Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 19/3252
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
5 september 2019 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 14 mei 2019 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2019.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [vertegenwoordiger belastingdienst 1] en [vertegenwoordiger belastingdienst 2] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 450.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 417 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 157 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een lagere waarde. Daartoe voert eiser - zakelijk weergegeven - aan dat de stijging van de WOZ-waarde van de woning met 42% in de laatste drie jaar buitenproportioneel is.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waardematrix overgelegd. In deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 450.000. Naast gegevens van de woning, bevat deze gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen.
Verweerder onderbouwt de waarde van de woning met - onder meer - de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres] [huisnummer 2] en [adres] [huisnummer 3] . Deze objecten zijn binnen een jaar vóór de waardepeildatum verkocht voor € 535.000 en € 508.000. De woning heeft een kleinere inhoud en een kleiner grondoppervlak dan deze vergelijkingsobjecten, maar verder is de woning daarmee in voldoende mate vergelijkbaar. Verweerder heeft vervolgens de verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Hoewel de door verweerder gehanteerde indexatiepercentages van respectievelijk 9,6% en 9,3% niet zijn onderbouwd, heeft de rechtbank, gelet op forse stijging van de huizenprijzen in de afgelopen jaren, geen reden om aan deze percentages te twijfelen. Op basis van de geïndexeerde verkoopcijfers heeft verweerder de m³-prijs voor de opstal van de vergelijkingsobjecten herleid tot € 850 per m³ (nummer [huisnummer 2] ) en € 1.001 per m³ (nummer [huisnummer 3] ). Bij de bepaling van de waarde van de woning is een lagere m³-prijs, namelijk € 813, gehanteerd. Met deze verlaging heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de waardeverminderende factoren van de woning, te weten de slechtere onderhoudstoestand en de mindere kwaliteit en luxe. De waarde wordt ten slotte ondersteund door het verkoopcijfer van [laan] [huisnummer 4] welk object op 12 april 2017 is verkocht voor € 470.000. Dit object is vrijwel even groot als de woning en heeft iets minder grond.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.
9.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde veel te hoog is in vergelijking met de waarden die voor de afgelopen drie jaren aan de woning zijn toegekend.
Deze stelling kan echter niet leiden tot verlaging van de waarde van de woning. De Wet WOZ brengt mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van gerealiseerde verkopen van met de woning vergelijkbare woningen op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Zoals blijkt uit wat hiervoor is overwogen is de waarde van de woning vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten.
10. Eiser heeft nog aangevoerd dat de algemene stijging van de huizenprijzen in [plaats] 7,1% op jaarbasis bedraagt, zodat de waardestijging van de woning met 16,2% niet juist kan zijn. Zoals hiervoor al is overwogen dient op grond van de Wet WOZ de waarde van woningen te worden gebaseerd op gerealiseerde verkoopcijfers. Algemene stijgingspercentages spelen daarbij geen rol. Overigens heeft verweerder - onweersproken - gesteld dat het (algemene) stijgingspercentage van de prijzen van rijwoningen in [plaats] bijna 13% op jaarbasis bedraagt. Hoewel op zichzelf niet relevant, maakt dit dat het door eiser genoemde stijgingspercentage van 42% over de afgelopen drie jaar minder buitenproportioneel is dan het op het eerste gezicht wellicht lijkt.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.C. Stroebel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
5 september 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.