ECLI:NL:RBDHA:2018:5860

• Datum uitspraak: 25 april 2018
• Publicatiedatum: 18 mei 2018
• Zaaknummer: C-09-531885-HA ZA 17-483
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.G. Salvadori
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenvonnis inzake verborgen gebreken bij aankoop woonboerderij met zwaminfectie

In deze bodemzaak, behandeld door de Rechtbank Den Haag, staat de vraag centraal of er sprake is van verborgen gebreken bij de aankoop van een woonboerderij in 2011. De koper, [eiser], ontdekte in juli 2016 een zwaminfectie in de woning en stelt dat deze infectie al bij de aankoop aanwezig was. Hij voert primair dwaling aan en subsidiair non-conformiteit. De verkopers, [gedaagden], ontkennen op de hoogte te zijn geweest van de zwam en wijzen de aansprakelijkheid af. De rechtbank behandelt de procedure, waarin onder andere een bouwkundige keuring en deskundigenrapporten zijn ingediend. De rechtbank oordeelt dat [eiser] mogelijk te laat heeft geklaagd over de gebreken, maar dat dit afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. De rechtbank besluit dat er een deskundigenonderzoek moet plaatsvinden om vast te stellen of de zwaminfectie al bij de aankoop aanwezig was en of de verkopers hiervan op de hoogte waren. De zaak wordt aangehouden voor verdere behandeling na het deskundigenonderzoek.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/531885 / HA ZA 17-483

Vonnis van 25 april 2018

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. H.C. Koops,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. A. Knol.

Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden en gedaagden gezamenlijk [gedaagden] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 25 april 2017 met producties;

- de conclusie van antwoord met producties;

• het tussenvonnis van 5 juli 2017, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
• het proces-verbaal van comparitie van 9 januari 2018.

1.2

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is met instemming van partijen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken na toezending daarvan daarop te reageren. [gedaagden] heeft dat bij brief van 22 januari 2018 gedaan. Deze brief is aan het proces-verbaal gehecht.

1.3

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen [eiser] als koper en [gedaagden] als verkoper is door ondertekening op 11 februari 2011 een koopovereenkomst tot stand gekomen voor de woonboerderij met aanhorigheden aan het adres [adres] in [plaats] , met als verkoopprijs een bedrag van € 715.000,-, kosten koper.

2.2

De koopovereenkomst bevat, voor zover hier relevant, de volgende bepalingen:

(…)

Artikel 8 – Gebruik

De verkoper garandeert dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht of - indien eerder - bij de feitelijke levering, de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en de eigenschappen die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis.

De verkoper heeft de koper geïnformeerd over de volgende mogelijke gebruiksbeperkingen en de koper heeft deze aanvaard: zie artikel 19.

De verkoper staat niet in voor: - andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;

- aan koper kenbare gebreken op het moment van sluiten van deze overeenkomst;

- hem onbekende gebreken.

(…)

Artikel 19 – Nader is overeengekomen: Partijen zijn nader overeengekomen dat het pand geleverd wordt en de koper het aanvaardt in de staat waarin het zich ten tijden van het sluiten van de overeenkomst bevindt. (…)

(…)

Koper en verkoper verklaren de bijlagen I, II, en III behorende bij deze koopovereenkomst te hebben ingezien en hieronder voor akkoord te hebben ondertekend.

2.3

Door of namens [gedaagden] is voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een vragenlijst ingevuld en ondertekend. In die vragenlijst staat onder meer het volgende opgenomen:

“
14. Gebreken en bezwaren

(…)

Is er sprake van een vochtprobleem in het object? Ja /nee

Zijn er gebreken of bezwaren bekend ten aanzien van de constructie en/of

vloeren? Ja /nee

Is het pand voor zover u bekend geheel/gedeeltelijk aangetast door houtworm,

boktor, ander ongedierte, zwammen of andere schimmels? Ja /nee

Zo ja, door: (handgeschreven, rb:)
Balken in voormalige stal bevatten wel houtworm doch niet schadelijk

Zijn er aan uw huis nog andere gebreken of bezwaren bekend die van belang kunnen zijn voor een koper bij het nemen van de koopbeslissing? Ja /nee

(Denk bijvoorbeeld aan lekkages, verzakkingen etc.) opmerkingen: (handgeschreven, rb:)
Boerderij uit 1897 => niet onderheid Enigszins verzakt

15. Fundering

Is het u bekend dat er problemen zijn met de fundering? Ja /nee

(…)

17. Vloeren

Beschrijf hieronder de kwaliteit van de vloeren. (handgeschreven, rb:)
begane grond = beton

(…) ”

2.4

[eiser] heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Het rapport dat hiervan is opgemaakt bevat een aantal constateringen die, voor zover relevant, als volgt worden samengevat:

- In het hoofdstuk
Vliering is bij het onderdeel
Kapconstructie aantasting door insecten geconstateerd en is een keuring door een gespecialiseerd bedrijf geadviseerd. In het onderdeel
Dragende wanden is zichtbare scheurvorming geconstateerd alsmede scheefstand en wordt als maatregel voorgesteld het herstellen van scheurvorming. Als opmerking staat vermeld dat [eiser] zich voor aanpassingen aan de draagconstructie kan laten adviseren door een constructeur.

- In het hoofdstuk
Zolder/slaapverdieping is op het onderdeel
Kapconstructie aantasting door insecten geconstateerd. Ook hier is bij het onderdeel
Dragende wanden zichtbare scheurvorming geconstateerd en wordt geadviseerd dit te herstellen. Op het onderdeel
Buitenkozijnen, ramen en deuren is een hoog vochtgehalte geconstateerd, wordt geadviseerd de onderdorpel te vervangen en wordt erop gewezen dat bij een vochtpercentage van 21% of meer een groot risico op het ontstaan van houtrot bestaat.

