ECLI:NL:RBDHA:2018:14221

• Datum uitspraak: 28 november 2018
• Publicatiedatum: 3 december 2018
• Zaaknummer: C/09/552670 / HA ZA 18-507
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.J. Vetter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid van NVM-makelaar wegens onjuiste vermelding woonoppervlakte in verkoopbrochure

In deze zaak vordert eiser, vertegenwoordigd door mr. J.H. Pelle, een schadevergoeding van gedaagde, een NVM-makelaar, wegens onrechtmatige daad. Eiser stelt dat de door gedaagde in de verkoopbrochure vermelde woonoppervlakte van 295 m2 onjuist is, aangezien een later meetrapport een netto woonoppervlak van slechts 275,1 m2 aantoont. Eiser heeft de woning op 23 februari 2016 gekocht voor € 685.000,-, waarbij hij zich baseerde op de verkoopinformatie die door gedaagde was verstrekt. De rechtbank heeft vastgesteld dat de NVM-meetinstructie, die sinds 1 september 2010 van toepassing is, niet is gevolgd bij de opgave van de woonoppervlakte. De rechtbank oordeelt dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste informatie te verstrekken, wat heeft geleid tot schade voor eiser. De rechtbank heeft besloten een deskundige te benoemen om de werkelijke woonoppervlakte te meten en de marktwaarde van de woning te taxeren, zodat kan worden vastgesteld of eiser daadwerkelijk schade heeft geleden. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling na het deskundigenonderzoek.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/552670 / HA ZA 18-507

Vonnis van 28 november 2018

in de zaak van

1. [eisende partij sub 1] , […]

2.
[eisende partij sub 2] ,

beiden te [plaats] ,

eisers,

advocaat mr. J.H. Pelle te Den Haag,

tegen

[gedaagde ] B.V. , te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiser c.s.] (mannelijk enkelvoud) en [gedaagde ] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 26 april 2018, met producties, aan de zijde van [eiser c.s.] ;
• de conclusie van antwoord, met producties, aan de zijde van [gedaagde ] ;
• het tussenvonnis van 25 juli 2018, waarin een comparitie van partijen is bevolen;
• het proces-verbaal van comparitie van partijen op 12 september 2018.
• de faxbrief van 21 september 2018 van mr. Baetsen, in reactie op het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

Nadat de comparitie is gesloten en vonnis is bepaald, hebben partijen, zoals bepaald op de comparitie, zich uitgelaten over de mogelijke persoon van een deskundige. [gedaagde ] heeft dit gedaan bij faxbrief van mr. Baetsen van 29 oktober 2018 en [eiser c.s.] heeft dit gedaan bij B-formulier op 30 oktober 2018. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de benoeming van een deskundige.

2. De feiten

2.1.

De ledenraad van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen (‘NVM’) heeft op 4 juni 2010 bepaald dat per 1 september 2010 alle woningen moeten worden gemeten op basis van de een op de NEN 2580-norm gebaseerde ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ (hierna: ‘de NVM-meetinstructie’). De NVM-meetinstructie gaat uit van de binnenmaten (de netto-woonoppervlakte), waarbij onder meer kelders, nissen, trapgaten en vierkante meters die zijn gelegen onder een plafond dat lager is dan 1,5 meter niet worden meegeteld. NVM-makelaars zijn verplicht zijn om de netto-woonoppervlakte (ook wel aangeduid als ‘gebruiksoppervlakte’ of ‘woonoppervlakte) in de verkoopinformatie van een woning te vermelden of daarin uitdrukkelijk moeten vermelden dat een andere meetmethode is gevolgd.

2.2.

Begin 2010 is een woning aan de [adres] (hierna: ‘de woning’) te koop gezet. De toenmalige vraagprijs was € 875.000,-. De makelaar die de verkopers bijstond was [de makelaar] (verder: [de makelaar] ) , die verbonden is aan [gedaagde ] . [gedaagde ] is een makelaarskantoor en aangesloten bij de NVM. [gedaagde ] heeft destijds een brochure voor de verkoop vervaardigd. Ten tijde van het opstellen van de verkoopbrochure was het nog niet verplicht om de NVM-meetinstructie toe te passen.

2.3.

