ECLI:NL:RBDHA:2017:6363

• Datum uitspraak: 24 mei 2017
• Publicatiedatum: 13 juni 2017
• Zaaknummer: C/09/529343 / KG ZA 17-375
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: G.P. van Ham
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van bedrijfspand door de Staat na faillissement van huurder en rechtsverhouding met zoon

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 24 mei 2017 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [A], eiser in conventie en verweerder in voorwaardelijke reconventie, en de Staat der Nederlanden, gedaagde in conventie en eiser in voorwaardelijke reconventie. De zaak betreft de ontruiming van een bedrijfspand dat door de vader van de Staat als opvolgend eigenaar was gehuurd. Na het faillissement van de vader, heeft de zoon, [A], geprobeerd het bedrijf in het pand voort te zetten. De Staat heeft echter geen rechtsverhouding met de zoon en heeft de huur opgezegd, waardoor de zoon het pand moest ontruimen. De rechtbank oordeelde dat de Staat het pand kan verkopen en dat de zoon geen recht heeft om het pand te blijven gebruiken. De vordering van [A] om het gebruik van het pand voort te zetten werd afgewezen, en de Staat werd in het gelijk gesteld. De rechtbank heeft bepaald dat [A] het pand binnen veertien dagen na de uitspraak moet ontruimen, op straffe van een dwangsom.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/529343 / KG ZA 17-375

Vonnis in kort geding van 24 mei 2017

in de zaak van

[A] , h.o.d.n. [de massagerie] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. H. Veldman te Roden,

tegen:

de Staat der Nederlanden,

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoedbedrijf,

zetelende te Den Haag,

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. E.M. Eringa te Den Haag.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [A] ’ en ‘de Staat’.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 15 producties;

- de akte houdende overlegging feitenkader en producties, tevens akte houdende een (voorwaardelijke) eis in reconventie;

- de op 12 mei 2017 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door de Staat pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten in conventie en in reconventie

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

In het pand aan de [adres] te [plaats] (hierna: het bedrijfspand) is de erotische massagesalon ‘ [de massagerie] ’ (hierna: de massagerie) gevestigd. De massagerie werd geëxploiteerd door [BV1] , welke vennootschap op 4 december 2013 failliet is verklaard.

2.2.

Op 22 januari 2014 heeft de vader van [A] (hierna: [A] sr) een overeenkomst gesloten met de curator in het faillissement van [BV1] , tot koop en overname van de huurrechten, inventaris en goodwill van de massagerie. Per deze datum heeft [A] sr de exploitatie van de massagerie overgenomen en is hij huurpenningen aan de curator gaan voldoen.

2.3.

Op 28 januari 2014 heeft [A] sr een exploitatievergunning aangevraagd en op 30 januari 2014 heeft hij een gedoogvergunning gekregen van de gemeente Veendam.

2.4.

Op 13 juni 2014 heeft het Rijksvastgoedbedrijf, als onderdeel van de Staat, de eigendom gekregen van het bedrijfspand naar aanleiding van een strafrechtelijke transactie van het Openbaar Ministerie met een derde. De Staat is toen in gesprek gegaan met [A] sr over de mogelijke verkoop van het pand omdat niet duidelijk was dat [A] sr een huurovereenkomst met [BV1] had en de Staat een onderhuurovereenkomst niet behoefde te respecteren.

2.5.

In juni 2015 heeft [A] sr aan de Staat aangetoond dat hij huurder van het bedrijfspand was en geen onderhuurder. Op 15 juni 2015 is er tussen de Staat en [A] sr gecorrespondeerd en aangegeven dat er een nieuwe huurovereenkomst zal worden opgesteld ter vervanging van de huurovereenkomst van [A] sr met de vorige eigenaar van het bedrijfspand.

2.6.

Op 18 juni 2015 heeft de Staat vernomen dat [A] sr niet over een exploitatievergunning beschikt voor het bedrijfspand op grond waarvan de Staat vanaf dat moment voorlopig geen huurpenningen van hem wenst te ontvangen. [A] sr heeft bericht dat de procedure tot aanvraag van de vergunning op dat moment nog aanhangig was in afwachting van de uitspraak van de Raad van State. Op 17 februari 2016 heeft de Raad van State geoordeeld dat het door de gemeente Leeuwarden afgegeven negatieve Bibob-advies onvoldoende grondslag vormde om de door [A] sr aangevraagde exploitatievergunning te weigeren.