- In het hoofdstuk
Begane grond is op het onderdeel
Buitenkozijnen, ramen en deuren onder meer houtrot en een hoog vochtgehalte geconstateerd. Als maatregelen worden geadviseerd het vervangen van de onderdorpels, het herstellen van het aanwezige houtrot, het nazien van de pui en het aanbrengen van tochtprofielen. Op het onderdeel
Vloer hout staat vermeld dat die visueel niet waarneembaar is, maar dat de vloer afloopt en dat in de kelder aantasting door insecten is geconstateerd. Als maatregel wordt herstel van geconstateerde gebreken geadviseerd. Bij opmerkingen staat vermeld: “
Voor houtaantasting zie kapconstructie”. Bij Vloer beton staat vermeld:
“Visueel niet waarneembaar ”.

- Het hoofdstuk
Daken en gevels , onderdeel
Metselwerk vermeldt geconstateerde scheurvorming vanuit de constructie en zichtbare scheurvorming. Als maatregel wordt het herstellen van scheurvorming in het gevelmetselwerk geadviseerd. Het onderdeel
Fundering vermeldt zichtbare scheurvorming, scheefstand, niet gestabiliseerde zetting/zakking en scheefstand bovenbouw. Als maatregel wordt de keuring door een specialistisch bedrijf geadviseerd en als opmerking staat vermeld dat er indicaties zijn op problemen met de fundering.

- Ten slotte vermeldt het hoofdstuk
Algemeen , onderdeel
Vochtgehalte algemeen dat het geconstateerde vochtgehalte tijdens inspectie normaal was. Bij het onderdeel
Algemene opmerkingen staat vermeld: “
Gezien de schuingetrokken/gezakte gevels en de gewijzigde kapconstructie alsmede de nog zichtbare scheuren in de muren van de woning is het aan te bevelen om de juiste deskundigen (funderingsdeskundige en constructeur) dit nader te laten onderzoeken. ”

2.5

De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 27 april 2011.

2.6

Op 23 december 2016 heeft [eiser] een brief aan [gedaagden] gestuurd. Daarin staat onder meer opgenomen dat [eiser] kort na aankoop een aantal gebreken ontdekte die hij voor eigen rekening heeft hersteld, waaronder een zwaminfectie in de zuidwand van de kantoorruimte aan de achterzijde van het pand. Voorts schrijft hij:

“(…)

Al kort na de aankoop, in juni 2011, troffen wij telkens een rood poeder aan, in het hele huis m.n. in de gang. Wij gingen er van uit dat het hier om steengruis ging, omdat bij zwaar

verkeer de boerderij beweegt/trilt, iets dat wij niet konden constateren omdat wij het huis in

de strenge winter hebben bezichtigd. De slappe grond was toen bevroren. Wij hebben de afgelopen jaren aangenomen dat dit poeder afkomstig is van de rode bakstenen van de

boerderijen en wordt veroorzaakt door voorbijrijdende voertuigen.

In Juli 2016 kregen wij van onze kinderen bericht dat er ineens een paddestoel in de kamer

rechts van de ingang groeide. Wij waren niet zelf ter plaatse. Wij gingen op zoek op het

internet wat dit kon zijn. Toen rinkelden de alarmbellen. We leerden tot onze grote schrik dat dit een huiszwam infectie zou kunnen betreffen. Wij hebben - gezien onze afwezigheid op dat moment - via onze kinderen een expert ingeschakeld van het bedrijf ‘nooit meer zwam’ en onze vrees werd bevestigd. Het rode poeder kwam kennelijk niet door steengruis, maar

blijken de sporen te zijn van deze huiszwam.

Kennelijk hebben wij al vanaf de aankoop een huiszwam infectie. De expert constateerde dat deze besmetting zeer ernstig is en bestreden moet worden en dat gezien de omvang en de

hardhouten vloer (van beschoeiingshout over de oorspronkelijke vloer heen) waarvan de

naden waren dichtgekit, dit probleem al voor de verkoop bij u bekend moet zijn geweest Wij

konden onze oren niet geloven. Wij hadden immers een boerderij gekocht met een betonnen vloer, volgens uw handgeschreven en ondertekende opgave.

Omdat er ook zwam/schimmels in de muren waren geconstateerd, waren wij genoodzaakt alle vloeren en voorzetwanden te verwijderen en kwamen wij wandje voor wandje tegen,

geplaatst met de kennelijke bedoeling om de scheurvorming van de boerderij en de schimmels te verbergen.

(…)

Ik kan nog wel even zo doorgaan, maar dat zou deze brief onnodig lang maken.

Wij hebben tot juni 2016 alle gebreken aan de woning geaccepteerd en ervoor gekozen om

hierover niet bij u aan te kloppen. Het feit dat er echter nu, na 5 jaar blijkt dat er altijd al

zwam in het huis heeft gezeten met alle gezondheidsrisico’s van dien, gaat ons te ver. Daarom maken wij nu melding van het gebrek in de prestatie. Dit doen wij binnen bekwame tijd nadat wij het gebrek hebben geconstateerd. Pas na destructief onderzoek gestart in oktober 2016 is aan het licht gekomen dat u er alles aan heeft gedaan om de zwam verborgen te houden. Ook voor alle verborgen gebreken die tijdens dit destructief onderzoek aan het licht komen zullen wij melding doen van gebrek in prestatie.

Wij zijn inmiddels tot de conclusie gekomen dat wanneer wij van deze bewust verborgen

gebreken hadden geweten, wij dit huis niet hadden gekocht en al helemaal niet voor de

betaalde prijs. Op dit moment moeten o.a. de volgende werkzaamheden nog worden verricht

om de schade te herstellen en het huis weer bewoonbaar te maken: Er moeten nieuwe vloeren gemaakt worden, de muren moeten gestuct, nieuwe trap, nieuwe badkamer; er moeten wanden geplaatst worden, etc.

In feite was het huis al bij de aankoop afgeschreven - sterker - het huis was niet veilig voor

bewoning.

Van alle verborgen gebreken hebben wij foto’s, getuigenverklaringen en rekeningen.

