ECLI:NL:RBDHA:2017:13097

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/508490 / HA ZA 16-394

Vonnis van 15 november 2017

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. R.M. van der Zwan te Den Haag,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STAEDION VASTGOED HOLDING B.V.,

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. W.A.J. Stregels te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en Staedion genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 31 december 2015, met producties 1 en 2;
akte nadere producties van [eiseres] , met producties 3 tot en met 6;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 17;
het tussenvonnis van 10 augustus 2016, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
de conclusie van repliek, tevens inhoudende wijziging van eis, met producties 7 tot en met 50;
de conclusie van dupliek, met producties 18 tot en met 27;
het proces-verbaal van de comparitie, gehouden op 17 en 18 mei 2017.

1.2.

De zaak is op de rol gevoegd met 17 andere zaken. Ter comparitie zijn de 18 zaken gelijktijdig mondeling behandeld.

1.3.

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben hiervan gebruik gemaakt, [eiseres] bij brief van 22 augustus 2017 en Staedion bij brief eveneens van 22 augustus 2017. Deze correspondentie maakt onderdeel uit van het procesdossier.

1.4.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Staedion, althans haar rechtsvoorganger Bo.Trans B.V. (hierna: Bo.Trans), heeft in de periode 2008- 2010 twee nieuwbouwprojecten gerealiseerd in de [Wijk] , project Cabo Verde en project Via Salsa. [eiseres] is één van 18 eisers die een woning heeft gekocht en een procedure aanhangig heeft gemaakt tegen Staedion over uiteenlopende gebreken aan hun woningen. Energiek B.V. (hierna: Energiek) is een dochtervennootschap van Staedion. Energiek beheert een warmtesysteem voor warmte en koude opslag (hierna WKO-installatie) en levert warmte (ook voor warm tapwater) aan de woningen in het project Cabo Verde en Via Salsa.

2.2.

[eiseres] heeft op 12 juni 2009 een koop-/aannemingsovereenkomst (de koop/aannemingsovereenkomst) gesloten met Bo.Trans voor de realisatie van een appartement aan de [adres 1] (in de koopovereenkomst omschreven als bouwnummer [bouwnummer] ) te [plaats] in het project Cabo Verde (hierna: de woning). Bo.Trans is gefuseerd met Staedion, waarbij Staedion als verkrijgende rechtspersoon heeft te gelden. Alle rechten en verplichtingen van Bo.Trans zijn overgegaan op Staedion. In de koop-/aannemingsovereenkomst is verwezen naar de Garantie- en waarborgregeling 2007 en de bijbehorende Bijlage A, versie 1-1-2007 van Stichting Garantie-Instituut Woningbouw. Tussen partijen is echter niet in geschil dat Garantie- en waarborgregeling Appartementen A.2003 op de koop-/aannemingsovereenkomst van toepassing is (hierna: GIW-garantie).

2.3.

In bijlage A, behorende bij de GIW-garantie, is het volgende opgenomen:

“[…] Artikel 1

1.1

Met uitzondering van de in deze bijlage vermelde kortere termijnen, die gelden voor bepaalde onderdelen van het huis, bedraagt de garantietermijn 6 jaar.

1.3

De duur van de garantie is voor de volgende punten beperkt tot de erbij genoemde termijn:

[…]

12. voor de installatie voor mechanische luchtverversing tot 2 jaar […]”

2.4.

De woning is op 2 juli 2010 opgeleverd. In het proces-verbaal van oplevering is opgenomen dat de woning geheel in orde was. Het proces-verbaal is door [eiseres] en Staedion ondertekend.

2.5.

De ingangsdatum van de GIW-garantie is drie maanden na oplevering, te weten 2 oktober 2010.

2.6.

Van diverse bewoners van de projecten Cabo Verde en Via Salsa heeft Staedion klachten ontvangen over de werking van de verwarmingsinstallatie.

2.7.

De brief van Staedion aan [eiseres] van 17 januari 2012 luidt, voor zover hier van belang:

“[…]
Onderwerp: compensatie verwarmingsproblemen

[…]

Hoogte compensatie

U heeft niet gemeld dat u klachten heeft. Wij bieden u een cadeaubon van €50,- aan als tegemoetkoming voor de momenten dat wij u toch hebben moeten lastigvallen met deze kwestie.

Kwijting

Indien u instemt met dit voorstel wordt u verzocht hieronder te tekenen voor akkoord. U tekent dan voor finale kwijting. Dat betekent dat u het voorstel van [Staedion] accepteert en daarmee deze kwestie definitief afsluit. […]”

2.8.