2.7.

Op 2 augustus 2016 is er een gesprek geweest tussen [A] sr en de gemeente Veendam. [A] sr heeft aangegeven interesse te hebben in aankoop van het bedrijfspand. De gemeente heeft bij de Staat navraag gedaan over mogelijkheden om het bedrijfspand aan [A] sr te verkopen waarna de Staat meermalen contact heeft gehad met [A] sr om deze verkoop te bespreken. Tot een aankoop van het bedrijfspand door [A] sr is het niet gekomen omdat [A] sr, handelend onder de naam [de massagerie] , bij vonnis van 15 november 2016 van de rechtbank Noord-Nederland in staat van faillissement is verklaard.

2.8.

[A] is vanaf het moment van faillissement van zijn vader doende geweest om de exploitatie van de massagerie in het bedrijfspand van zijn vader over te nemen en heeft hiertoe verschillende mogelijkheden verkend. Hij heeft aangegeven bereid te zijn het bedrijfspand van de Staat te kopen en het in ieder geval te willen blijven huren tot het pand verkocht is. Op 7 december 2016 heeft [A] een koop- en exploitatieovereenkomst gesloten met de curator in het faillissement van [A] sr waarbij [A] de massagerie die zijn vader heeft geëxploiteerd koopt van de curator voor een bedrag van € 20.000,- exclusief omzetbelasting.

2.9.

Naar aanleiding van het faillissement van [A] sr heeft de Staat bij brief van
19 december 2016 de huur van het bedrijfspand opgezegd tegen 1 maart 2017, onder aanzegging dat het gehuurde uiterlijk op 28 februari 2017 vrij van gebruik en eventuele (onder)huurders leeg en ontruimd dient te worden opgeleverd aan de Staat.

2.10.

Bij brief van 21 december 2016 heeft de advocaat van [A] een brief aan de Staat gestuurd met daarin onder meer het volgende:

“(…) Mijn cliënt heeft een overeenkomst gesloten met de curator in het faillissement van de heer [A sr] betreffende de overname en voortzetting van de onderneming [de massagerie] , gevestigd te [plaats] aan de [adres] . Met de curator is overeengekomen dat de exploitatie van de onderneming in ieder geval kan worden voortgezet gedurende de opzegtermijn van de huurovereenkomst, derhalve tot 1 maart 2017.

Het is cliënt bekend dat u voornemens bent om het pand aan de [adres] te [plaats] te verkopen. (…)

Aangezien mijn cliënt tevens belang heeft bij een overname van het onroerend goed verzoek ik u vriendelijk om op de kortst mogelijke termijn kenbaar te maken tegen welke prijs mijn cliënt het onroerend goed zou kunnen overnemen. Wellicht dat partijen tot zaken kunnen komen en een voor u ongewenste leegstand na 1 maart aanstaande kan worden voorkomen. (…)”

2.11.

In reactie hierop heeft de Staat bij brief van 24 januari 2017 aan de advocaat van [A] het volgende bericht:

“(…) U geeft aan dat de zoon van [A sr] , de heer [A] , reeds een overeenkomst heeft gesloten met de curator inzake exploitatie. Hier is het Rijksvastgoedbedrijf niets van bekend. (…)

Met het oog hierop is voor de Staat van belang dat het object [adres] te [plaats] , uiterlijk op 31 maart 2017 vrij van gebruik en eventuele (onder)huurders, leeg en ontruimd en in goede staat van onderhoud aan de Staat te worden opgeleverd. (…)”

2.12.

De curator in het faillissement van [A] sr heeft de Staat bij email van
22 december 2016 verzocht tot indeplaatsstelling van [A] op de huurovereenkomst van de Staat met [A] sr en verzocht duidelijkheid te geven over de termijn van opzegging van de huur. Bij brief van 24 januari 2017 heeft de Staat aan de curator het volgende bericht:

“(…)

Opzeg- en ontruimingstermijn

Abusievelijk is in de brief opgenomen dat de huur tegen 1 maart 2017 wordt opgezegd. Dit moet zijn: 1 april 2017. De desbetreffende passage in mijn brief van 19 december jl. moet dan aldus worden gelezen:

De Staat zegt op, met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden, tegen 1 april 2017. (…)

In de plaatsstelling

U geeft aan dat de zoon van de heer [A sr] graag in de plaats zou worden gesteld van de heer [A sr] , dan wel dat hij de onroerende zaak zou willen kopen.

