 tot stand gekomen. De prijs van dit pand was bepaald op € 150.000. [heren 1 t/m 4] c.s. heeft op 31 oktober 2013 een lening verstrekt aan Walhalla ter grootte van dit bedrag. Op dezelfde datum hebben Walhalla en [heren 1 t/m 4] c.s. een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot LHL4. In deze overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de tijd die eindigt uitsluitend op het tijdstip dat huurder eigenaar wordt van het gehuurde. De huur gaat in op de datum dat verhuurder het onroerend verkrijgt van de gemeente (transportdatum). Deze datum loopt parallel aan leveringsdatum eigendomsoverdracht Lusthoflaan 2 te Leiden aan huurder.

Huurprijs, omzetbelasting, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis €9.000,- per jaarzegge: (…),,deze te verrekenen met de te betalen rente over geldlening overeenkomst voor het bedrag van € 150.000,-, waarvan de rente € 9.000 per jaar is (6%).

(…)

Bijzondere bepalingen

8.1

Het is huurder toegestaan de ruimtes onder of weder te verhuren.

8.2

Het is huurder toegestaan het onroerend goed te verbouwen en of te ontwikkelen, compleet naar eigen keuze.”

2.18.

Walhalla heeft LHL4 bij notariële akte van 30 december 2014 aan [heren 1 t/m 4] c.s. geleverd. In de notariële akte is onder meer het volgende opgenomen:

“OVERDRACHTSBELASTING

Wegens de levering van het verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting komt voor rekening van koper. (…)

Voor het te betalen bedrag aan overdrachtsbelasting is reeds op zesentwintig november tweeduizend dertien november tweeduizend dertien aangifte gedaan, van welke aangifte een kopie aan deze akte isgehecht.”

(…)

BEPALINGEN KOOPCONTRACT

(…)

2. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte dient heden plaats te vinden in voortgezet gebruik aan kopers, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich op heden bevindt, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper en behoudens normale slijtage, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij het tot stand komen van de koop.

(…)

VOLMACHT

Van de volmacht aan de verschenen persoon sub 1[voor verkoper Walhalla, toevoeging rechtbank]
blijkt uit een akte van levering welke éénendertig oktober tweeduizend dertien voor mij, notaris, is verleden.”

onderzoek gemeente

2.19.

Na intern onderzoek is de gemeente in 2017 tot de voorlopige conclusie gekomen dat Walhalla de gemeente welbewust heeft misleid door de zeggenschap over LHL4 ondanks het vervreemdingbeding al in 2013 aan derden over te dragen en dit voor de gemeente te verhullen door de juridische levering uit te stellen. Hierop is uitgebreide correspondentie tussen de gemeente en Walhalla op gang gekomen. Op 12 september 2017 en op 5 september 2018 hebben Walhalla en de gemeente met elkaar overlegd. Partijen zijn echter niet tot een vergelijk gekomen. Bij brief van 21 september 2018 heeft de gemeente haar recht tot opeising van de contractuele boete van € 427.061 gestuit. Na verdere correspondentie heeft de gemeente bij brief van 28 mei 2019 het boetebeding als overeengekomen in artikel 13 van de koopovereenkomst tegen Walhalla ingeroepen en heeft zij betaling gevorderd van het bedrag van € 427.061 binnen drie weken. Tot op heden heeft geen betaling plaatsgevonden, reden waarom de gemeente Walhalla in deze procedure heeft betrokken.

3.Het geschil

3.1.

De gemeente vordert – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. de verklaring voor recht dat Walhalla door LHL4 al in 2013 in economische eigendom aan [heren 1 t/m 4] c.s. te leveren, althans door haar handelswijze rondom de verkoop en levering van LHL2 en LHL4, artikel 13 (het vervreemdingbeding) van de koopovereenkomst heeft geschonden;

subsidiair:

II. de verklaring voor recht dat Walhalla wanprestatie heeft gepleegd, althans onrechtmatig jegens de gemeente heeft gehandeld;

zowel primair als subsidiair:

III. de veroordeling van Walhalla tot betaling van € 427.061, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 november 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. de veroordeling van Walhalla in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis;

3.2.

De gemeente legt aan haar vorderingen, kort gezegd, het volgende ten grondslag:

De gemeente heeft op grond van artikel 12 van de koopovereenkomst toestemming gegeven aan Walhalla voor de verkoop van LHL2 aan [heren 1 t/m 4] c.s. Dit bracht mee dat het vervreemdingbeding, zoals opgenomen in artikel 13 van de koopovereenkomst, kwam te rusten op LHL4. Met de verkoop aan [heren 1 t/m 4] c.s. op 31 oktober 2013 heeft Walhalla het vervreemdingbeding geschonden en zij heeft dan ook een boete van € 427.061 verbeurd.

3.3.