Middels deze brief stellen wij u aansprakelijk voor de kosten van de bewust verborgen

gebreken. De schade die wij nog zullen leiden is bij benadering nog €150.000,-

Graag nodigen wij u uit om ter plaatse te komen kijken en een oplossing voor de situatie met u te bespreken. Wij vernemen graag uiterlijk de 1ste week van januari van u om met u om de tafel te gaan. Het gemakkelijkst is om per email een afspraak met ons te maken. Mijn email adres is (…)”

2.7

[gedaagden] laat bij brief van zijn gemachtigde op 4 januari 2017 weten dat hij nimmer enige ervaring of wetenschap van zwam in de woning heeft gehad en dat [eiser] in zijn ogen veel te laat heeft geklaagd. [gedaagden] wijst aansprakelijkheid af.

2.8

Blijkens een door [eiser] overgelegd rapport is door adviesbureau Nedon op 17 januari 2017 een onderzoek verricht naar de zwaminfectie in de woning. Uit dit rapport volgt dat Nedon een onderzoek ter plaatse heeft verricht en een stuk aangetast hout heeft meegenomen voor laboratoriumonderzoek. Nedon concludeert dat de huiszwam al langere tijd aanwezig moet zijn geweest in het pand. De oorzaak van de aantasting (vocht vanuit de kruipruimte) is door het verwijderen van de oude houten vloer en het aanbrengen van een betonvloer weggenomen, maar er kunnen ook andere vochtbronnen als oorzaak worden gegeven, zoals scheurvorming in het metselwerk, aldus Nedon. Nedon berekent op basis van de besmetting die zij heeft aangetroffen onder de ramen in de ruimte rechts van de ingang dat de zwam bij een temperatuur van 21°C 3,7 jaar op het metselwerk moet hebben gezeten. Uitgaande van een besmetting vanuit de kruipruimte bij een temperatuur van 10°C, concludeert Nedon dat de zwam 10,2 jaar aanwezig moet zijn geweest ten tijde van het onderzoek.

2.9

Op 3 maart 2017 stelt [eiser] aan [gedaagden] een wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst voor ter opheffing van zijn nadeel door terugbetaling van [gedaagden] aan [eiser] van een bedrag van € 137.074,03 tegen finale kwijting. [gedaagden] wijst in reactie hierop nogmaals de aansprakelijkheid af.

2.1

[eiser] heeft een taxatierapport laten opstellen ter bepaling van de waarde van de woning per 27 april 2011 met inachtneming van een ernstige schimmelinfectie. De door de taxateur vastgestelde waarde bedraagt € 575.000,-.

2.11

[gedaagden] heeft ook een deskundigenrapport laten opstellen. Het bedrijf Nebest heeft het rapport van Nedon beoordeeld en concludeert onder meer dat het op basis van fotomateriaal niet mogelijk is om een uitspraak te doen over de ernst van de besmetting, dat het vrij moeilijk is om een uitspraak te doen over de leeftijd van de zwam, dat een bezoek ter plaatse nodig is en dat in een oude woonboerderij de kans hoger is dat zwam ontstaat achter lambrisering.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. de gevolgen van de op 31 december 2010 tussen [eiser] en [gedaagden] gesloten koopovereenkomst worden gewijzigd in dier voege dat een deel van de door [eiser] betaalde koopprijs ter hoogte van primair € 140.000,-, althans subsidiair
€ 133.291,08 door [gedaagden] aan [eiser] moet worden terugbetaald ter opheffing van het door [eiser] geleden nadeel;

II. [gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van het geleden nadeel, ter hoogte van een bedrag van primair € 140.000,-, althans subsidiair € 133.291,08 en de wettelijke rente vanaf 23 december 2016, althans 3 maart 2017, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

subsidiair:

I. de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagden] deels wordt ontbonden voor wat betreft het gedeelte van de betaalde koopprijs ter hoogte van primair € 140.000,-, althans subsidiair € 133.291,08;

II. [gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een deel van de koopprijs, ter hoogte van een bedrag van primair € 140.000,-, althans subsidiair
€ 133.291,08 en de wettelijke rente vanaf 23 december 2016, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

primair en subsidiair:

III. [gedaagden] wordt veroordeeld aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.762,97 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de facturen, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. [gedaagden] wordt veroordeeld aan [eiser] te vergoeden zijn schade ad. € 8.400,-

V. [gedaagden] wordt veroordeeld aan [eiser] te vergoeden zijn verdere (gevolg)schade wegens het onder het primair of subsidiair gevorderde, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

VI. [gedaagden] wordt veroordeeld tot voldoening van de kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen, alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis.

3.2

[eiser] legt aan zijn vorderingen primair ten grondslag dat hij heeft gedwaald bij de

totstandkoming van de koopovereenkomst en subsidiair dat sprake is van non-conformiteit. Hij stelt dat de woning bij aankoop al dermate was aangetast door huiszwam dat de woning niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig waren. Als hij daarvan ten tijde van de aankoop zou hebben geweten, zou hij de koopovereenkomst niet hebben gesloten. [eiser] stelt door de mededelingen van [gedaagden] op de vragenlijst bij verkoop in de veronderstelling te zijn gebracht dat de woning niet door zwam zou zijn aangetast. Hij stelt ten slotte dat [gedaagden] van de zwamaantasting op de hoogte was ten tijde van de verkoop, zodat de dwaling niet voor rekening van [eiser] behoort te blijven. [eiser] specificeert zijn schade, onder overlegging van een offerte, een schadebegroting en facturen als volgt:

Bestrijding en preventie van zwam: € 25.800,00

Vervangen van de vloer: € 11.597,39
Herstellen van de woning:
€ 95.893,69

Subtotaal: € 133.291,08

Rapport Nedon: € 1.082,95

Teveel betaalde overdrachtsbelasting; € 8.400,00

3.3

[gedaagden] voert primair het verweer dat [eiser] reeds bij de eerste ontdekking van zwam in 2011 had dienen te klagen en anders kort na ontdekking van de zwam in juli 2016. Zes maanden nadien is hoe dan ook te laat, zodat zowel de vordering op grond van dwaling als de vordering op grond van non-conformiteit dient te worden afgewezen. [gedaagden] betwist voorts dat de zwam al ten tijde van de verkoop aanwezig was, alsmede dat hij van zwam op de hoogte was. Voor zover er al sprake is van dwaling dient die voor rekening van [eiser] te blijven. [gedaagden] betwist ten slotte de hoogte van de schade en het causale verband tussen de gestelde dwaling c.q. wanprestatie en een deel van de gestelde schade.

