Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/556064 / KG ZA 18-696
Vonnis in kort geding van 23 augustus 2018
in de zaak van
TRADO BEHEER B.V.te Den Haag,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. R. de Mooij te Den Haag,
tegen:
1.DE KIJKDUINSE HERONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V. te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
2.
DE KIJKDUINSE ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V.te Rotterdam,
DE KIJKDUINSE ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V.te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
advocaat mr. V.G.J. Boumans te Amsterdam.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Trado’, ‘de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij’ en ‘de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 juli 2018, met producties;
- de akte houdende een eis in reconventie en overlegging producties;
- de op 23 juli 2018 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling is de zaak pro forma aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen het geschil in onderling overleg te beëindigen. Beide partijen hebben de voorzieningenrechter op 1 augustus 2018 schriftelijk verzocht vonnis te wijzen. Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten in conventie en in reconventie
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Op 5 november 1991 hebben Haghestede B.V. als verhuurder en mevrouw [A] (hierna: ‘ [A] ’), handelende in privé en in haar hoedanigheid van aandeelhouder en bestuurder van Trado, als huurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de winkelruimte aan het Deltaplein 611/612 te Kijkduin (hierna: ‘het gehuurde’ en ‘de huurovereenkomst’).
2.1.1.
In artikel 6 van deze huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“01.
(…)
Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van zichtbare of onzichtbare gebreken aan het gehuurde.
(…)
03.
Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als
Café-terras “La Tourterelle”
(…)
05.
Zonder schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder noch zijn erfgenamen toegestaan het gehuurde geheel of ten dele aan anderen in huur of in gebruik af te staan of onder te verhuren.
(…)
06.
Overeenkomstig de bestemming zoals genoemd in lid 3 van dit artikel zal huurder het gehuurde inrichten en gedurende de gehele huurtijd zelf ordentelijk gebruiken zoals een goede huurder betaamt”
2.2.
In het gehuurde wordt door de op 15 december 1993 opgerichte La Tourterelle B.V. (hierna: ‘LTT’) ‘Grand Café restaurant La Tourterelle’ geëxploiteerd. Enig aandeelhouder van deze vennootschap is Trado. Bestuurder van LTT is [A] .
2.3.
Op 8 februari 2008 is opgericht Fortress Development X B.V. (hierna: ‘Fortress Development X’) Enig aandeelhouder van deze vennootschap was tot 6 mei 2014 Fortress Development B.V. Op 10 april 2014 is de statutaire naam van Fortress Development X gewijzigd in de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij.
2.4.
Uit een op 1 juli 2008 tussen MD Immobilien XXXII B.V. (hierna: ‘MD Immobilien’) en Fortress Development X gesloten huurovereenkomst blijkt dat MD Immobilien erfpachter is van onder meer het gehuurde. Door middel van deze overeenkomst heeft MD Immobilien (onder meer) het gehuurde met ingang van 1 juli 2008 verhuurd aan Fortress Development X, waarbij de rechten en verplichtingen ten opzichte van de zittende huurder van het gehuurde (lees: Trado en [A] ) op de voet van artikel 6:159 BW zijn overgedragen.
2.5.
Uit een uittreksel uit het Kadaster van 11 april 2018 volgt dat de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij thans eigenaar is van het gehuurde.
2.6.
De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij heeft bij brief van 23 maart 2017 (gesteld op briefpapier van FRED Real Estate Developers B.V. (hierna: ‘FRED’) de huurovereenkomst betreffende het gehuurde opgezegd tegen 31 maart 2018. Daartoe heeft de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij aangevoerd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (artikel 7:296, eerste lid onder b, BW), zulks in verband met de herontwikkeling (sloop en nieuwbouw) van het winkelcentrum, inclusief horecaboulevard, te Kijkduin. Daarnaast stelt de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij dat een redelijke afweging van de in het geding zijnde belangen in haar voordeel dient uit te vallen (artikel 7:296, derde lid, BW).
2.7.
De advocaat van Trado heeft de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij bij brief van 30 april 2018 onder meer bericht dat:
- Trado het gehuurde huurt van de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij en niet van de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij en dat om die reden de opzegging van 23 maart 2017 geen doel treft;
- de sloop en nieuwbouw kan plaatsvinden met behoud van de met Trado gesloten huurovereenkomst;
- de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij niet – zoals aangekondigd in de brief van 23 maart 2017 – met Trado in contact is getreden;
- Trado niet in een gerechtelijke procedure ex artikel 7:296 BW is betrokken;
- Trado als gevolg van de inmiddels aangevangen sloopwerkzaamheden omzetverlies lijdt en derhalve niet meer het huurgenot heeft waarop zij mag rekenen, zodat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, een toerekenbare tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW en onrechtmatig handelen.
