Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 17/470
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2017 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikkingen van 29 februari 2016 (de beschikking [het object] / de beschikking [object 2]) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [het object] (het object) en [object 2] te [woonplaats], op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2015 (de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2016 tot 1 januari 2017 vastgesteld op € 446.000 respectievelijk € 104.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2016 (de aanslag [het object] / de aanslag [object 2]).
Eiser heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Op 30 september 2016 heeft een telefonische hoorzitting plaatsgevonden waarbij zowel het object als [object 2] zijn besproken.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2016 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard voor zover het ziet op het object en gegrond voor zover het ziet op [object 2]. Daarbij is een proceskostenvergoeding toegekend van € 246 voor het indienen van het bezwaarschrift en € 123 voor deelname aan de hoorzitting.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2017.
Namens eiser is verschenen [persoon A], kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon B].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object betreft een woning met agrarisch bedrijf bestaande uit een melkveebedrijf en een varkenshouderij die niet als zodanig in gebruik is. De inhoud van de woning is ongeveer 546 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 8.280 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de vraag of verweerder bij het bepalen van de waarde van het object afdoende rekening heeft gehouden met marktontwikkelingen in de agrarische sector.
3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder verwezen naar een taxatierapport, opgemaakt door taxateur [persoon B], die het object na opname op locatie heeft getaxeerd op € 485.000. De taxatie is met inachtneming van de opgenomen objectkenmerken tot stand gekomen middels toepassing van rekenmodel TIOX. In dit rekenmodel zijn volgens verweerder de uitgangspunten van de taxatiewijzer “Agrarische gebouwen” (de taxatiewijzer) per waardepeildatum 1 januari 2015 gehanteerd.
4. Eiser bepleit een waarde van € 374.000. Volgens eiser volgt uit de taxatiewijzer per waardepeildatum 1 januari 2016 dat in verband met de slechte marktomstandigheden in de melkveesector en de varkenshouderij rekening moet worden gehouden met een correctie van 14% ten opzichte van de taxatiewijzer per waardepeildatum 1 januari 2015.
Beoordeling van het geschil
5. De rechtbank stelt voorop dat verweerder aannemelijk dient te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft gebruik gemaakt van het TIOX-rekenmodel, dat op zijn beurt gevoed wordt door de taxatiewijzer. De taxatiewijzer is een op de Wet WOZ gebaseerd taxatie-instrument en wordt door de rechtbank als uitgangspunt bruikbaar geacht ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde. Toch is verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Verweerder heeft namelijk niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze en in welke mate er in de TIOX-berekening rekening is gehouden met de gegevens uit de taxatiewijzer. De rechtbank kan de stelling van verweerder dat buiten de gemeenten niemand van TIOX kennis zou kunnen of mogen nemen niet volgen. Voorts volgt uit de taxatiewijzer dat voor waardepeildatum 1 januari 2015 de TIOX-berekening voor een object als het onderhavige zonder extra correctie niet voldoet. In de taxatiewijzer voor waardepeildatum 1 januari 2015 is op pagina’s 169-170 ten aanzien van de sector varkenshouderij namelijk het volgende opgenomen:
‘De wijze waarop de kengetallen vastgesteld moeten worden is een hele andere discussie. Een analyse van de grote verschillen tussen TIOX en de geschoonde koopsom leert dat deze gelegen is in de optelsom van alle gebouwen in TIOX (woning, erf, mestkelders, stallen, bijgebouwen) terwijl de markt heel anders lijkt te redeneren. Er is namelijk geen percentage gewijzigde correctie of correctie per gebouwsoort te bedenken die een goede lijn als resultaat heeft.
Dat komt waarschijnlijk doordat kopers niet langer kijken naar de gebouwen, de stenen, maar veel meer naar verdiencapaciteit.
(…)
Voor bedrijven die beschikken over minder dan 1.500 m2 varkensstallen is bovenstaande methodiek ongeschikt. Daar wordt de waarde juist weer merendeels bepaald door het bouwblok en de woning. Verkoopcijfers gespiegeld met TIOX laten zien dat de kengetallen voor dergelijke situaties een redelijke uitkomst geven, alhoewel nog steeds iets te hoog. Voorgesteld wordt hier eveneens een tijdelijke extra marktcorrectie toe te passen van 10% tot 15% over de TIOX uitkomst.’
6. Verweerder is middels TIOX uitgekomen op een waarde van € 485.000, terwijl de beschikking [het object] is opgelegd naar een WOZ-waarde van € 446.000. Verweerder beschikt derhalve over een marge van € 39.000. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank deze marge onvoldoende om, zonder nadere uitleg, aannemelijk te achten dat de beschikte waarde niet te hoog is.
7. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser baseert zich mede op de taxatiewijzer per waardepeildatum 1 januari 2016 waarin op pagina 171 ten aanzien van de melkveesector het volgende is opgenomen:
‘De gemiddelde afwijking is 13%. Wat opvalt is, dat de geschoonde koopsom van slechts één bedrijf net boven de modelwaarde zit. De geschoonde koopsommen van de andere verkochte bedrijven zitten onder de modelwaarde. De conclusie is dan ook dat de kengetallen niet meer aansluiten op de markt en geen betrouwbare taxatie opleveren.’
8. De door eiser gestelde waardecorrectie van 14% is volgens hem het gewogen gemiddelde van een correctie van 13% voor de melkveesector en een hogere correctie voor de varkenshouderij. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser er daarmee niet in geslaagd de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken. Nog los van de omstandigheid dat eiser zich (deels) baseert op de taxatiewijzer per waardepeildatum 1 januari 2016 en niet inzichtelijk is in hoeverre aan dit document terugwerkende kracht moet worden toegekend en tot welke uitkomst dat leidt, vindt de rechtbank noch in de wet noch in de taxatiewijzer aanknopingspunten voor de door eiser gehanteerde berekening en de brede toepassing die eiser aan het berekende percentage geeft.
9. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van het object op de waardepeildatum in goede justitie op € 430.000.
10. Gelet op het voorgaande is de waarde van het object te hoog vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Ten aanzien van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de bezwaarfase is door verweerder voor het indienen van het bezwaarschrift reeds € 246 en voor deelname aan de hoorzitting reeds € 123 aan proceskostenvergoeding toegekend, waarbij de forfaitaire vergoeding voor deelname aan de hoorzitting kennelijk door verweerder is gehalveerd. Met inachtneming van deze omstandigheid stelt de rechtbank de door verweerder te vergoeden proceskosten voor de bezwaarfase vast op € 123 (restant forfaitaire vergoeding voor deelname aan de hoorzitting. Voor de beroepsfase stelt de rechtbank de te vergoeden proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 990 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op [het object];
- wijzigt de beschikking [het object] aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 430.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting [het object] tot een berekend naar een waarde van € 430.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van het bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.113;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2017.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.