3.4

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Tijdig klagen 4.1 Artikel 7:23 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek
( BW
) bepaalt dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Dit artikel is specifiek bedoeld voor de koopovereenkomst, maar heeft dezelfde strekking als artikel 6:89 BW voor verbintenissen in algemene zin heeft. Zoals [gedaagden] terecht betoogt, staat het onbenut laten van de klachttermijn niet alleen in de weg aan een beroep op non-conformiteit, maar ook aan een vordering op grond van dwaling gebaseerd op feiten die ook de stelling zouden kunnen rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt (Zie in deze zin bijvoorbeeld HR 29-06-2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617, m.nt. Jac. Hijma (Pouw/Visser)). Als vast zou komen te staan dat [eiser] te laat heeft geklaagd, dienen [eiser] zowel zijn primaire als subsidiaire vorderingen te worden ontzegd, zodat dit verweer als eerste wordt behandeld.

4.2

Wat een redelijke klachttermijn is, is in algemene zin niet te zeggen, maar is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Als op het eerste oog niet direct zichtbaar is dat een onvolkomenheid aan de geleverde zaak ook een gebrek in een prestatie oplevert, zal niet direct een termijn gaan lopen om te klagen. In zo’n geval dient de schuldeiser eerst de mogelijkheid te hebben om te onderzoeken of er mogelijk sprake is van een gebrek in een prestatie. Afhankelijk van de lengte of complexiteit van een dergelijk onderzoek kan van de schuldeiser worden gevergd dat hij de schuldenaar van dat onderzoek op de hoogte brengt, zonder daaraan ook direct de conclusie te moeten verbinden dat de schuldenaar hem een gebrek in de prestatie verwijt. Dat laatste zal de schuldenaar immers pas kunnen doen nadat hij beseft of redelijkerwijs dient te beseffen dat er sprake is van een dergelijk gebrek. Pas vanaf dat moment, dus vanaf het moment dat de schuldeiser – zo nodig na het verrichten van onderzoek – bekend is of dient te zijn met het feit dat er sprake is van een gebrek in de prestatie, heeft de schuldeiser vervolgens de verplichting om binnen bekwame tijd te klagen (HR 29-06-2007, Pouw/Visser voornoemd). Wat in die zin
bekwame tijd is, is met name afhankelijk van de vraag of en in hoeverre de schuldenaar in zijn belangen is geschaad vanwege de verstreken tijd. Alleen de duur van de in acht genomen klachttermijn is dus niet doorslaggevend. Als de belangen van de schuldenaar niet zijn geschaad, zal niet spoedig voldoende reden bestaan om de koper een gebrek aan voortvarendheid te verwijten (zie bijvoorbeeld HR 08-02-2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600). Wil [gedaagden] op basis van artikel 6:89 dan wel 7:23 lid 1 BW een geslaagd beroep doen op het vervallen van de aanspraken van [eiser] , dan zal hij dus inzicht moeten geven in hoe en in welke mate hij als gevolg van de verstreken termijn is benadeeld.

4.3

[gedaagden] heeft ten eerste gesteld dat [eiser] al in 2011 had moeten klagen, althans in ieder geval nader onderzoek had moeten doen naar de mogelijke verdere verspreiding van zwam. De rechtbank volgt deze stelling niet. [eiser] doet thans een beroep op de gevolgen van de zwam die in het woongedeelte is aangetroffen en niet op de gevolgen van de zwam in de schuur. Vast staat dat die schuur, anders dan de woning, van hout is en betrekkelijk ver is gelegen van het woongedeelte waar de zwam in 2016 werd aangetroffen. Bovendien staat niet ter discussie dat [eiser] er in 2011 van uit ging dat de woning een betonnen ondervloer had. [gedaagden] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat [eiser] , althans een gemiddelde koper, onder die omstandigheden in 2011 al nader onderzoek had moeten doen naar zwam in de woning, althans toen al redelijkerwijs van die zwam op de hoogte had moeten raken.

4.4

[gedaagden] heeft voorts gesteld dat [eiser] , voor zover hij niet al in 2011 had moeten klagen, dat kort na het bezoek van
Nooit meer zwam had moeten doen. De rechtbank volgt deze stelling evenmin. Gelet op hetgeen hiervoor over de klachtplicht in zijn algemeenheid is overwogen is de enkele aanwezigheid van zwam niet voldoende om de klachttermijn te laten aanvangen. Daarvoor zal [eiser] , zo nodig na onderzoek, eerst hebben moeten vermoeden dat de zwam ook een gebrek in de prestatie van [gedaagden] oplevert. Zoals [eiser] heeft betoogd en [gedaagden] niet heeft weersproken wist [eiser] dat hij een oude woonboerderij had gekocht waar best iets mis mee kon zijn en heeft [eiser] pas een gebrek in de prestatie vermoed en behoeven te vermoeden toen gaandeweg de afbraakwerkzaamheden bleek dat de informatie uit de vragenlijst bij de koopovereenkomst, waaronder de informatie over het materiaal van de vloer, niet juist was en [gedaagden] , volgens [eiser] , van de zwam moet hebben geweten. Juist die wetenschap bij [gedaagden] is één van de essentiële feiten waarop [eiser] zijn vordering baseert. In dat licht is door [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd waarom de klachttermijn al is gaan lopen op het moment dat
Nooit meer zwam heeft geconstateerd dat er sprake was van een ernstige zwaminfectie. [gedaagden] heeft namelijk niet uiteengezet waarom [eiser] op dat moment ook al had moeten beseffen dat de zwam al vanaf de levering aanwezig moet zijn geweest, laat staan waarom [eiser] op dat moment al had moeten vermoeden dat [gedaagden] van de zwam op de hoogte was ten tijde van de verkoop. Het besef van de mogelijkheid dat de zwam al bij aankoop aanwezig was en het vermoeden dat [gedaagden] daarvan op de hoogte moet zijn geweest kwam, zoals [eiser] heeft gesteld en [gedaagden] als zodanig niet heeft betwist, pas gaandeweg de sloop van de vloer, toen bleek dat in het gehele voorgedeelte van de woning geen beton lag, toen onder de houten vloer in de rechter voorkamer een andere houten vloer met dichtgekitte naden werd aangetroffen en in de gang geteerde plavuizen. Deze werkzaamheden zijn volgens [eiser] aangevangen in oktober 2016. De rechtbank neemt dan ook als uitgangspunt dat [eiser] had behoren te klagen binnen redelijke termijn nadat hij constateerde dat de vloer van de woning niet geheel van beton was, maar juist voor het grootste gedeelte van hout, zijnde omstreeks oktober 2016.