Walhalla voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of Walhalla de boete zoals opgenomen in artikel 13 van de koopovereenkomst heeft verbeurd. De gemeente stelt dat met het samenstel van overeenkomsten die Walhalla en [heren 1 t/m 4] c.s. voor LHL4 op 31 oktober 2013 hebben gesloten, Walhalla de economische eigendom van LHL4 aan [heren 1 t/m 4] c.s. heeft overgedragen en dat dit in strijd is met het vervreemdingbeding van artikel 13 van de koopovereenkomst. Walhalla bestrijdt dat sprake is van een economische eigendomsoverdracht en voert aan dat, voor zover wel sprake is van een economische eigendomsoverdracht, artikel 13 van de koopovereenkomst slechts van toepassing is op de situatie dat het onroerend goed juridisch, dat wil zeggen bij notariële akte, wordt geleverd.

4.2.

De rechtbank stelt voorop dat een wettelijke definitie van het begrip “economische eigendomsoverdracht” in het civiele recht ontbreekt. In de jurisprudentie is echter wel invulling gegeven aan het begrip, waarbij per zaak verschillend gewicht wordt toegekend aan de omstandigheden van het geval en de diverse eigenschappen van een economische levering. Centraal staat in ieder geval dat wanneer de macht om als eigenaar over de zaak te beschikken wordt overgedragen, zonder dat een juridische levering heeft plaatsgevonden, sprake is van een economische eigendomsoverdracht. Voor zover de rechtbank in dit vonnis de term economische eigendomsoverdracht hanteert, geeft zij hieraan deze betekenis.

4.3.

De rechtbank zal in het onderstaande eerst beoordelen of een economische eigendomsoverdracht onder de werking van artikel 13 van de koopovereenkomst valt (A).

Indien een economische eigendomsoverdracht onder de werking van artikel 13 van de koopovereenkomst valt, zal de rechtbank vervolgens beslissen op de vraag of in deze zaak sprake is van een dergelijke overdracht (B). Bij een bevestigend antwoord zal de rechtbank de overige verweren van Walhalla beoordelen (C).

A. uitleg artikel 13 koopovereenkomst (vervreemdingbeding)

4.4.

Partijen nemen terecht als uitgangspunt dat de vraag hoe in een overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld en of deze een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, rekening houdend met de maatschappelijke kringen en rechtskennis van partijen (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158,
Haviltex).

4.5.

Op zich is het juist dat, zoals Walhalla aanvoert, bij de uitleg van een overeenkomst tussen commerciële partijen met juridische bijstand een groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de bepalingen. Maar ook dan kunnen de overige omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft immers de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Hoge Raad 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101,
Lundiform/Mexx).

4.6.

Partijen hebben uitgebreid onderhandeld over de bepalingen 12 en 13 van de koopovereenkomst. Tussen partijen is niet in geschil dat artikel 12 of 13, of enig ander artikel dat een eerste recht van koop aan de gemeente verstrekt of de vervreemding van de panden beperkt, niet was opgenomen in verkoopinformatie die (de makelaar van) de gemeente had verstrekt.

4.7.

Pas nadat Walhalla een bod had neergelegd en partijen in exclusieve onderhandeling waren getreden, is de gemeente erachter gekomen dat zij vergeten was om een anti-speculatiebeding op te nemen in de verkoopinformatie, zo heeft de gemeente op de zitting verklaard. De gemeente stelt dat in overeenkomsten waarbij onroerend goed van de gemeente wordt verkocht standaard een anti-speculatiebeding wordt opgenomen. Dit omdat het onwenselijk is dat wordt gespeculeerd met publiek onroerend goed. Dat in dit geval het beding niet genoemd was in de verkoopinformatie was een probleem, omdat het college van burgemeester en wethouders geen goedkeuring zou geven voor het sluiten van een koopovereenkomst waarin een dergelijk beding niet was opgenomen. Daarom heeft de gemeente in de concept-koopakte van 21 juni 2013 toch een anti-speculatiebeding opgenomen, aldus nog steeds de gemeente.

4.8.

Walhalla brengt hier tegenin dat het opnemen van een anti-speculatiebeding door de gemeente in koopovereenkomsten niet standaard is. Het wordt weliswaar in bepaalde overeenkomsten opgenomen, maar altijd alleen als dit van tevoren duidelijk blijkt uit de verkoopinformatie. Ter illustratie legt Walhalla een koopakte over waaruit blijkt dat de gemeente onroerend goed heeft verkocht aan een derde partij, zonder dat een anti-speculatiebeding in de koopovereenkomst was opgenomen. Nu voor LHL2 en LHL4 in de verkoopinformatie de opname van een anti-speculatiebeding niet stond vermeld, hoefde Walhalla er geen rekening mee te houden dat zij in de uiteindelijke koopovereenkomst met een dergelijk beding zou worden geconfronteerd, aldus Walhalla. Zij voegt hier aan toe dat, anders dan de gemeente stelt, de goedkeuring door het college van burgemeester en wethouders niet benodigd was om de koopovereenkomst namens de gemeente te sluiten. Dit omdat in de koopovereenkomst is opgenomen dat de raad van de gemeente wordt vertegenwoordigd door mevrouw [gemeentemedewerker 3] MRE. Op de zitting heeft de advocaat van Walhalla nog aangevoerd dat het waarschijnlijk juridisch mogelijk was om de gemeente te houden aan de aanbieding die zij volgens de verkoopinformatie had gedaan, en dat Walhalla door toch te onderhandelen over het opnemen van enige vorm van een anti-speculatiebeding de gemeente een gunst verleende, wat maakt dat de bepaling strikt moet worden uitgelegd.

