ECLI:NL:RBDHA:2019:7823

• Datum uitspraak: 26 juli 2019
• Publicatiedatum: 30 juli 2019
• Zaaknummer: C/09/576135 / KG ZA 19-599
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: G.H.I.J. Hage; G.P. van Ham
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van bedrijfspand na executieveiling en inroepen huurbeding

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 26 juli 2019 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Celerita B.V. en een gedaagde partij, die een timmer- en meubelmakersbedrijf exploiteert. Celerita vorderde ontruiming van een bedrijfspand dat zij had gekocht op een executieveiling, waarbij het pand eerder in eigendom was van Keba Vastgoed B.V. en belast was met een hypotheekrecht ten behoeve van ING Bank N.V. Celerita stelde dat de gedaagde zonder recht of titel in het pand verbleef, omdat de huurovereenkomst met Keba Vastgoed was vernietigd door het inroepen van een huurbeding door ING, dat was overgedragen aan Celerita.

De rechtbank heeft vastgesteld dat er geen toestemming was verleend door ING voor de verhuur van het pand aan de gedaagde, en dat de gedaagde niet kon aantonen dat hij recht had op het gebruik van het pand. De voorzieningenrechter oordeelde dat Celerita een spoedeisend belang had bij de ontruiming, aangezien zij het pand wilde verkopen of verhuren aan een derde. De gedaagde werd veroordeeld om het pand binnen een week na betekening van het vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom. Daarnaast werd de gedaagde veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 620,60 per maand vanaf 16 mei 2019 tot aan de daadwerkelijke ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente. De kosten van het geding werden eveneens aan de gedaagde opgelegd.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/576135 / KG ZA 19-599

Vonnis in kort geding van 26 juli 2019

in de zaak van

CELERITA B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs (gemeente Lansingerland),

tegen:

[gedaagde] ,

handelend onder de naam
[handelsnaam gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als 'Celerita' en ' [gedaagde] '.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties;

- de (op 16 juli 2019 ontvangen) pleitnotitie c.q. conclusie van antwoord, met producties;

- de op 18 juli 2019 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door Celerita pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

Celerita houdt zich bezig met het beheer van en de handel in onroerend goed.

2.2.

[gedaagde] heeft een timmer- en meubelmakersbedrijf.

2.3.

Keba Vastgoed B.V. (hierna 'Keba Vastgoed') had in eigendom het (de) bedrijfspand(en) aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , [de Gemeente] (hierna 'het pand').

2.4.

Op 15 februari 2010 is op het pand een hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van ING Bank N.V. (hierna 'ING'). In de hypotheekakte is een zogenaamd 'huurbeding' opgenomen, op grond waarvan het Keba Vastgoed was verboden het pand te verhuren zonder voorafgaande toestemming van ING. In de op de hypotheekstelling van toepassing zijnde "Algemene Bepalingen van Zekerheidstelling" is een vergelijkbare bepaling opgenomen.

2.5.

Vanaf 1 augustus 2015 huren/huurden [gedaagde] en [A] (hierna ' [A] '), ten behoeve van de uitoefening van hun bedrijven, het pand van Keba Vastgoed, laatstelijk tegen een huurprijs van € 620,60 per maand.

2.6.

Nadat Keba Vastgoed was tekortgeschoten in haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de hypothecaire geldlening, heeft ING gebruik gemaakt van haar bevoegdheid tot executoriale verkoop van het pand. Bij exploot van 11 maart 2019 heeft ING de executieverkoop van het pand op 25 april 2019 aangezegd aan Keba Vastgoed.

2.7.

In de - met het oog op de executoriale verkoop - op 18 maart 2019 notarieel vastgelegde veilingvoorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:

" Huur/gebruik

Artikel 22.

1. Verkoper heeft onderzoek ingesteld naar de gebruikssituatie van het Registergoed. Voor zover bekend bij Verkoper is (een deel van) het Registergoed mogelijk door de Eigenaar verhuurd. Verkoper heeft geen toestemming verleend voor verhuur.

2. Derhalve komt aan Verkoper een beroep op het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek toe.

3. De uitoefening van de in artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek vermelde bevoegdheid wordt aan de Koper overgelaten. De uitoefening van de bevoegdheid geschiedt voor rekening en risico van Koper. Indien het Registergoed in gebruik is en niet vrij van gebruik kan worden geleverd, is het aan de Koper om op zijn kosten ontruiming van het Registergoed te bewerkstelligen. De verkoper staat niet in voor Kopers bevoegdheid tot ontruiming."

2.8.

Bij brief van 18 maart 2019 is [gedaagde] op de hoogte gesteld van de executieveiling. Daarbij is [gedaagde] erop gewezen dat dit mogelijk kan leiden tot vernietiging van zijn huurovereenkomst met Keba Vastgoed door ING of de koper van het pand.

2.9.

Celerita heeft het pand op de op 25 april 2019 gehouden executieveiling gekocht en is daarvan vervolgens op 16 mei 2019 eigenaar geworden.

2.10.

