ECLI:NL:RBDHA:2020:1224

• Datum uitspraak: 12 februari 2020
• Publicatiedatum: 14 februari 2020
• Zaaknummer: C/09/556424 / HA ZA 18-780
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.C. Ritsema van Eck-van Drempt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Schadestaatprocedure overheidsaansprakelijkheid na niet-nakomen toezegging bestemmingsplan

In deze zaak gaat het om een schadestaatprocedure die volgt op een arrest van de Hoge Raad, waarin de Gemeente Zoeterwoude onrechtmatig werd bevonden wegens het niet nakomen van toezeggingen met betrekking tot de bestemmingsplanwijziging voor een perceel dat in eigendom is van eiser, een architect en aannemer. De Hoge Raad had eerder geoordeeld dat de schade van eiser bestond uit een gemiste kans op verwezenlijking van zijn plannen, en dat deze kans niet als nihil of zeer klein kon worden aangemerkt. De rechtbank Den Haag moet nu de omvang van de schade vaststellen, waarbij de kans op verwezenlijking van de plannen op 60% wordt geschat. De rechtbank overweegt dat de schade bestaat uit het verschil tussen de feitelijke situatie en de hypothetische situatie waarin de toezegging was nagekomen. Eiser vordert een schadevergoeding van in totaal € 3.852.636, alsook een bedrag van € 13.222,68 aan advocaatkosten. De Gemeente voert verweer en stelt dat de schade niet voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank houdt rekening met de gemiste waardestijging van het perceel en de kosten die eiser had kunnen maken als de toezegging was nagekomen. De zaak wordt verwezen naar een deskundige om de schade te berekenen, en de rechtbank houdt verdere beslissingen aan.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/556424 / HA ZA 18-780

Vonnis van 12 februari 2020

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [plaats 1] , [land] ,

eiser,

advocaat mr. F.P. van Galen te Leiden ,

tegen

DE GEMEENTE ZOETERWOUDE , te Zoeterwoude,

gedaagde,

advocaat mr. J. van Weerden te Den Haag.

Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 6 juli 2018, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• het tussenvonnis van 14 november 2018, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
• de akte overleggen producties van [eiser] van 14 februari 2019, met producties;
• het proces-verbaal van comparitie van 14 februari 2019, met bijlagen, en de daarin genoemde pleitnotities;
• de akte vermeerdering van eis tevens akte overleggen producties van [eiser] van 10 mei 2019, met producties;
• het proces-verbaal van de voortzetting van de comparitie van 10 mei 2019, met bijlage.

1.2.

De processen-verbaal van de comparitie van partijen zijn buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld correcties van feitelijke aard per brief aan de rechtbank kenbaar te maken. [eiser] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt bij brieven van 7 maart 2019 en 23 mei 2019. De processen-verbaal worden met inachtneming van deze brieven gelezen.

1.3.

Tenslotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Deze zaak betreft een schadestaatprocedure volgend op de hoofdprocedure, waarin de Hoge Raad op 19 juni 2015 arrest heeft gewezen (ECLI:NL:HR:2015:1683). De Hoge Raad heeft het arrest van het gerechtshof Den Haag van 22 oktober 2013 vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar het gerechtshof Amsterdam. Dit gerechtshof heeft op 6 juni 2017 arrest gewezen (ECLI:NL:GHAMS: 2017:2125). Bij dat arrest heeft het hof voor recht verklaard dat de Gemeente jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld op de dit arrest aangegeven gronden en de Gemeente veroordeeld tot vergoeding van schade van [eiser] , nader op te maken bij staat. Voor de achtergronden van het geschil wordt mede verwezen naar de feitenvaststelling in het arrest van de Hoge Raad en het gerechtshof (hof) Amsterdam.

2.2.

Bij akte van 12 juni 1987 heeft [eiser] , die een architectenbureau en aannemingsbedrijf exploiteert onder de handelsnaam “ [handelsnaam eiser] ” (hierna: [X] ), van het Waterschap Noordwoude (hierna: het Waterschap) een aantal percelen gekocht met daarop een oud gemaal en een dienstwoning, voor een bedrag van ƒ 53.000.

2.3.

Bij brief van 10 november 1987, met als bijlage schetsplannen, heeft [eiser] aan het college van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente (hierna: het College) onder meer het volgende geschreven:

“Hierbij wil ik u verzoeken in principe medewerking te verlenen aan de restauratie en het hierna weer in gebruik nemen als woning van het voormalige gemaal [het Gemaal] .”

2.4.

Bij brief van 4 februari 1988 heeft het College aan [X] onder meer het volgende geschreven:

“Naar aanleiding van uw verzoek om beginsel-medewerking inzake de restauratie van de voormalige bedrijfswoning van het inmiddels buiten gebruik zijnde poldergemaal in de Oostbroekpolder, delen wij u het volgende mede.

Tegen het opknappen van de betrokken woning hebben wij geen principiële bezwaren. In verband met de omstandigheid, dat de restauratie gepaard zal gaan met de nodige bouwactiviteiten (aanbrengen dakkapellen) is daarvoor een bouwvergunning vereist. (…)

Tegen de met de geldende bestemmingsplanbepalingen strijdige verbouw van het gemaal tot architectenbureau, alsmede de aanleg van de geprojekteerde ontsluitingsweg, hebben wij echter grote bedenkingen.

Wij achten een kantoorruimte op de betreffende lokatie geenszins passend, terwijl de aanleg van een ontsluitingsweg een aanslag op het landschap betekent.”

2.5.

Bij brief van 27 maart 1988 heeft het College onder meer het volgende aan [X] geschreven:

“Naar aanleiding van uw brief van 2 maart 1988 inzake het hierbovenvermelde onderwerp berichten wij u het volgende. Ten behoeve van de bereikbaarheid van de nabij het gemaal in de Oostbroekpolder staande woning stemmen wij er in beginsel mede in, dat vanaf de openbare weg naar deze woning een eenvoudig pad wordt aangelegd.

Dit pad dient niet van een gesloten verharding te zijn en mag slechts bestaan uit twee sporen (t.b.v. personenauto). Aan onze bereidverklaring verbinden wij verder de voorwaarde dat het pad tevens mag worden gebruikt als openbaar voetpad.

Voorzoveel nodig attenderen wij u erop, dat de bij het gemaal staande woning slechts als zodanig mag worden gebruikt. Gebruik voor enig ander doel zal niet worden toegelaten (…)”.

2.6.

Bij brief van 29 augustus 1988 heeft het College onder meer het volgende aan [X] geschreven:

“Hiermede bevestigen wij de ontvangst van uw brief van 4 mei 1988.

Wij delen u mede, dat wij op dinsdag 31 mei 1988 (…) de situatie ter plaatse in ogenschouw hebben genomen.

(…)

Wij hebben er bedenkingen tegen, dat in het voormalige gemaalgebouw bedrijfsmatige aktiviteiten worden ontplooid.

Wel kunnen wij ermede instemmen, dat het gemaal tot week-endverblijf wordt verbouwd.

Deze verbouw mag overigens geen vernieuwing van het gebouw inhouden.

(…)”

2.7.

Op 16 september 1988 zijn de onder 2.2 bedoelde percelen aan [eiser] geleverd.

2.8.

In februari 1989 is de dienstwoning afgebrand, nadat spelende kinderen uit de buurt daarin hadden ingebroken en vuur hadden gestookt.

2.9.

Bij brief van 10 mei 1989, met als bijlage een schetsplan, heeft [X] / [eiser] aan het College verzocht om principe-medewerking aan het restaureren van het woonhuis, en het verbouwen van het voormalige gemaal tot weekendwoning,

2.10.

In 1990 heeft [eiser] een bodemonderzoek op de percelen laten uitvoeren, waaruit bleek dat er geen ernstige verontreiniging aanwezig was.

2.11.

Bij brief van 13 maart 1990 heeft het College in reactie op de brief van 10 mei 1989 onder meer het volgende geschreven:

“(…) In weerwil van ons eerder ingenomen standpunt, dat de verbouw van het voormalige gemaal geen vernieuwing mag inhouden, vindt feitelijk toch vernieuwing plaats. Verder neemt het totale bouwvolume aanzienlijk toe. Gezien het voorgaande zijn wij niet voornemens aan de verbouw van het voormalige gemaal en de bouw van een carport conform het ingediende plan, dat overigens strijdig is met het geldende bestemmingsplan, medewerking te verlenen. Slechts met een aanpassing van het gemaal op bescheiden schaal kan worden ingestemd.”

2.12.

Bij brief van 6 juni 1990 heeft het College aan [X] het volgende geschreven:

“(…) Hiermede brengen wij u in herinnering het gesprek d.d. 20 maart 1990 met de heer (…) van de afdeling algemene zaken, dat naar aanleiding van onze brief van 13 maart 1990 (…) heeft plaatsgevonden.