4.9.

Anders dan Walhalla, leidt de rechtbank uit haar bereidwilligheid om in enige vorm een anti-speculatiebeding in de overeenkomst op te nemen, niet af dat het beding beperkt moet worden uitgelegd. Op zichzelf is het juist dat, zoals Walhalla stelt, zij op basis van de verkoopinformatie niet hoefde te verwachten dat een anti-speculatiebeding in de uiteindelijke koopovereenkomst zou worden opgenomen. Het kan goed zijn dat – en de door Walhalla overgelegde akte tussen de gemeente en een derde wijst in die richting – het opnemen van een anti-speculatiebeding op het moment dat de koopovereenkomst tussen de gemeente en Walhalla werd gesloten (nog) geen standaardbeleid was. Vast staat ook dat de gemeente was vergeten om dit beding op te nemen in de verkoopinformatie. De verbazing van Walhalla op het moment dat de gemeente op 21 juni 2013 een concept-koopovereenkomst stuurde waarin een dergelijke bepaling wél was opgenomen, is dan ook in zoverre begrijpelijk. Dit is, anders dan Walhalla betoogt, echter niet een omstandigheid die doorklinkt in de uitleg van de bepaling. Immers, juist de omstandigheid dat Walhalla ondanks deze onverwachte en, volgens de e-mail van [naam bestuurder] van 21 juni 2013, onplezierige verrassing toch is doorgegaan in het onderhandelingstraject, toont aan dat Walhalla de koopovereenkomst graag wilde sluiten, óók wanneer hierin een vorm van een anti-speculatiebeding was opgenomen. Walhalla had ervoor kunnen kiezen om af te zien van de koop. Zij had ook ervoor kunnen kiezen om, zoals haar advocaat op de zitting heeft geopperd, een poging te doen om de gemeente juridisch te dwingen om tot levering van het onroerend goed over te gaan op basis van de voorwaarden in de verkoopinformatie. Zij heeft echter ervoor gekozen om met de gemeente te onderhandelen over de precieze invulling en bewoordingen van de beperkende bepalingen.

4.10.

[naam bestuurder] heeft op de zitting nog aangevoerd dat hij de gemeente daarmee een gunst heeft verleend. [naam bestuurder] heeft echter niet toegelicht welke rol deze beweegreden zou moeten spelen bij de uitleg van het uiteindelijk tot stand gekomen beding. Voor zover [naam bestuurder] heeft bedoeld dat de gemeente door zijn gunst voor de buitenwereld kon aantonen dat een speculatiebeding was overeengekomen, maar dat het niet de bedoeling was dat de gemeente nakoming hiervan zou vorderen, gaat de rechtbank hieraan voorbij. Voor een dergelijke uitleg is noodzakelijk dat de gemeente met deze beweegreden bekend was en hiermee heeft ingestemd. Walhalla heeft echter onvoldoende feiten en of omstandigheden aangevoerd, die deze conclusie rechtvaardigen. De gemeente heeft integendeel door over de bepaling te onderhandelen en niet van de bepaling af te zien, getoond dat het voor haar belangrijk was dat de betreffende bepaling, of een aangepaste versie daarvan, in de uiteindelijke koopovereenkomst zou worden opgenomen. Zij heeft daarbij ook een belang, zoals zij zelf heeft gesteld, namelijk dat niet wordt gespeculeerd met door de gemeente verkocht vastgoed. Niet relevant is of het college van burgemeester en wethouders wel of niet nog toestemming moest geven voor de uiteindelijke verkoop. Het gaat er om dat de gemeente het van belang vond dat het beding in de overeenkomst werd opgenomen.

4.11.

De rechtbank is van oordeel dat tegen deze achtergrond en met inachtneming van het hierna volgende, artikel 13 zo moet worden uitgelegd dat ook een economische eigendomsoverdracht onder het toepassingsbereik valt. De gemeente heeft steeds vastgehouden aan opname van enige vorm van een anti-speculatiebeding en uit de wijzigingen die zijn doorgevoerd naar aanleiding van de onderhandelingen of het e-mailverkeer valt niet af te leiden dat de gemeente op enig moment heeft bedoeld om deze eis zo te beperken dat alleen een juridische levering onder de werking van het artikel zou vallen.

