Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 18/5150
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2018 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [plaats], eiser(gemachtigde: J. Keijman),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 19 juni 2018 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 november 2018.
Namens eiser is A. Oosters, kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen, bijgestaan door [A] en [B]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. J.I. van der Zanden en P.M. Eijgermans.
Ter zitting heeft tevens de mondelinge behandeling plaatsgevonden van het beroep van [X] met zaaknummer SGR 18/5151 en het beroep van [Y] met zaaknummer SGR 18/5178. Al hetgeen in die zaken is aangevoerd en overgelegd wordt ook geachte te zijn aangevoerd en overgelegd in deze zaak.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 407.000;
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 407.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 334;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. Eiser heeft een woning op het adres [adres 1] (de woning). De woning is een etagewoning in een appartementencomplex dat in 2017 is gebouwd. De woning heeft een inhoud van ongeveer 521 m³ en is voorzien van twee balkons, een berging en een parkeerplaats. Eiser heeft de woning als nieuwbouwwoning gekocht. De totale stichtingskosten inclusief subsidie bedroegen ongeveer € 360.000 (VON-prijs).
2. Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2018, met waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld op € 495.000.
3. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
4. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde niet hoger is dan € 346.000 en heeft daarvoor een taxatierapport overgelegd van [C] waarin de waarde van het nagenoeg identieke object [adres 2] is vastgesteld op € 346.000. Ter nadere motivering van zijn standpunt heeft eiser aangevoerd dat het een wijdverbreid misverstand is dat bij de waardebepaling van een nieuwbouwwoning de VON‑prijs niet relevant zou zijn. De waarde moet daarom worden gesteld op de VON-prijs, waarbij eiser erop wijst dat de door verweerder genoemde verkoopprijzen van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten ook VON-prijzen zijn. Dat de bouw in opdracht van de kopers plaatsvond is, aldus nog steeds eiser, geen reden om van de VON-prijs af te wijken omdat dit zou betekenen dat architect en bouwer tegen kostprijs zouden hebben gewerkt.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde nader moet worden vastgesteld op € 407.000. Verweerder heeft daarvoor een matrix overgelegd dat naast gegevens van de woning gegevens bevat van drie vergelijkingsobjecten waarvan de VON‑prijzen, rekening houdend met het al dan niet aanwezig zijn van een berging en een parkeerplaats, zijn herleid naar prijzen per kubieke meter woninginhoud. Verder heeft verweerder aangevoerd dat de VON-prijs van de woning - anders dan bij de vergelijkingsobjecten - niet de waarde in het economische verkeer (WEV) weergeeft.
6. In deze zaak spitst het geschil zich toe op de vraag of bij het vaststellen van de waarde van de woning moet worden uitgegaan van de VON-prijs van de woning. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde, meer in het bijzonder de WEV, echter omschreven als "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". De rechtbank overweegt dat een VON-prijs veelal op andere wijze tot stand komt dan een WEV in een vrije markt van vraag en aanbod en de VON-prijs en de WEV van een object daarom niet noodzakelijkerwijs aan elkaar gelijk zijn. De door eiser aangevoerde beroepsgronden houden in feite in dat uit de jurisprudentie zou volgen dat, als het te waarderen object kort vóór of kort na de waardepeildatum is gekocht, bij de waardevaststelling altijd van die aankoopprijs zou moeten worden uitgegaan. De rechtbank volgt eiser hierin niet. In zijn arrest van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, overwoog de Hoge Raad dat in een dergelijk geval in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de koopprijs de waarde vertegenwoordigt, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopprijs de waarde niet weergeeft. Bij dit arrest, en dat geldt ook voor de daarop gebaseerde uitspraken van lagere rechters waarop eiser heeft gewezen, is dus duidelijk de mogelijkheid opengelaten om onder omstandigheden aan bedoelde koopprijs voorbij te gaan.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. En omdat het geschil zich toespitst op de vraag of verweerder bij het vaststellen van de waarde de VON‑prijs terecht niet als uitgangspunt heeft genomen, dient verweerder, als de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de VON‑prijs niet de WEV vertegenwoordigt. Verweerder heeft daarvoor aangevoerd dat het appartementencomplex waartoe de woning behoort tot stand is gekomen via een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) waardoor aanzienlijk kon worden bespaard op de stichtingskosten. Dat, aldus nog steeds verweerder, bij de vergelijkingspanden wel gebruik is gemaakt van de VON‑prijzen is omdat bij de stichting van die objecten een dergelijke omstandigheid zich niet heeft voorgedaan en daarom kan worden aangenomen dat die VON-prijzen wel overeenkwamen met de WEV van die objecten.
