ECLI:NL:RBDHA:2018:13654

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/538774 / HA ZA 17-925

Vonnis van 6 juni 2018

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,

advocaat mr. J. Postma te Honselersdijk,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

BEDRIJVENSCHAP HARNASCHPOLDER,

gevestigd te Schipluiden,

gedaagde in conventie,

eiser in (voorwaardelijke) reconventie,

advocaat mr. M.K.L. Berkvens te Den Haag.

Partijen zullen hierna [eiser] en het Bedrijvenschap genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 22 augustus 2017, met producties 1 tot en met 9;
de conclusie van antwoord van 8 november 2017, met producties 1 tot en met 3;
het tussenvonnis van 7 februari 2018, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de brief van 11 april 2018 van [eiser] , met productie 10;
het proces-verbaal van comparitie van 17 april 2018.

1.2.

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is in overleg met hen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal, voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Bij brief van

9 mei 2018 heeft [eiser] opmerkingen gemaakt over het proces-verbaal. Bij brief van 7 mei 2018 heeft het Bedrijvenschap opmerkingen gemaakt over het proces-verbaal. Het proces-verbaal wordt met inachtneming van de gemaakte opmerkingen gelezen.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van het perceel met toebehoren, kadastraal bekend sectie [nummer 1] , gelegen aan de [adres] (ZH) (hierna: het perceel).

2.2.

De percelen, kadastraal bekend secties [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] (hierna: percelen [2] , [3] , [4] ), waren voorheen eigendom van de broer van [eiser] . Op perceel [4] stond een woonhuis.

2.3.

Op 28 december 1999 heeft [eiser] een koopovereenkomst (hierna: de Koopovereenkomst) gesloten met [X] B.V. (hierna: [X] ) ten aanzien van een aantal bij hem in eigendom zijnde percelen. Het perceel was destijds geen onderdeel van de Koopovereenkomst. In de Koopovereenkomst was voor zover van belang onder artikel 16.a het volgende opgenomen:

“a. Uit het oogpunt van privacy van verkoper verklaart koper, in haar hoedanigheid als toekomstig eigenaar van de verkochte percelen zich jegens de verkoper, als eigenaar van de bij verkoper in eigendom verblijvende percelen te hebben verplicht, hetwelk verkoper of diens rechtsopvolgers bij deze aanneemt, om binnen een straal van vijfendertig (35) meter vanaf de nieuwe erfgrens geen gebouw anders dan een woning te stichten met een maximale goothoogte acht (8) meter.”

2.4.

In 1999 had het perceel van [eiser] de bestemming ‘Agrarisch Gebied A’. Op het perceel was geen woningbouw toegestaan.

2.5.

De 35-meter afspraak bleek onwerkbaar, waarna [X] opnieuw in overleg is getreden met de eigenaren van de percelen. Dit heeft geleid tot de afspraak tussen (onder anderen) de broer van [eiser] , [eiser] en [X] dat zij hun percelen alsnog konden verkopen aan [X] tot 15 december 2004 of uiterlijk 12 maanden nadat de bestemming van het gebied waarin de betreffende percelen zijn gelegen was gewijzigd in een niet-agrarische. Op 9 april 2001 is de Koopovereenkomst aangepast en is deze afspraak in een aparte overeenkomst (hierna: de Aanpassing Koopovereenkomst) opgenomen.

2.6.

In de Aanpassing Koopovereenkomst is in artikel 2.b. over de voor de percelen vast te stellen koopsom het volgende opgenomen:

“b. De koopsom wordt door middel van arbitrage vastgesteld op basis van de vrije waarde in het economisch verkeer, leeg en vrij van huur te leveren, waarbij er tevens van wordt uitgegaan dat de eigendommen ware[n, rb.] gelegen in een woongebied en waarbij de waarde wordt vastgesteld als ware artikel 16a van de koopovereenkomst nog van toepassing.”

2.7.

Op enig moment daarna is de gemeente Den Haag in de plaats getreden van [X] als koper.

2.8.

