Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 16/8414
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 mei 2017 in de zaak tussen
[B.V. X], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 8 september 2016 op het bezwaar van eiseres tegen hierna onder 1. te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 mei 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon A]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon B].
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 385.000
en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op
bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 741;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 maart 2016 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (het object), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2015 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 395.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2016 (de aanslag).
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het betreft een winkel met een verhuurbaar vloeroppervlak van 152 m².
5. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
6. Verweerder heeft de huurwaarde onderbouwd met de verhuurgegevens van de objecten [object II], [object III], [object IV] en [object V] (vergelijkingsobjecten). Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met het object en heeft verweerder met voornoemde gegevens aannemelijk gemaakt dat de voor het object gehanteerde huurwaarde niet te hoog is.
7. De kapitalisatiefactor heeft verweerder onderbouwd met de gegevens van het winkelpand aan de [object IV]. Ter zitting heeft eiseres zich nader op het standpunt gesteld dat dit verkoopcijfer niet bruikbaar is, omdat het winkelpand in juni 2015 met een bovenwoning is verkocht voor € 925.000. Ter ondersteuning van haar standpunt heeft eiseres ter zitting de leveringsakte getoond waaruit volgt dat de desbetreffende verkoper de bovenwoning in het jaar daarvoor heeft verworven. Daarvan uitgaande is de rechtbank van oordeel dat het object [object IV] geen ondersteuning geeft aan de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor. Omdat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor niet op andere wijze is onderbouwd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
8. Eiseres heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin de door haar bepleite waarde van € 380.000 aannemelijk gemaakt. De verwijzing van eiseres naar de jaarhuur van € 42.000 voor een winkeloppervlak van 215 m² behorend bij het vergelijkingsobject [object III], is daartoe onvoldoende nu verweerder gemotiveerd heeft gesteld dat eiseres van een onjuist winkeloppervlak is uitgegaan. Voorts heeft eiseres ter zitting verklaard zich aan te sluiten bij de stelling van verweerder dat de vergelijkingsobjecten in de [straat] wat onderhoudskosten en leegstandsrisico betreft vergelijkbaar zijn met het object.
9. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde van het object alle omstandigheden in aanmerking nemend, in goede justitie vast op € 385.000.
10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
11. De rechtbank vindt aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 741 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van
€ 495 en een wegingsfactor 1, x 0,5 wegens samenhang). Naar het oordeel van de rechtbank is tussen deze zaak en de zaak die is behandeld onder nr. SGR 16/8320 sprake van samenhang als bedoeld in artikel 3 van Pro het Besluit. Daarom is aan de onderhavige zaak de helft van de totale proceskostenvergoeding toegekend.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, rechter, in aanwezigheid van mr. H.J. Habetian, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2017.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,
2500 EA Den Haag.