De advocaat van Trado heeft de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij in deze brief gesommeerd om de bouw- en sloopactiviteiten te staken.
2.8.
De advocaat van de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij, de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij en FRED heeft de advocaat van Trado bij brief van 3 mei 2018 onder meer bericht dat:
- op 1 juli 2008 alle huurovereenkomsten met de ondernemers van winkelcentrum Kijkduin zijn overgedragen aan Fortress Development X en de naam van deze vennootschap op 10 april 2014 is gewijzigd in de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij;
- de met Trado gesloten huurovereenkomst in artikel 5.2 voorziet in de mogelijkheid om de huurovereenkomst over te dragen en Trado destijds van deze overdracht op de hoogte is gesteld;
- de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij de huurovereenkomst aldus rechtsgeldig heeft opgezegd en op korte termijn een bodemprocedure tot beëindiging van de huurovereenkomst zal worden gestart;
- Trado meerdere malen uitvoerig is geïnformeerd over de herontwikkelingsplannen en er derhalve van op de hoogte is dat herontwikkeling niet met behoud van de huurovereenkomst kan plaatsvinden;
- de kantonrechter de huurovereenkomsten met twee andere ondernemers heeft ontbonden wegens dringend eigen gebruik en deze vonnissen uitvoerbaar bij voorraad zijn verklaard;
- een belangenafweging in het voordeel van de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij zal uitvallen;
- ten behoeve van de huurders is gekozen voor een gefaseerde herontwikkeling en dat thans een aanvang is genomen met de eerste fase, bestaande uit het slopen van het plein en een aantal parkeerplaatsen voor het plein, waarbij het huidige Kijkduin volledig bereikbaar zal blijven voor het publiek en nog voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor het publiek;
- niet juist is dat het publiek de weg naar de Kijkduinse boulevard niet meer weet te vinden;
- de gestelde omzetreductie van 40% niet is onderbouwd en voor zover er sprake is van een omzetreductie, daarmee niet zonder meer is gezegd dat dit een gevolg is van de herontwikkeling;
- van een gebrek, toerekenbare tekortkoming of onrechtmatig handelen geen sprake is;
- in strijd met artikelen 6.3 en 6.5 in het gehuurde door La Tourterelle B.V. (LTT) een grand-café / restaurant wordt geëxploiteerd, hetgeen kwalificeert als een toerekenbare tekortkoming van Trado in de nakoming van de huurovereenkomst;
- eventuele schade kennelijk wordt geleden door LTT, zodat gelet op voormelde tekortkoming, op de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij geen verplichting tot vergoeding van die schade rust;
- in artikel 6.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van zichtbare of onzichtbare gebreken aan het gehuurde.
De advocaat van de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij, de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij en FRED heeft Trado en [A] gesommeerd het gehuurde conform de overeengekomen bestemming te gebruiken en hen aansprakelijk gesteld voor alle als gevolg van voormelde tekortkoming(en) geleden en mogelijk nog te lijden schade.
2.9.
De advocaat van Trado heeft de advocaat van de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij, de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij en FRED bij brief van 4 mei 2018 bericht dat:
- Trado niet op de hoogte is gesteld van het feit dat de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij haar verhuurder zou zijn en dat Trado de huurpenningen altijd betaalt aan de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij;
- de opzegging niet rechtsgeldig is geschied, nu de opzeggingsbrief van 23 maart 2017 uitsluitend aan Trado en niet mede aan [A] is gericht;
- Trado nooit correct over de herontwikkelingsplannen is geïnformeerd en met haar niet over een mogelijke regeling/schikking is gesproken;
- niet valt in te zien waarom in het te realiseren nieuwe Kijkduin geen plaats zou zijn voor de horecagelegenheid van Trado;
- de gestelde omzetdaling aantoonbaar is;
- het gehuurde al 23 jaar op dezelfde wijze wordt geëxploiteerd en aldus aan de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij in redelijkheid geen beroep toekomt op de artikelen 6.3 en 6.5 van de huurovereenkomst.
2.10.