Op 1 februari 2012 heeft [eiseres] bij Staedion geklaagd over de werking van de vloerverwarming en tocht bij de ramen. In opdracht van Staedion heeft [X] B.V. (hierna: [X] ) de verwarmingsinstallatie van de woning op 3 februari 2012 opnieuw ingeregeld. Op 9 februari 2012 heeft [X] de woning nogmaals bezocht. Op de betreffende werkbon van [X] luiden de bevindingen:

“Niks kunnen constateren en alles werkt goed bew. heeft geen probleem met installatie.”

2.9.

Op 27 maart 2012 heeft [eiseres] de brief van Staedion van 17 januari 2012 voor akkoord ondertekend.

2.10.

Bij brief van 9 februari 2012 heeft Staedion bericht dat de garantie op de verwarmings-/koelings-installatie, zoals beschreven in de GIW-garantie verlengd wordt tot en met 30 april 2013. Later heeft Staedion de garantietermijn nog eens verlengd tot 1 mei 2014.

2.11.

Omdat Staedion na oplevering was gebleken dat de ramen van de appartementen in het complex Cabo Verde slecht sloten, heeft zij uit hoofde van een garantieregeling met Stebru Bouwservice een melding gemaakt. Stebru Bouwservice heeft vervolgens de Stichting Garantie Instituut Timmerwerk (hierna: SGIT) ingeschakeld. In opdracht van SGIT heeft Limuco als onafhankelijk adviseur geconstateerd dat het hang- en sluitwerk in Cabo Verde te licht was uitgevoerd. Om die reden heeft Staedion eind 2012 al het hang- en sluitwerk in de appartementen van Cabo Verde aangepast.

2.12.

Op 25 februari 2013 heeft [eiseres] per e-mail bij Staedion gemeld dat de vloerverwarming niet goed functioneerde. [X] heeft de klacht in opdracht van Staedion op 1 maart 2013 onderzocht. Op de betreffende werkbon van [X] luiden de bevindingen:

“Alles is goed en werkt goed bew. wilde een bevestiging nogmaals laten controleren of er geen probleem in zat.”

2.13.

Op 5 december 2013 heeft [eiseres] weer per e-mail bij Staedion gemeld dat de vloerverwarming niet goed functioneerde. [X] heeft de klacht in opdracht van Staedion op 1 maart 2013 onderzocht. Op de betreffende werkbon van [X] luiden de bevindingen:

“Bew. instel temp. is 23 gr en blijft 23 gr. er wordt weinig tot geen warmte gevraagd vandaar dat vloer afkoeld. Bew. zit in midden de buren rondom stoken goed waardoor bew. temp. Niet naar beneden daalt en geen warmte vraag heeft.”

2.14.

Op 30 juni 2014 heeft [eiseres] schriftelijk een klacht over het ventilatiesysteem ingediend bij Staedion. Zij geeft aan gezondheidsklachten als vermoeidheid, droge keel, droge ogen en hoofdpijn te ervaren en vraagt om een milieuonderzoek.

2.15.

Op 11 juli 2014 heeft Staedion de woning bezocht om de klachten te bespreken. Daarvan is een gesprekverslag opgemaakt. Afgesproken is dat geïnventariseerd zal worden of er meer klachten van bewoners zijn en welke vervolgstappen nodig zijn.

2.16.

Op 4 augustus 2014 heeft Staedion aan [eiseres] bericht nog in onderzoek te hebben welke werkzaamheden nog moeten worden verricht aan het ventilatiesysteem. Ook heeft Staedion DWA opdracht gegeven te onderzoeken of het noodzakelijk is de verwarmingsinstallatie in de woningen die deel uitmaken van het project Cabo Verde aan te passen.

2.17.

Bij e-mailbericht van 24 juni 2015 heeft [eiseres] een klacht ingediend bij Staedion over de informatieverschaffing door Staedion over de aanpassing van de regeling van de verwarming en de uitvoering van de nul-beurt aan de ventilatie. Staedion heeft op 25 juni 2015 geantwoord dat bij [eiseres] een nul-beurt is uitgevoerd, dat zij er van uit gaat dat de ventilatie correct werkt en dat zij uit coulance bereid is de regeling in de woning op kosten van Staedion te vervangen.

2.18.