Het Rijksvastgoedbedrijf is voornemens het object [adres] te [plaats] te verkopen. (…) Destijds heeft de Staat de toen lopende huurovereenkomst gerespecteerd. De Staat heeft het object echter voor de uitoefening van zijn publieke taak niet nodig en is derhalve voornemens het object af te stoten.

De Staat zal het object conform de daarvoor geldende procedures verkopen. Voor meer algemene informatie over de door het Rijksvastgoedbedrijf gehanteerde verkoopmethoden verwijs ik u naar biedboek.nl.

Tegen deze achtergrond ben ik niet bereid om het object te verhuren aan de zoon van de [A sr] , en zie ik evenmin mogelijkheden om aan de zoon van de [A sr] een voorkeurspositie toe te kennen in het kader van de voorgenomen verkoop. (…)”

2.13.

Op 4 april 2017 is door de gemeente Veendam aan [A] een vergunning verleend voor het exploiteren van de massagerie in het bedrijfspand.

2.14.

[A] wenst de massagerie voort te zetten vanuit het bedrijfspand, in ieder geval tot het moment dat het bedrijfspand is verkocht. Ontruiming van het bedrijfspand per 1 april 2017 levert voor hem een enorme schadepost op, aangezien hij het bedrijfspand van de Staat wenst te kopen en de exploitatie van de massagerie in dit bedrijfspand wenst voort te zetten.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[A] vordert – zakelijk weergegeven – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- te bepalen dat hij het gebruik van het bedrijfspand mag voortzetten tot acht weken nadat er een verkoopvoorstel zal zijn gedaan aan hem, waarbij [A] gedurende deze periode van voortgezet gebruik een gebruiksvergoeding van € 1.661,68 aan de Staat zal voldoen;

met veroordeling van de Staat in de kosten van dit geding.

3.2.

Daartoe voert [A] – samengevat – het volgende aan. Volgens [A] dient de exploitatie van de massagerie niet per 1 april 2017 te worden gestaakt vanwege de ontruiming van het bedrijfspand, aangezien hij interesse heeft in aankoop van het bedrijfspand en hij over een exploitatievergunning ten behoeve van de massagerie beschikt. Ontruiming van het bedrijfspand zal enkel tot gevolg hebben dat [A] enorme schade lijdt, hetgeen niet in zijn belang is. [A] is bereid tot het moment van overname van het bedrijfspand de eerder in de huurovereenkomst overeengekomen huur te voldoen aan de Staat, zodat ook de Staat er geen belang bij heeft dat het bedrijfspand wordt ontruimd.

3.3.

De Staat voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

in reconventie

3.4.

De Staat vordert – zakelijk weergegeven – om, indien de vordering in conventie wordt afgewezen, te bepalen dat het bedrijfspand binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zal worden ontruimd, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [A] in de kosten van dit geding.

3.5.

Daartoe voert de Staat – samengevat – het volgende aan. Indien de vordering in conventie wordt afgewezen, heeft [A] geen titel op grond waarvan de massagerie na
1 april 2017 in het bedrijfspand verblijft. Aan deze alsdan onrechtmatige situatie dient op een zo kort mogelijke termijn een einde te komen, temeer daar de Staat het bedrijfspand conform de procedure zoals vermeld in het biedboek te koop wil aanbieden en het bedrijfspand daartoe leeg en ontruimd dient te zijn.

3.6.

[A] voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

in conventie

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de Staat op dit moment eigenaar is van het bedrijfspand en dat er niet langer sprake is van een huurovereenkomst tussen de Staat en [A] sr. aangezien deze huurovereenkomst op 1 april 2017 tot een einde is gekomen. Evenmin is in geschil dat [A] op dit moment op grond van een koop- en exploitatieovereenkomst met de curator in het faillissement van [A] sr de massagerie exploiteert en dat hij over de hiertoe benodigde vergunning beschikt.

4.2.