8. De rechtbank overweegt dat kan worden verondersteld dat de VON-prijs van een object niet de WEV daarvan weergeeft als uit analyse van de VON-prijs en van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten naar voren komt dat de VON-prijs niet in een redelijke verhouding staat die verkoopprijzen. In dat geval kan bij het vaststellen van de WOZ‑waarde van de VON-prijs worden afgeweken als er omstandigheden zijn waaruit die wanverhouding kan worden verklaard. De vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gehanteerd zijn [D] 3, 17 en 19 te [plaats]. Dit zijn drie etagewoningen in een appartementencomplex dat in 2013 is gebouwd. [D] 3 en 17 hebben een woninginhoud van ongeveer 418 m³ en zijn voorzien van een berging en een parkeerplaats. De VON‑prijs van deze twee objecten was respectievelijk € 331.500 en € 352.500. [D] 19 heeft een woninginhoud van ongeveer 367 m³ en is voorzien van een berging. De VON-prijs van dit object was € 272.500. Hoewel deze drie objecten beduidend kleiner zijn dan de woning zijn ze, gelet op bouwjaar en woningtype, naar het oordeel van de rechtbank voldoende met de woning vergelijkbaar. De analyse van verweerder van de VON‑prijzen van deze objecten leidde, rekening houdend met verschillen in grootte en kwaliteit, tot een gemiddelde prijs per kubieke meter woninginhoud van de woning van € 740 en, rekening houdend met de aanwezigheid van de berging, de balkons en de parkeerplaats, tot een waarde van de woning van € 407.340. Dat deze analyse onjuist zou zijn, is gesteld noch gebleken. Nu de woning een VON‑prijs had van € 360.000 is de rechtbank van oordeel dat het verschil tussen de VON‑prijs en de waarde, zoals die naar voren komt uit de analyse van de VON-prijzen van de vergelijkingsobjecten, dusdanig groot is dat van een redelijke verhouding tussen de VON-prijs en die waarde geen sprake is.
9. Naar het oordeel van de rechtbank kan de wanverhouding tussen de VON‑prijs van de woning en de waarde die naar voren komt bij toepassing van de vergelijkingsmethode worden verklaard uit het feit dat het desbetreffende complex via een CPO tot stand is gekomen. Zoals eiser bij zijn bezwaar heeft aangevoerd heeft het CPO en de daarmee gepaard gaande zelfwerkzaamheid geleid tot een aanzienlijke kostenbesparing. Uit de stukken komt bovendien naar voren dat de VON‑prijs voor een deel al geruime tijd vóór de waardepeildatum tot stand is gekomen. Zo is door de desbetreffende kopersvereniging in februari 2016 al een opgave gedaan van de geraamde stichtingskosten en heeft op 25 maart 2016 de levering van de grond plaatsgevonden.
10. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder bij het vaststellen van de WOZ‑waarde van de woning de VON‑prijs terecht niet als uitgangspunt heeft genomen en verweerder met de matrix en met wat hij daartoe verder heeft aangevoerd de door hem in beroep voorgestane waarde van € 407.000 voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is verder van oordeel dat eiser, met het door hem overgelegde taxatierapport, de door hem voorgestane lagere waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in dat rapport aan het aan de woning nagenoeg identieke object [adres 2] een WOZ‑waarde is toegekend van € 346.356, terwijl in datzelfde taxatierapport aan het beduidend kleinere object [D] 17 een WOZ‑waarde wordt toegekend van € 342.294 en daarvan nog wordt vermeld dat het compleet afgewerkt te koop wordt aangeboden voor € 352.500. De andere twee genoemde vergelijkingsobjecten ([adres 3] en [adres 4]) wijken bovendien teveel af om als vergelijkingsobject te kunnen dienen.
11. Gelet op al het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard en is de waarde van de woning nader vastgesteld op € 407.000.
12. Op grond van artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt een beroep betreffende een WOZ‑beschikking tevens geacht te zijn gericht tegen de daarop gebaseerde aanslag OZB als die beschikking en die aanslag gezamenlijk met één aanslagbiljet zijn bekendgemaakt. Omdat uit de stukken blijkt dat dit het geval is en het beroep tegen de WOZ-beschikking gegrond is, is de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Daarbij merkt de rechtbank de twee andere beroepen die ter zitting zijn behandeld aan als met deze zaak samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in de drie zaken door dezelfde persoon rechtsbijstand is verleend en nagenoeg gelijkluidende beroepschriften zijn ingediend. Op grond van het Besluit stelt de rechtbank de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501, een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak en een wegingsfactor van 1 voor minder dan drie samenhangende zaken), waarvan aan deze zaak een derde deel, oftewel € 334, wordt toegekend.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.A. de Hek, rechter, in aanwezigheid van H. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 december 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.