Op 17 juli 2015 heeft [X] in opdracht van Staedion een nieuwe regeling in de woning geplaatst.

2.19.

In opdracht van ‘de bewonersgroep’ (waarmee bedoeld worden een aantal eigenaren van woningen in Cabo Verde en Via Salsa) heeft Mobius Consult (hierna: Mobius) onderzoek verricht naar de geluidsisolatie aan de woningen [adres 2] en [adres 3] , [adres 4] en de [adres 5] en de resultaten vastgelegd in een rapport ‘
Onderzoek geluidsisolatie’ van maart 2016 (hierna: het rapport van Mobius).

Galjema B.V. Technisch Adviesbureau (hierna: Galjema) heeft onderzoek verricht naar de ventilatie-klachten en de resultaten vastgelegd in een rapport ‘
Onderzoek ventilatie-klachten’(hierna: het rapport van Galjema van 31 maart 2016) en een
‘Onderzoek klachten functioneren woninginstallaties voor verwarming, koeling en warmtapwaterbereiding’(hierna: het rapport van Galjema van 29 april 2016).

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis

primair

I. Staedion veroordeelt om:

a. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar verwarmingsonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport d.d. 29 april 2016 (met projectnummer 3152W-Ol) onder “1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 5 en 6) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

b. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar ventilatieonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport d.d. 31 maart 2016 (met projectnummer 3152W-Ol) onder ‘1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 4) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

c. Mobius binnen 14 dagen nadat Mobius daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar geluidsonderzoek conform opgenomen in het rapport d.d. maart 2016 onder “6.6 Aanvullend onderzoek” (pagina 26), één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

d. Galjema binnen 14 dagen nadat Galjema daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het uitvoeren van een onderzoek naar de constructie van de complexen, Cabo Verde en Via Salsa, en de daarbij door de betrokken eigenaren ondervonden problemen zoals kiervorming, tocht, scheurvorming, (dak)lekkage etc.;

subsidiair

II. voorwaardelijk, slechts voor het geval Staedion verweer voert tegen de (partij)deskundigheid van Galjema en Mobius en de rechtbank Staedion in dit verweer volgt, een deskundigenonderzoek gelast, waarbij de te benoemen deskundige onderzoek zal doen naar de in deze procedure door [eiseres] gestelde verwarmings-, ventilatie-, geluids- en constructieve problemen;

zowel primair als subsidiair:

III. Staedion veroordeelt tot het, binnen een door de rechtbank nader te stellen redelijke termijn, laten verhelpen van de door de hiervoor in het petitum genoemde deskundigen geconstateerde gebreken, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat Staedion hiermee, nadat de door Uw rechtbank gestelde redelijke termijn is verstreken, in gebreke blijft, een ingegane dag voor een geheel gerekend;

IV. Staedion veroordeelt tot betaling van de door [eiseres] als gevolg van de geconstateerde gebreken geleden en nog te lijden schade, met verwijzing naar de schadestaat procedure;

V. Staedion veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder, maar niet alleen, zeer

uitdrukkelijk de kosten van de in te schakelen of reeds door eisers ingeschakelde deskundigen, kosten rechtens, met bepaling dat daarover de wettelijke rente is verschuldigd met ingang van 5 dagen na het in deze te wijzen (eind)vonnis.

3.2.

[eiseres] heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. Sinds de oplevering vertoont de woning gebreken. De gebreken/klachten waar [eiseres] mee te maken heeft bestaan uit:

A. een disfunctionerend verwarmingssysteem met dito installaties (vergelijk:

stadsverwarming), dat zomers gebruikt wordt voor “koeling” en dat tevens zorg draagt

voor de warm tapwatervoorziening, echter op ontoereikende wijze. Dit is een gebrek

dat naast gederfd woongenot en (bij gebrek aan een oplossing) waardevermindering

van de woning, tevens leidt tot extreem hoge energierekeningen welke ook weer een

vorm van schade opleveren;

een ontoereikend en (zeer) gehorig ventilatiesysteem dat leidt tot diverse leefmilieu en/of gezondheidsklachten van [eiseres] ;

vocht, vlekken, schimmels en dergelijke welke zich onder meer, doch niet uitsluitend bevinden op de plafonds, wanden, (op en onder) de vloer, in kieren/naden en op meubels/stoffering, welke mogelijk duiden op een oude of bestaande lekkage, maar in ieder geval wijzen op een gebrek;

geluidsoverlast tussen de woningen;

geluidsoverlast van buitenaf;

geluidshinder in de woning zelf (in en tussen de verschillende ruimtes in de woning);

klachten over de inbraakgevoeligheid van de woning;

het tochten door de gevels die de woningen van de buitenlucht afsluiten (soms langs

en door kieren en naden van de ramen en deuren en mogelijk ook via te ruime

“tochtgaten” en soms zelfs gewoon door de muur);