Bij - door middel van een deurwaardersexploot van 13 juni 2019 betekende - brief van 12 juni 2019 heeft Celerita op grond van artikel 22 van de Veilingvoorwaarden jegens [gedaagde] het huurbeding ingeroepen, zodat - zo schrijft Celerita - de huurovereenkomst ter zake van het pand is vernietigd en [gedaagde] zonder recht of titel in het pand verblijft, met verzoek c.q. sommatie om het pand uiterlijk op 1 augustus 2019 ontruimd ter beschikking te stellen van Celerita.

2.11.

In reactie daarop heeft [gedaagde] aangegeven aan dat verzoek/die sommatie geen gevolg te zullen geven.

2.12.

[A] maakt geen gebruik meer van het pand.

3. Het geschil

3.1.

Celerita vordert, zakelijk weergegeven:

I. [gedaagde] - op straffe van verbeurte van een dwangsom - te veroordelen het pand te ontruimen;

II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van
€ 620,60 per maand vanaf 16 mei 2019 tot aan het moment dat het pand daadwerkelijk is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente;

een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Naast de hiervoor vermelde feiten voert [gedaagde] daartoe - samengevat - het volgende aan.

Blijkens artikel 22 van de Veilingvoorwaarden heeft ING het - in het kader van de hypotheekstelling - ten behoeve van haar vastgelegde huurbeding overgedragen aan Celerita. Celerita heeft dat beding vervolgens ingeroepen en [gedaagde] gesommeerd het pand uiterlijk op 1 augustus 2019 te verlaten, aangezien hij - als gevolg van het inroepen van het huurbeding - zonder recht en titel in het pand verblijft en inbreuk maakt op het eigendomsrecht van Celerita, als gevolg waarvan zij schade lijdt. [gedaagde] weigert echter aan die sommatie gevolg te geven. Voor zover [gedaagde] zich daarbij beroept op toestemming van ING voor de verhuur van het pand aan hem, betwist Celerita die toestemming. Celerita heeft het pand gekocht met de bedoeling het te verkopen of verhuren aan een derde. Het gebruik van het pand door [gedaagde] staat daaraan in de weg. Daar komt bij dat [gedaagde] vanaf 16 mei 2019 niets meer betaalt voor het gebruik van het pand. Gelet hierop en op het bepaalde in artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek ('BW') dient [gedaagde] aan Celerita een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de laatst geldende huur.

3.3.

[gedaagde] voert verweer, dat - voor zover nodig - hierna zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat Celerita geen spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Daarin kan hij echter niet worden gevolgd. Reeds in de aard van de onder 3.1 sub I vermelde vordering ligt het vereiste spoedeisend belang besloten. Indien in dit geding moet worden geoordeeld dat [gedaagde] het pand zonder recht of titel gebruikt, heeft Celerita er belang bij dat aan die onrechtmatige situatie zo snel mogelijk een einde komt en kan van haar niet worden verlangd dat zij daarmee wacht tot een moment waarop het [gedaagde] goed uitkomt. Dat klemt te meer nu Celerita heeft aangegeven dat de onderhandelingen met een kandidaat-koper van het pand zich in een vergevorderd stadium bevinden en dat deze het pand enkel
vrij van gebruik wenst over te nemen.

4.2.

Alvorens over te gaan tot de inhoudelijke beoordeling van het geschil merkt de voorzieningenrechter op dat - gelet op de hiervoor onder 2.4 en 2.5 vermelde feiten - vaststaat dat ten tijde van de vestiging van de hypotheek op het pand op 15 februari 2010 tussen Keba Vastgoed en [gedaagde] nog geen huurrelatie met betrekking tot het pand bestond. Dit brengt mee dat ING - in beginsel - bevoegd was het huurbeding in te roepen.

4.3.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat ING in de loop van 2017 toestemming heeft verleend voor de verhuur van het pand door Keba Vastgoed (aan onder andere [gedaagde] ), zodat ING het huurbeding (i) niet meer tegen hem kon inroepen en daarmee ook (ii) niet meer kon overdragen aan Celerita. De voorzieningenrechter overweegt in dat verband het volgende.

4.4.