4.5

Om vervolgens te bepalen of [eiser] na dat moment te lang heeft gewacht met klagen is zoals hierboven overwogen enkel de in acht genomen termijn niet doorslaggevend, maar met name de mate waarin [gedaagden] door die termijn is benadeeld. [gedaagden] heeft gesteld dat vanwege het vervangen van de vloer ieder onderzoek naar de aanwezigheid van zwam en de ernst van de aantasting daarvan niet meer mogelijk is. De rechtbank begrijpt dit verweer aldus dat [gedaagden] stelt dat hij vanwege de door [eiser] verrichte werkzaamheden voorafgaand aan het klagen in zijn bewijspositie is geschaad. [eiser] heeft in dit verband verklaard dat hij op het moment dat hij constateerde dat de vloer van hout was, nog niet direct aan het aanspreken van [gedaagden] dacht, maar alleen met zijn handen in het haar zat vanwege de ernst van de problemen. Pas toen bleek dat de zwam ook in alle voorzetwanden zat en daar allerlei werkzaamheden door [gedaagden] aan waren verricht, heeft [eiser] besloten om [gedaagden] aan te spreken, aldus [gedaagden] .

4.6

De rechtbank overweegt dat als [eiser] door het vervangen van de vloer [gedaagden] een relevante bewijsmogelijkheid heeft ontnomen, [gedaagden] daardoor is geschaad in een belang waarvoor artikel 7:23 lid 2 BW bescherming biedt. In dat geval slaagt het verweer van [gedaagden] , mede omdat [eiser] geen rechtens te respecteren belang had om [gedaagden] niet van de problemen op de hoogte te brengen toen hij constateerde dat de vloer van hout was en niet van beton.

4.7

De rechtbank hecht er belang aan om op dit punt ook in te gaan op hetgeen ter zitting is besproken over het moment van klagen en de situatie ter plekke op dat moment. De klachtbrief van [eiser] dateert van 23 december 2016. In die brief heeft [eiser] [gedaagden] uitgenodigd om ter plaatse te komen kijken en een oplossing voor de situatie te bespreken. [gedaagden] heeft daarover ter zitting verklaard dat hij op dat moment in de veronderstelling was dat de vloer en alle zwam al was verwijderd, zodat het geen zin meer had om te komen kijken. De rechtbank volgt dit betoog niet. Al zou [gedaagden] op dat moment in die veronderstelling hebben verkeerd, kon hij dat niet zeker weten zonder de situatie ter plekke te zien. Door in zijn reactie op de brief van 23 december 2016 de aansprakelijkheid af te wijzen en niet in te gaan op het aanbod om ter plekke te komen kijken en te overleggen, heeft [gedaagden] zichzelf daarmee de mogelijkheid ontnomen om de bewijsmogelijkheden die op dat moment nog aanwezig waren voor zijn eigen verdediging te inventariseren. Voor zover [gedaagden] is benadeeld in een bewijspositie vanwege de werkzaamheden die door [eiser] na 4 januari 2017 (de datum waarop [gedaagden] op de aansprakelijkstelling heeft gereageerd) zijn verricht, blijft dat – ten aanzien van zijn beroep op artikel 7:23 lid 2 BW – voor diens eigen risico.

4.8

Of [gedaagden] al dan niet een relevante bewijsmogelijkheid is ontnomen, kan op voorhand niet worden vastgesteld. Indien immers ook zonder aanwezigheid van de vervangen vloer valt vast te stellen of en in hoeverre ten tijde van de aankoop sprake was van zwam, is [gedaagden] niet in zijn bewijspositie geschaad en zal de verstreken termijn niet als ‘niet bekwaam’ in de zin van artikel 7:23 lid 2 BW hebben te gelden, althans niet op de door [gedaagden] gestelde gronden. De rechtbank zal om die reden hierna eerst beoordelen waar de stellingen van [eiser] in het licht van de betwisting door [gedaagden] toe leiden, alvorens - zo nodig - te bepalen of er al dan niet sprake is van een geschonden klachttermijn.

Primair: dwaling 4.9 De rechtbank zal allereerst vaststellen onder welke voorwaarden aan [eiser] een geslaagd beroep op dwaling kan toekomen.

4.1

Volgens [gedaagden] stuit een beroep op dwaling af op artikel 8 van de koopovereenkomst. [gedaagden] stelt in dit kader dat hij niet achteraf met aanspraken van [eiser] geconfronteerd wilde worden ten aanzien van gebreken die hij zelf niet kende en die bovendien het normale gebruik van de woning niet in de weg stonden. [eiser] heeft niet betoogd een andere uitleg van dit beding voor te staan. De rechtbank neemt dan ook als vaststaand aan dat partijen met dit artikel de aansprakelijkheid van [gedaagden] alleen niet hebben willen uitsluiten voor die gebreken waarvan [gedaagden] op de hoogte was ten tijde van de verkoop, maar die hij voor [eiser] heeft verzwegen en die bovendien het normale gebruik als woning in de weg stonden.

4.11

Onder die omstandigheden blijft een beroep op dwaling, voor zover het gaat om gebreken die [gedaagden] ten tijde van de verkoop niet bekend waren en die het normale gebruik als woning niet in de weg stonden, voor rekening van [eiser] op grond van het bepaalde in artikel 6:228 lid 2 BW. Partijen hebben het risico daarop in de overeenkomst verdisconteerd. Ook als [eiser] zou worden gevolgd in zijn stelling dat hij de koop niet zou hebben gesloten als hij van zwam zou hebben geweten, wordt hij tegelijkertijd wel geacht bij aankoop het risico te hebben aanvaard dat als naderhand toch van een zwamaantasting zou blijken, hij [gedaagden] slechts in beperkte gevallen zou kunnen aanspreken.