I. het niet behalen van de milieubelofte (die aanvankelijk door Staedion was en nog

steeds door Energiek wordt aangegeven);

fout bij de bouw voor de woningen aan de [de Straat] ten aanzien van de WTW-

installatie (o.a. opbouw koven ventilatie);

overschrijding van de bouwtijd/werkbare dagen;

slechte kwaliteit schilder- en spuitwerk;

te hoge energiekosten door ongebruikelijke hoge energierekeningen.

3.3.

Staedion betwist de vorderingen van [eiseres] en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] althans afwijzing van de vorderingen, met voordeling van [eiseres] in de proceskosten, daaronder begrepen nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na datum van het vonnis.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Een overkoepelende grondslag voor de algemeen geformuleerde vordering sub I van [eiseres] (veroordeling voor het verstrekken van informatie voor het voltooien van diverse onderzoeken) is gesteld noch gebleken. De vordering sub I van [eiseres] ligt daarom voor afwijzing gereed.

4.2.

Nu de vordering sub I van [eiseres] zal worden afgewezen, ligt de vordering sub II eveneens voor afwijzing gereed.

4.3.

Met het oog op het gevorderde herstel (sub III) dan wel schadevergoeding (sub IV) zal de rechtbank hierna elk van de door [eiseres] gestelde gebreken (A t/m M) beoordelen. Van de zijde van [eiseres] is aangevoerd dat er sprake is van generieke klachten en dat de door haar gestelde gebreken min of meer gelijk zijn aan die van de andere 17 eisers. Om die reden dient de zaak als een groepszaak behandeld te worden, aldus [eiseres] . [eiseres] beroept zich onder ander op rechtspraak van de RvA (uitspraak van 9 juni 2005, ECLI:NL:XX:2005:AY2179). Staedion heeft hiertegen verweer gevoerd en bepleit dat iedere zaak en ieder gebrek afzonderlijk beoordeeld dient te worden. De rechtbank overweegt dat het ontwerp en de indeling van de diverse woningen wezenlijk verschillen. Het is aan [eiseres] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van de door haar gestelde gebreken. Om tot het oordeel te komen dat een gebrek generiek is moet bovendien vast komen te staan dat het specifieke gebrek zich in een dermate groot aantal – daadwerkelijk onderzochte – gevallen voordoet dat het gerechtvaardigd is daarover aannames te doen ten aanzien van niet – onderzochte gevallen. Daarvoor is niet voldoende om (enkel) te stellen dat de gebreken generiek zijn – ook niet als alle eisers dat doen. De rechtbank is voorts van oordeel dat in de onderzoeken van Galjema en Mobius, waarop [eiseres] zich beroept, steeds slechts enkele woningen op gebreken zijn onderzocht, zodat alleen al op die grond de bevindingen in die rapporten in algemene zin niet de conclusie toelaten dat een gebrek generiek is. Bovendien volgt uit de stellingen van partijen en uit de onderzoeksresultaten van Galjema en Mobius dat de gestelde aard en ernst van de klachten per woning te zeer verschillen. Dit maakt dat naar het oordeel van de rechtbank in beginsel geen sprake kan zijn van generieke gebreken. Dat brengt mee dat de rechtbank de klachten van eisers op individueel niveau zal beoordelen en dat op eisers afzonderlijke (klacht)termijnen van toepassing zijn.

4.4.

De rechtbank stelt voorts het volgende voorop. [eiseres] heeft een aantal producties in het geding gebracht, waarvan hij in de dagvaarding en de conclusie van repliek niet duidelijk maakt welke stellingen hij daarmee wil onderbouwen. De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404, r.o. 3.3.2.).

Ad A) verwarmingssysteem

4.5.

Vast staat dat Staedion de verkorte garantietermijn van 2 jaar voor verwarmingssystemen (artikel 1.3 onder 11 van bijlage A bij de GIW garantie) enkele malen schriftelijk heeft verlengd, de eerste maal tot 1 mei 2013 en een tweede maal tot 1 mei 2014. Staedion heeft tijdens de comparitie bevestigd dat zij de garantietermijn voor een derde keer schriftelijk heeft verlengd tot ‘het stookseizoen van 2015/ 2016’. Dit betekent dat de garantie op de verwarmingsinstallatie geldt tot 1 mei 2016. Deze verlenging hield verband, zo erkent Staedion, met het niet (volledig) functioneren van de verwarmingssystemen van de opgeleverde woningen.

