Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 18/5219
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
4 december 2018 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [plaats], eiser(gemachtigde: B.A.M. Slockers),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 17 juli 2018 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 november 2018.
Namens eiser is drs. F.J.H. van der Plas, kantoorgenoot van de gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. J.I. van der Zanden en P.M. Eijgermans.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Eiser heeft een woning op het adres [adres 1] te [plaats] (de woning). De woning is een hoekwoning met berging op een kavel ter grootte van ongeveer 154 m². De woning is in 2016 gebouwd en heeft een inhoud (inclusief aanbouw) van ongeveer 795 m³.
2. Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2018, met waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld op € 521.000.
3. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
4. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde hooguit € 455.000 bedraagt en heeft daarvoor – kort weergegeven – aangevoerd dat de “prijs vrij op naam” (VON-prijs) € 375.000 bedroeg. Rekening houdend met meerwerk van in totaal € 58.000 en met een prijsstijging van tussen de vijf en de tien procent, ligt de waarde, aldus nog steeds eiser, tussen de € 455.000 en € 475.000.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden gehandhaafd op € 521.000. Verweerder heeft daarvoor een matrix overgelegd dat naast gegevens van de woning gegevens bevat van drie andere objecten waarvan marktgegevens bekend zijn. Verder heeft verweerder – kort weergegeven – aangevoerd dat de waarde is bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van die objecten. De stichtingskosten van de woning zijn, aldus nog steeds verweerder, bij de waardebepaling van ondergeschikt belang omdat die op een andere wijze tot stand komen dan de verkoopprijzen van woningen.
6. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde omschreven als "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daarvoor verwezen naar de matrix waarin de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn herleid tot prijzen per kubieke meter woninginhoud en vierkante meter en kaveloppervlakte en waarbij rekening is gehouden met meer- of minderopbrengsten wegens verschillen in de staat van onderhoud en het al dan niet aanwezig zijn van een dakterras of een parkeerplaats.
7. In deze zaak spitst het geschil zich toe op de vraag of bij het vaststellen van de waarde van de woning moet worden uitgegaan van de VON-prijs van de woning. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde, meer in het bijzonder de waarde in het economische verkeer (WEV), echter omschreven als "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". De rechtbank overweegt dat een VON-prijs veelal op andere wijze tot stand komt dan een WEV in een vrije markt van vraag en aanbod en de VON-prijs en de WEV van een object daarom niet noodzakelijkerwijs aan elkaar gelijk zijn. De WEV is dus niet noodzakelijkerwijs de VON-prijs plus meerwerk plus tuinaanleg (tezamen: de stichtingskosten), nog daargelaten dat tussen het moment van totstandkoming van de VON-prijs en de waardepeildatum sprake is van (enig) tijdsverloop. De door eiser aangevoerde beroepsgronden houden in feite in dat uit de jurisprudentie zou volgen dat, als het te waarderen object kort vóór of kort na de waardepeildatum is gekocht, bij de waardevaststelling altijd van die aankoopprijs zou moeten worden uitgegaan. De rechtbank volgt eiser hierin niet. In zijn arrest van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, overwoog de Hoge Raad dat in een dergelijk geval in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de koopprijs de waarde vertegenwoordigt, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopprijs de waarde niet weergeeft. Bij dit arrest is dus duidelijk de mogelijkheid open gelaten om onder omstandigheden aan bedoelde koopprijs voorbij te gaan.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. En omdat het geschil zich toespitst op de vraag of verweerder bij het vaststellen van de waarde de stichtingskosten terecht niet als uitgangspunt heeft genomen, dient verweerder, als de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de stichtingskosten niet de WEV vertegenwoordigen. Verweerder heeft daarvoor aangevoerd dat sprake is van een behoorlijke spanning op de huizenmarkt die leidt tot een sterke prijsstijging zoals die in dit geval naar voren komt.
9. De rechtbank overweegt dat kan worden verondersteld dat de stichtingskosten van een object niet de WEV daarvan weergeven als uit analyse van de stichtingskosten en van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten naar voren komt dat de stichtingskosten niet in een redelijke verhouding staan tot die verkoopprijzen. In dat geval kan bij het vaststellen van de WOZ‑waarde van de stichtingskosten worden afgeweken als er omstandigheden zijn waaruit die wanverhouding kan worden verklaard. De vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gehanteerd zijn Het [adres 3] 46 en 64 te [plaats] en [adres 2] te [plaats]. Het [adres 3] 46 is een hoekwoning uit 2009 met een berging. Dit object heeft een woninginhoud van ongeveer 605 m³, staat op een kavel ter grootte van ongeveer 269 m² en is op 8 mei 2017 is verkocht voor € 542.500. Het [adres 3] 64 is een rijwoning uit 2009 met berging. Dit object heeft een woninginhoud van ongeveer 718 m³, staat op een kavel ter grootte van ongeveer 163 m² en is op 15 februari 2016 is verkocht voor € 475.000. [adres 2] te [plaats] is een in 2011 gebouwde rijwoning met berging en een parkeerplaats. Dit object heeft een woninginhoud van ongeveer 667 m³, staat op een kavel ter grootte van ongeveer 120 m² en is op 20 februari 2017 verkocht voor € 390.000. Hoewel deze drie objecten kleiner zijn dan de woning is de rechtbank van oordeel dat ze, gelet op bouwjaar, ligging en woningtype, voldoende met de woning vergelijkbaar zijn. De analyse van verweerder van de gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten leidde, rekening houdend met verschillen in grootte en staat van onderhoud en met het tijdsverloop tussen de verkoopdatums en de waardepeildatum, tot een gemiddelde prijs per kubieke meter woninginhoud van de woning van € 560 en tot een waarde van de woning van € 537.283, terwijl de waarde is vastgesteld op € 521.000. Dat deze analyse onjuist zou zijn, is gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil tussen de door eiser op basis van de stichtingskosten bepleite waarde en de waarde, zoals die naar voren komt uit de analyse van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, dusdanig groot dat van een redelijke verhouding geen sprake is.
10. Als verklaring voor de wanverhouding tussen de waarde op basis van de stichtingskosten en de waarde die naar voren komt bij toepassing van de vergelijkingsmethode heeft verweerder aangevoerd dat de desbetreffende koopaannemingsovereenkomst meer dan een jaar vóór de waardepeildatum is gesloten en de spanning op de huizenmarkt regelmatig leidt tot een forse prijsstijging in korte tijd zoals die in dit geval naar voren komt. Gelet op wat is overwogen in 9 acht de rechtbank dit aannemelijk en is daarom van oordeel dat verweerder de stichtingskosten van de woning terecht niet als uitgangspunt heeft genomen bij de waardevaststelling en met de matrix en met wat hij daartoe verder heeft aangevoerd de door hem voorgestane waarde van € 521.000 voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
11. Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.A. de Hek, rechter, in aanwezigheid van H. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 december 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.