4.12

De primaire vordering van [eiser] slaagt dus alleen indien vast komt te staan dat ten tijde van de aankoop een zwamaantasting in de woning bestond die het normale gebruik als woning in de weg stond, dat [gedaagden] van die zwam op de hoogte was en heeft nagelaten [gedaagden] daarover te informeren, indien voor het overige aan de vereisen van dwaling is voldaan en de dwaling niet op andere dan hiervoor genoemde gronden voor rekening van [eiser] behoort te blijven.

4.13

Ten slotte is op dit punt van belang om vast te stellen wat partijen onder normaal gebruik verstaan. Artikel 8 bepaalt dat [eiser] voornemens is de onroerende zaak als woonhuis te gebruiken. Partijen hebben geen specifieke afspraken gemaakt over wat precies onder normaal gebruik als woonhuis dient te worden verstaan, zodat de rechtbank daaronder verstaat hetgeen naar gangbaar gebruik in het maatschappelijk verkeer heeft te gelden. Daaronder valt in ieder geval een woning die constructief geschikt is om veilig en met enige mate van duurzaamheid in te wonen. Dat houdt ook in dat een woning die ten tijde van levering weliswaar bewoonbaar is, maar binnen afzienbare tijd in constructieve dan wel medische zin onveilig wordt, zodat ingrijpende werkzaamheden gedaan moeten worden de, de woning mogelijk niet voor normaal gebruik geschikt is. Om te kunnen beoordelen of daar sprake van is, dient eerst vast te staan of er sprake was van zwamaantasting ten tijde van de aankoop en zo ja, hoe ernstig die op dat moment was.

Staat van de woning ten tijde van de verkoop: 4.14 [gedaagden] heeft de feitelijke stelling van [eiser] ten aanzien van de staat van de woning bij verkoop weersproken door erop te wijzen dat hij nooit enige zwam heeft ervaren, door de juistheid van het door [eiser] overgelegde deskundigenrapport te doen weerspreken met behulp van een door hemzelf ingeschakelde deskundige en door erop te wijzen dat [eiser] vaak in het buitenland verblijft, de woning dan minder bewoond wordt en de zwam daarom sneller kan zijn gegroeid dan door [eiser] gesteld.

4.15

[eiser] heeft allereerst gemotiveerd weersproken dat de woning vaak leegstaat vanwege verblijf in het buitenland. Ook als [eiser] in het buitenland verblijft wordt de woning bewoond. Ten aanzien van de aanwezigheid van zwam ten tijde van de verkoop, betoogt [eiser] dat aan het door [gedaagden] in het geding gebrachte deskundigenrapport geen waarde kan worden toegekend omdat - kort gezegd - daarin onjuistheden staan, omdat de opsteller daarvan niet als expert kan worden gezien en omdat de opsteller geen onderzoek ter plekke heeft verricht. Voor zover [eiser] daarmee heeft willen zeggen dat zijn stelling omtrent de aanwezigheid van een zwaminfectie ten tijde van de aankoop onvoldoende gemotiveerd is weersproken, volgt de rechtbank hem daarin niet. Er is in dit geval sprake van een tweetal rapporten, beide opgesteld op verzoek van een partij, waarin conclusies ten aanzien van zeer specialistische materie worden getrokken. Dat de contra-expertise tot stand is gekomen zonder bezoek doet daar niet aan af nu de contra-expertise niet ziet op de situatie ter plaatse maar op de validiteit van het expertise-rapport dat namens [eiser] is opgesteld en op de wijze waarop in dat rapport conclusies worden getrokken. Een bezoek ter plaatse hoeft daarvoor niet noodzakelijk te zijn. Bij de rechtbank zelf ontbreekt tenslotte de benodigde expertise op het gebied van zwam in woningen, zodat op basis van hetgeen aan haar is voorgelegd niet de conclusie valt te trekken dat één van beide rapporten evident juist dan wel onjuist is. De rechtbank kan daarom niet het ene rapport een hogere kwaliteit toedichten dan het andere.

4.16

[gedaagden] heeft de stellingen van [eiser] voldoende gemotiveerd betwist. [eiser] zal, als partij die zich op de rechtsgevolgen van onder meer de door hem gestelde aanwezigheid van zwam ten tijde van de aankoop en de ernst daarvan baseert, deze feiten op grond van artikel 150 Rv dienen te bewijzen. Gelet op het voorgaande is dat bewijs nog niet geleverd. De rechtbank zal daartoe later in dit vonnis een bewijsopdracht geven.

Wetenschap: 4.17 Mocht vast komen te staan dat de woning ten tijde van de aankoop al ernstig door zwam was aangetast, is het vervolgens de vraag of [gedaagden] , zoals [eiser] stelt, daarvan ten tijde van de onderhandelingen over de aankoop op de hoogte was.

4.18

[eiser] stelt dat de ondervloer van de woning niet van beton was, zoals door [gedaagden] in de vragenlijst is beschreven, maar voor het grootste gedeelte van hout en wel van hout met dichtgekitte naden. [gedaagden] heeft dit niet betwist. Wel heeft [gedaagden] daar tegenin gebracht dat diens verklaring over het materiaal van de vloer te goeder trouw is gedaan. [gedaagden] heeft verklaard dat hij in de gang in 2002 een houten vloer over de aanwezige flagstone plavuizen heeft gelegd en bij het aanpassen van de ‘opkamer’ in 2004 een stenen trap onder de vloer aantrof en een stenen vloer daaronder, zodat hij ervan uit ging dat de gehele woning een stenen ondervloer had. Zijn makelaar heeft vervolgens de vragenlijst ingevuld en op die manier is het woord ‘beton’ in de vragenlijst terechtgekomen, aldus [gedaagden] . Hetgeen [eiser] heeft gesteld over de onjuistheid van de verklaring in de vragenlijst betekent dus niet dat [gedaagden] op de hoogte was van zwam, althans dat is door [gedaagden] voldoende gemotiveerd betwist.

