Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 19/1600
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2019 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 164.000.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 januari 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voor de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juli 2019.
Namens eiser is de gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .
Ter zitting is verweerder verzocht om de gegevens van de eigenaar van de woning aan de rechtbank te doen toekomen, teneinde deze uit te nodigen om als derde-belanghebbende deel te nemen aan de procedure. De rechtbank heeft per brief van 19 juli 2019 de eigenaar uitgenodigd met het verzoek om binnen twee weken te reageren. De eigenaar heeft niet gereageerd. Nu partijen reeds ter zitting toestemming hebben gegeven om zonder nadere zitting uitspraak te doen, heeft de rechtbank het onderzoek vervolgens gesloten.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is huurder van de woning. De woning is een appartement. De bruto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 67 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 134.000. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat hij betwist dat verweerder bij de waardering van de woning rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dat sprake is van een ‘black box’ nu verweerder de waarde van de woning niet inzichtelijk heeft gemaakt. In het bijzonder heeft verweerder volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met het ontbreken van een berging, de staat van onderhoud en diverse overlast van verkeer, horeca en supermarkt. Ter zitting is gebleken dat eiser zijn stelling dat verweerder de oppervlakte onjuist heeft bepaald niet langer handhaaft. De rechtbank zal daarom uitgaan van de door verweerder vastgestelde oppervlakte.
3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrixberekening overgelegd. In deze matrixberekening is de waarde van de woning bepaald op € 169.220. Naast gegevens van de woning, bevat deze gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten waarvan vastgoedrapporten zijn overgelegd.
Beoordeling van het geschil
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrixberekening en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrixberekening, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres] (verkocht op 9 februari 2017 met transactieprijs € 175.000), [adres] (verkocht op 15 maart 2017 met transactieprijs € 190.750) en [adres] (verkocht op 18 mei 2016 met transactieprijs € 161.500). De verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten vormen naar het oordeel van de rechtbank een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum en zij acht die vergelijkingsobjecten, gelet op de bouwkenmerken, de bruto vloeroppervlakte en bouwjaar, ook goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrixberekening blijkt dat verweerder voor de onderhoudstoestand aan de woning een vlokcodering ‘3’ (gemiddeld) heeft toegekend, terwijl aan de vergelijkingsobjecten een vlokcodering ‘2’ (onder gemiddeld) is toegekend. Dit kan worden verklaard door de in 2016 uitgevoerde renovatie aan de woning, zo heeft verweerder onweersproken verklaard. Met de beperkte mogelijkheid tot ventilatie, zoals door eiser is gesteld, heeft verweerder rekening gehouden door voor de voorzieningen een lagere vlokcodering toe te kennen van ‘2’ (onder gemiddeld) hetgeen, zo heeft verweerder ter zitting verklaard, bij voormalige kantoorgebouwen die worden verbouwd tot huurwoningen gebruikelijk is. Verweerder heeft dan ook voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de vastgestelde waarde is gekomen.
6. Eiser heeft gesteld dat het ontbreken van een berging als een waardedrukkende factor in aanmerking moet worden genomen. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten wel over een berging beschikken, maar dat de (geïndexeerde) verkoopprijzen van deze objecten ook (aanzienlijk) hoger liggen dan de waarde van de woning. Verweerder heeft met deze omstandigheid dus voldoende rekening gehouden. Eisers stelling dat een deel van de woning, vanwege de beperkte hoogte, als bergruimte in aanmerking moet worden genomen, faalt. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat deze ruimte, die een hoogte van 1,70 meter heeft, niet als een echte berging kan worden aangemerkt en dat ook bij een beperkte hoogte de mogelijkheid bestaat om deze ruimte volwaardig te gebruiken.
7. Eiser heeft ten slotte gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning. De rechtbank stelt vast dat verweerder aan de woning voor de ligging een vlokcodering van ‘2’ (onder gemiddeld) heeft toegekend zodat met de mindere ligging reeds rekening is gehouden. Dat de woning een slechtere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten, waaraan eveneens een vlokcodering ‘2’ voor ligging is toegekend, is niet gebleken. Ook de vergelijkingsobjecten zijn immers aan een drukke weg en in de nabijheid van een supermarkt en horeca gelegen zodat de mindere ligging reeds in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is verdisconteerd.
8. Hetgeen eiser overigens nog heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.