ECLI:NL:RBDHA:2019:14899

• Datum uitspraak: 27 november 2019
• Publicatiedatum: 1 juli 2021
• Zaaknummer: 7959892 RL EXPL 19-18071
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.E. Alink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst woonruimte wegens huurachterstand en misbruik positie makelaar

Eiser heeft een huurovereenkomst gesloten met gedaagde voor een woning, waarbij gedaagde tevens als makelaar voor eiser optrad. De huurovereenkomst liep van 1 januari 2015 tot 31 december 2015, met toestemming tot onderverhuur. In 2018 ontstond een huurachterstand van negen maanden, die eiser aanvoert als grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Gedaagde betwist de huurachterstand en stelt dat de huur contant is betaald, maar kan dit niet voldoende onderbouwen.

Eiser stelt daarnaast dat gedaagde zijn positie als makelaar heeft misbruikt door de huurovereenkomst aan te gaan zonder daadwerkelijke verkoopinspanningen te verrichten, waardoor eiser niet over de woning kon beschikken. De kantonrechter oordeelt dat de huurachterstand, ondanks latere betalingen, voldoende is voor ontbinding, mede gelet op de zakelijke achtergrond van de huurovereenkomst en het misbruik van positie.

De primaire vordering tot ontbinding en ontruiming wordt toegewezen. De machtiging om zelf ontruiming te effectueren wordt afgewezen omdat dit al wettelijk geregeld is. Vorderingen tot betaling van achterstallige huur worden afgewezen omdat de huur inmiddels is voldaan, maar de wettelijke rente over de periode van november 2018 tot juli 2019 wordt toegewezen. Gedaagde wordt veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden wegens huurachterstand en misbruik, gedaagde wordt veroordeeld tot ontruiming en betaling van wettelijke rente.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

Rolnr.: 7959892 RL EXPL 19-18071

27 november 2019

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. B.A. Boer,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij.

Partijen worden aangeduid als “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”.

Procedure

• de dagvaarding van 2 juli 2019;
• de conclusie van antwoord;
• de in het geding gebrachte producties.

Op 28 oktober 2019 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij [eiser] is verschenen, bijgestaan door mr. B.A. Boer. [gedaagde] is niet verschenen. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

1. Feiten

1.1

Op 20 mei 2014 heeft [eiser] opdracht gegeven aan [naam eenmanszaak] , hetgeen de handelsnaam is van de eenmanszaak van [X] , voor de verkoop van een woning aan de [adres] in [plaats] . [gedaagde] was namens [naam eenmanszaak] de contactpersoon van [eiser] .

1.2

[eiser] en [gedaagde] hebben een huurovereenkomst gesloten voor de huur van de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: “het gehuurde”) voor de duur van één jaar van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 voor een huurprijs van € 600,-- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Partijen zijn onder meer overeengekomen dat het [gedaagde] was toegestaan de woning onder te verhuren.

1.3

In een brief van 15 mei 2018 heeft de advocaat van [eiser] het volgende bericht aan [gedaagde] verstuurd:

“
Uit de stukken van cliënt en zijn toelichting maak ik op dat u eerst als makelaar voor hem hebt opgetreden, om vervolgens deze positie te gebruiken om een huurovereenkomst met hem aan te kunnen gaan. Naar het idee van cliënt is deze huurovereenkomst slechts aangegaan om gedurende de leegstand tijdens de verkoop de kosten voor deze woning te kunnen ondervangen. Cliënt was er dan ook van overtuigd dat hij op elk moment deze huurovereenkomst kon opzeggen, waarna de woning leeg aan hem zou worden opgeleverd. Inmiddels heeft cliënt ondervonden dat hij niet de beschikking over zijn woning krijgt, ondanks het feit dat hij bij u heeft aangegeven niet langer meer te willen verhuren.

Juridisch kan het bovenstaande worden geduid als misbruik van omstandigheden door u, alsmede van dwaling bij mijn cliënt. Namens cliënt vernietig ik dan ook de huurovereenkomst die u met mijn cliënt heeft gesloten m.b.t. de [adres] te [plaats] .”