4.19

[eiser] stelt voorts dat de flagstone plavuizen in de gang bleken te zijn geteerd en dat [gedaagden] dit moet hebben gedaan nu het regelwerk op die plavuizen dateert van omstreeks 2002. [eiser] heeft foto’s van de plavuizen in het geding gebracht. [gedaagden] betwist niet dat hij een houten vloer over de plavuizen heeft gelegd, maar wel dat hij de plavuizen heeft geteerd. Uit de foto’s kan de rechtbank bovendien niet opmaken of er sprake is van een geteerde vloer. Dat is derhalve aan [eiser] om te bewijzen. Daarbij overweegt de rechtbank dat, indien bewezen, de aanwezigheid van een geteerde vloer niet vanzelfsprekend leidt tot de conclusie dat [gedaagden] van een zwamprobleem op de hoogte is. Wel is het denkbaar dat dat bewijsmiddel, in combinatie met andere bewijsmiddelen, wel tot een dergelijke conclusie kan leiden.

4.2

[eiser] heeft, mede met behulp van overgelegde van foto’s, gesteld dat in de kamer rechts van de ingang in 2009 gipsplaten zijn geplaatst en op dat moment ook het onderste gedeelte van het houten rachelwerk is vervangen, welk deel in 2016 door zwam bleek te zijn verwoest. [gedaagden] heeft erkend dat hij die werkzaamheden heeft verricht, maar betoogt dat hij dat heeft gedaan omdat zijn dochter de woning in 2009 verliet en hij haar kamer opnieuw wilde inrichten. Bij die werkzaamheden liet een deel van het tengelwerk los en een deel niet. Dit had niets te maken met zwam, aldus [gedaagden] . De door [eiser] op dit punt gestelde feiten leiden daarom niet ook noodzakelijkerwijs tot de conclusie dat [gedaagden] van zwam af moet hebben geweten.

4.21

Ten slotte heeft [eiser] in dit verband gesteld dat hij achter de voorzetwanden grote dichtgespoten scheuren in de gevels en een lege spuitbus met purschuim met een expiratiedatum gelegen in 1997 heeft ontdekt. [eiser] heeft hiermee willen aantonen dat [gedaagden] onjuistheden heeft verklaard in de vragenlijst waar het de scheurvorming in de gevels betrof. Deze stelling, al zou deze juist zijn, toont echter niet aan dat [gedaagden] wetenschap van zwam heeft gehad en kan, gelet op de hierboven genoemde vereisten voor een geslaagd beroep op dwaling niet op een andere wijze tot toewijzing van de vordering leiden. [eiser] heeft een eventuele dwaling of non-conformiteit voor wat betreft de mate van scheurvorming in de gevels immers niet aan zijn vordering ten grondslag gelegd. Dit punt zal verder dan ook onbesproken blijven.

4.22

Gelet op het voorgaande is het op grond van artikel 150 Rv aan [eiser] , die de wetenschap van [gedaagden] als feit stelt voor het rechtsgevolg dat hij heeft gedwaald, dan wel dat sprake is van non-conformiteit, om dat feit te bewijzen. Dat bewijs is thans niet geleverd, zodat ook op dit punt een bewijsopdracht zal worden gegeven.

Overige vereisten voor dwaling: 4.23 [eiser] stelt dat hij vanwege de mededelingen in de vragenlijst bij de koopovereenkomst uitging en uit mocht gaan van een zwamvrije woning, althans van een woning die voor normaal gebruik geschikt zou zijn. [gedaagden] heeft die stelling als zodanig niet betwist. Wel heeft [gedaagden] betoogd dat hij bij het invullen van de vragenlijst geheel te goeder trouw is geweest. Bovendien stelt [gedaagden] dat, gelet op de uitkomsten van het bouwkundig rapport, [eiser] zelf nader onderzoek naar de staat van de woning had moeten doen, zodat een eventuele dwaling door rekening van [eiser] dient te blijven. Beide argumenten worden gepasseerd. Kwade trouw is niet benodigd voor een geslaagd beroep op dwaling. Voldoende is dat [eiser] vanwege mededelingen van [gedaagden] in de veronderstelling was dat de woning niet zou hebben te lijden onder een zwaminfectie die het normale gebruik als woning in de weg stond en dat is door [gedaagden] niet betwist. Ten aanzien van een eventuele schending van de onderzoeksplicht overweegt de rechtbank dat het bouwkundig rapport geen aanbeveling geeft om nader onderzoek naar mogelijke zwam te doen. Kennelijk heeft de bouwkundig adviseur daartoe geen aanleiding gezien, zodat niet valt in te zien waarom [eiser] daartoe wel aanleiding had moeten zien. Bovendien heeft de gemachtigde van [gedaagden] zelf ter zitting verklaard dat nader onderzoek naar de mogelijkheid van zwam zou hebben betekend dat er destructief onderzoek plaats had moeten hebben en dat een dermate vergaand onderzoek niet van [eiser] verlangd hoefde te worden.

4.24

[eiser] heeft voorts gesteld dat indien hij op de hoogte zou zijn geweest van een ernstige zwaminfectie, hij de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten. [gedaagden] heeft die stelling als zodanig niet betwist. Wel heeft [gedaagden] betwist dat [eiser] de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als [gedaagden] op de vragenlijst zou hebben geantwoord dat de vloer van hout was. Nu [eiser] zijn gestelde dwaling baseert op meerdere antwoorden van [gedaagden] in de vragenlijst en niet alleen op het antwoord over het materiaal van de vloer, is de betwisting van [gedaagden] in dat licht onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank neemt dan ook als vaststaand aan dat [eiser] de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als hij zou weten dat de woning dusdanig door zwam zou zijn aangetast dat deze het normale gebruik als woning in de weg zou staan.

4.25

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat als [eiser] slaagt in het bewijs van een zwaminfectie ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst die dusdanig was dat deze het normale gebruik van de woning in de weg stond en tevens in het bewijs van wetenschap aan de zijde van [gedaagden] , de rechtbank het beroep op dwaling zal honoreren, behoudens in het geval de rechtbank oordeelt dat [eiser] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd.