De verkoopbrochure van [gedaagde ] vermeldde onder meer:

“Aanvullende informatie:

-Woonoppervlak: 295m2”

Aan het slot (onderaan pagina 2) stond opgemerkt:

“Deze brochure dient slechts om u een idee te geven van dit object. Indien u belangstelling heeft, verzoeken wij u contact met ons op te nemen. Ook uw eigen makelaar beschikt over alle gegevens en zal u graag van advies dienen. Deze aanbieding is geheel vrijblijvend; voor eventuele onjuistheden zijn wij niet aansprakelijk.”

Eveneens onderaan op pagina 2 was een logo van de NVM opgenomen. Onder de contactinformatie van [gedaagde ] stond vermeld:

NVM-leden: [A] , [de makelaar] (…).

Ook op de website van Funda werd vermeld dat de woonoppervlakte van de woning 295 m2 bedroeg.

2.4.

Op 22 januari 2016 heeft [CHF] B.V. (hierna: CHF) in opdracht van [eiser c.s.] de woning getaxeerd ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering. De woning is getaxeerd op een marktwaarde van € 720.000,-. Het rapport vermeldde op pagina 7, onder het kopje “H. Omschrijving object en omgeving” onder 1, onder g, dat de gebruiksoppervlakte ten aanzien van ‘wonen’ 295 m2 bedraagt.

2.5.

[eiser c.s.] heeft op 23 februari 2016 de woning gekocht voor een koopprijs van € 685.000,-. Voorafgaand aan de koop was hem de verkoopbrochure uit 2010 ter hand gesteld. De koopovereenkomst bevatte in artikel 6.11 de volgende clausule:

“Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht”.

2.6.

Nadat de woning was betrokken door [eiser c.s.] , heeft FemVisie in opdracht van [eiser c.s.] de woning gemeten. In het meetrapport van 12 juni 2017 vermeldt FemVisie dat het totaal netto woonoppervlak 275,1 m2 bedraagt. Onderaan het rapport staat:

“Alle maten zijn met grote zorg samengesteld. Gemeten volgens de NEN 2580:2007 [tekst valt weg]
(inclusief correctieblad C1:2008). Desondanks betreft het een indicatie en kunnen er aan dit meetrapport geen rechten worden ontleend.”

2.7.

Bij brief van 14 november 2017 heeft [eiser c.s.] [gedaagde ] aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiser c.s.] lijdt doordat de gekochte woning een kleiner woonoppervlak heeft dan de 295 m2 die in de verkoopbrochure stond vermeld.

2.8.

In opdracht van [eiser c.s.] heeft NVM-makelaar-taxateur [JNW] (hierna: JNW) aan de hand van het meetrapport van FemVisie de invloed van het metrageverschil op de koopsom berekend. Volgens JNW komt op grond van het verschil de koopsom € 29.209,- lager uit dan de overeengekomen koopsom op basis van de aangeboden metrage.

3. Het geschil

3.1.

[eiser c.s.] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde ] tot betaling van € 29.209,-, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 27 juni 2017 en de proceskosten.

3.2.

[eiser c.s.] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde ] jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld omdat het door [gedaagde ] in de verkoopbrochure genoemde woonoppervlak aanzienlijk groter is dan het woonoppervlak zoals dat volgens de NVM-meetinstructie vanaf 1 september 2010 moet worden berekend. Had hij geweten van het kleinere woonoppervlak, gemeten conform NVM-meetinstructie, dan had hij de woning niet gekocht, althans onder andere voorwaarden.

3.3.

[gedaagde ] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Bij de beoordeling van dit geschil stelt de rechtbank het volgende voorop.

4.2.

Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de aspirant-koper, komt het aan op het vertrouwen dat de aspirant-koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (zie Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176).

4.3.

In dit geval is de vraag aan de orde of de makelaar in de verkoopbrochure een misleidende mededeling heeft gedaan over de woon- of gebruiksoppervlakte van de woning. Tussen partijen is niet in geschil dat die woonoppervlakte vanaf 1 september 2010 had moeten worden bepaald aan de hand van de NVM-meetinstructie. Dat de betreffende-brochure al begin 2010 was opgesteld doet daaraan niet af: de makelaar had – en dat is ook niet in geschil – moeten nagaan of het opgegeven aantal vierkante meters in de brochure in overeenstemming was met de NVM-meetinstructie.

4.4.

De NVM-meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van aspirant-kopers. Aldus bepaalt de NVM-meetinstructie in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de NVM-meetinstructie en dus – afgezien van de in de NVM-meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning.

4.5.

Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de NVM-meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten, of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op de betrokken NVM-makelaar (zie ro. 3.4.5 van het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018).