Naar aanleiding van dit gesprek delen wij u mede, dat wij er in beginsel - behoudens instemming van de raad en Gedeputeerde Staten - mede instemmen, dat de voormalige en te restaureren dienstwoning tot 400 m3 wordt vergroot en dat daarbij een bijgebouw van maximaal 50 m2 wordt gerealiseerd. Wij gaan er daarbij vanuit, dat het voormalige gemaal wordt afgebroken. De voormalige dienstwoning zullen wij met de bestemming ‘woondoeleinden’ opnemen in het ontwerp-bestemmingsplan Landelijk Gebied (1989).”

2.13.

Het ontwerp bestemmingsplan “Landelijk gebied 1989’ is op 9 juni 1992 ter inzage gelegd. De raad heeft het bestemmingsplan vastgesteld op 29 oktober 1992 als het bestemmingsplan “Landelijk Gebied 1992”. Dit bestemmingsplan is vervolgens na goedkeuring door Gedeputeerde Staten op 16 juni 1993 in werking getreden en na een beroepsprocedure op 25 oktober 1995 onherroepelijk geworden.

2.14.

In mei 1996 heeft [eiser] een olietank op de percelen gesaneerd.

2.15.

Bij brief van 18 november 1996, met onder meer een bouwtekening van de nieuwe toestand, heeft [eiser] over de onder 2.2. bedoelde percelen onder meer het volgende aan het College geschreven:

(…) Ik wil het college dan ook verzoeken medewerking te verlenen aan het afgeven van:

- Een aanlegvergunning voor het aanleggen van een landbouwweg bestaande uit 2 sporen gekraakt puinverharding, welke beschermd worden tegen wegspoelen of lostrappen door vee d.m.v. een bitumineuze impregneerlaag.

(zie bijlage: tekening weg)

- Een sloopvergunning voor het slopen van alle opstallen op de kavel.

(zie bijlage: tekening bestaande toestand)

- Een bouwvergunning voor het bouwen van een woonhuis van 461 m-3 en een schuur van 48-m2.

(zie bijlage: tekening nieuwe toestand).

(…)”

2.16.

Het College is vergeten de woning met bestemming woondoeleinden op te nemen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied 1992. Het College heeft hierop toegezegd een vrijstellingsprocedure te entameren om het gebruik als woning alsnog mogelijk te maken. Bij brief van 18 juni 1997 is dit aan [eiser] bevestigd, waarbij de Gemeente heeft vermeld niet te garanderen dat daadwerkelijk tot uitvoering van de bouw- en aanlegplannen van [eiser] kan worden overgegaan, omdat de Gemeente afhankelijk is van de goedkeuring van andere overheden of rechterlijke instanties.

2.17.

Op 18 december 1997 en op 11 februari 1999 heeft de gemeenteraad van Zoeterwoude ten behoeve van de in 2.16 bedoelde vrijstelling een voorbereidingsbesluit genomen.

2.18.

Bij brief van 22 april 1998 heeft het College aan personen die bedenkingen hadden ingediend tegen het verlenen van de onder 2.17 bedoelde vrijstelling onder meer het volgende geschreven:

“De afmetingen van de voorgestelde woning voldoen aan de afmetingen die het geldende

bestemmingsplan “Landelijk Gebied (1992)” aan een burgerwoning stelt. De welstandscommissie is van mening dat de voorgestelde woning voldoet aan redelijke eisen van welstand. De hoogte van de woning overschrijdt de nokhoogte van de op dit moment aanwezige woning niet.

Als in dit geval geen sprake zou zijn van bijzondere omstandigheden, zou medewerking aan de bouw geweigerd worden op grond van strijdigheid met de bepalingen en doelstellingen van het geldende bestemmingsplan. Deze bijzondere omstandigheden bestaan echter wel. In het verleden heeft aanvrager namelijk verzoeken gedaan tot het restaureren van de voormalige dienstwoning nabij het gemaal en de verbouw van het voormalige gemaal tot weekendverblijf. Uiteindelijk hebben wij op 8 juni 1990, met instemming van de commissie Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting, aanvrager met betrekking tot de woning het volgende medegedeeld:

“(...) dat wij er in beginsel - behoudens instemming van de raad en Gedeputeerde Staten - mede instemmen dat de voormalige en te restaureren dienstwoning tot 400 m3 wordt vergroot en dat daarbij een bijgebouw van maximaal 50 m2 wordt gerealiseerd. Wij gaan er daarbij vanuit dat het voormalige gemaal wordt afgebroken. De voormalige dienstwoning zullen wij met de bestemming “Woondoeleinden” opnemen in het ontwerpbestemmingsplan “Landelijk Gebied”.

De toezegging is in het verleden gedaan aan [X] . Dit is een architectenbureau en

aannemerscombinatie waar de heer [eiser] een van de compagnons is. De toezegging is niet meegenomen op de plankaart van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied (1992)”. Als dit wel gebeurd was, dan zou aanvrager op dit moment recht hebben op de bouw van een woning van - inmiddels - 500 m3 op zijn kavel met de bestemming Woondoeleinden.

Uit voorgaande blijkt dat wij, gelet op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, niet kunnen volstaan met het op formele gronden weigeren van de verzoeken van de aanvrager. Er zijn in het verleden toezeggingen aan hem gedaan en hij mag erop vertrouwen dat wij deze toezeggingen nakomen.

De ingediende bedenkingen luiden samengevat:

1 De heren [heer 1] , [heer 2] [heer 3] en WTLO: Het bouwplan is in aanleg volkomen strijdig met de principes van het bestemmingsplan omdat uitsluitend gebouwen ten behoeve van de uitvoering van een agrarische bedrijfsvoering gebouwd mogen worden en wel uitsluitend binnen de daarvoor aangegeven bouwvlakken;

2 De heren [heer 1] , [heer 2] en [heer 3] : Het bouwplan is planologisch niet gerechtvaardigd: het gebouw voorziet niet in een behoefte, het past niet in een toekomstig planologisch regime.

3 De heren [heer 1] , [heer 2] en [heer 3] : Er is geen sprake van urgentie;

4 Niet alle belangen zijn zorgvuldig afgewogen:

a De heer [heer 1] heeft zijn woning destijds gekocht wegens het fraaie uitzicht en is ervan uitgegaan dat er op grond van de bestemming niet gebouwd zou worden, behoudens de toegestane bebouwing. De verwachting en de daarmee verband houdende rechtszekerheid worden door het te nemen voorbereidingsbesluit geschonden;

b De heren [heer 2] en [heer 3] en WTLO: De uitstraling die de woning naar de omgeving heeft - ook ‘s nachts is hinderlijk en een aantasting voor het open en natuurlijk landschap;

5 De heren [heer 1] , [heer 2] en [heer 3] : Het belang dat met de bouw van de woning gediend wordt is een individueel belang en niet in het belang van de natuur- en de landschappelijke waarden van de Oostbroekpolder en de heer [heer 1] welke belangen zwaarder horen te wegen;

6 De heer [heer 1] : Het bestemmingsplan is recent en de afwijking ingrijpend;

7 De heer [heer 1] en WTLO: Het bouwplan is in strijd met het van toepassing zijnde streekplan en Nota Planbeoordeling Provincie Zuid-Holland;

8 vervuiling en overige hinder:

a de heren [heer 2] en [heer 3] : het milieu wordt verder aangetast door uitlaatgassen;

b de heren [heer 2] en [heer 3] en de WTLO: de aanvrager is een particulier en particulieren zijn niet zorgvuldig in het onderhoud van hun perceel en het schonen van de sloten;

c de heren [heer 2] en [heer 3] en de WTLO: het pad en de woning veroorzaken een aantasting van de rust van het melkvee, waardoor de melkproductie zal afnemen;

d de WTLO: middels lawaai, vervuiling, verlichting en de aanleg van de weg zal schade ontstaan bij eigenaren van aangrenzende percelen.

9. De heren [heer 2] en [heer 3] , WTLO: een burger zal proberen onze activiteiten die zij als hinderlijk ervaren maar zeer noodzakelijk zijn voor een goede bedrijfsvoering (bijvoorbeeld op arbeidsdagen ver buiten kantoortijden lawaai produceren met machines en

beregeningsinstallaties) tegen te gaan zodat strengere milieu-vergunningseisen aan de boeren zullen worden opgelegd.

10. De eigenaren van aangrenzende percelen menen recht te hebben op planschade.

Reactie op de bedenkingen

(…)

3 De urgentie van uitvoering van het plan zit hierin, dat aanvrager behoefte heeft aan een grotere huisvesting vanwege gezinsuitbreiding. Hij heeft, in verband met de ruilverkaveling, al lang moeten wachten met het bouwen van een woning.