1.4

In 2018 zijn verschillende betalingen gedaan van € 600,-- op de bankrekening van [eiser] door [naam beheerder] dan wel [X] .

1.5

In een brief van 23 juli 2019 heeft Makelaars Zuid Holland het volgende geschreven aan [eiser] :

“(…)

De (huur)zaken omtrent uw woning te [adres] , [plaats] gaan echter wel door. Uw echtgenote heeft de huur altijd contant opgehaald maar u heeft per WhatsApp uitdrukkelijk aangegeven dat dit niet meer mag gebeuren. Wij willen onder geen beding een huurachterstand bij u hebben en is daarom intern bij ons op kantoor besproken de huur voortaan op uw rekening over te maken. De huur van 1 juni 2019 en 1 juli 2019 ontvangt u uiterlijk binnen 5 dagen na heden en de huur per 1 augustus 2019 gewoonlijk op de eerste van de maand.

Om de huurrechten te waarborgen zullen wij de huur voortaan op uw rekening overmaken, die reeds bij ons bekend is .”

2. Vordering, grondslag en verweer

2.1

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1) primair, de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met ingang van 1 augustus 2019 te ontbinden, dan wel te ontbinden tegen een in goede justitie te bepalen ingangsdatum, subsidiair, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen eiser en gedaagde op 15 mei 2018 buitengerechtelijk is vernietigd, meer subsidiair, de huurovereenkomst tussen eiser en gedaagde te vernietigen;

2) [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen een week na betekening van het vonnis met de zijnen en met het zijne te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;

3) [eiser] te machtigen om indien [gedaagde] in gebreke mocht blijven, deze zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de politie of de sterke arm;

4) [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.400,--, aan achterstallige huurpenningen dan wel gebruiksvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf het moment van verschuldigdheid van de bedragen, dan wel vanaf een in goede justitie te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;

5) voor het geval aan de huurovereenkomst later dan per augustus 2019 een einde komt, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 600,-- per maand aan huur dan wel aan gebruiksvergoeding, tot aan het moment dat aan de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze een einde is gekomen, een ingegane maand gerekend voor een gehele maand;

6) [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten en eventuele ontruimings- en stallingskosten, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

2.2

[eiser] legt aan deze vordering, naast voormelde feiten, het navolgende ten grondslag. Tot aan de datum van de dagvaarding was er een huurachterstand van € 5.400,--, zijnde negen maanden huur. Mede erop gelet dat sprake was van een zakelijke relatie tussen partijen, waarbij [gedaagde] het gehuurde onderverhuurde, rechtvaardigt deze huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst. Subsidiair en meer subsidiair beroept [eiser] zich erop dat [gedaagde] zijn positie van makelaar heeft misbruikt door het sluiten van de huurovereenkomst. Het stond [eiser] voor ogen dat de huurovereenkomst werd aangegaan voor de duur van de leegstand van de woning, terwijl [gedaagde] zou proberen de woning te verkopen. [eiser] ging ervan uit dat hij de huurovereenkomst kon opzeggen. [gedaagde] heeft echter geen verkoopinspanning verricht en weigert het gehuurde aan [eiser] ter beschikking te stellen.

2.3

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna - voor zover van belang - zal worden ingegaan.

3. Beoordeling

3.1

De kantonrechter zal eerst oordelen over de primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Aan die vordering heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat [gedaagde] niet aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan op grond van de huurovereenkomst en dat er een huurachterstand was van € 5.400,--, zijnde negen maanden huur.

3.2

[gedaagde] heeft betwist dat er sprake was van een huurachterstand. De huurpenningen zijn op verzoek van [eiser] contant voldaan aan de echtgenote van [eiser] dan wel zijn kinderen. In de brief van 23 juli 2019 heeft zijn beheerder, [naam beheerder] , aan [eiser] kenbaar gemaakt dat de huurpenningen voortaan op de rekening van [eiser] zullen worden voldaan, aldus [gedaagde] . In reactie hierop heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst had voorgesteld om de huur contant te voldoen en in 2015 en 2016 heeft [gedaagde] de huur ook daadwerkelijk contant betaald. In 2017 heeft [eiser] kenbaar gemaakt dat hij de huurbetalingen voortaan per bank wilde ontvangen, hetgeen sindsdien is gebeurd. Ter staving van die stelling heeft [eiser] een uitdraai van zijn bankrekening overgelegd, waaruit blijkt dat [naam beheerder] in 2018 meerdere betalingen heeft gedaan van € 600,-- op die bankrekening.

