ECLI:NL:RBDHA:2018:2570

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummers: SGR 17/812, SGR 17/8095, 17/8096 en 17/8097

uitspraak van de meervoudige kamer van 5 februari 2018 in de zaken tussen

[bedrijf X], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres,

(gemachtigde: [gemachtigde]),

de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 30 november 2015 (hierna: de beschikking), voor zover nu nog van belang, de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] (inclusief [adres 2]), [adres 3], [adres 4] en [adres 5] te [plaats], op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2014 (de waardepeildatum) voor het jaar 2015 vastgesteld. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2015 (de aanslagen).

Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.

Bij uitspraak op bezwaar van 29 december 2016 heeft verweerder, onder handhaving van de overige waardes, het bezwaar van eiseres gericht tegen het object [adres 5] gegrond verklaard en de waarde van dat object verlaagd, alsmede de daarop betrekking hebbende aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2017.

Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde mr. A. Dinée en [taxateur 1] (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon] en [taxateur 2] (taxateur).

De rechtbank heeft na sluiting van het onderzoek ter zitting het beroepschrift van eiseres op de voet van artikel 8:14 Algemene wet bestuursrecht als volgt gesplitst. Het beroep voor zover betrekking hebbend op de WOZ-waarde van het object [adres 1] (inclusief [adres 2]) is ingeschreven onder zaaknummer SGR 17/812. Het beroep voor zover betrekking hebbend op de WOZ-waarde van het object [adres 3] is ingeschreven onder zaaknummer SGR 17/8095. Het beroep betrekking hebbende op de WOZ-waarde van het object [adres 4] is ingeschreven onder zaaknummer
SGR 17/8096 en het beroep betrekking hebbende op de WOZ-waarde van het object [adres 5] is ingeschreven onder zaaknummer SGR 17/8097.

Feiten

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de volgende objecten:

- [adres 1] inclusief [adres 2] te [plaats] (object 1). Object 1 betreft een in 2001 gebouwd kantoorpand met een oppervlakte van 13.758 m2 en 147 parkeerplaatsen. Verweerder heeft de WOZ-waarde van object 1 bij beschikking vastgesteld op € 12.492.000.

- [adres 3] te [plaats] (object 2). Object 2 betreft een in 1999 gebouwd kantoorpand met een totale oppervlakte aan kantoorruimtes van 5.826 m2. Verweerder heeft de WOZ-waarde van object 2 bij beschikking vastgesteld op € 5.468.000.

- [adres 4] te [plaats] (object 3). Object 3 betreft een in 1981 gebouwd kantoorpand met een oppervlakte van 8.269 m2 aan kantoorruimte, 1.538 m2 aan archiefruimte en 75 parkeerplaatsen. Verweerder heeft de WOZ-waarde van object 3 bij beschikking vastgesteld op € 5.857.000.
- [adres 5] te [plaats] (object 4). Object 4 betreft een in 1981 gebouwd kantoorpand met een totale oppervlakte van 5.528 m2 waarvan 4.734 m2 kantoorruimte en 749 m2 archiefruimte. Daarnaast zijn er 45 parkeerplaatsen. Verweerder heeft de WOZ-waarde van object 4 bij beschikking vastgesteld op € 3.295.000.

2. Verweerder heeft de waarde van de objecten vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.

3. Eiseres heeft, voor zover nu nog van belang, een bezwaarschrift ingediend tegen de onder 1 genoemde WOZ-waarden van de objecten 1 tot en met 4. Bij uitspraak op bezwaar van 29 december 2016 is het bezwaar gegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van object 4 verlaagd naar € 3.273.000. De WOZ-waarden van de objecten 1 tot en met 3 zijn gehandhaafd. Het eerder in bezwaar nog in geschil zijnde object, te weten het object [adres 6], te [plaats], is nu niet meer in geschil.

Geschil4. In geschil is de waarde van de objecten 1 tot en met 4 op de waardepeildatum.