Voor wat betreft zijn stelling dat ING in de loop van 2017 toestemming heeft verleend aan de verhuur van het pand, beroept [gedaagde] zich onder meer op een aantal e-mailberichten uit de periode van eind november 2017 tot eind december 2017 (prod. 3). Daaruit kan echter hooguit worden afgeleid, dat ING er toen van op de hoogte was dat Keba Vastgoed het pand verhuurde. Deze - eventuele (niet gebleken is immers dat ING ook huurcontracten ook heeft ontvangen) - wetenschap betekent echter nog niet dat ING ook instemde met de verhuur van het pand en daarmee afstand deed van het huurbeding. Te minder nu Celerita een e-mailbericht in het geding heeft gebracht van het bij de executieveiling betrokken notariskantoor, waarin wordt aangegeven dat in het door ING aangehouden dossier geen enkele aanwijzing is aangetroffen waaruit blijkt dat zij (ING) toestemming zou hebben gegeven voor de verhuur van het pand aan [gedaagde] (prod. 11). Mede bezien in het licht van het voorgaande, kan aan de door [gedaagde] overgelegde (ongedateerde) verklaring van [X] (de middellijk bestuurder van Keba Vastgoed en hierna ' [X] ' te noemen) geen, althans weinig waarde, worden toegekend. Daarvoor is allereerst van belang dat [X] - onder meer - verklaart dat hij altijd heeft begrepen dat ING geen enkel probleem had met de verhuur van het pand. Die veronderstelling van [X] kan - mede gelet op de gemotiveerde betwisting van Celerita - niet als een deugdelijke onderbouwing van de gestelde toestemming worden beschouwd. Bovendien is [X] - als middellijk bestuurder van Keba Vastgoed - ondanks het huurbeding overgegaan tot verhuur van het pand en is zijn bedrijf mogelijk aansprakelijk voor de eventuele schade die [gedaagde] daardoor lijdt. Gelet hierop kunnen bij zijn verklaring de nodige vraagtekens worden geplaatst, die in deze procedure niet kunnen worden weggenomen.

4.5.

Op grond van het voorgaande kan in het beperkte bestek van dit kort geding niet worden aangenomen dat ING eind 2017 toestemming heeft gegeven aan Keba Vastgoed voor de verhuur van het pand (aan [gedaagde] ), ook niet stilzwijgend.

4.6.

Aan het beroep van [gedaagde] op rechtsverwerking, omdat ING - nadat zij in 2017 op de hoogte was geraakt van de huurovereenkomst - geen enkele actie heeft ondernomen moet worden voorbijgegaan. Ingevolge vaste jurisprudentie is enkel tijdsverloop daarvoor immers onvoldoende. Bijkomende omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden zijn gesteld noch gebleken. Bovendien kon - ingevolge artikel 3:264 lid 3 BW - op het huurbeding pas een beroep worden gedaan na het onder 2.6 vermelde exploot van 11 maart 2019.

4.7.

Al het voorgaande betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat er geen belemmeringen waren voor de overdracht van het huurbeding door ING aan Celerita.

4.8.

[gedaagde] stelt voorts dat het inroepen van het huurbeding in strijd is met de ratio van de wettelijke regeling. Volgens hem is daarmee beoogd het belang van de hypotheekhouder te beschermen, teneinde bij een onderwaarde van het betreffende pand een zo hoog mogelijke opbrengst te realiseren bij een executoriale verkoop ervan. Die situatie doet zich hier niet voor, nu sprake is van een overwaarde op het pand, aldus [gedaagde] . Daarin kan [gedaagde] echter niet worden gevolgd. Met het standpunt van [gedaagde] valt niet te rijmen dat op grond van artikel 3:264 BW het inroepen van het huurbeding - na overlating daarvan door de hypotheekhouder aan de koper, wat zich hier voordoet - ook kan worden ingeroepen door de koper van het bezwaarde goed. Op grond van dat artikel is het enkel de hypotheekhouder niet toegestaan een beroep te doen op het huurbeding indien met de instandhouding van de huurovereenkomst alle hypotheekhouders, aan wie een beroep op een huurbeding toekomen, kunnen worden voldaan uit de opbrengst van de executoriale verkoop.

4.9.

Als verweer tegen de - mede op grond van artikel 7:225 BW - gevorderde gebruiksvergoeding van € 620,60 per maand vanaf 16 mei 2019 heeft [gedaagde] enkel aangevoerd dat hij slechts de helft van dat bedrag verschuldigd is, omdat de huurovereenkomst destijds is gesloten met [A] en hemzelf samen en dat zij gezamenlijk de huurprijs dienden te voldoen. Dat verweer wordt reeds verworpen, nu in artikel 1.8 van de huurovereenkomst tussen enerzijds Keba Vastgoed en anderzijds [gedaagde] en [A] is vastgelegd dat de huurders hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het gehele bedrag van de huurprijs.

4.10.

Op grond van het bovenstaande zal worden beslist zoals hieronder in het dictum vermeld. Rekening houdend met de gegeven omstandigheden acht de voorzieningenrechter een ontruimingstermijn van één week na de betekening van dit vonnis redelijk. De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, nu de deurwaarder bevoegd is tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming op grond van de artikelen 555 en volgende van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ('Rv') in verbinding met artikel 444 Rv.

4.11.

Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing voor wat betreft de ontruiming, is aangewezen. De dwangsom zal wel worden gematigd en gemaximeerd.

4.12.

[gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen één week na de betekening van dit vonnis het pand met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van
€ 10.000,--;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan Celerita te voldoen een bedrag van € 620,60 per maand vanaf 16 mei 2019 tot aan het moment van de daadwerkelijke ontruiming van het pand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat [gedaagde] met de betaling in verzuim is;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van Celerita begroot op € 3.055,52, waarvan € 980,-- aan salaris advocaat, € 1.992,--,-- aan griffierecht en € 81,83 aan dagvaardingskosten, in voorkomende gevallen te vermeerderen met btw, en € 1,69 aan verschotten;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2019 door mr. G.P. van Ham

jvl