3.3

De kantonrechter overweegt dat het verweer van [gedaagde] dat hij de gevorderde huur contant heeft betaald, een bevrijdend verweer betreft waarvan de stelplicht en de bewijslast op [gedaagde] rusten. In het licht van de gemotiveerde en met stukken onderbouwde betwisting van dat standpunt door [eiser] van de stellingen van [gedaagde] , heeft [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gesteld te dienaangaande. De algemene stelling van [gedaagde] dat de huur steeds contant is betaald, wordt immers weersproken door verschillende overschrijvingen per bank in 2018 van € 600,-- door de beheerder van [gedaagde] , [naam beheerder] , aan [eiser] . [eiser] heeft gesteld dat dit huurbetalingen betreffen. Daarbij betrekt de kantonrechter dat [gedaagde] niet is verschenen bij de comparitie van partijen en de stellingen van [eiser] te dezer zake niet heeft weersproken. Dit leidt ertoe dat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding sprake was van een huurachterstand van negen maanden.

3.4

Hoewel [eiser] ter comparitie heeft verklaard dat de achterstallige huurpenningen inmiddels volledig zijn voldaan en dat de huur tot en met november 2019 is betaald, rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst. Daartoe overweegt de kantonrechter dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding sprake was van een aanzienlijke huurachterstand van negen maanden en dat die tekortkoming door de latere betalingen niet is weggenomen. Ook betrekt de kantonrechter bij dat oordeel, wat betreft de gevolgen van de ontbinding, dat [gedaagde] niet woont in het gehuurde, maar dat de huurovereenkomst een zakelijke achtergrond heeft, waarbij [gedaagde] door middel van onderverhuur van het gehuurde inkomsten verwerft. Tot slot slaat de kantonrechter in dit kader acht op de omstandigheid dat de achtergrond van de huurovereenkomst was dat het gehuurde gedurende de verkoopopdracht aan [gedaagde] zou worden verhuurd, terwijl [gedaagde] niet heeft weersproken dat [eiser] de verkoopopdracht heeft beëindigd omdat [gedaagde] geen echte verkoopinspanningen leverde. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst (onder 1) en tot ontruiming van het gehuurde (onder 2) zullen derhalve worden toegewezen.

3.5

Nu de vordering onder 1) op de primaire grondslag wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan een beoordeling van het onder 1) subsidiair en meer subsidiair gevorderde.

3.6

De door [eiser] onder 3) gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

3.7

Ten aanzien van de onder 4) en 5) gevorderde betalingen oordeelt de kantonrechter dat die vorderingen zullen worden afgewezen, omdat [eiser] ter comparitie heeft verklaard dat de huur tot en met november 2019 inmiddels is voldaan. Nu de huurpenningen over de maanden november 2018 tot en met juli 2019 niet tijdig zijn gedaan, kan de gevorderde wettelijke rente in zoverre echter wel worden toegewezen.

3.8

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, zoals hierna wordt beslist.

Beslissing

De kantonrechter:

- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] ;

- veroordeelt [gedaagde] voormeld gehuurde met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [gedaagde] mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;

- veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen de wettelijke rente vanaf het moment van verschuldigdheid van de respectievelijke huurpenningen van € 600,-- per maand van november 2018 tot en met juli 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot hiertoe aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 815,11, waaronder begrepen een bedrag van € 600,--, als het aan de gemachtigde van [eiser] toekomende salaris, te voldoen binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de betekening;

- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 120,- aan nasalaris, voor zover [eiser] daadwerkelijk nakosten zal maken, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.E. Alink, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 27 november 2019, in tegenwoordigheid van de griffier.