Onduidelijkheid over werkelijk woonoppervlak en verschil met geadverteerd oppervlak

4.6.

[gedaagde ] heeft in de verkoopbrochure medegedeeld dat het woonoppervlak van de woning 295 m2 was. Volgens [eiser c.s.] was die mededeling niet juist. [eiser c.s.] stelt, onder verwijzing naar het rapport van FemVisie, dat de werkelijke woonoppervlakte, gemeten naar de NVM-meetinstructie, slechts 275,1 m2 bedraagt.

4.7.

[gedaagde ] betwist niet dat zij heeft nagelaten om na te gaan of het in de verkoopbrochure genoemde aantal vierkante meters in overeenstemming is met de oppervlakte berekend volgens NVM-meetinstructie. Volgens [gedaagde ] staat echter niet vast dat het werkelijke woonoppervlakte – gemeten conform NVM-meetinstructie – 275,1 m2 bedraagt. [gedaagde ] neemt wel aan dat die woonoppervlakte niet 295 m2 bedraagt. Het verschil zal volgens [gedaagde ] ten hoogste enkele vierkante meters zijn. [gedaagde ] heeft het oppervlak destijds met een lasermater volgens de Branche Brede Meetinstructie (BBMI) gemeten en is toen uitgekomen op een netto oppervlakte van 291,65 m2. De juistheid en bruikbaarheid van de meting van FemVisie worden door [gedaagde ] betwist. Uit het rapport van FemVisie (zie 2.6) blijkt niet waar de meetverschillen zitten. Ook valt het rapport niet te controleren omdat er geen plattegrond is bijgevoegd. Uit het rapport blijkt dat is gemeten volgens NEN-2580, maar die norm is niet geheel gelijk aan de NVM-meetinstructie. De NVM-meetinstructie maakt een onderscheid tussen de gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte; de NEN-2580 doet dat niet. Daarnaast telt de NEN-2580 niet de dragende wanden mee en in de NVM-meetinstructie worden dragende binnenwanden meeberekend, aldus [gedaagde ] .

Tussenconclusie ten aanzien van vermeend meetverschil

4.8.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde ] voldoende gemotiveerd betwist dat er sprake is van een verschil van circa 20 m2 tussen de geadverteerde woonoppervlakte en de woonoppervlakte zoals die conform NVM-meetinstructie zou bedragen. Haar toelichtingen over de onduidelijkheid in het FemVisie-rapport en de verschillen tussen de NEN-2580 en de NVM-meetinstructie, brengen de rechtbank tot het oordeel dat vooralsnog onduidelijk is of er – gemeten naar de NVM-meetinstructie – een verschil is tussen de destijds geadverteerde woonoppervlakte en de (toenmalige) werkelijke woonoppervlakte en zo ja, hoeveel. Hierover zal eerst duidelijkheid moeten komen, alvorens een oordeel kan worden gegeven over de eventuele aansprakelijkheid van [gedaagde ] . De rechtbank ziet aanleiding hiervoor een deskundige te benoemen. In 4.26 en 4.27 wordt dit punt nader uitgewerkt. De vraag of – zoals [gedaagde ] betoogt - een eventueel meetverschil is terug te voeren op volgens de NVM-meetinstructie toegestane interpretatieverschillen en afrondingen, kan nu nog niet worden beantwoord. Deze stelling zal aan de orde komen nadat de deskundige zich over de werkelijke oppervlakte heeft uitgelaten.

Disclaimers en aanleiding tot twijfel kopers

4.9.

[gedaagde ] heeft betoogd dat zelfs als er een (aanzienlijk) meetverschil is, dit toch niet tot de conclusie leidt dat [gedaagde ] jegens [eiser c.s.] aansprakelijk is, omdat [eiser c.s.] volgens [gedaagde ] niet gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de geadverteerde woonoppervlakte van 295 m2. De rechtbank overweegt ten aanzien van dit betoog als volgt.

4.10.