4.12.

Walhalla hecht bij haar uitleg van artikel 13 veel waarde aan de e-mail van [gemeentemedewerker 1] van 19 september 2013, waarin is opgenomen dat “
de panden niet mogen worden vervreemd binnen één jaar. Dit ziet op de juridische levering”. Zoals de gemeente terecht heeft gesteld, is dit antwoord van [gemeentemedewerker 1] (althans een jurist van de gemeente) niet los te zien van de specifieke vraag die door (de advocaat van) Walhalla aan de gemeente was gesteld, namelijk of er binnen één jaar wel ontwikkelings- en/of verkoopactiviteiten mochten worden uitgevoerd als de juridische levering na één jaar zou plaatsvinden. Dit na de volgende constatering met onderstreping door (de advocaat van) Walhalla: “
In lid 1 van artikel 13 is een vervreemdingsverbod gesteld; derhalvegeen eigendomsoverdracht, ook niet via een fusie of aandelentransactie.”.

Door in de vraagstelling, na de constatering dat een eigendomsoverdracht niet mogelijk is, de juridische levering te plaatsen tegenover de verkoopactiviteiten, dient in het antwoord van de gemeente te worden gelezen – en Walhalla heeft dat ook zo moeten begrijpen – dat de gemeente het sluiten van een verkoopovereenkomst wel mogelijk achtte, mits het pand nog niet juridisch werd geleverd. Uit het antwoord kan niet in het algemeen worden afgeleid dat de gemeente hiermee heeft bedoeld dat artikel 13 slechts van toepassing is als er een juridische levering binnen één jaar plaatsvindt en dat een economische eigendomsoverdracht wel mogelijk zou zijn. Dit te minder nu de gemeente vanaf het begin van de onderhandelingen duidelijk naar voren heeft gebracht dat het voor haar van groot belang is dat er geen speculatie met publiek onroerend goed plaatsvindt. Hierbij merkt de rechtbank op dat het bij twijfel over de precieze invulling van het artikel op de weg van Walhalla had gelegen om nadere informatie in te winnen over haar voorgenomen handelswijze rond LHL4. Zij heeft er echter voor gekozen om dit niet te doen, en alleen een specifieke vraag te stellen zonder de feitelijke, voor haar op dat moment waarschijnlijk al bekende, situatie van de doorverkoop van LHL4 aan [heren 1 t/m 4] c.s. te vermelden.

Overigens lijkt Walhalla voor te staan dat een onduidelijke bepaling in het nadeel moet worden uitgelegd van de opsteller van die bepaling. Buiten dat partijen deze bepaling samen hebben opgesteld, is het, anders dan bij algemene voorwaarden in een consumentenverhouding, niet zo dat bij een overeenkomst als onderhavige een onduidelijke bepaling in het nadeel van de opsteller van die bepaling moet worden uitgelegd.

4.13.

Walhalla heeft verder aangevoerd dat de omschrijving ‘economische eigendomsoverdracht’ niet voorkomt in de opsomming van vervreemdingsvormen in het tweede gedeelte van het eerste lid van artikel 13 en dat hieruit volgt dat partijen zijn overeengekomen om deze vorm van overdracht buiten de toepassing van dit artikel te houden.

Op zich is het juist dat de economische eigendomsoverdracht niet wordt genoemd in de opsomming. Maar dit kan de conclusie van Walhalla dat partijen bedoeld hebben om de economische eigendomsoverdracht van toepassing uit te sluiten niet dragen. Immers, Walhalla heeft geen omstandigheden aangedragen waaruit volgt dat de opsomming een limitatieve lijst is, terwijl dit ook niet uit de tekst van de bepaling blijkt. Het gebruik van het woord “
ook” in de opsomming wijst er op dat de opsomming een verbijzondering is van de algemene regel, maar niet dat de verbijzondering een limitatieve opsomming is. De omschrijving van het vervreemdingsverbod door (de advocaat van) Walhalla in de e-mail van 12 september 2013 wijst evenmin op een limitatieve omschrijving: “
geen eigendomsoverdracht, ook niet via een fusie of aandelentransactie.”.

De rechtbank merkt hierbij op dat dit gedeelte van het artikel niet is veranderd sinds de eerste concept-koopovereenkomst die op 21 juni 2013 aan Walhalla is gestuurd. Het is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onbegrijpelijk dat de gemeente direct in de eerste concept-koopovereenkomst de economische eigendom buiten toepassing van het artikel wilde houden. De gemeente stelt terecht dat uit de uitgebreide opsomming, die ook relatief zeldzame vormen van eigendomsoverdracht omvat, juist kan worden afgeleid dat partijen alle vormen van vervreemding hebben willen vangen in artikel 13, ook de economische eigendomsoverdracht.

4.14.