De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij heeft Trado en [A] bij dagvaarding van 19 juli 2018 gedagvaard voor de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank. In die procedure vordert de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij dat de kantonrechter zal vaststellen dat de huurovereenkomst tussen haar en Trado en [A] op 31 maart 2018 is geëindigd. Daarnaast vordert de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij een veroordeling van Trado en [A] tot ontruiming van het gehuurde per die datum. Ter onderbouwing van die vorderingen heeft de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij dezelfde gronden aangevoerd als in haar opzeggingsbrief van 23 maart 2017 (zie rov. 2.6).
2.11.
LTT heeft op 22 juli 2018 bij onderhandse akte haar gestelde vorderingen op de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij en/of de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij en/of FRED voorwaardelijk, dat wil zeggen voor zover in deze kortgedingprocedure mocht worden geoordeeld dat LTT en niet Trado de gestelde schade lijdt, gecedeerd aan Trado.
3. Het geschil
in conventie
3.1.
Trado vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurprijs ex artikel 7:207 BW te verlagen tot 50% van de huidige huurprijs, te weten tot een bedrag van € 1.508,81, exclusief BTW, per maand, zulks met ingang van 1 februari 2018 tot de datum waarop de hierna vermelde gebreken zijn verholpen;
II. de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij en de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling van de sinds 1 februari 2018 teveel betaalde huur, zijnde een bedrag van € 9.052,89, exclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij en de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een voorschot op schadevergoeding van € 100.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij en de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een voorschot op schadevergoeding van € 25.000,-- per maand vanaf 1 juli 2018 tot en met de datum waarop de hierna vermelde gebreken volledig zijn verholpen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
V. de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij en de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Daartoe voert Trado – samengevat – aan dat al tientallen jaren door haar in het gehuurde ‘Grand Café restaurant La Tourterelle’ wordt geëxploiteerd. Trado stelt niet te hebben ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst door de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij. Volgens Trado is de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij en niet de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij de eigenaar en verhuurder van het gehuurde. Daarnaast is volgens Trado geen sprake van een dringende noodzaak tot eigen gebruik, omdat haar huurovereenkomst ook na de herontwikkeling van Kijkduin kan worden voortgezet. Hoewel nog geen bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst was gestart, is de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij reeds tot ontmanteling van Kijkduin overgegaan. Door het slopen van diverse gebouwen en parkeerplaatsen en het afsluiten van toegangswegen, is winkelcentrum Kijkduin volgens Trado verworden tot een spookstad. Tot op heden zijn volgens Trado geen pogingen ondernomen om met haar in gesprek te treden en wordt kennelijk gepoogd om de resterende ondernemers in winkelcentrum Kijkduin ‘uit te roken’. Trado stelt dat de ingezette herontwikkeling desastreuze gevolgen heeft voor haar bedrijfsvoering; sedert maart 2018 is volgens haar haar maandelijkse omzet met 40% gedaald, hetgeen neerkomt op een bedrag van maandelijks € 20.000,--. Ook de andere resterende ondernemers in het winkelgebied aan het Deltaplein kampen volgens Trado met dergelijke omzetdalingen.
3.2.1.
Trado stelt dat zij als gevolg van de gedragingen van de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij en de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij, die tot een gebrek aan het gehuurde hebben geleid in de zin van artikel 7:204 BW, op dit moment nog maar een beperkt huurgenot heeft. Het gehuurde is volgens haar grotendeels onbereikbaar geworden, de parkeerplaatsen zijn grotendeels verdwenen en de overige panden in winkelcentrum Kijkduin staan inmiddels leeg of worden tijdelijk gebruikt als ‘pop-up store’. Bedoeld gebrek rechtvaardigt naar de mening van Trado een huurprijsvermindering ex artikel 7:207, eerste lid, BW van 50% met ingang van 1 februari 2018. Op grond van artikel 7:208 BW en artikel 6:162 jo 6:95 BW is de verhuurder gehouden de schade als gevolg van bedoeld gebrek te vergoeden. Het niet in acht nemen van de huurrechtelijke wetgeving in combinatie met het opdracht geven tot de sloop- en renovatiewerkzaamheden is toe te rekenen aan de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij en de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij. Trado vordert vergoeding van de door haar gedurende de periode van 1 februari 2018 tot en met 30 juni 2018 maandelijks geleden schade van € 20.000,--, derhalve een bedrag van € 100.000,--, en een bedrag van € 25.000,-- per maand vanaf 1 juli 2018. Trado stelt een spoedeisend belang te hebben bij het door haar gevorderde, nu haar inkomsten drastisch teruglopen en de uitkomsten van een bodemprocedure daarom niet kunnen worden afgewacht.
3.3.
De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij en de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
in reconventie
3.4.
De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij vordert bij vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad:
I. veroordeling van Trado tot het binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis ontruimen van het gehuurde;
II. veroordeling van Trado in de proces- en nakosten.
3.5.
Daartoe voert de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij – samengevat – aan dat niet Trado maar LTT het gehuurde exploiteert. De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij stelt hiervoor nooit toestemming te hebben gegeven. Hiermee wordt volgens de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij gehandeld in strijd met de artikelen 6.5 (verbod tot onderhuur/ingebruikgeving aan een derde) en 6.6 (exploitatieverplichting huurder) van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming van Trado rechtvaardigt naar de mening van de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij de ontbinding van de huurovereenkomst. De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij vordert vooruitlopend op de ontbinding thans de ontruiming van het gevorderde. De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vordering, omdat de tekortkoming voortduurt en zij wordt geschaad in haar verhaalsmogelijkheden vanwege het feit dat de uit de exploitatie voortvloeiende inkomsten niet aan Trado maar aan LTT toekomen.
3.6.
Trado voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
in conventie
4.1.
De Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij heeft zich ten verwere op het standpunt gesteld dat niet zij maar de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij de verhuurder is van het gehuurde en dat Trado haar vorderingen dientengevolge uitsluitend kan richten tegen de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij.
4.1.1.
Dit verweer slaagt. Hoewel uit het door Trado overgelegde uittreksel uit het Kadaster volgt dat de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij thans eigenaar is van het gehuurde, hetgeen door haar als zodanig ook wordt erkend, betekent dit niet – zoals Trado lijkt te veronderstellen – dat deze vennootschap daarmee ook haar verhuurder is. Blijkens de huurovereenkomst van 1 juli 2008 (zie rov. 2.4) heeft Fortress Development X het gehuurde per die datum gehuurd van MD Immobilien, zijnde de erfpachter. De statutaire naam van Fortress Development X B.V. is blijkens de overgelegde handelsregisterhistorie op 10 april 2014 gewijzigd in de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij. Het is dan ook de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij en niet de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij die thans als contractuele wederpartij van Trado (en [A] ) heeft te gelden. De door Trado tegen de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij ingestelde vorderingen liggen daarmee voor afwijzing gereed.
4.2.
Vervolgens moet worden beantwoord de vraag of de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij thans gehouden kan worden om een huurprijsvermindering door te voeren en/of om over te gaan tot vergoeding van de door Trado gestelde geleden en nog te lijden schade. De voorzieningenrechter beantwoordt die vraag ontkennend.
4.2.1.
Toewijzing van het gevorderde veronderstelt de aanwezigheid van een toerekenbare tekortkoming (naar de voorzieningenrechter begrijpt: als gevolg van het gebrek, bestaande uit het als gevolg van de herontwikkeling, verschaffen van een beperkt huurgenot) dan wel onrechtmatig handelen (naar de voorzieningenrechter begrijpt: het zonder inachtneming van huurrechtelijke wetgeving starten met de herontwikkeling) van de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij én de aanwezigheid van de dientengevolge door Trado gestelde geleden schade. De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij heeft het bestaan van een toerekenbare tekortkoming (in de vorm van het gestelde gebrek) dan wel onrechtmatig handelen aan haar zijde en het bestaan van de gestelde schade gemotiveerd weersproken. Daartoe voert zij de argumenten aan die zij eveneens in haar brief van 3 mei 2018 heeft aangevoerd (zie rov. 2.8).
4.2.2.
Gelet op de gemotiveerde betwisting door de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij van het bestaan van zowel de door Trado gestelde toerekenbare tekortkoming en/of het gestelde onrechtmatig handelen als de gestelde schade, had het op de weg van Trado gelegen om in deze procedure in ieder geval voldoende aannemelijk te maken dat door haar omzetschade wordt geleden. Trado heeft in dat verband volstaan met het overleggen van een op 6 juli 2018 door Leyestaete Accountants & Belastingadviseurs (hierna: ‘Leyestaete’) opgestelde omzetvergelijking van 6 juli 2018. Ter zitting heeft Trado nog een overzicht overgelegd van de omzetdalingen waarmee andere huurders in het winkelcentrum Kijkduin mee stellen te zijn geconfronteerd. Met de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij is de voorzieningenrechter van oordeel dat op basis van deze gegevens het bestaan van de door Trado gestelde schade onvoldoende aannemelijk is. Dit klemt temeer nu ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid is geboden, hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen. De door Leyestaete opgestelde omzetvergelijking is niet met onderliggende financiële stukken onderbouwd, hetgeen eveneens geldt voor het overgelegde overzicht van door andere huurders in winkelcentrum Kijkduin gestelde omzetdalingen. Daarmee wordt niet voldaan aan voormelde stringente toets die ten aanzien van geldvorderingen in kort geding geldt. Daarbij komt dat de desbetreffende omzetvergelijking – zoals de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij terecht heeft opgemerkt – betrekking heeft op de omzet van LTT en niet die van Trado. Nu LTT en Trado van elkaar te onderscheiden vennootschappen betreffen met derhalve afgescheiden vermogens, kan deze omzetvergelijking niet dienen als onderbouwing voor het bestaan van door Trado gestelde omzetschade. Nu blijkens het voorgaande onvoldoende aannemelijk is dat door Trado schade wordt geleden, valt niet in te zien waarom Trado jegens de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering. Reeds op grond van het voorgaande dienen de vorderingen tot schadevergoeding en huurprijsvermindering, voor zover zij gegrond zijn op door Trado zelf geleden schade, in deze procedure te worden afgewezen. De ter zitting door Trado gestelde voorwaardelijke cessie door LTT van een aan haar toekomend vorderingsrecht op de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij kan ter zake niet tot een ander oordeel leiden. Ook indien moet worden aangenomen dat Trado in deze procedure vergoeding vordert van door LTT geleden schade – de vordering in de dagvaarding is uitdrukkelijk niet aldus ingestoken – geldt ook ten aanzien van LTT dat met hetgeen in deze procedure ter onderbouwing is aangevoerd, onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat LTT daadwerkelijk schade heeft geleden die zij op de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij kan verhalen. Bij deze stand van zaken behoeft hetgeen partijen overigens in conventie nog ten aanzien van het al dan niet bestaan van een toerekenbare tekortkoming/onrechtmatige daad en (de toerekenbaarheid van) geleden schade hebben aangevoerd geen (verdere) bespreking.
4.3.
Trado zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie.
in reconventie
4.4.
In reconventie ligt ter beoordeling voor de vordering van de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij tot ontruiming van het gehuurde. Deze vordering is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet toewijsbaar. De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij heeft deze vordering uitsluitend gegrond op een schending van de artikelen 6.5 en 6.6 van de huurovereenkomst door het feit dat niet Trado maar LTT in het gehuurde een horecaonderneming exploiteert. LTT is opgericht op 15 december 1993 en exploiteert kennelijk vanaf die datum in het gehuurde een horecaonderneming. Daarmee is aldus sprake van een situatie die al sinds 1993 bestaat, derhalve inmiddels bijna 25 jaar. De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij heeft, ondanks dat zij reeds geruime tijd met deze situatie bekend moet worden verondersteld, kennelijk tot op heden geen aanleiding gezien om daartegen (in rechte) op te treden. Daarmee heeft de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij berust in het feit dat niet Trado maar LTT in het gehuurde een horecaonderneming drijft. Onder die omstandigheden komt de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij thans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep (meer) toe op de artikelen 6.5 en 6.6 van de huurovereenkomst. Voormeld tijdsverloop brengt tevens met zich dat het de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij thans in ieder geval ontbreekt aan een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde ontruiming. Dit klemt temeer nu de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij inmiddels een bodemprocedure bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt, die strekt tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. In deze procedure valt binnen afzienbare termijn, in ieder geval voordat tot daadwerkelijke sloop van de winkelpanden zal worden overgegaan, een beslissing te verwachten. De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij heeft immers ter zitting verklaard dat deze sloop vanwege de door haar gekozen gefaseerde herontwikkeling nog zeker anderhalf jaar op zich laat wachten. Dat – zoals de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij ter onderbouwing van het gestelde spoedeisend belang heeft aangevoerd – te verwachten is dat Trado op korte termijn niet meer aan haar huurbetalingsverplichtingen kan voldoen, is bovendien, in het licht van de gemotiveerde betwisting door Trado op dit punt, door de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij onvoldoende aannemelijk gemaakt.
4.5.
De Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt Trado om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij en de Kijkduinse Ontwikkelingsmaatschappij te betalen, tot dusverre begroot op € 4.926,--, waarvan € 980,-- aan salaris advocaat en € 3.946,-- aan griffierecht;
5.3.
bepaalt dat Trado bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;
5.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.5.
wijst het gevorderde af;
5.6.
veroordeelt de Kijkduinse Herontwikkelingsmaatschappij in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van Trado begroot op € 490,-- aan salaris advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 23 augustus 2018.
mw