Allereerst doet [gedaagde ] een beroep op de disclaimer in de verkoopbrochure, weergegeven in 2.3. Anders dan [gedaagde ] stelt, doet de (standaard-)mededeling dat de brochure slechts is bedoeld om de koper een idee te geven van het verkoopobject, niet af aan het vertrouwen dat een aspirant-koper mag ontlenen aan de vermelding van de omvang van het woonoppervlak in een brochure (hem na 1 september 2010 ter hand gesteld) van de hand van een NVM-makelaar. Ook het woord ‘circa’, als vermeld in de brochure bij de metingen van de verschillende kamers in de verkoopbrochure, doet niet af aan dat vertrouwen van de aspirant-koper dat volgens de NVM-meetinstructie is gemeten. Circa, gebruikt door de NVM-makelaar, behoeft in het algemeen, zonder nadere aanduiding, niet anders te worden opgevat dan als een hooguit kleine afwijking c.q. een afronding van het precieze oppervlak.

4.11.

Ook het verweer van [gedaagde ] dat in de verkoopbrochure de oppervlaktes van diverse belangrijke leefruimtes apart staan vermeld en dat [eiser c.s.] had kunnen zien dat die oppervlaktes bij elkaar opgeteld niet 295 m2 bedragen, slaagt niet. Een aspirant-koper mag er in beginsel van uitgaan dat de door de makelaar vermelde totaaloppervlakte de totale gebruiksoppervlakte weergeeft die is gemeten met inachtneming van de NVM-meetinstructie. Anders dan [gedaagde ] betoogt, bestaat er geen onderzoeksplicht bij [eiser c.s.] , althans zijn omstandigheden die daar in dit geval toe noopten, gesteld noch gebleken. Van een aspirant-koper hoeft niet te worden verwacht dat hij ter controle de afzonderlijke oppervlaktes narekent en naar aanleiding daarvan onderzoeksvragen stelt. Bovendien waren in dit geval niet alle deeloppervlaktes gegeven om de totaaloppervlakte op te tellen, zodat het verweer van [gedaagde ] reeds daarom niet slaagt.

4.12.

[gedaagde ] beroept zich ook op de tekst van de koopovereenkomst, weergegeven in 2.5., waar volgens [gedaagde ] eens te meer uit blijkt dat de verkoper (en ook [gedaagde ] ) geen garanties verleent over het opgegeven woonoppervlak.

4.13.

Dit verweer treft evenmin doel. Een dergelijke bepaling strekt tot bescherming van de verkoper, maar niet ter bescherming van de NVM-makelaar, die op grond van het door de NVM gepubliceerde meetbeleid gehouden is volgens de NVM-meetinstructie te meten daar waar hij in het kader van de verkoop de omvang van het bruto-vloeroppervlak aanduidt.

4.14.

Evenmin kan als juist worden aanvaard dat het feit dat de kelderruimte in het lijstje van leefruimtes stond vermeld, [eiser c.s.] aanleiding had moeten geven om eraan te twijfelen of de NVM-meetinstructie was gebruikt. Dat [eiser c.s.] zich bij de bezichtiging en aankoop van de woning liet bijstaan door een eigen makelaar maakt dat niet anders, nu de aankoopmakelaar, evenals aspirant-kopers zonder aankoopmakelaar, er in beginsel van mogen uitgaan dat de netto-oppervlakte in de aanbiedingsbrochure conform NVM-meetinstructie is berekend. [gedaagde ] heeft onvoldoende gesteld waarom dat in dit concrete geval anders zou zijn.

Tussenconclusie aansprakelijkheid

4.15.

Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat de overige verweren ten aanzien van de onrechtmatige daad van [gedaagde ] , die niet zien op de vraag of er sprake is van een (juridisch relevant) meetverschil, niet in de weg zouden staan aan haar aansprakelijkheid.

Causaal verband/schade

4.16.

Naast het geschil over de aansprakelijkheid twisten partijen ook over de vraag of [eiser c.s.] als gevolg van het door hem gestelde meetverschil schade heeft geleden. De rechtbank ziet aanleiding reeds nu op dit geschilpunt in te gaan. De rechtbank zal bij de bespreking uitgaan van de veronderstelling dat er een oppervlakteverschil is ten opzichte van de geadverteerde oppervlakte en dat [gedaagde ] daarvoor jegens [eiser c.s.] aansprakelijk is (hetgeen, als gezegd, aan de hand van een deskundigenonderzoek nog zal moeten komen vast te staan).

4.17.