Walhalla heeft verder aangevoerd dat de gemeente na onderhandelingen de titel van artikel 13 heeft veranderd. Eerst was de titel ‘anti-speculatiebeding’, later ‘anti-verkoopbeding’ en uiteindelijk ‘vervreemdingbeding’. Op basis van deze naamswijziging concludeert Walhalla dat de betekenis van het artikel is gewijzigd, in die zin dat slechts een juridische levering onder de toepassing van het artikel valt. De gemeente heeft terecht betoogt dat ‘vervreemding’ op zichzelf ook een economische eigendomsoverdracht kan omvatten. Indien partijen inderdaad wilden dat het artikel alleen van toepassing was bij een juridische levering, dan hadden zij gemakkelijk deze terminologie kunnen opnemen in het artikel. Dit is echter niet gebeurd: partijen hebben voor een breder begrip gekozen. Zonder nadere omstandigheden, die niet zijn gesteld, kan uit deze benaming dan ook op zichzelf niet worden afgeleid dat partijen de economische eigendomsoverdracht hebben willen uitsluiten van toepassing.

4.15.

Gelet op dit een en ander concludeert de rechtbank dat partijen artikel 13 van de koopovereenkomst zo hebben bedoeld, dat hieronder niet alleen de juridische levering valt maar ook een economische eigendomsoverdracht binnen een jaar na de levering van het vastgoed.

B. de economische eigendomsoverdracht van LHL4

4.16.

Tussen partijen is niet in geschil dat, na de verkoop van LHL2 onder het regime van artikel 12 van de koopovereenkomst, artikel 13 van toepassing is op LHL4.

Dit betekent dat Walhalla binnen een termijn van één jaar vanaf de levering, dus vanaf 1 november 2013 tot 1 november 2014, ten aanzien van LHL4 het pand niet economisch mocht overdragen aan een derde. Vaststaat ook dat Walhalla LHL4 bij koopovereenkomst van 31 oktober 2013 heeft verkocht aan [heren 1 t/m 4] c.s. en dat de juridische levering bij akte van 30 december 2014, dus ná het verstrijken van de éénjaarstermijn van artikel 13, heeft plaatsgevonden. De vraag die nu voorligt is of de verkoop door Walhalla op 31 oktober 2013 moet worden beschouwd als een economische eigendomsoverdracht en daarmee als een vervreemding als bedoeld in artikel 13 van de koopovereenkomst.

4.17.

De rechtbank oordeelt om de navolgende redenen dat de koopovereenkomst die Walhalla en [heren 1 t/m 4] c.s. op 31 oktober 2013 hebben gesloten en de daarbij horende huurovereenkomst tezamen beschouwd hebben geleid tot een economische eigendomsoverdracht.

4.18.

Ten eerste bevat de op 31 oktober 2013 tussen Walhalla en [heren 1 t/m 4] c.s. gesloten huurovereenkomst aanwijzingen dat het beschikkingsrecht over LHL4 is overgegaan van Walhalla op [heren 1 t/m 4] c.s. Zo is de huurovereenkomst op grond van artikel 3.1 (opgenomen onder de feiten) aangegaan zonder opzeggingsmogelijkheid. De overeenkomst eindigt
uitsluitendop het moment dat LHL4 juridisch wordt geleverd aan [heren 1 t/m 4] c.s. Artikel 4.1 bepaalt dat de aanvangshuurprijs precies even hoog is als en verrekend wordt met de over de lening van € 150.000 te betalen rente. Feitelijk heeft er dus geen betaling van de huur plaatsgevonden, maar is er een bedrag van € 150.000 betaald aan Walhalla. In artikel 8.1 is opgenomen dat alle ruimtes van het gehuurde mogen worden onderverhuurd en artikel 8.2 bepaalt dat de huurder ‘compleet naar eigen keuze’, dus zonder overleg met de verhuurder, het onroerend goed mag ontwikkelen en verbouwen. Met het afstand doen van opzeggingsmogelijkheden, de feitelijke afstand doening van betaling van de huurpenningen en het verstrekken van de bevoegdheid aan [heren 1 t/m 4] c.s. om het pand naar eigen inzicht en zonder overleg te verbouwen en te ontwikkelen, heeft Walhalla feitelijk de zeggenschap die normaal gesproken bij de eigenaar van het pand blijft laten overgaan op [heren 1 t/m 4] c.s.

4.19.

Ten tweede bepaalt artikel 2 lid 2 onder ‘
bepalingen koopcontract’ in de leveringsakte van LHL4 aan [heren 1 t/m 4] c.s. van 30 december 2014 als volgt: de ‘
feitelijke levering van het verkochte dient heden plaats te vinden in voortgezet gebruik aan kopers’. Dit duidt erop dat de kopers de zaak al gebruikten als ware zij eigenaren. Walhalla heeft aangevoerd dat [heren 1 t/m 4] c.s. slechts als huurder gebruik maakte van het pand, maar uit het hierboven omtrent de huurovereenkomst overwogene blijkt dat [heren 1 t/m 4] c.s. significant meer beschikkingsbevoegdheid over het onroerend goed had dan een gemiddelde huurder.