4.6.

De rechtbank stelt vast dat [eiseres] Staedion op 31 december 2015, derhalve vóór het verstrijken van de verlengde garantietermijn die doorliep tot 1 mei 2016, heeft gedagvaard en aangesproken op gebreken in de verwarmingsinstallatie. Daaruit trekt de rechtbank de conclusie dat Staedion jegens [eiseres] geen beroep toekomt op een vervaltermijn of een verjaringstermijn. [eiseres] kan in haar vordering over de verwarmingsinstallatie worden ontvangen.

4.7.

Vast staat dat [eiseres] bij acceptatie van de cadeaubon van € 50,= op 27 maart 2012 heeft getekend voor finale kwijting. Bovendien is onvoldoende komen vast te staan dat de verwarmingsinstallatie tot die datum gebrekkig gefunctioneerd heeft. Weliswaar heeft [eiseres] op 1 februari 2012 geklaagd, uit de werkbon van [X] , die verder niet weersproken is, volgt dat [eiseres] geen klachten (meer) heeft met de verwarmingsinstallatie. Dat leidt ertoe dat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen voor zo ver haar klachten het gebrekkig functioneren van de verwarming vóór 27 maart 2012 betreffen.

4.8.

Ook het gebrekkig functioneren van de verwarmingsinstallatie na 27 maart 2012 is onvoldoende onderbouwd. Naar aanleiding van een klacht van [eiseres] heeft [X] op 1 maart 2013 de verwarmingsinstallatie gecontroleerd en gerapporteerd dat: “
Alles is goed en werkt goed bew. wilde een bevestiging nogmaals laten controleren of er geen probleem in zat.”Uit deze werkbon blijkt dat de verwarmingsinstallatie wel goed functioneert, zodat het op de weg van [eiseres] had gelegen haar stelling op dit onderdeel nader te onderbouwen. Tevens is de klacht van 5 december 2013 door [X] onderzocht die als verklaring gegeven heeft dat de woningen rondom die van [eiseres] goed gestookt worden waardoor het verwarmingssysteem van [eiseres] geen warmtevraag heeft. Uit deze werkbon blijkt niet dat de verwarmingsinstallatie zelf gebrekkig functioneert. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om haar stellingen van een nadere onderbouwing te voorzien. Voorts heeft [X] op 17 juli 2015 in de woning van [eiseres] een nieuwe regeling geplaatst, waarmee, zo volgt uit het niet weersproken betoog van Staedion, het mogelijk is gemaakt dat in alle ruimten de temperatuur onafhankelijk van elkaar kan worden ingesteld. Gelet op het voorgaande is de in productie 8 bij conclusie van repliek opgenomen verklaring dat [eiseres] , voor zover zij zich nog kan herinneren, monteurs over de vloer heeft gehad omdat zij wederom klachten over de verwarming had, een onvoldoende concrete onderbouwing van haar stellingen dat ‘tot op de dag van vandaag’ nog sprake is van een gebrek.

4.9.

De klachten van [eiseres] over het tapwater hebben betrekking op de WKO-installatie. De rechtbank overweegt in dat verband het volgende.

4.10.

Naar het oordeel van de rechtbank stelt Staedion terecht en op goede gronden dat haar aansprakelijkheid beperkt is tot gebreken die uitsluitend verband houden met de binneninstallatie van het verwarmingssysteem en is er geen grondslag om Staedion aansprakelijk te houden voor (het functioneren van) de WKO-installatie, waaronder begrepen het tapwater. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

4.11.

In de verkoopbrochure is geschreven dat Energiek eigenaar is van de WKO-installatie en verantwoordelijkheid draagt voor het warmtesysteem tot en met de afleverset in de woning. De brochure vermeldt: ‘
De leidingen komen in de woning samen in een afleverset: een apparaat in de meterkast van uw woning. Het hele systeem tot en met de afleverset is eigendom van het energieleveringsbedrijf. De kosten voor de verwarming en de warmwatervoorziening worden dan ook door dit bedrijf aan u in rekening gebracht. U betaalt een deel vastrecht en een deel aan de hand van uw persoonlijke warmteverbruik. De totale kosten zijn ongeveer gelijk aan de kosten die u zou moeten maken voor verwarming en warmwater met een traditionele cv-ketel’.