(…)

8

(…)

b In de eigendomssituatie van het perceel komt geen wijziging door de bouw van de woning. Aangezien hierin geen verandering optreedt, is dit niet van invloed. De eigenaar zal nog

zorgvuldiger met zijn perceel omspringen op het moment dat hij er woont: hij kan een siertuin aanleggen en zal de weg en de sloten zorgvuldiger schonen omdat hij er direct (toe)zicht op heeft.

(…)”

2.19.

Bij brief van 22 april 1998 heeft het College aan personen die bedenkingen hadden ingediend tegen het voornemen om vrijstelling en aanlegvergunning te verlenen aan [eiser] voor het aanleggen van een pad naar de te bouwen woning onder meer volgende geschreven:

“De toezegging is niet meegenomen op de plankaart van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied”. Als dit wel gebeurd was, dan zou aanvrager op dit moment recht hebben op de bouw van een woning van 500 m3 en een berging van 50m2. De gebruikelijke inhoud van een berging met een oppervlakte van 50m2 en een plat dak is 150 m3. De totaal toegestane inhoud van de bebouwing zou dan 650 m3 zijn.(…)

Het aanlegplan heeft met ingang van 13 januari 1998 gedurende twee weken ter inzage gelegen.

Gedurende deze termijn kon een ieder schriftelijk bedenkingen daartegen indienen.

Van deze mogelijkheid hebben gebruik gemaakt:

• de heer [heer 4] van [Advocaten-Notarissen kantoor] namens de heer [heer 1]

, [adres 1] , alhier;

• de heren [heer 2] , [adres 2] , [heer 5] , [adres 3] en

[heer 3] , [adres 4] , alhier;

• mevrouw ing. [A] van de WLTO-afdeling Zoeterwoude, Postbus 108, Rijswijk. De

heer [B] , voorzitter van de WLTO-afdeling Zoeterwoude, heeft bij brief van 6 februari

1998 de bedenking van mevrouw [A] enigszins aangepast c.q. genuanceerd.

Wij gaan hierna in op alle door de diverse reclamanten ingebrachte bedenkingen tegen het voornemen, vrijstelling en aanlegvergunning te verlenen.

De bedenkingen hebben - samengevat - betrekking op:

•
het feit dat geen sprake is van de voor anticipatie vereiste urgentie voor de aanleg van een weg;

•
strijdigheid met hogere plannen, waaronder het streekplan;

•
het feit dat het doel van het bestemmingsplan (herstel en behoud van landschappelijke waarden) onverenigbaar is met de aanleg van een weg. Onder andere wordt het uitzicht over de polder geschonden door al dan niet verlicht verkeer dat de polder doorkruist en tasten uitlaatgassen van voertuigen het milieu aan (vooral in de bouwperiode). Voorts neemt aanvrager het niet zo nauw met zijn plichten ten aanzien van het milieu, bijvoorbeeld het brandnetel- en distelvrij houden van zijn perceel en het schonen van de sloten. Hierbij moet worden aangetekend dat enkele indieners van de bedenkingen geen maïs mogen telen, terwijl dit voor hen van groot economisch belang is;

• de hinder die het pad met zich meebrengt voor omwonenden. Via het pad kunnen ongewenste personen de polder ingaan en overlast veroorzaken in het gebied door lawaai, vervuiling, verlichting etc. Hierdoor wordt de rust van koeien en andere dieren aangetast en vermindert de melkproductie. Omwonenden menen recht te hebben op planschade bij doorvoering van het voornemen om het bestemmingsplan te wijzigen,

• de vrees, belemmerd te worden in de uitoefening van werkzaamheden;

• de grotere kans op vervuiling en verminderd onderhoud van een pad dat in handen is van een particulier.(…)”

2.20.

De vrijstellingsprocedure heeft niet het door [eiser] gewenste resultaat gehad. Gedeputeerde Staten hebben bij besluit van 5 augustus 1998 geweigerd een verklaring van geen bezwaar op grond van artikel 19 van de toenmalige Wet op de Ruimtelijke Ordening af te geven. Tegen deze weigering hebben [eiser] en het College bezwaar aangetekend. In het bezwaarschrift van het College wordt beargumenteerd dat het overgangsrecht van toepassing is, omdat ter plaatse altijd een woning heeft gestaan die altijd als woning is gebruikt. De consequentie hiervan zou zijn dat de plannen van [eiser] doorgang zouden mogen vinden.

2.21.

De bezwaarschriften zijn door de bezwarencommissie-Awb van de provincie behandeld in de openbare vergadering van 13 januari 1999. Het verslag van die vergadering vermeldt dat [eiser] onder meer het volgende heeft geantwoord op de vraag wat de urgentie van zijn bouwplan is:

“De heer [eiser] antwoord dat hij graag wil bouwen. Hij heeft nu een woning, dus het is niet zo dat hij op straat zal komen te staan.(…)”

2.22.

De onder 2.20 bedoelde bezwaren hebben Gedeputeerde Staten bij brief en besluit van 15 juni 1999 ongegrond verklaard. Gedeputeerde Staten hebben hiertoe onder meer het volgende overwogen dat het bouwplan in strijd is met het Streekplan Zuid-Holland West 1997 en de Nota planbeoordeling 1998:

(…) Het bouwplan is geprojecteerd op gronden die in het streekplan Zuid-Holland West zijn aangeduid als “Agrarisch gebied met natuur- en landschapswaarden”. Het betreft hier een gebied met als hoofdfunctie landbouw, voornamelijk veeteelt, en natuur- en landschapsbehoud. Niet-agrarische ingrepen zijn in principe uitgesloten. Hiernaast zijn de gronden gelegen nabij een bebouwingsstrook met grote cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Deze waarden dienen beschermd te worden, waarbij het ook gaat om de relatie met het omringende landschap. Ook zijn de gronden gelegen binnen de begrenzing van het Groene Hart en buiten de bebouwingscontour. Het oprichten van een nieuwe burgerwoning (en bijbehorend pad) is derhalve in strijd met de in het streekplan aangegeven uitgangspunten voor het gebied waarin het bouwplan is geprojecteerd. Tevens is er sprake van strijdigheid met de Nota Planbeoordeling, waarin is aangegeven dat niet-agrarische nieuwbouw in het buitengebied dient te worden geweerd. Het oprichten van een nieuwe burgerwoning (en daarbij behorend pad) in dit kwetsbare gebied achten wij planologisch dan ook onaanvaardbaar. Het feit dat er sprake is van restanten van een voormalig gemaal en dienstwoning doet hieraan niets af. In dit verband merken wij op dat het standpunt van Burgemeester en Wethouders dat bij toepassing van het overgangsrecht er een woning gerealiseerd kan worden met een groter bouwvolume dan waarin het bouwplan voorziet door ons niet wordt onderschreven.(…)”

2.23.

In 2000 heeft [eiser] enkele naast de percelen gelegen gronden aangekocht voor

ƒ 50.000,= ten behoeve van het plaatsen van een brievenbus, meterkast en toegangshek. Daarnaast heeft [eiser] in hetzelfde jaar een twee sporen pad, half verhard met puin, aangelegd ter ontsluiting van zijn percelen aan de oostzijde.

2.24.

In februari 2001 heeft de bestuursrechter het tegen het besluit van Gedeputeerde Staten ingediende beroep ongegrond verklaard. [eiser] is daartegen in hoger beroep gegaan, maar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft dit beroep in oktober 2001 ongegrond verklaard.

2.25.

Bij brief van 11 maart 2002 heeft het College aan [eiser] laten weten dat een nieuwe vrijstellingsprocedure gelet op de opstelling van Gedeputeerde Staten geen reële optie zou zijn, omdat niet met ‘harde bewijzen’ kan worden aangetoond dat het overgangsrecht van toepassing is en dat, zelfs als dat overgangsrecht wel van toepassing zou zijn, dit geen oplossing biedt voor de situatie van [eiser] .

2.26.

In 1992 gold nog het Streekplan Zuid-Holland West 1987. De toelichting op de plankaart vermeldt onder meer het volgende:

“ Opzet van de plankaart

Het kaartbeeld verschaft inzicht in de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied. Hierbij is, geheel in de lijn van dit streekplan, gestreefd naar een zekere mate van globaliteit. Locaties met een oppervlakte van minder dan 5 ha zijn als regel niet aangegeven.

In de systematiek van de plankaart wordt uitgegaan van een eigen kleur voor verschillende gebiedstypen. Binnen deze basiskleur worden nuances gebruikt om verschillen aan te brengen tussen bestaande en toekomstige situaties. De volgende kleuren worden gebruikt:

oranje : stads- en dorpsgebied

paars : bedrijfsterrein

grijs : glastuinbouwcomplex

bruin : bollenteeltareaal

lichtgeel : weide- en akkerbouwgebied

donkergeel : natuurgebied/duinen

donkergroen : natuurgebied in weide- of akkerbouwgebied

olijfgroen : natuurgebied/landgoedbos

lichtgroen : recreatiegebied

zwart/grijs : infrastructuur, nutsvoorzieningen en grenzen

Als uitzondering op de basiskleuren zwart en grijs voor infrastructuur, wordt water in lichtblauw aangegeven en wordt voor belangrijke vaarverbindingen donkerblauw gebruikt.