Uitgangspunt bij de door de Staat voorgenomen verkoop van het bedrijfspand is dat deze verkoop geschiedt met inachtneming van de Regeling materieelbeheer rijksoverheid 2006 (hierna: de regeling) op de voet van artikel 38 eerste lid van de Comptabiliteitswet 2001. Op grond van deze regelgeving dient de Staat bij overtollig gestelde onroerende zaken, zoals het bedrijfspand, eerst te onderzoeken of een publieke organisatie of instelling interesse heeft voor aankoop van het betreffende pand. In 2014 heeft de Staat reeds aan de gemeente Veendam gevraagd of zij het bedrijfspand wilde overnemen, maar dat bleek niet het geval. Vervolgens heeft de Staat op grond van artikel 9 lid 8 van de regeling gekeken of de gebruiksgerechtigde van het bedrijfspand, in casu [A] sr, interesse had in aankoop van het bedrijfspand. Partijen zijn hierover met elkaar in gesprek getreden. Het faillissement van [A] sr heeft echter de onderhandelingen en het gesprek doorkruist en [A] sr is niet tot aankoop van het bedrijfspand overgegaan. Doordat noch de gemeente noch de gebruiksgerechtigde het bedrijfspand van de Staat wil of kan overnemen, dient de Staat op grond van de regeling het bedrijfspand openbaar te verkopen zodat er een zo hoog mogelijke marktconforme prijs kan worden gerealiseerd. De regeling biedt hierbij geen mogelijkheid om [A] een voorkeurspositie toe te kennen, zoals reeds meermalen aan hem bekend is gemaakt.

4.3.

Dat [A] een overeenkomst met de curator heeft gesloten tot overname van de massagerie en dat hij beschikt over een door de gemeente Veendam afgegeven exploitatievergunning, staat los van de rechtsverhouding van [A] tot de Staat. Deze rechtsverhouding ontbreekt namelijk evenals een titel op grond waarvan [A] op dit moment het bedrijfspand gebruikt. De Staat gedoogt dit gebruik, in afwachting van de uitkomst van deze procedure. Nu echter is gebleken dat de regeling aan de hand waarvan de Staat de verkoop van het bedrijfspand ter hand neemt geen ruimte laat voor een onderhandse verkoop aan [A] , en evenmin voor het toekennen van een voorkeurspositie aan [A] , zal de Staat geen verkoopvoorstel doen aan [A] . Evenmin ziet de Staat aanleiding het voortgezet gebruik van het bedrijfspand langer te gedogen aangezien de Staat de verkoop van het pand op een zo kort mogelijke termijn ter hand wil nemen. Dit leidt ertoe dat de vordering in conventie zal worden afgewezen.

4.4.

[A] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

in voorwaardelijke reconventie

4.5.

Nu de vordering in conventie wordt afgewezen, komt de voorzieningenrechter toe aan bespreking van de vordering in reconventie.

4.6.

Niet in geschil is dat de huurovereenkomst van [A] sr met de Staat per 1 april 2017 is opgezegd. Evenmin is in geschil dat er tussen [A] en de Staat geen nieuwe huur- of gebruiksovereenkomst is gesloten. Dit brengt met zich dat [A] met ingang van 1 april 2017 zonder recht of titel gebruik maakt van het bedrijfspand. De gevorderde ontruiming zal op grond hiervan dan ook worden toegewezen. [A] heeft verzocht om verlenging van de ontruimingstermijn. Dit verzoek zal worden afgewezen aangezien [A] en [A] sr vanaf de brief van 19 december 2016 op de hoogte waren van de ontruimingsdatum van aanvankelijk 1 maart 2017, welke datum later door de Staat is gecorrigeerd naar 1 april 2017. Nu ook [A] aldus al langere tijd bekend was met de ontruimingsdatum van 1 april 2017 en hij zich hierop heeft kunnen voorbereiden, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om alsnog een langere termijn te geven voor de ontruiming.

4.7.

Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gemaximeerd. Voorts zal er worden bepaald dat de op te leggen dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.

4.8.

[A] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

in conventie

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [A] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan de Staat te betalen, tot dusverre aan de zijde van de Staat begroot op € 1.434,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 618,-- aan griffierecht;

5.3.

bepaalt dat [A] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;

5.4.

verklaart deze kostenveroordeling tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.5.

veroordeelt [A] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het bedrijfspand aan de [adres] te [plaats] , met al die en wat zich daarop aan de zijde van [A] , handelend onder de naam [de massagerie] , bevindt, te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag, met een maximum van € 50.000,-;

5.6.

bepaalt dat bovenstaande dwangsom vatbaar is voor matiging op de wijze zoals onder 4.7 is vermeld;

5.7.

veroordeelt [A] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de kosten van dit geding aan de Staat te betalen, tot dusverre aan de zijde van de Staat begroot op nihil;

5.8.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2017.

imt