5. Voor de standpunten van partijen en de onderbouwing daarvan verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

Object 1 (zaaknummer 17/812)

6. Ter zitting is komen vast te staan dat het geschil ten aanzien van dit object zich toespitst op de te hanteren kapitalisatiefactor. Voor dit object hanteert verweerder een kapitalisatiefactor van 6,4 en eiseres van 5,5. De huurwaarden van de kantoorruimte en de parkeerplaatsen zijn tussen partijen niet meer in geschil.

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van object 1 nader op € 10.391.232 dient te worden vastgesteld. Deze waarde is lager dan de door verweerder in zijn uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde. Om die reden dient het beroep reeds gegrond te worden verklaard. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder deze in beroep voorgestane waarde echter niet aannemelijk. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende. Het door beide partijen ter vergelijking aangedragen pand [pand] acht de rechtbank een goede referentie. De door verweerder bepaalde kapitalisatiefactor van 6,4 op basis van het verkoopgegeven in verhuurde staat van dat pand en de daarop door verweerder toegepaste analyse is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende ter onderbouwing van de waarde van object 1. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiseres onweersproken heeft gesteld dat [pand] een beduidend kleiner pand betreft dan het onderhavige object en dat om die reden voor het onderhavige object een groter leegstandsrisico van toepassing is. Het andere pand dat verweerder heeft aangedragen ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde, te weten het kantoorpand gelegen aan [straat 1], acht de rechtbank gelet op de afwijkende ligging en grootte, niet bruikbaar als referentiepand.

8. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar gehanteerde kapitalisatiefactor van 5,5 niet alleen de verkoop van [pand] betrokken, maar eveneens de verkooptransacties van kantoorpanden gelegen aan [straat 2] en [straat 3] te [plaats] en [straat 4] te [plaats]. Deze panden bevinden zich in een ander deel van de gemeente met een duidelijk afwijkende ligging. Derhalve acht de rechtbank deze panden niet bruikbaar ter onderbouwing van de door eiseres gehanteerde kapitalisatiefactor van 5,5.

9. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle omstandigheden in acht nemende, de waarde van object 1 op de waardepeildatum schattenderwijs op € 9.500.000.

Object 2 (zaaknummer 17/8095)

10. Met betrekking tot dit object is enkel de door partijen te hanteren kapitalisatiefactor in geschil. Verweerder hanteert een kapitalisatiefactor van 8,23 en eiseres van 5,5. De toegepaste huurwaarde van € 110 per m2 is tussen partijen niet meer in geschil.

11. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder bepleit in zijn verweerschrift een WOZ-waarde van € 5.274.278. Deze waarde is lager dan de door verweerder in zijn uitspraak op bezwaar gehanteerde waarde. Om die reden dient het beroep ook ten aanzien van object 2 reeds gegrond te worden verklaard. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft verweerder de verkopen van de kantoorpanden aan de [pand], [straat 5] en [straat 6] aangedragen. Door eiseres wordt ter zitting de verkoop van onderhavig object ingebracht. Object 2 is eind november 2015 voor een bedrag van € 2.630.000 leeg verkocht. Verweerder erkent ter zitting deze verkoop te kennen, maar acht dit verkoopcijfer niet bruikbaar en heeft dit verkoopcijfer derhalve niet gebruikt ter vaststelling van de waarde. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder de door hem bepleite waarde, nu niet voldoende is onderbouwd waarom in het geheel geen rekening is gehouden met de verkoop van het object, niet aannemelijk.

12. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde van € 3.524.000 aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Gelet op de naar het oordeel van de rechtbank bruikbare verkoop van object 2 heeft eiseres, mede gelet op de door haar overige ingebrachte onderbouwing de door haar voorgestane waarde aannemelijk gemaakt.

Object 3 en object 4 (zaaknummers 17/8096 en 17/8097)

13. Ter zitting is komen vast te staan dat het geschil ten aanzien van deze objecten zich toespitst op de te hanteren kapitalisatiefactoren en de te hanteren huurwaarde per m2 voor de kantoorruimte. De huurwaarde van de archiefruimte en de parkeerplaatsen is tussen partijen niet in geschil. Verweerder hanteert voor beide objecten een kapitalisatiefactor van 6,73 en een huurwaarde voor de kantoorruimte van € 90 per m2. Eiseres hanteert een kapitalisatiefactor van 4 voor beide objecten en een huurwaarde voor de kantoorruimte van € 80 per m2.

14. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de object 3 en 4 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde voor object 3 op een bedrag van € 5.726.692 en voor object 4 op een bedrag van € 3.191.736 dient te worden vastgesteld. Nu deze WOZ-waarden lager zijn dan de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden, dienen de beroepen enkel om die reden reeds gegrond te worden verklaard. Verweerder heeft de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 6,73 afgeleid uit de verkoop van het referentiepand [straat 4]. Beide partijen hebben de verkoop van dit referentiepand gehanteerd ter onderbouwing van de door hen bepleite WOZ-waarden van de objecten 3 en 4. Het gehanteerde referentiepand heeft een vergelijkbare ligging en is in verhuurde staat verkocht op 30 mei 2014 voor € 4.400.000. Het door verweerder gehanteerde opslagrisico van 5,4% onderbouwt de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de verkoop van [straat 4] de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor 6,73 voldoende onderbouwd. Met betrekking tot de huurwaarde van de kantoorruimte hanteert verweerder een bedrag van € 90 per m2 en eiseres van € 80 per m2. Verweerder heeft deze huurwaarde bepaald aan de hand van de verkoop van [straat 4]. Eiseres heeft bij de door haar herleide huurwaarde van € 80 per m2 mede de huurgegevens van kantoorpanden aan [straat 7] te [plaats] in aanmerking genomen, waardoor zij op een lagere berekende huurwaarde per m2 uit komt. Verweerder heeft daar tegenover gesteld dat de door eiseres genoemde kleinschalige panden in [straat 7] in een zone van transformatie zijn gelegen. De panden in een dergelijke zone worden opgekocht en onteigend. Dit geldt niet voor het referentiepand aan [straat 4]. Ook bestaan de panden in [straat 7] uit kleine kantoorunits en is er sprake van kortlopende huurcontracten. Eiseres heeft bovengenoemde stellingen van verweerder niet weersproken. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem gehanteerde huurwaarde van € 90 per m2 voldoende aannemelijk heeft gemaakt en daarmee de door hem in verweer genoemde WOZ-waarden van de objecten 3 en 4.

15. De rechtbank is van oordeel dat de waarden van de objecten 1 tot en met 4 alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld. De beroepen dienen gegrond te worden verklaard.

Proceskosten

16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Ten aanzien van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand merkt de rechtbank de zaaknummers SGR 17/812, SGR 17/8095, SGR 17/8096 en SGR 17/8097, die alle gegrond zijn, aan als samenhangend. Deze zaken zijn nagenoeg gelijktijdig door de bestuursrechter behandeld, in deze zaken is door dezelfde persoon rechtsbijstand verleend en de werkzaamheden van deze persoon zijn in elk van de zaken nagenoeg identiek geweest. De kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank voor genoemde samenhangende zaken op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.503 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501. De rechtbank heeft daarbij aan het gewicht van de zaken wegingsfactor 1 toegekend en hanteert factor 1,5 wegens samenhang).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart de beroepen gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking die ziet op [adres 1] (zaaknummer SGR 17/821) aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 9.500.000;
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor zover deze ziet op [adres 1] tot een berekend naar een waarde van € 9.500.000;
wijzigt de beschikking die ziet op [adres 3] (zaaknummer SGR 17/8095) aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 3.524.000;
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor zover deze ziet op [adres 3] tot een berekend naar een waarde van € 3.524.000;
wijzigt de beschikking die ziet op [adres 4] (zaaknummer SGR 17/8096) aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 5.726.692;
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor zover deze ziet op [adres 4] tot een berekend naar een waarde van € 5.726.692;
wijzigt de beschikking die ziet op [adres 5] (zaaknummer SGR 17/8097) aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 3.191.736;
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor zover deze ziet op [adres 5] tot een berekend naar een waarde van € 3.191.736;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.503;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, voorzitter, en mr. R.C.H.M. Lips en mr. J.W. van den Berge, leden, in aanwezigheid van mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2018.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.