4.12.

Ook aan de bewoordingen in artikel 43 van de koop-/aanneemovereenkomst heeft [eiseres] niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen ontlenen dat zij van Staedion een ‘totaalsysteem’ kocht en dat Staedion verantwoordelijkheid zou dragen voor de werking van de WKO-installatie. In artikel 43 heeft Staedion zich (slechts) verplicht de woning te ‘
voorzien van een aansluiting op het warmtenet van Energiek B.V. Daartoe zal in de woning een aansluiting op een collectieve warmtepompinstallatie, buiten de woning gelegen, met centrale warmte-warmtapwaterlevering respectievelijk koeling worden gerealiseerd’. In artikel 43 staat dat de realisatie, exploitatie en het beheer van het warmtenet door Energiek wordt uitgevoerd. Artikel 43 eindigt: ‘
Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart verkrijger zich ermee akkoord dat eventuele aansprakelijkheden terzake van de realisatie, de exploitatie en het beheer door Energiek B.V., van het hiervoor bedoelde systeem/warmtenet, niet op de ondernemer rusten en vrijwaart hij de ondernemer deswege’. Staedion heeft dus uitdrukkelijk bedongen dat zij voor mogelijke tekortkomingen van Energiek ten aanzien van de realisatie, exploitatie en het beheer van de WKO-installatie, waaronder begrepen moet worden de levering van warmte en warm tapwater, niet aansprakelijk kan worden gehouden.

4.12.

Verder heeft te gelden dat de technische omschrijving behorend bij het aanneemgedeelte van de koop-/aannemingsovereenkomst zich eveneens beperkt tot de binneninstallatie. Er is niets omtrent de WKO-installatie vermeld en voor de afleverset in de woning worden geen eisen gesteld.

4.13.

Ten slotte weegt de rechtbank mee dat in voetnoot 3 van artikel 3.1. en 3.1. van bijlage A van de GIW garantie is bepaald:
‘levering van warmte of warmwater door derden (bijvoorbeeld stadsverwarming en energiebedrijven) valt niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer’. Naar het oordeel van de rechtbank is deze bepaling geschreven voor situaties als hier aan de orde, waarbij warmte en warmwater door een derde, in dit geval Energiek, wordt geleverd. De garanties die Staedion aan [eiseres] heeft gegeven zonderen de levering van warmte en warmwater dus uit.

4.15.

Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering van [eiseres] ten aanzien van het verwarmingssysteem wordt afgewezen.

Ad B) ventilatiesysteem

4.13.

De woning van [eiseres] is uitgerust met een mechanisch luchtafzuigsysteem. [eiseres] heeft aangevoerd dat deze installatie in stand 1 en 2 onvoldoende afzuigcapaciteit heeft en dat deze te lawaaiig is. Verder heeft [eiseres] aangevoerd dat in haar keuken een motorloze afzuigkap geplaatst is waardoor onvoldoende afzuiging van kookverontreiniging plaatsvindt, hetgeen normaal gebruik in de weg staat. [eiseres] heeft verder nog gesteld dat zij gezondheidsklachten heeft en dat de filters van haar roosters sterk vervuild zijn, ondanks dat zij deze regelmatig schoonmaakt. Ter comparitie is namens haar nog aangevoerd dat de ventilatie op 25 juni 2015 werkte, maar dat [eiseres] nog niet tevreden is omdat ze last heeft van zilvervisjes. Zij heeft geen vertrouwen in de nulbeurt, omdat de meting in de woning van [A] een andere uitkomst geeft. De rechtbank zal hierna de gestelde gebreken beoordelen.

Gezondheidsklachten, verontreiniging en zilvervisjes

4.14.

De door [eiseres] gestelde klachten (prikkende ogen, een droge keel, hoofdpijn, vervuilde filters en zilvervisjes) kunnen een aanwijzing zijn voor een slecht binnenklimaat. Nu een slecht binnenklimaat meerdere binnen en buiten de woning gelegen oorzaken kan hebben, ligt het op de weg van [eiseres] om voldoende concrete feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat deze klachten door een gebrekkig functionerend ventilatiesysteem veroorzaakt worden. Dit betekent dat de rechtbank haar beoordeling beperkt tot hetgeen [eiseres] heeft gesteld met betrekking tot het (technisch) functioneren van het ventilatiesysteem.