Subsidiair: non-conformiteit

4.26

Voor het geval het beroep op dwaling door [eiser] niet slaagt, dient de rechtbank het subsidiaire beroep op non-conformiteit te beoordelen. Gelet op hetgeen de rechtbank hierboven heeft overwogen ten aanzien van de relevante bepalingen van de koopovereenkomst dient voor een geslaagd beroep op non-conformiteit vast komen te staan dat, zoals door [eiser] is gesteld, [gedaagden] een woning heeft geleverd met een zwaminfectie die op het moment van levering aanwezig was en die dusdanig was dat die het normale gebruik als woning in de weg stond en dat [gedaagden] daarvan op de hoogte was. Het subsidiaire beoordelingskader komt dus overeen met het primaire beoordelingskader, met dien verstande dat voor dwaling de staat van de woning en de wetenschap van [eiser] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst van belang is en voor non-conformiteit de staat van de woning en de wetenschap van [eiser] op de dag van levering. De rechtbank houdt daarmee rekening bij het formuleren van de bewijsopdracht.

Bewijs: 4.27 De rechtbank zal, nu partijen beiden al een deskundigenrapport hebben overgelegd, zelf een deskundigenbericht gelasten. De rechtbank stelt voor dat dhr. ir. [X] het onderzoek zal verrichten en het deskundigenbericht zal opstellen. Aan de deskundige zullen in ieder geval de volgende vragen worden gesteld:

1.
Was er naar uw overtuiging op 11 februari 2011, dan wel op 27 april 2011 sprake van een zwamaantasting in de woning aan het adres [adres] te [plaats] ?

1a. Indien het antwoord op vraag 1 niet kan worden gegeven, wat is daarvan de reden?

1b. Indien het antwoord op vraag 1 vraag bevestigend is:

- hoe omvangrijk was de zwaminfectie op 31 januari 2011, dan wel 27 april 2011?

- was het veilig om de woning op dat moment te bewonen?

- indien de woning veilig was om te bewonen, zou de zwam zich dan dusdanig ontwikkelen dat de woning op termijn niet meer veilig zou zijn en zo ja op welke termijn zou dat moment, bij een voor woningen gangbare temperatuur en luchtvochtigheid dan aanbreken?

- waar was de oorzaak van de zwaminfectie in gelegen en waar in de woning had de zwam zijn oorsprong?

2. Is het feit dat de houten vloer van de woning geheel is vervangen door een betonnen vloer van invloed op de mate van zekerheid waarmee u de voorgaande vragen kunt beantwoorden? Zo ja, in hoeverre en kunt u dit toelichten?

3. Zijn er zaken die niet in voorgelegde vragen tot uiting komen maar die u wel tot goed begrip wenst te rapporteren?

4.28

Beide partijen worden thans in de gelegenheid gesteld om binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis schriftelijk aan de griffier te laten weten of zij akkoord gaan met de voorgestelde deskundige, dan wel of zij daartoe een andere deskundige voorstellen. Ook kunnen partijen daarbij nog onderzoeksvragen voor de deskundige voorstellen. Ten overvloede: het is niet toegestaan om een deskundige voor te stellen die dusdanig met een van partijen in verbinding staat dat diens onpartijdigheid in twijfel kan worden getrokken.

4.29

Na ontvangst van de schriftelijke reactie van partijen zal de rechtbank bij tussenvonnis tot benoeming van de deskundige overgaan.

4.3

De rechtbank merkt op dat [eiser] ter zitting heeft verklaard dat hij niet uitsluit dat er thans nog muren in het woongedeelte zijn die zijn geïnfecteerd met zwam. Die mogelijkheid dient door [eiser] nader te worden onderzocht, zodat de deskundige mogelijk meer onderzoeksmateriaal heeft dan thans voorhanden.

4.31

Na ontvangst van het deskundigenbericht zullen beide partijen (eerst [eiser] en daarna [gedaagden] ) in de gelegenheid worden gesteld om zich over de conclusies van de deskundige uit te laten. Zij kunnen daarbij toelichten of de conclusies van de deskundige afdoen of juist iets toevoegen aan hun stellingen over de aanwezigheid van zwam ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en tijdigheid van het klagen door [eiser] , zulks in het licht van wat de rechtbank daarover in dit tussenvonnis reeds heeft overwogen

4.32

De rechtbank zal, als het bewijs is geleverd van de aanwezigheid van zwam op 11 februari 2011 dan wel op 27 april 2011 in een mate die het gewone gebruik als woning in de weg stond en zonder een geslaagd beroep op schending van klachtplicht, [eiser] vervolgens de opdracht geven om te bewijzen dat [gedaagden] van de zwam op de hoogte was. Als echter naar aanleiding van het deskundigenbericht het beroep op de te lange klachttermijn slaagt of als het bewijs van zwam niet is geleverd, wordt de vordering van [eiser] afgewezen.

4.33

De rechtbank zal, op het moment dat [eiser] in beide bewijsopdrachten slaagt, toekomen aan de beoordeling van de gevorderde schadevergoeding. Immers, indien één van beide bewijsopdrachten niet slaagt, dan wel indien vast komt te staan dat [eiser] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd, zal de vordering worden afgewezen. Bespreking van de schade dient in dat geval geen doel meer.

4.34

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eiser] moeten worden betaald. Het tussenvonnis waarin de deskundige zal worden benoemd zal in dit kader de nadere verplichtingen definiëren.

4.35

De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting in het na te volgen tussenvonnis nader uitwerken. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

4.36

De rechtbank ziet geen aanleiding om tussentijds hoger beroep van dit tussenvonnis toe te staan. Zij zal de beslissing over het voorschot ambtshalve uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

beveelt een onderzoek door een deskundige.

5.2.

verwijst de zaak naar de rol van 2 mei 2018 voor uitlating partijen over de te benoemen deskundige en de te stellen vragen, waarna de rechtbank bij tussenvonnis tot benoeming van de deskundige en tot formulering van de definitieve vraagstelling zal overgaan, alsmede nadere instructies ten aanzien van het te betalen voorschot, het onderzoek en het deskundigenrapport zal geven.

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.G. Salvadori en in het openbaar uitgesproken op

25 april 2018.