Het beding over de koopsom voor de percelen (hierna: het Aankoopbeding) is conform de Aanpassing Koopovereenkomst in de leveringsakte van 17 december 2002 (hierna: de leveringsakte), waarin de in de Koopovereenkomst opgenomen percelen door [eiser] zijn geleverd aan de gemeente Den Haag, opgenomen. Onder D, artikel 8, van de leveringsakte is het volgende bepaald:

“Artikel 8.

Aanpassing koopovereenkomst

Artikel 16 lid a van de onderhandse akte van koop is niet van toepassing.

Koper heeft zich verplicht de woning(en) met bijbehorende percelen grond en overige percelen grond die buiten de koopovereenkomst zijn gebleven en die binnen het plangebied zijn gelegen van verkoper aan te kopen onder de volgende condities:

a.
verkoper kan de woning(en) met bijbehorende percelen grond en overige percelen grond aan koper, dan wel aan zijn rechtsopvolger(s) aanbieden tot vijftien december tweeduizend vier. Deze termijn wordt verlengd tot uiterlijk twaalf (12) maanden, nadat de bestemming van het gebied waarin de betreffende percelen zijn gelegen is gewijzigd in een niet-agrarische.

b.
de koopsom wordt door middel van arbitrage vastgesteld op basis van de vrije waarde in het economisch verkeer, leeg en vrij van huur te leveren, waarbij er tevens van wordt uitgegaan dat de eigendommen ware[n, rb.] gelegen in een woongebied en waarbij de waarde wordt vastgesteld als ware artikel 16a van de koopovereenkomst nog van toepassing.

(…)

e. de in dit artikel onder 2.b. genoemde arbitrage vindt als volgt plaats:

- verkoper en koper benoemen beiden een makelaar/taxateur;

- deze beide makelaars/taxateurs stellen in onderling overleg de waarde overeenkomstig het in 2.b. van dit artikel gestelde vast;

- indien beide makelaars/taxateurs geen overeenstemming bereiken benoemen zij gezamenlijk een derde die bindend uitspraak doet over de waarde overeenkomstig het in 2.b. van dit artikel gestelde;

- de beide benoemde makelaars/taxateurs, dan wel de door deze makelaars/taxateurs benoemde derde makelaar/taxateur, doen binnen drie (3) maanden nadat hen de opdracht is verstrekt uitspraak.

f. indien verkoper de middels arbitrage vastgestelde waarde onvoldoende vindt, heeft hij recht binnen één maand na vaststelling van deze waarde zijn aanbod aan koper middels een behoorlijke kennisgeving in te trekken. Verkoper en koper hebben dan jegens elkaar geen verplichtingen meer inzake dit onderdeel van de overeenkomst.”

2.9.

Op 29 maart 2005 is het bestemmingsplan ‘Harnaschpolder-Weteringszone’ vastgesteld, waarbij het perceel de bestemming ‘Gemengde doeleinden, uit te werken’ kreeg. Die bestemming stond onder meer bedrijven (van categorie 1 of 2), culturele en maatschappelijke voorzieningen, en woningen toe.

2.10.

Inmiddels is het Bedrijvenschap als rechtsopvolger van de gemeente Den Haag jegens [eiser] als partij gebonden aan het Aankoopbeding.

2.11.

In 2011 zijn de percelen [2] , [3] en [4] van de broer van [eiser] getaxeerd door de heer [A] van Agro AdviesBuro B.V. te Honselersdijk (hierna: [A] ) namens de broer van [eiser] en de heer [B] van Frisia Makelaars te Den Haag namens het Bedrijvenschap.

2.12.

In 2015 heeft [eiser] het perceel aangeboden aan het Bedrijvenschap en daarbij aangegeven het perceel te willen verkopen. Het Bedrijvenschap heeft bevestigd dat de overeengekomen taxatieprocedure gevolgd zal worden, conform de in het verleden gemaakt afspraken en de in de leveringsakte neergelegde regeling.

2.13.

Ter uitvoering van de taxatieregeling en vaststelling van de waarde van het perceel heeft [eiser] medio 2015 op grond van artikel 8, lid 2, sub e. van de leveringsakte [A] als taxateur benoemd. [A] heeft in dat kader betoogd van mening te zijn dat bij de waardering van het perceel geen rekening gehouden hoeft te worden met de geldende bestemming van het perceel.

2.14.

De advocaat van het Bedrijvenschap heeft [eiser] bij brief van 1 juli 2016 te kennen gegeven dat bij de taxatie van het perceel zal worden uitgegaan van de dan geldende bestemming van het te taxeren object.

2.15.

Partijen zijn er niet in geslaagd de taxatieprocedure in onderling overleg af te wikkelen.

2.16.

[eiser] heeft in kort geding - zakelijk weergegeven - gevorderd het Bedrijvenschap te gebieden een taxateur aan te wijzen op grond van artikel 8, lid 2, sub e. van de leveringsakte van 17 december 2002 en daarbij te bepalen dat de waarde overeenkomstig artikel 8, lid 2, sub b. vastgesteld zal worden, en het Bedrijvenschap daarbij te verbieden om de door haar aan te wijzen taxateur als bijkomende voorwaarde van de waardering rekening te laten houden met de geldende bestemming van het te waarderen perceel, waarbij de termijn van aanwijzing gesteld wordt op termijn van 5 dagen na het vonnis. Bij vonnis van 3 april 2017 heeft de voorzieningenrechter het gevorderde afgewezen.

2.17.

De geldende bestemming van het perceel is ‘Bedrijventerrein’.

2.18.

Het perceel is bij Besluit van 23 maart 2017 ter onteigening aangewezen.

3.Het geschil

In conventie en voorwaardelijke reconventie

3.1.

[eiser] vordert – zakelijk weergegeven –, ook in deze hoofdzaak, het Bedrijvenschap te verbieden om de door haar aan te wijzen taxateur, op grond van de tussen partijen overeengekomen taxatieregeling, als bijkomende voorwaarde van waardering rekening te laten houden met de geldende bestemming van het te waarderen object. Tevens vordert [eiser] wettelijke handelsrente over de door het Bedrijvenschap te vergoeden waarde van het perceel, op basis van de overeengekomen taxatieregeling bij notariële akte uit 2002, en een veroordeling van het Bedrijvenschap in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Het Bedrijvenschap heeft verweer gevoerd. Daarnaast vordert het Bedrijvenschap in voorwaardelijke reconventie, uitsluitend in het geval dat de vorderingen in conventie (deels) worden toegewezen, [eiser] te verbieden om de heer [C] en [A] ter uitvoering van het Aankoopbeding als makelaar of taxateur aan te wijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Gelet op de onderlinge samenhang worden de vorderingen in conventie en (voorwaardelijke) reconventie gezamenlijk behandeld.

4.2.

Tussen [eiser] en het Bedrijvenschap is in geschil aan de hand van welke maatstaf het perceel van [eiser] getaxeerd moet worden en daarmee welke uitleg moet worden gegeven aan het Aankoopbeding. [eiser] stelt dat partijen in het Aankoopbeding zijn overeengekomen dat de waarde van het perceel moet worden bepaald op basis van de vrije waarde in het economisch verkeer, leeg en vrij van huur te leveren, waarbij er tevens van wordt uitgegaan dat de eigendommen ware[n, rb.] gelegen in een woongebied. Deze maatstaf moet volgens [eiser] zo worden uitgelegd dat het perceel, althans de eigendommen, getaxeerd moeten worden als waren zij gelegen in een woongebied en met een woonbestemming. Dat is de fictie die partijen zijn overeengekomen. De tekst van het Aankoopbeding is voldoende duidelijk en daarin is niet opgenomen dat moet worden uitgegaan van de geldende bestemming van het perceel. Daar komt bij dat in 2011 de percelen van de broer van [eiser] zijn getaxeerd op basis van dezelfde bepaling en dat daarbij is uitgegaan van een woonbestemming voor het perceel. [eiser] verwijst voorts naar het raadsbesluit van de gemeente Den Haag uit 2011 en in het bijzonder naar pagina 2, waar het volgende staat:

“Verkopers en lastgevers zijn daarom gevraagd om van deze clausule af te zien, en moeten het tevens mogelijk maken de publiekrechtelijke bevoegdheden van de gemeente Schipluiden of haar rechtsopvolgers in stand te houden. Als tegenprestatie is aangeboden om de uit de verkoop achtergehouden woningen en percelen tot 15 december 2004 alsnog aan te kopen als “burger” woning tegen de op dat moment geldende waarde in het vrije verkeer, als ware[n, rb.] de woningen gelegen in een woongebied. Het geraamde negatieve effect voor de grondexploitaties van het bedrijvenschap en de woongebieden, uitgaande van de aanbieding van 15 woningen, rekening houdend met het waardeverschil tussen de fictieve ligging in een woongebied en de eventueel daadwerkelijke ligging in een bedrijventerrein, bedraagt ca NLG 1,95 mln.”

4.3.

Bij de taxatie van de waarde van het perceel zullen de taxateurs volgens [eiser] overeenstemming moeten bereiken over welke mogelijkheden de fictie voor het perceel biedt. Dit kunnen meerdere woningen zijn, appartementen, of een vrijstaande woning met bijgebouwen. Het Bedrijvenschap mag haar (andersluidende) interpretatie van de maatstaf niet meegeven aan een makelaar of taxateur.

4.4.

Het Bedrijvenschap heeft het voorgaande gemotiveerd betwist en is van mening dat partijen zijn overeengekomen dat het perceel gewaardeerd moet worden op basis van de vrije waarde in het economisch verkeer en dat dat tevens betekent dat moet worden uitgegaan van de geldende bestemming van het perceel.

4.5.

De rechtbank overweegt als volgt. De vraag hoe in een overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of een overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, NJ 1981,635, Haviltex).

4.6.

Anders dan [eiser] betoogt is de tekst van het Aankoopbeding niet helder. Uit de tekst van het Aankoopbeding kan niet met zekerheid worden afgeleid dat partijen met de bepaling ‘waarbij er tevens van wordt uitgegaan dat de eigendommen ware[n, rb.] gelegen in een woongebied’ zijn overeengekomen dat van de geldende bestemming van het perceel wordt afgeweken. Immers in diezelfde bepaling (en wel voorafgaand aan de fictie waarop [eiser] zich beroept) is opgenomen dat gewaardeerd moet worden op basis van de vrije waarde in het economisch verkeer. Van algemene bekendheid is dat bij waardering op basis van de waarde in het economisch verkeer wordt uitgegaan van de op dat moment geldende toestand van het te waarderen object. Ook in een
woongebiedkunnen percelen zijn gelegen die geen
woonbestemminghebben.

4.7.

Het beroep van [eiser] op de taxatie van de percelen van zijn broer met nummers [1] , [3] en [4] kan hem niet baten, nu op perceel [4] juist wel een woonhuis stond. Dit is een cruciaal verschil met het perceel van [eiser] . Verder heeft het Bedrijvenschap overtuigend toegelicht waarom zij zich uiteindelijk kon vinden in de conclusie van de taxateur alhoewel zij het niet met al hetgeen in het taxatierapport was vermeld eens was. Zij kon zich immers verenigen met het aan de broer van [eiser] te betalen bedrag.

4.8.

Dit zelfde geldt voor de analyse van de heer [C] van [Q] B.V., aangezien die analyse is uitgevoerd op verzoek van [eiser] en niet op verzoek van beide partijen ter uitvoering van de taxatieregeling.

4.9.

Ook uit de hiervoor geciteerde passage van een raadsbesluit van de gemeente Den Haag uit 2011 kan niet met zekerheid worden afgeleid dat de waarde van een onbebouwd perceel zou worden getaxeerd/vergoed als zijnde met woonbestemming.

4.10.

Naar aanleiding van de vraag wat destijds zijn bedoeling is geweest bij het aangaan van de koopovereenkomst met [X] , heeft [eiser] ter zitting verklaard niet aanwezig te zijn geweest bij het sluiten van de koopovereenkomst met [X] en bij het vaststellen van de bepalingen. Hij heeft daartoe een volmacht gegeven aan een makelaarskantoor, en een accountant van hem en van zijn broer was als adviseur bij het proces betrokken, evenals zijn broer. Het was destijds de bedoeling van [eiser] en zijn broer als verkopers van grond om een stuk grond voor eigen gebruik vast te leggen. Over de taxatieregeling die nu in geschil is heeft [eiser] niets kunnen verklaren. Over de bedoeling van [X] met de taxatieregeling heeft [eiser] zich ook niet expliciet uitgelaten, behalve door aan te voeren dat de tekst van het beding duidelijk is. Uit het hiervoor overwogene volgt dat de rechtbank dit standpunt niet deelt. Er zijn verder ook geen stukken in het geding gebracht waaruit de bedoeling van de oorspronkelijke partijen kan worden afgeleid.

4.11.

Tussen partijen staat verder vast dat het perceel vanaf het begin af aan een braakliggend terrein was waarop, tot op heden, geen woningbouw is toegestaan. Tevens heeft het Bedrijvenschap onbestreden gesteld dat de percelen van [eiser] (naar de rechtbank begrijpt van [eiser] en zijn broer) destijds ter voorkoming van onteigening minnelijk zijn verworven en dat bij minnelijke verwerving ter voorkoming van onteigening wordt getaxeerd conform de geldende bestemming. Inmiddels is, naar tussen partijen vaststaat, het perceel bij Besluit van 23 maart 2017 ook ter onteigening aangewezen.

4.12.

Het Bedrijvenschap heeft betoogd dat partijen niet de bedoeling hebben gehad om met de fictie ‘als waren de eigendommen gelegen in een woongebied’ op voorhand aan het perceel een waarde toe te kennen die, naar tussen partijen vaststaat, het perceel nooit heeft gehad en tot op heden ook niet heeft. [eiser] heeft de vraag, waarom [X] aan hem een waarde zou hebben willen vergoeden die het perceel nooit heeft gehad ook niet kunnen beantwoorden, behalve door erop te wijzen dat ‘dit nu eenmaal het karakter van een fictie is’. Dit antwoord overtuigt de rechtbank niet.

4.13.

Het Bedrijvenschap heeft onbestreden gesteld dat het destijds niet duidelijk was welke bestemming in de toekomst voor het perceel zou gelden en dat op het moment van de afspraak over de taxatiemethode een deel van de kassen in het gebied al was geleverd, waardoor de omgeving mogelijk een waarde drukkend effect zou hebben op de omliggende bedrijfswoningen. In dat licht acht de rechtbank, met het Bedrijvenschap, veeleer aannemelijk dat partijen een fictie hebben willen scheppen, opdat de bedrijfswoningen niet getaxeerd werden als waren zij gelegen in een half afgebroken en braakliggend landschap, maar als waren zij gelegen in een woongebied. Hieruit kan echter nog niet worden afgeleid dat ook het onderhavige perceel zou worden gewaardeerd met een fictieve woningbestemming. Aldus heeft [eiser] onvoldoende gesteld om ervan uit te gaan dat overeengekomen is dat het perceel getaxeerd moet worden met een fictieve woonbestemming. Zijn bewijsaanbod door middel van het horen van getuigen wordt gepasseerd en zijn vorderingen zullen worden afgewezen.

4.14.

Bij deze stand van zaken komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de voorwaardelijk ingestelde vordering in reconventie van het Bedrijvenschap.

4.15.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van het Bedrijvenschap worden begroot op:

griffierecht € 1.924,--
salaris advocaat

totaal € 2.846,--

4.16.

Voor veroordeling van [eiser] in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237). De rechtbank zal, zoals door het Bedrijvenschap gevorderd, de nakosten begroten conform het daarop toepasselijke liquidatietarief.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van het Bedrijvenschap tot op heden begroot op € 2.846,--, en op € 131,-- aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 68,-- in geval van betekening;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Alt-van Endt en in het openbaar uitgesproken op

6 juni 2018.^[1]