Capaciteit afzuiginstallatie

4.15.

Niet in geschil is dat de afzuigcapaciteit van de mechanische ventilatie getoetst dient te worden aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003. In de artikelen 3.48, 3.49, 3.52 en 3.53 van het Bouwbesluit zijn de normen voor de luchttoevoercapaciteit, luchtsnelheid en verdunningsfactor uitgewerkt. In de woning van [eiseres] is geen technisch onderzoek gedaan naar het functioneren van het ventilatiesysteem. Nu deze zaak niet als een groepszaak wordt behandeld, zoals overwogen onder rov. 4.3, kan de rechtbank de uitkomsten van de onderzoeken van de GGD (in de woning van [A] ), BBA en Galjema niet zonder meer gebruiken voor de beoordeling van onderhavige zaak.

4.16.

Voor zover de onderzoeken van BBA en Galjema wel representatief zijn voor de woning van [eiseres] dan heeft te gelden dat uit deze onderzoeken volgt dat het ventilatiesysteem in de onderzochte woningen tijdens de oplevering aan de eisen van het Bouwbesluit 2003 voldeed. Uit een onderzoek van BBA en een onderzoek van Galjema, dat mede in opdracht van [eiseres] is uitgevoerd, volgt dat in de onderzochte woningen het ventilatiesysteem bij stand 1 en 2 niet de afzuigcapaciteit bereikt die is voorgeschreven door het Bouwbesluit 2013, maar dat in de hoogste stand (stand 3) wel voldoende afzuiging plaatsvindt.

4.17.

De rechtbank is, evenals de door [eiseres] ingeschakelde deskundige [de deskundige] van Galjema, van oordeel dat (artikel 3.48 van) het Bouwbesluit zo moet worden uitgelegd dat de voorgeschreven minimale afzuigcapaciteit in
enige standmoet worden bereikt. Nu tussen partijen vaststaat dat dit het geval is, namelijk indien de installatie wordt ingeschakeld in stand 3, voldoet de afzuiginstallatie in de onderzochte woningen aan de eisen van het Bouwbesluit 2003. Van de zijde van [eiseres] is nog aangevoerd dat er voor de afzuiginstallatie een bedieningsinstructie (zie bijlage 1 bij productie 26 bij conclusie van repliek) is verstrekt en dat in deze instructie vermeld is dat stand 2 de midden (dagstand) is. De rechtbank overweegt dat deze bedieningsinstructie niet volgt dat [eiseres] erop mocht vertrouwen dat de het ventilatiesysteem bij stand 1 of 2 voldoende afzuigcapaciteit heeft om aan de gestelde eisen uit het Bouwbesluit 2003 te voldoen. Van een gebrek is derhalve geen sprake.

Geluidsniveau

4.18.

Niet in geschil is dat het Bouwbesluit 2003 geen normen bevat ten aanzien van het geluidsniveau van de mechanische ventilatiesystemen. In de koop-/aanneemovereenkomst is wordt derhalve niet naar een concrete norm verwezen. Van de zijde van [eiseres] is gesteld dat ten tijde van het sluiten van de koop-/aanneemovereenkomst een GIW/ISSO-2007-norm voor het geluidsniveau van een mechanische ventilatie was geformuleerd. De rechtbank overweegt dat in de koop-aanneemovereenkomst noch in de GIW-garantie verwezen wordt naar deze norm, zodat deze tussen partijen niet van toepassing is. De GIW/ISSO 2007-norm kan derhalve geen rol spelen in de beoordeling van onderhavig geschil. Bovendien heeft [eiseres] geen concrete feiten gesteld waaruit volgt dat haar ventilatiesysteem niet aan deze norm voldoet. Van een gebrek is derhalve geen sprake.

Motorloze afzuigkap

4.19.

Niet in geschil is dat in de keuken van [eiseres] een gemotoriseerde afzuigkap ontbreekt. BBA heeft in haar rapportage geconcludeerd dat het ontbreken van een gemotoriseerde afzuigkap in de keuken leidt tot onvoldoende afvoer van kookverontreinigingen. Voorop staat dat het Bouwbesluit 2003 de aanwezigheid van een dergelijke afzuigkap niet voorschrijft. Van een schending van GIW-garantienorm is derhalve geen sprake. Dat een motorloze afzuiginstallatie normaal gebruik in de weg staat, volgt niet uit het rapport van BBA, nu kookverontreinigingen (deels) afgevoerd worden via het centrale ventilatiesysteem. Andere feiten of omstandigheden die normaal gebruik in de weg staan zijn niet gesteld.

