Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 19/1511
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2019 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderhaar 2018 vastgesteld op € 384.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2018 (de aanslag).
Voorafgaand aan de bezwaarprocedure heeft verweerder de waarde ambtshalve verminderd tot € 366.000.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 januari 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juli 2019.
Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 516 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 201 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 291.000. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat bij de waardering van de woning ten onrechte geen rekening is gehouden met de slechte ligging en onderhoudstoestand van de woning. Tevens stelt eiser dat verweerder de inhoud van de woning onjuist heeft vastgesteld. Daartoe heeft eiser gewezen op een plattegrond afkomstig uit BAG Viewer.
3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard en de waarde van € 366.000, zoals vastgesteld in de uitspraak op bezwaar, gehandhaafd dient te blijven. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrixberekening overgelegd. In deze matrixberekening is de waarde van de woning bepaald op € 380.629. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten waarvan vastgoedrapporten zijn overgelegd.
Beoordeling van het geschil
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrixberekening en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrixberekening, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres] (verkocht op 1 augustus 2016 met transactieprijs € 350.500), [adres] (verkocht op 15 juli 2016 met transactieprijs € 350.000) en [adres] (verkocht op 9 juni 2017 met transactieprijs € 430.000). De verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten vormen naar het oordeel van de rechtbank een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum en zij acht die vergelijkingsobjecten, gelet op de bouwkenmerken, de inhoud en bouwjaar, ook vergelijkbaar met de woning. Uit de matrixberekening blijkt verder dat verweerder voor de ligging aan de woning een vlokcodering ‘4’ (bovengemiddeld) heeft toegekend, terwijl aan de vergelijkingsobjecten een vlokcodering ‘3’ (gemiddeld) is toegekend. Ter zitting heeft verweerder hierover desgevraagd verklaard dat in het informele bezwaartraject (voorafgaand aan de reguliere bezwaarprocedure) de waarde van de woning reeds is verlaagd op grond van de minder gunstige ligging. Ten onrechte is in de matrixberekening nog de oude berekening met een vlokcodering van ‘4’ voor de ligging opgenomen. Uit blok 7 en 8 van de matrixberekening volgt evenwel dat verweerder een vlokcodering van ‘3’ heeft gehanteerd, nu er geen correctie meer is toegepast in de kolom “
Verrekening VLOK van Swietenstraat”. Ten aanzien van de onderhoudstoestand heeft verweerder aan de vergelijkingsobjecten een vlokcodering ‘4’ (bovengemiddeld) toegekend, terwijl aan de woning een vlokcodering ‘3’ (gemiddeld) is toegekend. Verweerder heeft hiervoor een correctie toegepast op de m³-prijs van € 45. Tevens is een correctie van € 45 toegepast op de m³-prijs in verband met de hogere vlokcodering (‘4’) voor kwaliteit/luxe van de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] . Met de verschillen in de codering en de in verband daarmee toegepaste correcties heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de aanwezige verschillen in kwaliteit en voorzieningen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Verrekening VLOK van Swietenstraat”. Ten aanzien van de onderhoudstoestand heeft verweerder aan de vergelijkingsobjecten een vlokcodering ‘4’ (bovengemiddeld) toegekend, terwijl aan de woning een vlokcodering ‘3’ (gemiddeld) is toegekend. Verweerder heeft hiervoor een correctie toegepast op de m³-prijs van € 45. Tevens is een correctie van € 45 toegepast op de m³-prijs in verband met de hogere vlokcodering (‘4’) voor kwaliteit/luxe van de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] . Met de verschillen in de codering en de in verband daarmee toegepaste correcties heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de aanwezige verschillen in kwaliteit en voorzieningen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
6. Eiser heeft betwist dat de inhoud van de woning 516 m³ bedraagt en heeft daarbij gewezen op een plattegrond uit BAG Viewer. Uit de door eiser overgelegde plattegrond is echter niet af te leiden welke inhoud van de woning eiser voorstaat. Daarbij komt dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat naar aanleiding van eisers bezwaar de woning opnieuw is ingemeten en dat daaruit is gebleken dat de inhoud juist is vastgesteld. De rechtbank ziet, mede gelet op de beperkte onderbouwing van eiser, geen reden om hieraan te twijfelen.
7. Ook hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. In reactie op eisers stelling dat sprake is van een slechte onderhoudstoestand, heeft verweerder nog gesteld dat in nagenoeg de gehele stad [plaats] sinds vele jaren problemen bestaan met de fundering van de huizen. Nu dit een algemeen probleem is en de vergelijkingsobjecten deze problemen eveneens kennen, wordt een eventueel waardedrukkend effect geacht in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten te zijn verdisconteerd.
8. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
Proceskosten
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.