Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/577987 / KG ZA 19-745
Vonnis in kort geding van 11 oktober 2019
in de zaak van
STICHTING GESPREKSCENTRUM LEIDENte Leiden,
eiseres,
advocaat mr. C. Teiwes te Den Haag,
tegen:
[gedaagde]te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J. Hemelaar te Leiden.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘SGL’ en ‘ [gedaagde] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties;
- de brief van [gedaagde] van 15 augustus 2019, met producties;
- de op 20 augustus 2019 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling is de zaak pro forma aangehouden tot 31 augustus 2019 om partijen in de gelegenheid te stellen het geschil in onderling overleg te beëindigen. Bij brief van 3 september 2019 heeft SGL aan de voorzieningenrechter bericht dat partijen er niet in zijn geslaagd een regeling te treffen en verzocht om voortzetting van de mondelinge behandeling. In reactie daarop heeft [gedaagde] – bij faxbericht van 5 september 2019 – gevraagd vonnis te wijzen. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
SGL is eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het pand). [gedaagde] heeft op basis van een (mondelinge) overeenkomst van bruikleen met SGL sinds 1993 een gedeelte van de bovenverdieping van het pand van ± 75 m² in gebruik (hierna: de ruimte), ten behoeve van de uitoefening van haar beroep als meubelreparateur. Hier staat geen door [gedaagde] aan SGL te betalen financiële vergoeding tegenover.
2.2.
Vanaf 1 oktober 2014 verhuurt SGL het pand aan [de B.V.] te [plaats] (hierna: [de B.V.] ) ten behoeve van de exploitatie van een bioscoop en/of theater. De huurovereenkomst eindigt op 1 oktober 2024. Deze huurovereenkomst heeft er niet aan in de weg gestaan dat [gedaagde] de ruimte is blijven gebruiken.
2.3.
Bij brief van 1 juni 2018 heeft SGL aan [gedaagde] bericht, verkort weergegeven, de bruikleenovereenkomst zo snel mogelijk te willen beëindigen, waarbij zij [gedaagde] verzoekt de ruimte uiterlijk op 1 oktober 2018 leeg en bezemschoon op te leveren. Hierbij wijst SGL op de verstoorde verhouding tussen [gedaagde] en [de B.V.] . Nadat [gedaagde] daartegen bezwaar heeft gemaakt, heeft SGL op 12 september 2018 aangegeven, verkort weergegeven, geen aanleiding te zien de bruikleen (toch) voort te zetten. Zij heeft daarbij de uiterste ontruimingsdatum verschoven naar 1 november 2018 en aangegeven niet akkoord te zullen gaan met verder uitstel. Deze brief is geschreven door een door SGL ingeschakelde belangenbehartiger en wordt afgesloten met de mededeling dat, als [gedaagde] het gebruik niet uiterlijk 1 november 2018 staakt, SGL zich genoodzaakt ziet nadere maatregelen te nemen om het gebruik van de ruimte door [gedaagde] te doen staken. De [gedaagde] heeft schriftelijk meegedeeld daar geen gehoor aan te zullen geven en zij heeft de ruimte niet ontruimd.
2.4.
In een brief van 18 januari 2019 van [de B.V.] aan SGL heeft [de B.V.] de verstoorde verhouding met [gedaagde] toegelicht en uitgelegd waar zij de ruimte (dringend) voor nodig heeft.
2.5.
Bij brief van 25 januari 2019 heeft SGL een poging gedaan om tot afspraken te komen betreffende een vrijwillige beëindiging door [gedaagde] van de bruikleen per een in onderling overleg te bepalen datum. Daarbij deelt SGL mee dat [de B.V.] de ruimte nodig heeft met het oog op haar bedrijfsuitoefening en dat SGL voornemens is het betreffende verzoek te honoreren. Bij een daaropvolgende e-mailbericht van 15 februari 2019 heeft SGL aan [gedaagde] aangegeven haar een voorstel te willen doen omtrent vervangende bedrijfsruimte en wel ter voorkoming van een gerechtelijke procedure. Daarbij geeft zij nadere informatie over die ruimte, deelt zij mee dat de moeder van [gedaagde] bereid is de huur te betalen en dat SGL bereid is de verhuiskosten voor haar rekening te nemen. [gedaagde] heeft dat aanbod op 11 maart 2019 afgewezen.