Garantietermijn

4.20.

Nu geen sprake is van een gebrekkig functionerend ventilatiesysteem kan verder in het midden blijven of, zoals door [eiseres] bepleit, een garantietermijn van zes jaar van toepassing is.

De vordering van [eiseres] ten aanzien van de ventilatie zal daarom worden afgewezen.

Ad H) tochtklachten

4.21.

Staedion heeft betwist dat er nog tochtklachten zijn in de woning van [eiseres] . Zij voert als verweer dat na de melding van de tochtklachten op 1 februari 2012 door [eiseres] al het hang- en sluitwerk in de woning is vervangen en daarmee de tochtklachten zijn weggenomen. Nadien heeft [eiseres] ook niet meer geklaagd over tocht in de woning, aldus Staedion.

4.22.

Het verweer van Staedion slaagt, nu gesteld noch gebleken is dat [eiseres] na vervanging van het hang- en sluitwerk nog heeft geklaagd over tocht [eiseres] klaagt voorts nog over scheuren in kozijnen en vraagt zich af of haar klachten over tocht daarmee te verklaren zijn. Een onderbouwing met concrete feiten over de gestelde scheuren in de kozijnen ontbreekt. De vordering van [eiseres] is derhalve onvoldoende onderbouwd en zal daarom worden afgewezen.

Ad C) tot en met G) en ad I) tot en met L)

4.23.

[eiseres] heeft erkend dat zij zelf geen klachten heeft ingediend over de afzonderlijke onderdelen (C tot en met G en I tot en met L). Zij heeft deze klachten in de dagvaarding niet onderbouwd en ook in bijlage 8 bij conclusie van repliek ontbreekt iedere onderbouwing. De rechtbank overweegt dat Staedion onder deze omstandigheden terecht en op goede gronden heeft betoogd dat [eiseres] aldus niet heeft voldaan aan haar klacht-, stel- en substantiëringsplicht.

Ad M) Ongebruikelijke hoge energierekeningen

4.24.

[eiseres] stelt dat Staedion bij het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft toegezegd dat de energiekosten niet hoger zouden zijn dan normaal. De hoge energiekosten blijken achteraf aanzienlijk hoger te zijn dan normaal, hetgeen een toerekenbare tekortkoming van de koop/-aannemingsovereenkomst inhoudt. Dit te meer nu [eiseres] voor 30 jaar ‘vast zit’ aan Energiek. [eiseres] leidt schade als gevolg van de hoge energierekeningen. [eiseres] wijst als oorzaak van de hoge energierekeningen naar de EPN waarde, het disfunctionerende verwarmingssysteem en de tochtklachten, maar ook andere – nog onbekende – oorzaken. De hoge energierekeningen zijn dan gevolgschade van de hiervoor die gebreken.

4.25.

De rechtbank volgt [eiseres] hierin niet. Daargelaten de vraag of Staedion [eiseres] ter zake haar energiekosten concrete toezeggingen heeft gedaan, waaraan [eiseres] een gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen, heeft [eiseres] niet (met stukken) onderbouwd dát zij hoge energierekeningen heeft. Er is dus geen begin van bewijs dat (onder meer) de werking van de binneninstallatie tot substantieel hogere energiekosten voor [eiseres] zou hebben geleid. Voor verdere bewijslevering ziet de rechtbank geen aanleiding.

4.26.

Ook uit de bevindingen over de EPC-waarde in het rapport van Galjema in het rapport van 29 april 2016 kunnen geen concrete conclusies worden getrokken over hoge energiekosten van [eiseres] . De vorderingen ter zake de gestelde hoge energierekeningen zullen dan ook worden afgewezen.

Conclusie

4.27.

Het voorgaande leidt ertoe dat alle vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.

4.28.

[eiseres] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Staedion worden begroot op € 619,= voor griffierecht en € 1.356,= (3 punten x tarief II à € 452,=) voor salaris advocaat, in totaal

€ 1.975,=.

4.29.

Voor de veroordeling van [eiseres] in de nakosten, zoals door Staedion gevorderd, bestaat geen grond nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL: HR:2010:BL1116, NJ 2011/ 237).

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Staedion tot op heden begroot op € 1.975,=, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W. Vogels, mr. I.A.M. Kroft en mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2017.^[1]