4.20.

Ten derde blijkt uit de notariële akte van 30 december 2014 waarin LHL4 juridisch is geleverd aan [heren 1 t/m 4] c.s. dat in de leveringsakte van LHL2 van 31 oktober 2013 al een volmacht is verleend voor het uitvoeren van deze levering. Deze volmacht hield in dat de kopers voor en namens de verkoper alle handelingen mochten verrichten volgend uit de aan de akte gehechte stukken. Deze stukken zijn niet overgelegd. Walhalla voert aan dat deze volmacht niet aan [heren 1 t/m 4] c.s. is verleend, maar slechts aan de notaris. De volmacht in de leveringsakte van LHL2 is echter breder geformuleerd en verstrekt ook [heren 1 t/m 4] c.s. een volmacht tot het uitvoeren van rechtshandelingen die verder worden omschreven in de bij de akte gehechte stukken. Ongeacht hoe ver deze volmachten gaan, volgt uit het feit dat reeds in de akte van levering voor LHL2 een volmacht is afgegeven aan ofwel [heren 1 t/m 4] c.s. ofwel de notaris voor de juridische levering van LHL4, dat Walhalla op dat moment (weer) een deel van haar beschikking over het pand heeft opgegeven.

4.21.

Ten vierde is gebleken dat de notaris in 2013, kort na ondertekening door Walhalla en [heren 1 t/m 4] c.s. van de koopovereenkomst voor LHL4, aangifte voor de overdrachtsbelasting heeft gedaan. Walhalla voert aan dat dit een fout is van de notaris en dat dit pas had moeten gebeuren op het moment dat ruim een jaar later de juridische overdracht plaatsvond. Hoe dit ook zij, hieruit blijkt dat de notaris in ieder geval al bij het sluiten van de koopovereenkomst vond dat op grond van fiscale regelgeving sprake was van een economische eigendomsoverdracht, waarvoor overdrachtsbelasting verschuldigd was. Dit heeft de gemeente terecht aangevoerd als aanwijzing dat daadwerkelijk een overdracht van risico en zeggenschap heeft plaatsgevonden.

4.22.

De rechtbank acht ook het volgende nog van belang. Op de zitting heeft Walhalla verklaard dat de verkoop van de panden LHL2 en LHL4 commercieel gezien aan elkaar gekoppeld was. Dit omdat het risico bestond dat een eventuele andere koper van LHL4 bezwaar zou kunnen maken tegen de benodigde vergunningen voor de verbouwplannen die er waren voor LHL2. Indien deze verbouwplannen niet konden doorgaan, zou de verhuur aan de zorgverleners ook niet kunnen doorgaan, zodat de waarde van LHL2 drastisch zou verminderen. Daarom was het van belang om de panden ‘
in één hand te brengen’. Uit deze samenhang tussen de twee panden blijkt dat het de bedoeling van [heren 1 t/m 4] c.s. was om de twee panden zo snel mogelijk in (feitelijke) eigendom te verkrijgen. Dit wijst erop dat al bij de verkoop een economische eigendomsoverdracht was bedoeld.

4.23.

Walhalla voert nog aan dat zij tot aan de juridische levering van LHL4 aan [heren 1 t/m 4] c.s. op 30 december 2014 een opstalverzekering voor dit pand had afgesloten bij verzekeraar Aon. De gemeente acht dit onvoldoende onderbouwd, nu uit de door Walhalla overgelegde stukken niet duidelijk blijkt welke verzekering Walhalla bij Aon had afgesloten. Hoe dit ook zij, ook als vast zou komen te staan dat Walhalla een opstalverzekering had bij Aon voor LHL4 tot aan de datum van juridische overdracht, dan heeft deze omstandigheid tegenover bovenstaande aanwijzingen onvoldoende gewicht om te concluderen dat géén sprake is geweest van een economische eigendomsoverdracht. Immers, zoals Walhalla zelf ook heeft aangevoerd, is ‘het risico van tenietgaan’ vereiste dat in eerdere jurisprudentie leidend was voor de beantwoording van de vraag of sprake was van een economische levering, inmiddels losgelaten.

4.24.

Gelet op dit een en ander concludeert de rechtbank dan ook dat LHL4 bij het sluiten van de koopovereenkomst tussen Walhalla en [heren 1 t/m 4] c.s. op 31 oktober 2013 economisch is overgedragen door Walhalla aan [heren 1 t/m 4] c.s. Deze overdracht heeft plaatsgevonden binnen één jaar nadat Walhalla het pand had gekocht van de gemeente en is dus in strijd met het bepaalde in artikel 13 van de koopovereenkomst tussen de gemeente en Walhalla.

4.25.