In enkele gevallen wordt in de kleurstelling een combinatie van plancategorieën tot uitdrukking gebracht. Zo wordt agrarisch gebied (akker- of weidebouw) met natuur- en/of landschapswaarden aangeduid door middel van lichtgeel met een verticale groene arcering.”

2.27.

Op het hieronder weergegeven gedeelte van de onder 2.26 bedoelde plankaart van het Streekplan Zuid-Holland-West 1987 is het gemaal met dienstwoning gelegen in het - met een lichtgele kleur aangegeven - weide- en akkerbouwgebied (zonder natuur- en/of landschapswaarden). Op de smalle gearceerde strook, die de bestemming heeft “bebouwingsstrook met cultuurhistorische waarden” ligt het dorp Weipoort. Het met bolletjes aangegeven gebied heeft de bestemming “stiltegebied”.

Ivm privacy- overwegingen niet gepubliceerd.

2.28.

In het Bestemmingsplan Landelijk Gebied 1992 is over het provinciaal beleid onder het Streekplan Zuid-Holland West 1987 onder meer het volgende vermeld:

“3.2. Provinciaal beleid

In het streekplan Zuid-Holland West (1987) geeft de provincie haar visie op de gewenste ontwikkelingsrichting voor het plangebied. Voor de ontwikkelingen in het landelijk gebied van Zoeterwoude geldt als uitgangspunt dat het plangebied enerzijds gelegen is binnen de invloedssfeer van de stedelijke agglomeraties Leiden en Zoetermeer en anderzijds deel uitmaakt van het grote open veenweidegebied.

Als ontwikkelingsprincipe geldt dat binnen de stedelijke invloedssfeer de bestaande functies en het landelijk karakter gehandhaafd en versterkt dienen te worden, waarbij tevens inpassing van extensieve recreatie en geleding van de stadsgewesten voorgestaan wordt.

(…)

Het globale beleidsprogramma van de provincie geeft aan welke prioriteiten voor Zoeterwoude gelden:

(…)

landschap : In het landelijk gebied is extra aandacht nodig voor landschapsbehoud. Hier is sprake van een sterke samenhang tussen landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en ecologische waarden. Met name rond Weipoort en Stompwijk dienen de landschappelijke kwaliteiten integraal en voortdurend beschermd te worden.(…)”

2.29.

In het onder 2.1 bedoelde arrest van 19 juni 2015 heeft de Hoge Raad, onder meer het volgende overwogen:

3.7.2

Het onderdeel slaagt. Het betoogt terecht dat de schade waarvan [eiser] vergoeding vordert, bestaat in een gemiste kans op verwezenlijking van zijn plannen, en dat het onzekere antwoord op de vraag of het bestemmingsplan destijds met inbegrip van de woonbestemming voor de dienstwoning van [eiser] tot stand zou zijn gekomen tot uitdrukking dient te komen in de bepaling van de grootte van die kans, derhalve in de schadeberekening. In het onderhavige geval is onmiskenbaar sprake van condicio sine qua non –verband tussen de niet-nakoming en de gemiste kans. Indien geen grond bestaat om op voorhand ervan uit te gaan dat die kan nihil of zeer klein is, dient de schade zo nodig bij wijze van schatting te worden bepaald. De omstandigheid dat, zoals het hof heeft overwogen, ‘niet met voldoende mate van zekerheid valt vast te stellen ‘dat de raad en Gedeputeerde Staten in 1992 wel hun medewerking zouden hebben verleend aan de bestemming ‘woondoeleinden’ is een onzekerheid die aan een kans eigen is. Dit argument kan derhalve voor de rechter geen grond opleveren om zich te onttrekken aan een vaststelling van de grootte van die kans, zo nodig bij wijze van schatting.”

2.30.

In het onder 2.1 bedoelde arrest van 6 juni 2017 heeft het hof Amsterdam onder meer het volgende overwogen:

“3.4 Naar het oordeel van het hof ligt, gelet op de door de Hoge Raad aangegeven grond voor vernietiging van het arrest van het hof ’s-Gravenhage, thans de nog te beantwoorden vraag voor of door het niet nakomen van de toezegging door de Gemeente als neergelegd in de brief van 6 juni 1990, waarbij zij aan [eiser] toezegt de voormalige dienstwoning bij het gemaal op te nemen in het ontwerp bestemmingsplan, een kans op verwezenlijking van die bestemming is ontnomen, die groter is dan nihil dan wel zeer klein. In dat laatste geval zou immers ook in de hypothetische situatie dat de Gemeente haar toezegging wél zou zijn nagekomen redelijkerwijs de betreffende toezegging niet hebben geleid of kunnen leiden tot de uiteindelijke door [eiser] nagestreefde woonbestemming, zodat hij geen schade zou hebben geleden.

3.5

Voor de beantwoording van bovenstaande vraag oordeelt het hof de navolgende uit de stukken blijkende feiten en omstandigheden van belang.

A. De toezegging door het College aan [eiser] van 6 juni 1990 als zodanig.

B. De erkenning door de Gemeente dat het niet opnemen van de toegezegde woonbestemming in het ontwerp bestemmingsplan op een vergissing berustte.

C. De brief van 22 april 1998 van het College, gericht aan degenen die bedenkingen hadden aangevoerd tegen het voornemen vrijstelling en aanlegvergunning te verlenen aan [eiser] voor het aanleggen van een pad naar de betreffende dienstwoning, waarin melding wordt gemaakt van het feit dat de voornoemde brief (abusievelijk aangeduid als daterend van 8 juni 1990) is geschreven met instemming van de commissie Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (van de Gemeente).

D. De niet weersproken stellingen van [eiser] in de memorie van grieven (randnummer 50):

- dat in het in 1992 vigerende Streekplan Zuid Holland West 1987 de betreffende gronden de bestemming agrarisch gebied zonder bijzondere waarden hadden;

- dat het bestemmen van woonfuncties in dit gebied destijds nog niet in strijd was met enige kernbepaling van het Streekplan (concrete beleidsbeslissing);

- dat de locatie gelegen was buiten de zone rond Stompwijk die werd aangewezen als bufferzone tussen de Haagse en Leidse stadsregio’s met bijzondere natuur- en landschapswaarden;

- dat het tegengaan van het omzetten van voormalige agrarische of maatschappelijke functies naar woonfuncties in het buitengebied nog niet werd gezien als een bovenlokaal belang;

- dat dit betekent dat in 1990 bij de gemeenteraad nog een aanzienlijk grotere mate van beleidsvrijheid bestond om aan het perceel een woonbestemming te geven dan in 1999, het moment waarop op het verzoek om vrijstelling werd beslist.

3.6

Tegen deze achtergrond kan naar het oordeel van het hof niet gezegd worden dat de kans op een verwezenlijking van de plannen van [eiser] door opneming van de woonbestemming voor de onderhavige dienstwoning in het bestemmingsplan 1992 is aan te merken als nihil dan wel zeer klein. Feiten en/of omstandigheden die zouden kunnen wijzen op het tegendeel zijn niet door de Gemeente aangevoerd en blijken ook overigens niet uit de voorliggende stukken. De Gemeente heeft uitsluitend betwist dat de kans 100% was (zoals door [eiser] gesteld). Dat leidt ertoe dat de mogelijkheid van schade zeer wel denkbaar is, zodat de door [eiser] gevraagde verklaring voor recht in beginsel toewijsbaar is. Het niet nakomen van de hiervoor bedoelde toezegging is immers als zodanig onrechtmatig jegens [eiser] .

(…)

3.8

[eiser] heeft in zijn memorie na verwijzing verzocht om ook de hoogte van de hem ontnomen kans te bepalen. Dat verzoek zal het hof niet honoreren. Gelet op het summiere karakter van de verifieerbare gegevens die partijen hieromtrent hebben verstrekt, is een bepaling van de procentuele bepaling van de kans thans niet wel doenlijk. Voorshands ligt in de rede dat ter bepaling van de hoogte van de aan [eiser] ontnomen kans gebruik gemaakt zal dienen te worden van nadere voorlichting/ rapportage door een deskundige. Daarin ligt besloten dat het uit processueel oogpunt gewenst is om dit aspect tevens te behandelen in de schadestaatprocedure (zonodig in twee instanties).

3.9

De slotsom is dat grief 5 slaagt. Het bestreden vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage van 21 april 2004 zal worden vernietigd en de vordering tot het afgeven van een verklaring voor recht zal, als gevorderd, worden toegewezen onder verwijzing naar de schadestaatprocedure.”

2.31.

