Uitspraak
Rechtbank den haag
Zittingsplaats ‘s-Gravenhage
Rolnr : 6800348 RL EXPL 18-6945
17 mei 2018
Vonnis ex artikel 254 Rv Pro in de zaak van:
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. A.A.S. Wiesmeier- van der Brugge,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon.
Partijen worden verder aangeduid als [eiser] en [gedaagde] .
1.Procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de dagvaarding met producties op de voet van artikel 254 Rv Pro. Op 3 mei 2018 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
Verschenen zijn [eiser] , vergezeld door zijn gemachtigde en [gedaagde] in persoon.
Beide partijen hebben hun standpunten bepleit aan de hand van een pleitnotitie.
2.Feiten
2.1
Op 12 december 2014 heeft [eiser] als verhuurder met Rugge als huurder een overeenkomst voor huur en verhuur gesloten met betrekking tot het gestoffeerde appartement [adres] (hierna ook: het gehuurde) voor de periode van één jaar. Deze huurovereenkomst is inmiddels omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
2.2
Bij aangetekende brief van 29 december 2017 aan [gedaagde] heeft [eiser] de huur opgezegd tegen 1 juli 2018, rekening houdend met de opzegtermijn voortvloeiende uit artikel 7: 271, vierde lid aanhef en onder b. BW.
Aan deze opzegging heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274, eerste lid aanhef en onder b. BW en/of dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt als bedoeld onder a. van datzelfde artikel.
2.3
[eiser] heeft zes weken na voormelde opzegging geen schriftelijke mededeling van [gedaagde] ontvangen inhoudende dat [gedaagde] toestemt in de beëindiging van de opzegging.
2.4
[eiser] heeft tot op de dag van de mondelinge behandeling van deze voorlopige voorziening geen vordering ingesteld bij de kantonrechter op de voet van artikel 7:272, tweede lid BW.
3.Vordering en verweer
3.1
[eiser] heeft gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen –kort gezegd- om binnen drie dagen na het in deze zaak in te wijzen vonnis, dan wel uiterlijk 30 juni 2018 onder afgifte van alle sleutels het gehuurde te ontruimen met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De relatie van [eiser] is eind december 2017 abrupt geëindigd en hij diende het huis van zijn voormalige partner direct te verlaten. Hij heeft tijdelijk onderdak gevonden bij een vriend maar kan daar niet blijven. [eiser] heeft een emotionele binding met het gehuurde en ook de dochter van [eiser] beschouwt het gehuurde als haar ouderlijk huis.
3.3
Voorts voert [eiser] aan dat [gedaagde] regelmatig de huur enkele dagen te laat betaalt en onvoldoende zorg draagt voor het onderhoud van het appartement. Zo werkt [gedaagde] slecht mee wanneer de Cv-installatie van het gehuurde moet worden onderhouden of wanneer de voordeur van het gehuurde moet worden geschilderd.
3.4
[gedaagde] voert verweer.
Hij voert aan dat hij de woning nodig heeft omdat hij als [functie] afwisselend in Monster en in Leiden werkt. Hij is nog steeds op zoek naar een koopwoning maar heeft die woning tot nu toe niet kunnen vinden.
Volgens [gedaagde] zijn er geen gelijkwaardige huurwoningen op korte termijn beschikbaar, zeker niet in de wijk [wijk] , waar hij nu woont.
[gedaagde] acht het ongepast dat hij meteen in rechte is betrokken en dat er niet is getracht in der minne een regeling met hem te treffen.
Niettemin is [gedaagde] bereid naar een andere huurwoning om te zien en tegen een door hem redelijk te achten vergoeding op enige termijn te vertrekken.
[gedaagde] erkent dat hij door zijn drukke werkzaamheden de huur soms enkele dagen te laat betaalt. [eiser] heeft daar echter nooit een punt van gemaakt. De voordeur van het gehuurde is volgens [gedaagde] inmiddels geschilderd en het onderhoud aan de Cv-installatie is inmiddels geschied.
4.De beoordeling van de vordering
4.1
Voldoende is gebleken dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de vordering, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vordering.
4.2
De kantonrechter stelt voorop dat voor toewijsbaarheid van de onderhavige vordering in kort geding wel zeer bijzondere omstandigheden aanwezig moeten zijn.
Toewijzing in kort geding gaat immers zelfs verder dan hetgeen de bodemrechter in deze zaken kan toewijzen.
Gelet op artikel 7:272, eerste lid BW blijft de huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk in de bodemprocedure heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld.
Vast staat dat [eiser] een dergelijke vordering tot 3 mei 2018 (nog) niet had ingesteld.
Weliswaar kan een toewijzend vonnis in de bodemprocedure uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard en daaruit kan volgen dat ook een vordering in kort geding toewijsbaar zou kunnen zijn, maar de kantonrechter dient dit met terughoudendheid te bezien (vergelijk het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 14 december 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BO8305).
4.3
In deze zaak leidt dat tot het volgende oordeel.
4.4
Het is niet zeer waarschijnlijk dat een bodemrechter tot het oordeel komt dat de door [eiser] gestelde tekortkomingen –ook indien bewezen- ieder afzonderlijk dan wel gezamenlijk bezien de opzegging dan wel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Dat brengt mee dat ontruiming op die gronden in kort geding dan ook niet voor toewijzing vatbaar kan zijn.
4.4
De (proces)houding van [gedaagde] komt in de ogen van [eiser] wellicht zeer dicht bij misbruik van bevoegdheid, omdat [gedaagde] aangeeft bereid te zijn te vertrekken uit het gehuurde wanneer hem een in zijn ogen voldoende vergoeding voor zijn vertrek uit het gehuurde wordt geboden, maar de in kort geding gevorderde ontruiming van het gehuurde zal toch worden afgewezen.
Weliswaar heeft [eiser] [gedaagde] een redelijke verhuiskostenvergoeding aangeboden, maar [eiser] heeft er van zijn kant niet alles gedaan om [gedaagde] in een bodemprocedure te betrekken.
[eiser] had na zes weken na de opzegging van 29 december 2017 al een bodemprocedure kunnen en moeten aanspannen en daarin had hij dan ook kunnen vorderen dat de uitspraak van de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad zou worden verklaard.
In dat geval was die bodemprocedure hoogstwaarschijnlijk in een zodanig stadium geweest dat de voorzieningenrechter zich -daarop vooruitlopend- een oordeel had kunnen vormen over de waarschijnlijkheid van het oordeel van de bodemrechter.
Nu dat niet het geval is niet aannemelijk geworden dat er sprake is van zeer uitzonderlijke omstandigheden, die rechtvaardigen dat het door [eiser] gestelde dringende eigen gebruik zwaarder dient te wegen dan de wettelijke bescherming die een huurder als [gedaagde] toekomt.
4.5
[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
- weigert de gevraagd voorziening;
- veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.C. Heuveling van Beek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 mei 2018, in tegenwoordigheid van de griffier.