[eiser c.s.] heeft gesteld dat hij een lager bod had uitgebracht, of de woning niet zou hebben gekocht, indien hij juist zou zijn geïnformeerd over het woonoppervlak van de woning. [eiser c.s.] heeft ter zitting toegelicht dat hij zocht naar een woning van een bepaalde grootte, nu hij daar met zijn gezin wilde gaan wonen. Ook heeft hij met zijn makelaar gesproken over de hoogte van de biedingen in verhouding tot het aantal vierkante meters. [eiser c.s.] stelt onder verwijzing naar het rapport van JNW dat de door hem betaalde koopsom bij wetenschap over het werkelijke aantal vierkante meters ( [eiser c.s.] gaat uit van 275,1 m2) € 29.209,- lager zou zijn uitgevallen.

4.18.

[gedaagde ] betwist dat [eiser c.s.] een bijzonder belang hechtte aan het woonoppervlak en dat dit een gesprekspunt was in de onderhandelingen. [gedaagde ] voert verder aan dat de woning, gelet op de door CHF getaxeerde marktwaarde, € 35.000,- onder de marktwaarde is verkocht en dat de koopprijs de absolute minimumprijs is waarvoor de verkopers de woning wilden verkopen. De woning zou hoe dan ook niet voor een lagere prijs zijn verkocht dan het bedrag dat [eiser c.s.] nu heeft betaald, aldus [gedaagde ] .

4.19.

De rechtbank neemt tot uitgangspunt dat het woonoppervlak één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing van een aspirant-koper om een bepaalde bieding op een woning te doen (zie Hoge Raad 13 juli 2018, r.o. 3.4.4, waarin het gerechtshof Amsterdam 24 januari 2017 r.o. 3.13 wordt geciteerd). Het enkele feit dat niet uitdrukkelijk het woonoppervlak een gespreksonderwerp was of zelfs doorslaggevend is geweest, betekent niet dat het woonoppervlak géén rol van betekenis speelt bij de afweging van de aspirant-koper bij het bieden van een bepaalde koopprijs voor een woning. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de geadverteerde woonoppervlakte [eiser c.s.] in enige mate heeft beïnvloed bij zijn keuze om op de woning een bod te doen ter hoogte van de door hem betaalde koopsom.

4.20.

Bij de beantwoording van de vraag of [eiser c.s.] schade heeft geleden, stelt de rechtbank voorop dat bij de waardering van een woning niet alleen moet worden gelet op het woonoppervlak, nu dat slechts één van de factoren is die de waarde van een woning bepalen. Anders dan [eiser c.s.] betoogt, kan de schade in dit geval niet worden berekend door het verschil in de opgegeven woonoppervlakte en de woonoppervlakte gemeten conform NVM-meetinstructie, te stellen op een evenredig deel van de koopsom. Naar het oordeel van de rechtbank is voor het bepalen van de schade relevant wat de toenmalige marktwaarde van de woning was. Indien [eiser c.s.] een marktconforme prijs of zelfs minder dan een marktconforme prijs heeft betaald voor de woning, kan van schade geen sprake zijn. In dat geval mag worden aangenomen dat hij deze woning niet voor een lager bedrag had kunnen kopen en dat hij evenmin een vergelijkbare andere woning voor een lagere prijs had kunnen kopen. [eiser c.s.] heeft in dat geval niet te veel betaald. Indien de marktwaarde van de woning lager is dan het bedrag dat [eiser c.s.] heeft betaald, heeft [eiser c.s.] wel schade geleden. Gelet op het onder 4.19 omschreven uitgangspunt (de woonoppervlakte is medebepalend voor de woningkeuze en de koopsom die [eiser c.s.] bereid was te betalen), mag in dat geval immers in beginsel worden aangenomen dat [eiser c.s.] – indien hij op de hoogte zou zijn geweest van de werkelijke oppervlakte - een lager bedrag voor de woning had bedongen dan hij nu heeft betaald.

4.21.

Het verweer van [gedaagde ] dat het nadeel van [eiser c.s.] reeds is weggenomen door de sinds 2015 sterk toegenomen woningwaardes op de woningmarkt, wordt verworpen, omdat die waardestijging niet wegneemt dat [eiser c.s.] destijds (indien komt vast te staan dat de marktwaarde lager is dan de koopsom) als gevolg van de onjuiste voorlichting over de woonoppervlakte te veel heeft betaald voor de woning.

4.22.

Evenmin slaagt het verweer van [gedaagde ] dat [eiser c.s.] beduidend minder heeft betaald dan de taxatiewaarde van de woning van € 720.000,- en dus geen schade heeft geleden. Immers, CHF is bij die taxatie eveneens uitgegaan van het geadverteerde woonoppervlak van 295 m2, waarvan nog niet vaststaat of en zo ja in hoeverre dit afwijkt van het werkelijke woonoppervlak. Het rapport van CHF is daarom reeds op deze grond niet bruikbaar.