[eiser] heeft de volgende deskundigenrapporten laten opstellen:

- door DTZ Zadelhoff op 20 juni 2016;

- door [Panteia] (hierna: Panteia) op 6 april 2018;

- door Mondico Multiprojects B.V. (hierna: Monico) op 18 mei 2018.

2.32.

De Gemeente heeft een deskundigenrapport laten opstellen door Van Ameyde Waarderingen (hierna: Van Ameyde) op 19 juni 2017.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente veroordeelt tot betaling van (primair) € 3.852.636 en (subsidiair)

€ 2.284.738, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2018 tot de dag van algehele voldoening, alsmede (primair en subsidiair) een bedrag van € 13.222,68 aan advocaatkosten, met de veroordeling van de Gemeente in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis.

3.2.

De Gemeente voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Gelet op de uitkomst van de hoofdprocedure, eindigend met het - onherroepelijke -arrest van het hof Amsterdam, dient in de schadestaatprocedure de omvang van de schade te worden vastgesteld die [eiser] heeft geleden als gevolg van het niet-nakomen door de Gemeente van haar toezegging in haar brief van 6 juni 1990. Daarin heeft de Gemeente toegezegd dat zij de voormalige dienstwoning bij het gemaal met de bestemming ‘woondoeleinden’ zou opnemen in het ontwerp bestemmingsplan Landelijk Gebied 1989. De schade bestaat, zoals de Hoge Raad heeft overwogen, in een gemiste kans op verwezenlijking van de plannen van [eiser] , waarbij het onzekere antwoord op de vraag of het bestemmingsplan destijds met inbegrip van de woonbestemming voor de dienstwoning tot stand zou zijn gekomen tot uitdrukking dient te komen in de bepaling van de grootte van die kans. Het hof heeft vastgesteld aan de hand van de door hem genoemde omstandigheden A-D dat die kans niet nihil dan wel als zeer klein is aan te merken.

4.2.

De rechtbank moet nu de grootte van de gemiste kans in een percentage uitdrukken. Vervolgens moet een vermogensvergelijking plaatsvinden waarbij de feitelijke situatie waarin [eiser] op dit moment verkeert, wordt vergeleken met de hypothetische situatie, de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als de toezegging - opneming van de woonbestemming van de dienstwoning in het bestemmingsplan 1992 - zou zijn nagekomen. Als uit deze vergelijking volgt dat [eiser] schade heeft geleden, moet het vermogensverschil worden vermenigvuldigd met het percentage van de gemiste kans.

4.3.

Bij de bepaling van de grootte van de gemiste kans neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

Verhouding tussen hoofdprocedure en schadestaatprocedure

4.4.

In geschil is of de rechtbank is gebonden aan het oordeel van het hof Amsterdam in de hoofdprocedure dat de kans op een verwezenlijking van de plannen van [eiser] door opneming van de woonbestemming voor de dienstwoning in het bestemmingsplan 1992 groter is dan nihil dan wel zeer klein.

4.5.

De rechtbank stelt voorop dat in de hoofdprocedure de (wettelijke) grondslag van de aansprakelijkheid wordt vastgesteld. De omvang van de aansprakelijkheid kan vervolgens, als zij niet in de hoofdprocedure wordt vastgesteld, in de schadestaatprocedure worden vastgesteld. De schadestaatprocedure vormt, behoudens het bepaalde in artikel 615a Rv, een tenuitvoerlegging van het veroordelend vonnis in de hoofdprocedure. In de schadestaatprocedure kunnen dus niet - opnieuw of alsnog - in de hoofdprocedure gegeven oordelen met betrekking tot de grondslag voor aansprakelijkheid worden bestreden (vergelijk HR 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1309, NJ 2016/300).

4.6.

Uit de onder 2.30 weergegeven rechtsoverwegingen van het hof Amsterdam blijkt dat het hof de kans op verwezenlijking van de plannen van [eiser] heeft beoordeeld met het oog op de toewijsbaarheid van de gevorderde verklaring voor recht, dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] . Als deze kans op verwezenlijking nihil of zeer klein zou zijn, zou [eiser] , zo heeft het hof overwogen, geen schade hebben geleden en zouden dus de gevorderde verklaring voor recht en daarmee ook de gevorderde verwijzing naar de schadestaat niet voor toewijzing in aanmerking komen. Nadat het hof heeft vastgesteld dat de ontnomen kans niet nihil of zeer klein was, heeft het hof het aan de rechter in de schadestaatprocedure overgelaten om de grootte van de ontnomen kans vast te stellen.

4.7.

Uitgangspunt in deze procedure is dus - en in zoverre is de rechtbank aan het oordeel van het hof gebonden - dat de kans die [eiser] ontnomen is groter is dan nihil of zeer klein. Nu het oordeel van het hof gebaseerd is op de onder rechtsoverweging 3.5 van het arrest vastgestelde feiten en omstandigheden A tot en met D, neemt de rechtbank ook die feiten en omstandigheden als vaststaand tot uitgangspunt in de schadestaatprocedure. De Gemeente heeft de door het hof de hiervoor bedoelde feiten en omstandigheden op zichzelf ook niet bestreden.

Kansbepaling

4.8.

De rechtbank gaat dus uit van een ontnomen kans die groter is dan nihil of zeer klein. Verder betrekt zij bij haar beoordeling het debat tussen partijen in deze procedure dat mede betrekking heeft op het gewicht dat moet worden toegekend aan de door het hof genoemde feiten en omstandigheden A tot en met D. Wat betreft de grootte van de ontnomen kans overweegt de rechtbank dan als volgt.

4.9.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat de grootte van de ontnomen kans op vrijwel 100% moet worden gesteld. De gemeente daarentegen voert aan dat die kans alsnog op nihil moet worden gesteld en dat [eiser] , uiteindelijk, geen recht van spreken heeft.

4.10.

[eiser] heeft in aanvulling op de door het hof genoemde omstandigheden A tot en met D en onder overlegging van stukken betoogd dat tot medio jaren ’90 van de vorige eeuw een aantal voormalige molens en gemalen in de omgeving een woonbestemming hebben gekregen. Hij wijst op de molen aan het [adres 5] , ten noorden van de Oostbroekse polder, die volgens [eiser] identiek is aan de molen die vroeger op zijn perceel heeft gestaan. Daarnaast heeft [eiser] gewezen op drie afgetopte molens aan de [adres 6] .

4.11.

De Gemeente heeft aangevoerd dat geen sprake is van vergelijkbare gevallen en dat de drie afgetopte molens in een andere gemeente zijn gelegen. Zij onderbouwt dit verweer echter niet, althans onvoldoende. Niet is feitelijk toegelicht welke feiten en omstandigheden maken dat de door [eiser] genoemde molens en gemalen zodanig verschillen van het gemaal op de door [eiser] gekochte percelen dat in het geval van [eiser] , ondanks de toezegging van de Gemeente, het bestemmingsplan destijds niet met inbegrip van de woonbestemming voor de dienstwoning tot stand zou zijn gekomen. Hiermee heeft de Gemeente de stelling van [eiser] op dit punt onvoldoende gemotiveerd betwist.

4.12.

Bovendien heeft [eiser] , onder overlegging van krantenartikelen, aangevoerd dat pas vanaf 1996 (en niet daarvóór) het rijksbeleid tot bescherming van het Groene Hart heeft geleid tot een restrictief provinciaal bouwbeleid in de provincie Zuid-Holland. Deze stelling heeft de Gemeente evenmin weersproken, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken.

4.13.

De Gemeente heeft evenwel op goede gronden aangevoerd dat bij de kansbepaling ook rekening dient te worden gehouden met het ruimtelijk beleid van de provincie met betrekking tot Weipoort in het Streekplan Zuid-Holland West 1987, zoals dat blijkt uit volgende, ook onder 2.28 weergegeven passage:

“(…) landschap : In het landelijk gebied is extra aandacht nodig voor landschapsbehoud. Hier is sprake van een sterke samenhang tussen landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en ecologische waarden. Met name rond Weipoort en Stompwijk dienen de landschappelijke kwaliteiten integraal en voortdurend beschermd te worden.(…)”

4.14.

Vast staat dat het perceel van [eiser] midden in het poldergebied ligt, in de directe nabijheid van Weipoort. Hieruit volgt dat rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat de provincie de bestemming ‘woondoeleinden’ voor het perceel van [eiser] als een inbreuk op de landschappelijke kwaliteiten van het gebied zou hebben beschouwd. De ligging van het perceel van [eiser] laat onverlet, ook al zijn op de plankaart niet uitdrukkelijk bepaalde natuur- en/of landschapswaarden voor dit gedeelte van het poldergebied vermeld, dat dit risico er zou zijn geweest.

4.15.

Bovendien moet er rekening mee gehouden worden dat ook indien de toezegging zou zijn nagekomen, omwonenden bezwaar/beroep zouden hebben kunnen indienen tegen de (goedkeuring door de provincie van de) bestemming ‘woondoeleinden’. Dit net zoals het geval is geweest in de vanaf 1998 gevoerde vrijstellingsprocedure, waarin meerdere omwonenden bedenkingen hebben ingediend (zie 2.18). In dat geval zou het geschil aan de bestuursrechter (de toenmalige Afdeling Geschillen van Bestuur van de Raad van State) zijn voorgelegd. Gelet op het hiervoor weergegeven ruimtelijk beleid van de provincie in combinatie met de onzekerheid die inherent is aan gerechtelijke procedures, kan er derhalve niet zonder meer vanuit worden gegaan dat het bestemmingsplan destijds met inbegrip van de woonbestemming voor de dienstwoning tot stand zou zijn gekomen.

4.16.

Alles afwegende bepaalt de rechtbank de kans dat het bestemmingsplan destijds met inbegrip van de woonbestemming voor de dienstwoning tot stand zou zijn gekomen op
60 %. De rechtbank acht van belang dat de Gemeente als lokale overheid op het moment dat zij de toezegging deed geacht moet worden rekening te hebben gehouden met het toen geldende ruimtelijk beleid van de provincie met betrekking tot Weipoort in het Streekplan Zuid-Holland West 1987. Tegelijkertijd acht de rechtbank óók als de toezegging zou zijn nagekomen de kans dat de Provincie geen goedkeuring zou hebben verleend, althans de kans op succes van bestuursrechtelijke procedures tegen de bestemmingsplanwijziging van reële betekenis. Uiteindelijk kent zij echter aan dit laatste, gegeven de gedane toezegging van de Gemeente, minder gewicht toe dan aan hetgeen [eiser] heeft aangevoerd.
Schade

4.17.

De rechtbank komt vervolgens toe aan de vaststelling van de hoogte van de schade. Zij neemt tot uitgangspunt dat [eiser] daadwerkelijk een woning op het perceel zou hebben kunnen realiseren als het perceel de bestemming ‘woondoeleinden’ zou hebben gekregen. Zij acht het volgende redengevend.

4.18.

De Gemeente heeft in dit verband onder meer aangevoerd dat [eiser] in 1992 nog geen ontsluiting voor het perceel had die voldeed om een bouwvergunning te kunnen verkrijgen voor een woning op het perceel. Er was wel een vrijstellingsmogelijkheid, maar de onzekerheid of die vrijstelling zou zijn verleend dient volgens de Gemeente als schadebepalende factor te worden meegenomen.

4.19.

De rechtbank verwerpt het verweer van de Gemeente. [eiser] heeft tegenover het verweer van de Gemeente gesteld dat hij in het jaar 2000 een twee sporen pad heeft aangelegd dat toereikend zou zijn geweest als ontsluiting van de door hem beoogde woning. Eenzelfde pad had hij ook eerder had kunnen aanleggen als de woonbestemming zou zijn gerealiseerd. De Gemeente heeft dit niet weersproken.

4.20.

Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat, zoals [eiser] onweersproken heeft gesteld, omwonenden geen succesvol bezwaar hadden kunnen maken tegen een bouwvergunning voor de woning, als deze aan de toepasselijke regelgeving zou hebben voldaan. De Gemeente zou in dat geval de bouwvergunning rechtens niet hebben kunnen weigeren omdat de bouwvergunning in dat geval als een gebonden beschikking moet worden aangemerkt.

4.21.

Daarnaast heeft [eiser] nog onweersproken gesteld dat er geen sprake was van bodemvervuiling in het perceel, die aan de realisatie van een woning in de weg zou hebben staan.

4.22.

Wat betreft de hoogte van de verschillende schadeposten overweegt de rechtbank vervolgens als volgt. [eiser] vordert vergoeding van de volgende schadeposten:

primair:

Bedrijfsschade overeenkomstig rapport van

[Panteia] Corporate Finance

I

Gederfd rendement over periode tot 1 juli 2018

€ 2.468.048

II

Gederfd rendement over periode van 1 juli 2018 tot

1 juli 2025 (netto contant naar 1 juli 2018)

€ 1.347.078

III

Kosten Panteia

€ 37.510

Totaal bedrijfsschade

€ 3.852.636

subsidiair:

Schade [eiser] zonder bedrijfsschade overeenkomstig rapport Mondico Multiprojects B.V.

I

Kosten ter beperking en vaststelling schade

€ 168.099

II

Vermogensverlies waarde perceel en woning per

1 juli 2018

€ 1.289.097

III

Vermogensverlies waarde perceel en woning per

1 juli 2025 (netto contant naar 1 juli 2018)

€ 442.010

IV

Gederfde huurinkomsten (minus kosten) periode 1 juli 1997 tot en met 1 juli 2018

€ 243.703

V

Gederfde huurinkomsten (minus kosten) periode 1 juli 2018 tot 1 juli 2025 (netto contant naar 1 juli 2018)

€ 124.284

VI

Kosten Mondico

€ 17.545

Totaal

€ 2.284.738

Daarnaast vordert [eiser] vergoeding van advocaatkosten tot een bedrag van

€ 13.222,68.

4.23.

De Gemeente stelt zich op het standpunt dat bedrijfsschade in ieder geval niet voor vergoeding in aanmerking komt. Zij voert aan dat [eiser] in de hoofdprocedure in privé heeft geprocedeerd, de veroordeling daarop aansluit en [eiser] zijn processuele hoedanigheid niet hangende de procedure kan veranderen, in het bijzonder gelet op de verhouding tussen de hoofd- en de schadestaatprocedure.

4.24.

In reactie hierop heeft [eiser] onder meer betoogd dat hij zijn architectenbureau en aannemersbedrijf uitoefende als een eenmanszaak, dat geen sprake is van verandering van de processuele hoedanigheid, maar dat het gaat om de vraag wat in de hypothetische situatie realistisch zou zijn geweest. Het plan van [eiser] was om de woning te realiseren en te verhuren als belegging en zodoende een vastgoedportefeuille op te bouwen. Een dergelijke wijze van genereren van inkomsten was voor architecten en aannemers zeer gebruikelijk en hij heeft ook op die wijze inkomsten gegenereerd.

4.25.

Op dit punt heeft [eiser] ter zitting onder meer meegedeeld dat hij zich in zijn vrije tijd, naast zijn werkzaamheden als aannemer en architect, bezig houdt met beleggen in onroerend goed en dat hij in dat kader het perceel met het gemaal en de dienstwoning, waarover deze zaak gaat, heeft gekocht.

4.26.

Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat hij in de schadestaatprocedure geen andere processuele hoedanigheid inneemt dan in de hoofdprocedure. In beide procedures is in de dagvaarding niet vermeld dat hij procedeert in de hoedanigheid van zijn eenmanszaak. Op zichzelf is voor de schadevaststelling ook niet van belang of hij al dan niet in hoedanigheid van zijn eenmanszaak procedeert, omdat het vermogen van [eiser] in privé samenvalt met dat van zijn eenmanszaak. Voor de schadevaststelling is van belang om te bepalen wat er in de hypothetische situatie, waarin de toezegging wel zou zijn nagekomen, met het perceel zou zijn gebeurd. Dat wordt mede bepaald door de plannen die [eiser] had met het perceel.

4.27.

Met partijen gaat de rechtbank ervan uit dat de onrechtmatige daad in 1992 heeft plaatsgevonden, nu in dat jaar het bestemmingsplan Landelijk Gebied 1992 is vastgesteld waarin aan (de dienstwoning op) het perceel waarover deze zaak gaat niet de bestemming woondoeleinden is gegeven.

4.28.

Vervolgens is aan de orde wanneer de schade is ingetreden. Volgens [eiser] is dat 1 juli 1997, nu hij op of omstreeks die datum de woning op het perceel zou hebben gerealiseerd. De Gemeente gaat uit van het jaar 1992 als peildatum. Dit is de datum waarop de fout is gemaakt, maar niet zonder meer de datum waarop de schade daadwerkelijk is ingetreden. Nu de peildatum die [eiser] zelf hanteert gelegen is op een latere datum dan de Gemeente aanvoert en de Gemeente op zichzelf niet heeft bestreden dat de woning 1 juli 1997 gerealiseerd zou zijn, gaat de rechtbank bij de schadevaststelling ervan uit dat de schade is ingetreden vanaf 1 juli 1997.

4.29.

In geschil is de omvang van het perceel/de percelen die [eiser] heeft gekocht. [eiser] gaat blijkens de rapporten van de door haar ingeschakelde deskundigen uit van 2.094 m2 en de Gemeente blijkens het rapport van van Ameyde van 1.469 m2. In reactie hierop heeft [eiser] aangevoerd dat Van Ameyde ten onrechte de percelen van [eiser] met de kadastrale nummers [nummer 1] van 475 m2, [nummer 2] van 90 m2 en [nummer 3] van 60 m2 buiten beschouwing heeft gelaten. De Gemeente heeft dit niet heeft weersproken. Bovendien zijn de kadastrale gegevens van voormelde percelen opgenomen in de rapporten van de door [eiser] ingeschakelde deskundigen. De rechtbank gaat dus met [eiser] uit van een totale perceelsomvang van 2.094 m2.

4.30.

Zowel in de feitelijke als de hypothetische situatie zijn de aankoopkosten van de percelen hetzelfde, zodat deze kosten verder buiten beschouwing kunnen blijven.

4.31.

De rechtbank gaat verder ervan uit dat in de hypothetische situatie het feitelijk gerealiseerde tweesporen pad zou hebben volstaan om het perceel te kunnen bewonen. [eiser] heeft onvoldoende aangevoerd om een ander uitgangspunt te hanteren. Dit betekent dat in de hypothetische situatie ten opzichte van de feitelijke situatie geen extra aanlegkosten voor het pad zouden zijn gemaakt.

4.32.

In geschil is vervolgens wat voor woning in de hypothetische situatie zou zijn gebouwd. De rechtbank sluit zoveel mogelijk aan bij de concrete bouwplannen die [eiser] bij de Gemeente heeft ingediend, aangezien alleen deze voor de Gemeente kenbaar waren. De in 1992 gedane toezegging aan [eiser] zag op een woning van maximaal 400 m3 en een bijgebouw van 50 m2. De rechtbank maakt echter uit de brieven van de Gemeente van 22 april 1998 (zie 2.18 en 2.19) op dat [eiser] als de toezegging zou zijn nagekomen recht zou hebben gehad op een woning van 500 m3 en een berging van 50 m2. Die laatste situatie neemt zij dan ook als uitgangspunt voor de schadeberekening.

4.33.

In de loop van de tijd heeft [eiser] meerdere bouwplannen voor het perceel bij de Gemeente ingediend. Hiertoe behoort onder meer het bouwplan waarvoor de Gemeente in 1998 de onder 2.16 bedoelde vrijstellingsprocedure heeft gevoerd. Dit bouwplan voorzag in een woning van 435 m3 met een kelder van 125 m3 en een schuur van 45 m2.

4.34.

De Gemeente heeft onder meer aangevoerd dat dit bouwplan niet valt binnen de toezegging als hier aan de orde, nu de woning inclusief kelder (435 + 125 =) 560 m3 groot is. Daartegenover heeft [eiser] ter zitting, onbestreden, aangevoerd dat de dienstwoning ook al een kelder had en de dienstwoning met gemaal in totaal 533 m3 groot was.

4.35.

De rechtbank acht het reëel om bij de schadevaststelling aan te sluiten op het bouwplan waarvoor de vrijstellingsprocedure in 1998 is gevoerd. Dat bouwplan had de instemming van de Gemeente. De woning komt bovendien qua inhoud vrijwel overeen met de bestaande bebouwing. De Gemeente heeft tegenover de gemotiveerde stelling van [eiser] geen feiten naar voren gebracht waaruit volgt dat zij niet met dit bouwplan zou hebben ingestemd in het geval de toezegging zou zijn nagekomen.

4.36.

Voor de schadevaststelling is verder van belang of [eiser] , zoals hij stelt, de woning zou hebben verhuurd, dan wel de woning zelf zou hebben bewoond, zoals de Gemeente aanvoert.

4.37.

De Gemeente heeft betwist dat [eiser] de woning zou hebben verhuurd. Zij voert aan dat [eiser] in de hoofdprocedure heeft gesteld dat hij de woning zelf zou hebben bewoond en dit ook valt af te leiden uit de processtukken in die procedure. Zij wijst op de brief van de Gemeente als bedoeld onder 2.18 van 22 april 1998 met daarin onder meer haar reactie onder 3 en 8b op de ingezonden bedenkingen en het onder 2.21 bedoelde verslag, met daarin het antwoord van [eiser] op de vraag naar de urgentie van zijn bouwplan.

4.38.

In reactie hierop heeft [eiser] in zijn pleitnota het volgende betoogd:

“De gemeente voert nog aan dat niet juist kan zijn dat [eiser] het pand zou hebben verhuurd, omdat uit de stukken zou blijken dat [eiser] van plan was de woning zelf te bewonen. [eiser] betwist niet dat hij in eerste instantie een plan had om op het perceel zijn bedrijf te vestigen en daarbij te gaan wonen. Op het moment dat - al voordat de onderhavige toezegging werd gedaan (vgl de brief van 4 februari 1988 - productie 3 bij memorie van grieven) [de onder 2.4 bedoelde brief, rechtbank] - bleek dat de gemeente niet bereid was daaraan medewerking te verlenen heeft hij echter een plan ontwikkeld voor een te verhuren woning.

[eiser] betwist uitdrukkelijk dat hij in of omstreeks 1998 op enig moment zou hebben gesteld dat hij in verband met gezinsuitbreiding over een grotere woning wilde beschikken. Hij woonde op dat moment nota bene aan de [adres 7] in een aanzienlijk grotere woning met drie slaapkamers en twee badkamers. Hij had geen enkele behoefte om zelf naar de woning in Zoeterwoude te verhuizen met maar twee slaapkamers. Er was bovendien op dat moment geen sprake van gezinsuitbreiding. [eiser] heeft één zoon, die al was geboren in juli 1997. De betreffende overweging van de commissie is dan ook feitelijk onjuist en kan hoe dan ook niet aan [eiser] worden toegerekend. Dat [eiser] in 1999 heeft gesteld dat hij nog een andere woning heeft, zodat hij niet op straat zou komen te zijn, kan evenmin leiden tot de conclusie dat hij voornemens was zelf in de woning te wonen. Uit het door de gemeente genoemde verslag van de hoorcommissie (productie VII bij dagvaarding in eerste aanleg) [het onder 2.21 bedoelde verslag, rechtbank] blijkt slechts dat [eiser] is gevraagd naar de urgentie van het bouwplan, hetgeen destijds een voorwaarde was voor de toepassing van de vrijstellingsprocedure. Desgevraagd heeft hij juist aangegeven dat hij een andere woning heeft, zodat hij niet op straat kwam te staan, welke stelling feitelijk juist is. Het aantonen van urgentie was niet nodig geweest als de woonbestemming gewoon was opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan.”

4.39.

Partijen zijn het erover eens dat [eiser] aanvankelijk (na verbouwing van de dienstwoning) van plan was ter plaatse te gaan wonen en daar zijn architectenbureau te vestigen. Blijkens de brief van 4 februari 1988 (zie hiervoor 2.4) was de Gemeente niet bereid aan die vestiging mee te werken. Uit de brief van de Gemeente 22 april 1998 met daarin onder meer haar reactie onder 3 en 8b op de ingezonden bedenkingen van omwonenden (zie hiervoor 2.18) maakt de rechtbank op dat de Gemeente nog steeds ervan uitging dat [eiser] ter plaatse wilde gaan wonen. De gedingstukken bevatten geen, althans onvoldoende, objectief verifieerbare aanknopingspunten om aan te nemen dat [eiser] in 1998 al het plan had opgevat om de te bouwen woning niet zelf te bewonen, maar te gaan verhuren. De peildatum voor de schade is bovendien vóór 1998 gelegen, namelijk 1 juli 1997. Dit leidt ertoe dat de rechtbank ervan uitgaat dat [eiser] in de hypothetische situatie de te bouwen woning zelf zou hebben bewoond. Dit brengt mee dat bij de schadevaststelling geen rekening wordt gehouden met verhuur van de woning.

4.40.

[eiser] gaat ervan uit dat hij in de hypothetische situatie per 1 juli 2025 met pensioen zou zijn gegaan en dan de woning zou hebben verkocht, waarna hij de verkoopopbrengst zou hebben belegd. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat geen rekening moet worden gehouden met verkoop van de woning, noch met belegging van de verkoopopbrengst. De rechtbank is van oordeel dat, gegeven de stelling van [eiser] , in redelijkheid rekening gehouden dient te worden met verkoop van de woning op enig moment. [eiser] heeft echter geen concrete aanknopingspunten gesteld, terwijl die ook niet zijn gebleken, waaruit volgt dat hij de woning eerst in 2025 zou hebben verkocht. De enkele omstandigheid dat [eiser] dan 65 jaar zou zijn geworden, acht de rechtbank, daarvoor onvoldoende. Zij acht mede van belang dat [eiser] werkzaam is als ondernemer; hij zou eerder hebben kunnen stoppen met werken, maar ook later. Omgekeerd zijn er ook geen concrete aanknopingspunten gesteld of gebleken waaruit volgt dat [eiser] de woning niet zou hebben verkocht.

4.41.

De rechtbank acht het tegen deze achtergrond redelijk in het kader van de schadebegroting rekening te houden met hetgeen uit openbare bronnen bekend is over de gemiddelde woonduur in de koopsector. Ter comparitie is in dit verband voorlopig en met het oog op een minnelijke regeling gesproken over een redelijke termijn van tien jaar. De rechtbank acht het, na nader onderzoek, redelijk om rekening te houden met verkoop na vijftien jaar, per 1 juli 2012. De rechtbank wijst op dit punt naar de volgende openbare bron, waarnaar ook het Centraal Bureau voor Statistiek verwijst: https://economie.rabobank.com/publicaties/2014/juni/onderwaarde-en-doorstroming-op-de-woningmarkt/, waarin onder meer het volgende is vermeld:

“De gemiddelde woonduur in de koopsector is vijftien jaar.

(…)

Figuur 1: Woonduur naar prijsklasse

Bron: BZK/CBS, WoON2012, bewerking Rabobank”

4.42.

Voor vergoeding van schade die [eiser] stelt te hebben geleden omdat hij na verkoop van de woning de opbrengst zou hebben belegd, ziet de rechtbank geen grond. Die schade, mede in aanmerking genomen de aard ervan (vermogensschade/gederfde winst), staat naar het oordeel van de rechtbank in een te ver verwijderd verband met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust om deze als een gevolg van deze gebeurtenis aan de Gemeente toe te rekenen (artikel 6:98 BW). Daarbij verdient opmerking dat [eiser] bij verkoop elders had moeten gaan wonen en alsdan ook kosten had gemaakt. In het kader van de schadebegroting acht de rechtbank het redelijk, bij gebreke aan concrete aanknopingspunten voor een andere conclusie, om ervan uit te gaan dat de verkoopopbrengst zou zijn aangewend voor een te bewonen nieuwe woning.

4.43.

[eiser] stelt verder rendement te hebben gemist omdat hij in de hypothetische situatie de woning zou hebben verhypothekeerd om de overwaarde elders te investeren in onroerend goed. Ook deze stelling verwerpt de rechtbank omdat die schade in een te ver verwijderd verband staat van de gebeurtenis op grond waarvan de aansprakelijkheid berust. Concrete aanknopingspunten dat hij destijds daadwerkelijk van plan was te verhypothekeren en elders te investeren, ontbreken bovendien. De omstandigheid dat [eiser] als belegger opereert acht de rechtbank daarvoor onvoldoende. Verder moet ten aanzien van de stelling van [eiser] dat hij rendement heeft gemist meer in het algemeen worden bedacht dat hij in de feitelijke situatie géén vermogen heeft hoeven investeren in de realisatie van de woonbestemming en op dit vermogen rendement heeft kunnen behalen, terwijl hij dit in de hypothetische situatie wel zou hebben moeten doen en dan géén rendement zou hebben kunnen behalen. [eiser] heeft bij de schadebegroting vooral de (rendements)voordelen die hij heeft gemist betrokken, terwijl hij de (rendements)voordelen die de fout van de Gemeente hem hebben opgeleverd buiten beschouwing laat.

4.44.

Wel moet rekening gehouden worden met de gemiste waardestijging van het perceel en met bebouwing volgens het bouwplan dat in 1998 deel heeft uitgemaakt van de vrijstellingsprocedure. Algemeen bekend is dat, langjarig bezien, onroerend goed in waarde stijgt. Uit het voorgaande volgt dat de door [eiser] gemiste waardestijging bestaat uit het verschil in de waarde van het perceel met woonbestemming en bebouwing per 1 juli 2012 minus de waarde van het perceel zonder woonbestemming en bebouwing per 1 juli 1997. Verder is van belang dat, als de bouwbestemming zou zijn verwezenlijkt, [eiser] (ontwikkel)kosten zou hebben gemaakt die hij nu niet heeft gemaakt. Deze kosten moeten in mindering worden gebracht op de schade die [eiser] stelt te hebben geleden. Anders dan ter comparitie is genoemd, zal de rechtbank bij de schadebegroting geen rekening houden met het verschil in woonkosten in de hypothetische situatie (in Zoeterwoude) en de feitelijke situatie ( [plaats 2] , althans voor een bepaalde periode, nu [eiser] op enig moment naar het buitenland is verhuisd). Over en weer hebben partijen onvoldoende naar voren gebracht om dit als een rechtens relevante factor bij de schadebegroting mee te nemen.

4.45.

De Gemeente knoopt bij de berekende waardestijging aan bij het jaar van aankoop van het perceel en berekent een waardestijging van het perceel per 1 januari 1992. De Gemeente komt tot een grondwaarde zonder toezegging van € 20.000 en met toezegging van afgerond € 97.000, zodat de waardestijging uitkomt op rond € 77.000. Zoals blijkt uit het vorenstaande, hanteert de rechtbank andere uitgangspunten. Dit betekent dat de berekening van de Gemeente volgens het rapport van Van Ameyde geen bruikbare handvatten biedt voor de schadebegroting. Dat geldt ook voor het rapport van Monico, waarop [eiser] zijn stelling ten aanzien van de gemiste waardestijging baseert (zie hiervoor in 4.22).

4.46.

De rechtbank heeft dan ook behoefte aan voorlichting door een deskundige om de hoogte van de schade te kunnen vaststellen. Partijen hebben ter comparitie namen van personen genoemd en zijn vervolgens in onderhandeling getreden. Zij hebben geen overeenstemming bereikt. De rechtbank stelt voor, mede nu partijen niet met een eenstemmig voorstel zijn gekomen, als deskundige te benoemen de [de deskundige] , […] . Hij heeft zich in staat en bereid verklaard als deskundige op te treden.

4.47.

Uit het voorgaande volgt dat de deskundige bij zijn rapport moet uitgaan van een peildatum 1 juli 1997 voor het intreden van de schade. Hij moet het vermogensverlies berekenen dat bestaat uit het verschil tussen de feitelijke situatie waarin [eiser] nu verkeert en de hypothetische situatie waarin hij zou hebben verkeerd als de toezegging zou zijn nagekomen. Daarvoor zijn wat betreft de hypothetische situatie de volgende elementen van belang. In de hypothetische situatie moet de deskundige tot uitgangspunt nemen dat op die datum sprake is van een perceel met bebouwing conform het bouwplan uit 1998 en bewoond door [eiser] (geen verhuur, noch bedrijfsmatig gebruik) en dezelfde ontsluiting als waarvan nu sprake is. Verder moet de deskundige in de hypothetische situatie in aanmerking nemen dat per de peildatum (ontwikkel)kosten zijn gemaakt die onderdeel vormen van de schadebegroting en dat de woning per 1 juli 2012 zou zijn verkocht. In de feitelijke situatie is sprake van een perceel zonder bouwbestemming en de ontsluiting die het nu heeft en zijn eveneens (ontwikkel)kosten gemaakt, maar (veel) minder dan in de hypothetische situatie het geval zou zijn geweest.

4.48.

De rechtbank stelt de volgende vragen voor:

1) Wat is de marktwaarde van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 2012 minus de marktwaarde van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 1997 (wat is de waarde in de feitelijke situatie)?

2) Wat zou de marktwaarde van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 2012 minus de marktwaarde van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 1997 zijn geweest (wat zou de waarde zijn geweest in de hypothetische situatie)?

3) Wat zijn de (ontwikkel)kosten van het perceel met bouwbestemming en bebouwing, uitgaande van oplevering van bebouwing conform het bouwplan uit 1998 op 1 juli 1997, per 1 juli 2012 minus de (ontwikkel)kosten van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat zonder bouwbestemming in de huidige staat per 1 juli 1997 minus de (ontwikkel)kosten van het perceel zonder bouwbestemming in de huidige staat?

4) Wat is op basis van de beantwoording van de vragen 1) - 3) de schade van [eiser] bestaande uit vermogensverlies doordat de waardestijging tussen 1 juli 1997 en 1 juli 2012 niet is gerealiseerd (gemiste baten) en minder ontwikkelkosten zijn gemaakt (opkomend voordeel) als gevolg van het niet nakomen van de toezegging van de Gemeente in 1992?

4.49.

De uitkomst van het door de deskundige berekende vermogensverlies dient vervolgens te worden vermenigvuldigd met een kans van 60%. Daarover zal de rechtbank bij eindvonnis beslissen. De rechtbank zal eveneens bij eindvonnis beslissen over de gevorderde buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente.

4.50.

De rechtbank verwijst de zaak naar de rolzitting van 26 februari 2020 voor een akte aan de zijde van beide partijen om zich, bij voorkeur gezamenlijk, uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige en de te stellen vragen.

4.51.

De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verwijst de zaak naar de rolzitting van 26 februari 2020 voor akte als bedoeld onder 4.50 door partijen;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck-van Drempt en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2020. ^[1]

Voetnoten

1. type: 1554