Walhalla heeft nog een aantal overige omstandigheden aangevoerd die, aldus Walhalla, maken dat de vorderingen van de gemeente desondanks moeten worden afgewezen. Deze verweren zullen hierna worden besproken.

C. overige verweren Walhalla

geen belang gemeente

4.26.

Walhalla stelt dat de gemeente geen belang heeft bij haar vordering. Dit omdat de gemeente geen nadeel heeft geleden door de handelswijze van Walhalla. Immers, de gemeente heeft van Walhalla de koopsom gekregen die zij wilde hebben en de herontwikkeling van LHL2 heeft op mooie wijze plaatsgevonden. De rechtbank overweegt dat in algemene zin het mogelijk is dat een vordering wordt afgewezen vanwege een gebrek aan belang van de eiser of wanneer sprake is van rechtsmisbruik, maar dat dit in deze zaak niet opgaat. De gemeente heeft namelijk erop gewezen dat haar grootste belang in deze kwestie erin is gelegen dat van deze procedure een signaalwerking uitgaat. Zij heeft op de zitting verklaard dat wanneer de gemeente niet ingrijpt in dit geval van schending van een beding dat de speculatie met publiek vastgoed moeten tegengaan, in de markt kan gaan rondzingen dat dit soort door de gemeente opgestelde bedingen niet al te serieus genomen hoeven te worden. Voor zover dan ook al kan worden geconcludeerd dat de gemeente geen nadeel heeft geleden in de zin zoals Walhalla omschrijft, dan nog ontbeert het verwijt van Walhalla op dit punt een feitelijke grondslag, zodat de rechtbank dit verweer afwijst.

geen speculatie

4.27.

Walhalla stelt dat artikel 13 van de koopovereenkomst niet bestemd is voor toepassing in deze situatie. Het artikel is bedoeld om de gemeente te beschermen tegen speculatie met publiek vastgoed en in deze situatie heeft er geen speculatie plaatsgevonden. Speculatie is immers het gokken op een prijsontwikkeling van een goed. Dat is hier niet aan de orde. Walhalla verkocht met LHL2 immers door haar eigen inspanningen een ander product dan dat ze van de gemeente geleverd kreeg, namelijk een ontwikkeld pand. Hierbij is LHL4 verkocht voor een lager bedrag dan waarvoor Walhalla het, blijkens de taxatie van CBRE, heeft aangekocht. Er kan dan onmogelijk sprake zijn van speculatie, aldus Walhalla.

4.28.

De gemeente erkent dat Walhalla LHL4 voor een lagere prijs heeft verkocht dan waarvoor zij het pand heeft aangekocht. De gemeente wijst echter erop dat de koopsom die [heren 1 t/m 4] c.s. voor LHL4 heeft betaald (€ 150.000) opvallend laag is vergeleken met de door CBRE getaxeerde waarde van het pand (€ 360.000). Dit is opvallend, nu Walhalla het pand op dezelfde dag heeft verkocht als zij het geleverd heeft gekregen (zelfs een dag eerder) en er tussentijds dus geen wijzigingen kunnen hebben plaatsgevonden. De gemeente concludeert hieruit dat een deel van de koopsom van LHL4 is verwerkt in de koopsom van LHL2, zodat de prijs van LHL2 kunstmatig is opgedreven. Walhalla en [heren 1 t/m 4] c.s. hadden hier belang bij, omdat bij een hoge prijs van LHL2 de kans klein was dat de gemeente op grond van artikel 12 haar eerste recht van koop zou uitoefenen op het moment dat LHL2 aan haar werd aangeboden, aldus de gemeente. Met deze handelwijze heeft Walhalla de gemeente misleid. Daarnaast wijst de gemeente er nog op dat Walhalla haar ook heeft misleid door haar ten onrechte voor te houden dat zij, Walhalla, zelf zou gaan ontwikkelen, terwijl ze eigenlijk op zoek was naar een koper om beide panden direct met winst te kunnen doorstoten.

4.29.

Walhalla heeft diverse redenen aangevoerd die moeten verklaren waarom het prijsverschil tussen aan- en verkoopprijs voor LHL4 is ontstaan. De belangrijkste is dat de taxatie door CBRE van LHL4 te hoog was, omdat zij geen rekening heeft gehouden met een (door de gemeente op dat moment vergeten) anti-speculatiebeding. Ook heeft zij aangevoerd wel degelijk zelf te hebben ontwikkeld door het maken van een plan voor de verbouwing van LHL2, het vinden van huurders en het aanvragen van een bouwvergunning.

4.30.

Indien komt vast te staan dat Walhalla zelf huurders had gevonden en is begonnen met het maken van plannen voor de verbouwing, komt daarmee ook vast te staan dat Walhalla wel zelf is begonnen met het ontwikkelen van in ieder geval LHL2 en dat zij de gemeente op dat punt niet heeft misleid.