2.6.
SGL heeft op 31 juli 2019 een datum voor dit kort geding aangevraagd.
3.Het geschil
3.1.
SGL vordert, zakelijk weergegeven:
[gedaagde] te veroordelen de ruimte binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en verlaten met al het hare en de haren en de ruimte – onder afgifte van de sleutels – geheel ontruimd ter vrije beschikking van SGL te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 750,- per dag of dagdeel dat [gedaagde] hier niet aan voldoet;
[gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na de tenuitvoerlegging van dit vonnis aan SGL te voldoen de aan die tenuitvoerlegging verbonden kosten, waaronder de eventuele ontruimingskosten, vermeerderd met de wettelijke rente;
een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Daartoe voert SGL – samengevat – het volgende aan. Tussen partijen is een bruikleenovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen. Nu deze niet voorziet in een regeling voor de opzegging ervan, is de overeenkomst in beginsel opzegbaar. Van die bevoegdheid heeft SGL gebruik gemaakt. De redenen voor de beëindiging van de overeenkomst is tweeërlei. De relatie tussen [de B.V.] en [gedaagde] is verstoord en SGL wil niet het risico lopen van een escalatie, terwijl SGL bovendien als gevolg van die slechte verhouding [de B.V.] niet het ongestoorde genot van het pand kan verschaffen. Daarnaast willen [de B.V.] en haar moederbedrijf ( [B.V. X] ) op (zeer) korte termijn uitbreiden. Zij hebben daarvoor (meer in het bijzonder voor de backoffice van de groep waartoe het [de B.V.] behoort) het gehele pand, inclusief de ruimte, nodig. [gedaagde] heeft alle gelegenheid gehad om te vertrekken, maar heeft daarvan geen gebruik gemaakt, ondanks de door SGL betrachte coulance en aangeboden oplossingen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
In een kort geding als het onderhavige dient onder meer te worden ingeschat welk oordeel in een bodemprocedure te verwachten is. De voorzieningenrechter acht in dit geval zeer aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de overeenkomst opzegbaar is en dat aan die opzegging geen andere eisen kunnen worden gesteld dan dat er een redelijke opzegtermijn wordt gehanteerd.
4.2.
Hierbij is van belang dat partijen het erover eens zijn dat hier sprake is van een bruikleenovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij niet is voorzien in een regeling voor de opzegging. Dat betekent dat hier de (algemene) regel geldt dat de bruikleenovereenkomst opzegbaar is. [gedaagde] heeft er terecht op gewezen dat de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat opzegging onaanvaardbaar kan zijn of dat aan de opzegging nadere eisen kunnen worden gesteld. Volgens [gedaagde] brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid in haar geval mee dat de overeenkomst niet opzegbaar is zolang het [de B.V.] nog in het pand huist. Bij het aangaan van de huur had zij de ruimte immers al in gebruik. Subsidiair meent [gedaagde] dat de overeenkomst niet opzegbaar is zolang SGL geen visie heeft (kenbaar gemaakt) wat er met het pand moet gebeuren na het vertrek van het [de B.V.] , waarbij [gedaagde] stelt dat het [de B.V.] verhuisplannen heeft. Indien dit niet wordt gevolgd acht [gedaagde] een opzegtermijn van minder dan een jaar in strijd met de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde] heeft in dit verband gewezen op de omstandigheden dat de bruikleenovereenkomst bekend was bij het aangaan van de huur van het pand door het [de B.V.] , dat de ruimte zeer geschikt is voor het werk dat zij doet en dat het lastig is om (specifiek voor de situatie van [gedaagde] ) geschikte vervangende ruimte te vinden.
4.3.
De voorzieningenrechter volgt SGL in haar betwisting van het standpunt van [gedaagde] . De door [gedaagde] genoemde omstandigheden zijn niet van dien aard dat de opzegging onaanvaardbaar is of alleen mogelijk zou zijn indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Daarbij heeft de voorzieningenrechter ook acht geslagen op de door SGL genoemde omstandigheden, waaronder dat [gedaagde] nooit een financiële vergoeding voor de ruimte heeft betaald, SGL als verhuurder van het pand verplichtingen heeft ten opzichte van haar huurder [de B.V.] en SGL de verzoeken van [de B.V.] wil honoreren. SGL heeft voorts onweersproken gesteld dat de ruimte weliswaar geschikt is voor het werk dat [gedaagde] doet, maar dat [gedaagde] geen specifieke investeringen heeft gedaan in de ruimte, zij niet afhankelijk is van de ruimte voor haar bedrijfsactiviteiten en haar werkzaamheden zonder bezwaar ook elders kan voortzetten. Die omstandigheden dienen ook te worden meegewogen bij de vraag wat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen. [gedaagde] heeft hierbij weliswaar gewezen op enkele eisen waaraan met name de locatie waar haar werkruimte is gelegen wat haar betreft aan moet voldoen, maar de aanwezigheid van die eisen kan het vorenstaande niet anders maken, Wel vormt dit reden om te oordelen dat opzegging slechts mogelijk is met hantering van een zodanige opzegtermijn, dat [gedaagde] in redelijkheid geacht moet worden een aanvaardbaar alternatief te kunnen vinden.
4.4.
De voorzieningenrechter overweegt ten aanzien van dat laatste dat de termijn die SGL inmiddels al aan [gedaagde] heeft gegund zodanig is dat daarmee de redelijke termijn hoe dan ook al is overschreden. Mocht het voor [gedaagde] niet al op 1 juni 2018 duidelijk zijn geweest wat de bedoeling van SGL was, dan moet dat in ieder geval na de brief van 12 september 2018 het geval zijn geweest. Sindsdien is al meer dan een jaar verstreken. Een redelijke termijn is naar het oordeel van de voorzieningenrechter in ieder geval niet langer dan deze inmiddels verstreken periode.
4.5.
Gelet op de grote mate van waarschijnlijkheid dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en op de lange voorgeschiedenis zoals verkort weergegeven onder de feiten, waarbij SGL [gedaagde] zeer ruim de tijd heeft gegeven om andere ruimte te zoeken en daar zelfs behulpzaam bij is geweest, is de voorzieningenrechter van oordeel dat – ondanks dat SGL niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kwestie zeer urgent is – niet van SGL kan worden gevergd dat zij nu nog de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. In zoverre heeft SGL dan ook voldoende (spoedeisend) belang bij het treffen van de in dit geding gevorderde voorziening sub 1. De voorzieningenrechter gaat voorbij aan het verweer dat [gedaagde] op dat punt heeft gevoerd. Het belang van SGL is gelet op alle genoemde feiten en omstandigheden naar het oordeel van de voorzieningenrechter zwaarwegender dan het belang van [gedaagde] bij een nog langdurig (onbetaald) gebruik van de ruimte.
4.6.
De vordering sub 1 is daarom toewijsbaar, met dien verstande dat de voorzieningenrechter in plaats van de door SGL gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen na betekening van dit vonnis een – gelet op alle feiten en omstandigheden – redelijke termijn van vier weken na betekening van dit vonnis zal bepalen.
4.7.
Nu SGL (indien nodig) de ontruiming middels een deurwaarder kan bewerkstellingen zal er geen dwangsom worden opgelegd. Overigens is dat mogelijk zonder dat de voorzieningenrechter daarover in dit vonnis iets bepaalt, zodat de in het petitum daarover opgenomen zinsnede niet in de veroordeling zal worden opgenomen. De vordering ter zake van de kosten van tenuitvoerlegging zal worden afgewezen, nu op voorhand niet kan worden beoordeeld of die kosten in redelijkheid zijn gemaakt.
4.8.
[gedaagde] zal, als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] de aan haar in bruikleen gegeven ruimte aan de [adres] binnen vier weken na de betekening van dit vonnis te ontruimen en verlaten met al het hare en de haren en de ruimte – onder afgifte van de sleutels – geheel ontruimd ter vrije beschikking van SGL te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de kosten van dit geding aan SGL te betalen, tot dusverre aan de zijde van SGL begroot op € 1.702,43, waarvan € 980,-- aan salaris advocaat, € 639,-- aan griffierecht en € 81,83 aan dagvaardingskosten, in voorkomende gevallen te vermeerderen met btw, en € 1,60 aan verschotten;
5.3.
bepaalt dat [gedaagde] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2019.
ts