4.23.

Gelet op het overwogene in 4.20 kan de rechtbank evenmin waarde toekennen aan het door [eiser c.s.] overgelegde rapport van JNW, nu daarin is uitgegaan van een schadeberekening waarbij het verschil in opgegeven woonoppervlakte als een evenredig deel van de waarde van de woning is berekend.

4.24.

De rechtbank stelt vast dat er op dit moment nog geen taxatie met het juiste woonoppervlak voorhanden is. Met de huidige informatie kan niet worden beoordeeld wat een marktconforme prijs zou zijn geweest voor de woning. De rechtbank ziet dan ook aanleiding om aan de te benoemen deskundige tevens te vragen de marktwaarde van de woning te taxeren, gemeten naar de omstandigheden in februari 2016.

4.25.

Iedere verdere beslissing over de schade wordt in afwachting van de uitkomst van het deskundigenonderzoek aangehouden.

Vervolg van de procedure: deskundigenbericht bij tussenvonnis

4.26.

Bepalend voor de zaak is dus de vraag wat (i) de woonoppervlakte gemeten conform de NVM-meetinstructie is, (ii) of het meetverschil te wijten is aan een interpretatieverschil, en (iii) wat de marktwaarde van de woning bij aankoop in 2016 was, met inachtneming van de woonoppervlakte gemeten conform de NVM-meetinstructie. De rechtbank zal daarom een deskundige benoemen met de opdracht om bovenstaande vragen te beantwoorden door middel van een opmeting van de woning en een taxatie van de woning. Die beoordeling dient te geschieden naar de stand van zaken in februari 2016; dat wil zeggen vóór de verbouwing van de woning door [eiser c.s.] en naar de woningmarkt van die tijd.

4.27.

De rechtbank is voornemens aan de deskundige de volgende vragen te stellen:

ten aanzien van de oppervlaktemeting:

Wat is de woonoppervlakte van de woning volgens de in 2016 geldende NVM-meetinstructie? (Laat daarbij verbouwingen die na de koop en levering hebben plaatsgevonden, buiten beschouwing.)

Kunt u bij deze meting inzichtelijk hoe u de verbouwingen heeft ‘weggedacht’?

Kunt u uw meting inzichtelijk maken door op elke verdieping apart uw berekeningen te tonen, door middel van een plattegrond?

Kunt u inzichtelijk maken op welke wijze de door u gemaakte meting afwijkt van de door [gedaagde ] gemaakte meting?

ten aanzien van de taxatie:

Wat was de marktwaarde van de woning, gewaardeerd naar de stand van de woningmarkt in februari 2016 en naar de staat en het uiterlijk van de woning in februari 2016 (dat wil zeggen vóór de nadien plaatsgevonden verbouwingen);

Op grond van welke waarderingsgrondslagen is die waardering tot stand gekomen?

4.28.

De rechtbank zal ook bepalen dat partijen verplicht zijn om aan de deskundige de inlichtingen te verschaffen die voor zijn onderzoek van belang zijn. Daaronder verstaat de rechtbank in elk geval het desgevraagd verstrekken van bouwtekeningen, foto’s van het interieur en exterieur van de woning en de oorspronkelijke meetrapportage van [gedaagde ] .

4.29.

Nu [eiser c.s.] in dit geding de eisende partij is en hij bovendien de bewijslast draagt van de aansprakelijkheid van [gedaagde ] en de schade, zal hij het voorschot voor de kosten van de deskundige moeten voldoen.

4.30.

Nu partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een te benoemen deskundige, zal de rechtbank zelf een deskundige voorstellen en partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over deze persoon. De rechtbank is voornemens tot deskundige te benoemen: de heer [X] te [plaats] , verbonden aan [BV I] ( [postbusnummer] ). De heer [X] is zowel makelaar als taxateur van woningen en lid van de NVM.

4.31.

Partijen kunnen bij akte naar voren brengen of er bezwaren bestaan tegen de benoeming van de heer [X] en kunnen, desgewenst, opmerkingen maken over de voormelde vragen en eventuele eigen, aanvullende, vragen formuleren.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van 2 januari 2018 voor uitlaten partijen (bij akte) over de voorgestelde persoon van de deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2018. ^[1]

Voetnoten

1. type: 2628