Met haar verweer heeft Walhalla echter geen inzicht gegeven in de winst die zij per pand heeft gemaakt. Walhalla heeft geen openheid van zaken gegeven over de verdeling van de opbrengst van de twee panden. Dit terwijl Walhalla op het moment dat zij de gemeente op grond van artikel 12 inlichtte over de voorgenomen verkoop van LHL2, alle informatie had over de verkoop van LHL4. De verkoop en economische levering van beide panden vond zelfs op dezelfde dag plaats. Hierbij waren de panden, zo heeft Walhalla zelf verklaard, commercieel als één pakket verkocht zodat er voor [heren 1 t/m 4] c.s. geen risico bestond op bezwaarprocedures tegen haar bouwvergunningen voor LHL2 door een andere eigenaar van LHL4. Hiermee is het zonder nadere uitleg van Walhalla, die ontbreekt, onduidelijk in hoeverre de prijs van de twee panden samenhangt.

4.31.

Gelet op dit een en ander kan de rechtbank thans niet oordelen of werkelijk geen sprake is geweest van (enige vorm van) speculatie. Voor de beoordeling van de vorderingen van de gemeente is dit echter niet relevant. Walhalla heeft onvoldoende feiten en of omstandigheden gesteld die de conclusie kunnen dragen dat schending van artikel 13 van de koopovereenkomst slechts mogelijk is indien bovenop de toets die partijen in dat artikel zijn overeengekomen ook nog moet worden getoetst of in algemene zin sprake is van speculatie. Walhalla heeft wel de vraag gesteld of de transactie LHL4 een economische eigendomsoverdracht is en zo ja, of dit in strijd is met het vervreemdingbeding, dit in het licht van de kennelijke bedoeling om speculatie tegen te gaan. Dat het vervreemdingbeding zo moet worden uitgelegd dat het alleen van toepassing is bij werkelijke speculatie heeft zij echter niet nader uitgewerkt. Een en ander betekent dat de vraag of de verkoop van LHL4 door Walhalla al dan niet speculatief handelen betrof, in deze zaak niet voorligt en de rechtbank op dit punt geen oordeel hoeft te geven.

toewijzing

4.32.

De primaire vordering van de gemeente zal dan ook worden toegewezen. Aan behandeling van de subsidiaire vordering wordt niet toegekomen. De rechtbank merkt hierbij het volgende op. De omstandigheden die Walhalla naar voren heeft gebracht in haar verweer zouden aanleiding kunnen geven tot een matiging van de boete. Omdat Walhalla zich uitdrukkelijk niet op rechterlijke matiging van de boete heeft beroepen en artikel 13 van de koopovereenkomst bovendien bepaalt dat matiging niet mogelijk is, zal de rechtbank niet tot matiging overgaan.

4.33.

De gemeente vordert de wettelijke rente over de boete vanaf 1 november 2013 dan wel een in goede justitie te bepalen datum. Walhalla heeft op dit punt geen verweer gevoerd, de gemeente heeft echter dit gedeelte van haar vordering verder niet toegelicht. Het is de rechtbank dan ook niet duidelijk geworden waarom Walhalla de contractuele boete al op 1 november 2013 verschuldigd was, waardoor de wettelijke rente vanaf deze datum is gaan lopen. Bij brief van 28 mei 2019 heeft de gemeente Walhalla gesommeerd de boete binnen drie weken na dagtekening van de brief te betalen. Gelet hierop zal de rechtbank de wettelijke rente over het boetebedrag toewijzen vanaf 18 juni 2019.

proceskosten

4.34.

Walhalla zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:

- griffierecht 4.131,00

- explootkosten 100,89

- salaris advocaat
6.198,00(2 punten x tarief € 3.099,00)

totaal € 10.429,00

4.35.

Overeenkomstig de niet weersproken vordering van de gemeente wordt de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard en vermeerderd met wettelijke rente. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, omdat de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert. De rechtbank zal, zoals gevorderd, de nakosten begroten in overeenstemming met het daarop toepasselijke liquidatietarief.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

verklaart voor recht dat Walhalla door het pand Lusthoflaan 4 al in 2013 in economische eigendom aan [heren 1 t/m 4] c.s. te leveren, artikel 13 (het vervreemdingbeding) van de tussen haar en de gemeente gesloten koopovereenkomst (ondertekend op 1 respectievelijk 7 oktober 2013) heeft geschonden;

5.2.

veroordeelt Walhalla tot betaling aan de gemeente van € 427.061,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 juni 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt Walhalla in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 10.429,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.4.

begroot de door de gemeente nog te maken nakosten op € 157,00 te vermeerderen met € 82,00 in geval van betekening;

5.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Bordes en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter, mr. D. Nobel, op 30 december 2020.^[1]

ECLI:NL:RBDHA:2020:14222

Schending van vervreemdingbeding bij verkoop onroerend goed door gemeente aan ontwikkelaar

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten